文章核心观点 - 公司董事会宣布2025年第一季度普通股股息为每股0.177美元，年化股息率为每股0.708美元，将于2025年4月15日支付给2025年3月31日登记在册的股东 [1] 公司信息 - 公司通过提供新方式帮助业主释放建筑物下土地价值，于2017年开创现代地面租赁行业，持续助力优质多户住宅、办公、工业等物业业主实现低风险高回报 [2] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，旨在为股东提供安全、增长的收入和长期资本增值 [2] - 公司官网为www.safeholdinc.com [2] 公司联系方式 - 高级副总裁兼企业财务主管Pearse Hoffmann，电话212.930.9400，邮箱[email protected] [3]

公园酒店组合百分比租金收入 - 2024年公司从公园酒店组合获得350万美元百分比租金付款，2023年为280万美元，2022年无付款；百分比租金为组合内五家酒店年度运营总收入与约8140万美元阈值正差额的7.5%；2024年收到的350万美元中有110万美元来自2025年12月后不再续租的两家酒店[81] - 公司在2022年和2021年未从Park Hotels Portfolio收到百分比租金付款，2023年的付款低于疫情前水平[102] 西雅图机场逸林酒店物业收入 - 截至2024年12月31日，公司西雅图机场逸林酒店物业的现金基础租金收入和全年总百分比现金租金收入总计540万美元，约占公司现金收入的2.2%[82] 地面租赁费用 - 公司需向第三方所有者每年支付50万美元地面租赁费用直至2044年，该费用可根据CPI调整，且公司会将此成本转嫁给租户[83] 办公物业地面租赁情况 - 截至2024年12月31日，一处办公物业的地面租赁在到期前，租户有权拆除建筑物及改良设施，该物业占公司投资组合总账面价值的1.1%[85] Caret单位估值与交易 - 2022年8月，公司最近一次出售Caret单位暗示其100%的估值为20亿美元；2024年4月，2022年2月购买的Caret单位按原购买价格减去此前分配金额赎回[91] - 授权的Caret单位数量固定为1200万个，公司目前拥有84.3%的已发行Caret单位[142] - 股权奖励计划预留150万个Caret单位，目前已发行137.1254万个[142] - 截至2024年12月31日，公司向第三方投资者出售12.25万个Caret单位[142] - 2022年2月出售13.7142万个Caret单位，因未实现公开市场流动性，投资者于2024年4月行使赎回权[143][145] - 截至2024年12月31日，公司高管和员工持有的已归属和未归属Caret单位约占授权Caret单位的11.4%，其中董事长兼首席执行官Jay Sugarman直接和间接持有6.1%[154] - 2022年2月，公司向第三方投资者出售108,571个Caret单位，获得1900万美元[376] - 2024年4月，2022年2月交易的所有投资者行使赎回权，按原购买价格减去此前分配金额赎回Caret单位[376] 地面租金覆盖率与物业价值估计风险 - 公司评估地面租金覆盖率和估计综合物业价值时，很大程度依赖租户报告的物业净营业收入，且未进行独立调查或验证[86] - 公司对开发或转型中物业的地面租金覆盖率估计可能不准确，因基于诸多不确定假设[87] - 公司对综合物业价值的估计基于租户提供的信息和各种假设，可能与实际价值不符[88] 地面租赁交易风险 - 公司与开发商的地面租赁交易面临项目无法完成、融资困难等风险，可能对公司产生重大不利影响[92] 租户破产风险 - 租户破产可能导致公司物业收入受损、需承担环境责任等，还可能使地面租赁被重新定性为有担保贷款交易[96] 酒店资产收入占比 - 酒店资产在2022 - 2024年分别占公司总收入的11.9%、10.3%和10.2%[102] 与Star Holdings的管理协议费用 - 公司与Star Holdings的管理协议中，2024年3月31日止年度管理费为2500万美元，2025年3月31日止年度为1500万美元，后续年度分别降至1000万美元和500万美元，之后调整为Star Holdings资产总值的2.0%[109] - 2024年3月31日止年度，Star Holdings向SpinCo Manager支付2500万美元管理费，2025年3月31日止年度为1500万美元，后续年度分别降至1000万美元和500万美元，之后调整为Star Holdings资产总账面价值的2% [327] - Star Holdings在2024年3月31日结束的期间向公司支付2500万美元的年度管理费，2025年3月31日结束的期间支付1500万美元，后续年度费用分别降至1000万美元和500万美元，之后调整为资产账面价值的2%[358] 与Star Holdings的贷款安排 - 公司与Star Holdings的高级有担保定期贷款安排，本金总额为1.15亿美元，额外承诺金额最高2500万美元，固定年利率8.00%，若增量定期贷款有未偿还贷款，利率增至10.00%，截至2024年12月31日，未偿本金余额为1.15亿美元[110] - Star Holdings的保证金贷款安排，本金总额为1.4亿美元，截至2024年9月30日，未偿本金余额为8740万美元，截至2024年12月31日，由1290万股公司普通股作抵押[113] - Star Holdings获得公司1.15亿美元8%四年期定期贷款，以及摩根士丹利银行1.4亿美元SOFR加3.00%银行债务，截至2024年12月31日由约1290万股公司股票担保[325][326] Star Holdings持股情况 - 截至2024年12月31日，Star Holdings持有公司约18.9%的流通普通股[112][115] 与Star Holdings的治理协议 - 公司与Star Holdings的治理协议中，Star Holdings及其子公司的锁定期和静止期等条款至最早发生的特定事件为止，包括管理协议终止、Star Holdings持股低于7.5%且不再由公司管理、公司发生“控制权变更”[116] 合资企业账面价值占比 - 公司两个合资企业的合并账面价值低于公司总账面价值的1%[105] 公司面临的竞争与网络安全风险 - 公司面临竞争，利率上升和投资利差扩大可能吸引新竞争对手，影响业务增长[98][100] - 公司面临网络安全风险，虽已实施措施但无法确保完全有效[101] 公司债务情况 - 截至2024年12月31日，公司有大约44亿美元未偿债务本金（含1亿美元合并子公司信托优先股），13亿美元无担保信贷额度借款能力[123] - 公司信托优先股年利率为三个月调整后定期SOFR加1.50%，不包含2.72亿美元非合并合资企业按比例分担的抵押贷款债务[123] - 公司债务义务会减少可分配现金，面临违约风险，利率上升等情况可能导致现金不足[123] - 截至2024年12月31日，公司有36亿美元固定利率债务和7.89亿美元浮动利率债务未偿还[268] 公司股权限制 - 公司章程限制任何人直接或间接拥有不超过9.8%价值或数量的各类别和系列已发行股本，或不超过9.8%价值或数量的已发行普通股[136] 分拆协议条款风险 - 公司与Safehold和Star Holdings的分拆协议可能未反映与非关联第三方公平谈判的条款[121] 利率对冲风险 - 公司未能有效对冲利率可能产生重大不利影响，对冲安排存在风险[126] 合资企业投资风险 - 公司合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合作伙伴财务状况等因素不利影响[127] 公司增长依赖与折旧情况 - 公司折旧费用预计有限，高度依赖外部资本来源实现增长[128] 信用评级影响 - 公司信用评级会影响借款成本和债务资本市场准入，评级下调可能产生不利影响[129] 控股公司资金依赖与股东索赔情况 - 公司作为控股公司，依赖Portfolio Holdings资金支付义务和向股东分配，股东索赔在结构上次级于债权人等[132] REIT资格风险与要求 - 若未能保持REIT资格，公司将需纳税，减少可分配给股东的现金[161] - 公司需持续满足REIT的资产、收入、股权和分配等测试要求，若股东持有10%或以上普通股，可能导致公司收到关联方租户租金收入，影响REIT资格[161] - 子公司REIT若未能符合资格，可能对公司遵守REIT收入和资产测试产生不利影响[161] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配低于100%的净应税收入，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且若分配低于规定最低金额，将征收4%的不可抵扣消费税[165] - 若未能符合REIT资格且不符合法定救济条款，公司将按常规公司税率对应税收入缴纳美国联邦所得税，可能需缴纳1%的股票回购消费税，且四年内不得选择按REIT纳税[164] - 公司自1998年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，须将至少90%的净应税收入分配给股东[364] 公司股票回购计划 - 公司股票回购计划可能随时变更，回购金额和时间取决于市场和业务状况等多种因素[159] 利率变动对净收入的影响 - 若利率下降或上升10、50和100个基点，公司年度净收入将有相应变化，如利率下降100个基点，净收入增加255.6万美元；利率上升100个基点，净收入减少255.6万美元[268][269] 审计机构意见 - 审计机构认为公司2024年和2023年的财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况、经营成果和现金流量，符合美国公认会计原则[274] - 审计机构对公司截至2024年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[275] 公司资产收购估值 - 公司收购物业时，需根据相对公允价值记录收购的有形和无形资产及承担的负债，这需要管理层对未来预期现金流、资本化和贴现率进行估计[279][281] 审计机构审计情况 - 审计机构在审计中评估了公司资产和负债相对公允价值估计的合理性，包括估值方法、市场数据和各项比率等[283] 财务报告内部控制局限性 - 公司的财务报告内部控制旨在为财务报告的可靠性和财务报表的编制提供合理保证，但存在固有局限性[289][290] 审计机构任职情况 - 审计机构自2018年起担任公司的审计机构[282] 公司财务关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司总资产为6899379千美元，较2023年的6548314千美元增长约5.36%[293] - 2024年公司总营收为365685千美元，较2023年的352578千美元增长约3.72%[297] - 2024年公司净收入为106615千美元，而2023年为净亏损54565千美元[297] - 2024年公司综合收入为156944千美元，2023年为综合亏损59183千美元[300] - 截至2024年12月31日，销售型租赁净投资为3454953千美元，较2023年的3255195千美元增长约6.14%[293] - 截至2024年12月31日，土地租赁应收款净额为1833398千美元，较2023年的1622298千美元增长约13.01%[293] - 2024年利息收入（销售型租赁）为264250千美元，较2023年的235503千美元增长约12.21%[297] - 2024年利息费用为198042千美元，较2023年的181011千美元增长约9.41%[297] - 2024年普通股基本每股净收入为1.48美元，2023年为每股净亏损0.82美元[297] - 截至2024年12月31日，公司应付账款、应计费用和其他负债为144991千美元，较2023年的134518千美元增长约7.79%[293] - 2021年12月31日公司总股本权益为1685202000美元[303] - 2022年公司净收入为144037000美元，宣布股息每股0.701美元，股息总额43565000美元[303] - 2022年12月31日公司总股本权益为2145604000美元[303] - 2023年公司净亏损54565000美元，宣布股息每股0.708美元，股息总额48033000美元[303] - 2023年12月31日公司总股本权益为2276665000美元[303] - 2024年公司净收入为107191000美元，宣布股息每股0.708美元，股息总额50871000美元[303] - 2024年12月31日公司总股本权益为2374027000美元[303] - 2022年发行普通股净增加323735000美元[303] - 2023年发行普通股净增加165291000美元[303] - 2024年发行普通股净增加10913000美元[303] - 2024年净收入为106,615美元，2023年净亏损为54,565美元，2022年净收入为144,684美元[307] - 2024年经营活动提供的现金流为37,855美元，2023年为15,391美元，2022年为64,852美元[307] - 2024年投资活动使用的现金流为212,370美元，2023年为576,572美元，2022年为1,145,953美元[307] - 2024年融资活动提供的现金流为144,893美元，2023年为559,531美元，2022年为1,090,975美元[307] - 2024年末现金、现金等价物和受限现金为17,118美元，2023年末为46,740美元，2022年末为48,390美元[307] 公司投资目标指标 - 公司CPI回溯通常上限在3.0% - 3.5%，一般在租赁期的11至21年开始[313] - 公司目标投资的长期地面租赁初始成本占组合物业价值的30%至45%[314] - 公司目标投资的地面租赁物业净营业收入与地面租金支付的比率在2.0倍至4.5倍[314] 公司合并与股权交易 - 2022年8月10日，Old SAFE与iStar签订合并协议，2023年3月31日完成合并[319] - 2023年3月31日，MSD Partners以约2亿美元，即每股37美元的价格购买iStar持有的5,405,406股Old SAFE普通股[322] - 2022年8月10日，MSD Partners同意以200

业绩总结 - 2024年第四季度收入为9190万美元，同比下降11%[10] - 2024财年收入为3.657亿美元，同比增长4%[10] - 2024年第四季度GAAP净收入为2600万美元，同比下降37%[10] - 2024财年GAAP净收入为1.058亿美元，同比增长超过100%[10] - 2024年第四季度每股收益（EPS）为0.36美元，同比下降37%[10] - 2024财年每股收益为1.48美元，同比增长超过100%[10] - 2024年第四季度总收入为91872千美元，较2023年第四季度的103027千美元下降约10.7%[29] - 2024年第四季度净收入为26078千美元，较2023年第四季度的41454千美元下降约37.0%[29] - 2024年第四季度每股收益（基本和稀释）为0.36美元，较2023年第四季度的0.58美元下降约37.9%[34] 资产与负债 - 2024年总资产为68.99亿美元，较2023年的65.48亿美元增长约2.3%[31] - 2024年总负债为45.25亿美元，较2023年的42.53亿美元增长约6.4%[31] - 公司的总债务为46亿美元，未偿还的无担保票据为22亿美元[21] - 总债务为46.4亿美元，总股本为23.7亿美元，债务与股本比率为1.96倍[25] - 2024年现金及信用额度可用性为13.2亿美元[25] 投资与融资 - 新发放的5年无担保循环信贷额度为20亿美元，较之前的18.5亿美元有所增加[2] - FY'24新发放的贷款总额为2.25亿美元，其中包括1930万美元的10个土地租赁和3200万美元的租赁贷款[3] - 公司的总投资组合估计为68亿美元，整体估计未实现资本增值为91亿美元[4] - 截至2024年12月31日，Safehold的土地租赁投资总额为1.93亿美元，其中包括尚未融资的4500万美元的前期承诺[1] - 截至2024年12月31日，3200万美元的租赁贷款尚未融资[1] - 截至2024年12月31日，Safehold的核心土地租赁投资组合的总资产为4600万美元的前期承诺尚未融资[1] - Safehold在2024年期间已确认670万美元的销售型租赁利息收入[1] 信用评级与市场表现 - 公司的信用评级被标准普尔评为BBB+，展望为积极，惠誉将其评级上调至A-，展望为稳定[2] - 公司的资产相关收入同比增长390万美元，主要由于土地租赁的债务融资[12] 其他信息 - 公司计划每12个月对每个Ground Lease的CPV进行估值，最少每24个月一次[40] - 公司在最近的第三方Caret估值中，约84%的份额对应于20亿美元的估值[45] - 公司未能获得符合美国公认会计原则（GAAP）的完整财务报表，可能影响UCA的计算[41] - Safehold的合并交易被视为“反向收购”，即iStar被视为法律收购方[1] - 管理层根据股东批准的计划获得最多15%的Caret单位[42]

财务数据和关键指标变化 - 2024年债务资本市场表现出色，新增5年期20亿美元循环信贷额度，发行两笔10年期无担保票据共7亿美元 [17][60] - 降低债务成本，债券利差压缩62.5个基点，确认4300万美元现金对冲收益和收益，商业票据计划节省约60个基点 [17][18][61] - 2024年新发起业务活动为2.25亿美元，包括10笔1.93亿美元的新土地租赁和1笔3200万美元的租赁贷款 [20][63] - 第四季度末，总投资组合为68亿美元，UCA估计为91亿美元，GLTV为49%，租金覆盖率为3.5倍 [23][65] - 第四季度末，流动性约为13亿美元 [24][66] - 第四季度GAAP收入为9190万美元，净收入为2600万美元，每股收益为0.36美元；全年GAAP收入为3.657亿美元，净收入为1.058亿美元，每股收益为1.48美元 [28][29][70] - 调整后全年每股收益同比增长约8%，从1.45美元增至1.57美元 [30][72] - 投资组合目前GAAP收益现金为3.7%，年化交易为5.3%；经济收益率为5.8%，通胀调整后收益率为6.0%，考虑未实现资本增值后为7.5% [31][32][73] - 年末债务约为46亿美元，加权平均债务期限约为19.2年，2027年前无公司债务到期 [36][37][78] - 第四季度末，现金信贷额度可用性约为13亿美元，杠杆率为1.96倍，永久债务有效利率为4.2%，投资组合现金利率为3.8% [38][41][80] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年新发起的10笔土地租赁均在多户住宅类别，包括6笔经济适用房、3笔学生住房和1笔传统多户住宅资产，加权平均GLTV为34%，租金覆盖率为2.8倍，经济收益率为7.4% [20][21][63] - 第四季度发起1笔2200万美元的多户住宅土地租赁，全年共出资3.19亿美元，包括1.48亿美元的新发起业务，经济收益率为7.3% [24][26][66] - 土地租赁投资组合有147项资产，自IPO以来增长了20倍，未实现资本增值增长了21倍 [26][68] - 投资组合中有85笔多户住宅土地租赁，占比从IPO时的8%增至58% [27][69] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算的前十大市场占投资组合约66%，第四季度投资组合GLTV略有上升，租金覆盖率季度环比保持不变，为3.5倍 [34][35][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年将继续在多户住宅市场，特别是经济适用房领域发力，目标是使去年的经济适用房业务量翻倍，并扩展到至少两个新州 [11][12][53] - 董事会批准了高达5000万美元的股票回购授权，目标是保持杠杆中性，通过资产出售或合资企业回收资本，同时让Carrot更易被第三方投资者获取 [13][14][55] - 公司信用评级较高，是房地产和专业金融领域中评级最高的公司之一，这是与客户竞争的重要优势 [19][20][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度利率先降后升，给客户带来逆风，打乱了许多交易，对现有投资组合估值造成压力，但相信利率最终会下降，当前逆风将转为顺风 [8][9][51] - 2024年是业务的重要准备年，尽管利率波动对发起业务和股价产生负面影响，但公司在建立可持续的业务管道和资产负债表方面取得了重大进展，为2025年及以后做好了准备 [16][59] - 2025年虽仍面临利率挑战，但公司已在为长期业务和资产负债表奠定基础方面取得显著进展，有望实现未来增长和业务活动 [42][84] 其他重要信息 - 会议记录可在公司网站safeholdinc.com上查看，会议重播将于美国东部时间2月6日下午2点开始，拨号号码为877 - 481 - 4010，确认码为51963 [4][47][207] - 会议中的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，风险因素详见公司向美国证券交易委员会提交的报告 [6][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍业务管道情况，除住宅外其他垂直领域是否有起色 - 经济适用房业务在2024年和第四季度因利率波动部分业务推迟到2025年，但2025年开始业务活动良好，多户住宅市场资金流入多，利差收紧，不仅经济适用房业务，市场利率业务和供应受限市场也有良好势头，办公室业务在纽约部分地区基本面良好 [88][89][92] 问题2: 请介绍经济适用房交易与传统资产土地租赁交易的差异，以及2025年的费用目标 - 经济适用房交易与传统交易基本原理相同，公司资本成本低，可提供低成本资金，但经济适用房交易资金来源多，公司作为资金缺口填补者有成本优势，能帮助开发商获得债券分配，吸引了新赞助商和拓展了新地点 [101][102][104] - 公司此前预计每年运营成本约5000万美元，2024年降至4000多万美元，2025年目标是在扣除管理费后达到4000万美元左右，管理费预计在1000万至1000多万美元 [106][107][108] 问题3: 如何看待股票回购与新发起业务的关系，以及若股价持续低于20美元是否会增加回购金额；请详细介绍开放Carrot给更多投资者的相关情况 - 公司的总体目标是扩大业务规模，但当前股价被低估，值得考虑进行股票回购，将先进行5000万美元的回购，同时创造杠杆中性的资本，希望随着市场机会增加，既能利用低价股价，又能实现业务增长 [112][113][114] - 过去六个月与一些感兴趣的投资者进行了沟通，主要关注长期流动性和增长前景，目前正在与Carrot咨询委员会合作，探讨如何提高未来流动性和扩大投资者基础，这是2025年的目标，希望取得进展 [116][117][118] 问题4: 请介绍传统多户住宅与经济适用房业务的差异，以及长期来看对公司的影响；若2025年通过处置或合资企业进行新投资，是否期望有正利差 - 美国存在严重的住房短缺，特别是经济适用房，该领域交付量稳定，资产稳定性高，需求和入住率高，租金基于当地AMI固定，有稳定的交易基础 [122][123][124] - 长期来看，经济适用房和传统多户住宅的土地租赁价值目标相似，但经济适用房的覆盖率可能更严格，利率与高端市场相同，且经济适用房税收抵免有限，土地租赁可帮助开发商利用有限资金建造更多经济适用房，从重置成本角度看更具吸引力 [126][127][128] - 公司会关注相关指标，包括对NAV的影响和潜在的嵌入式价值，长期目标是扩大业务规模，当资金来源和用途能为股东增加价值时，会抓住机会 [134] 问题5: 经济适用房土地租赁的经济收益率是否高于其他物业；请说明股票回购计划的潜在用途和关键限制因素 - 经济适用房和传统交易的资本成本相同 [138] - 公司长期目标是保持杠杆率稳定，目前会仔细审视投资组合，寻找机会通过资产出售或合资企业创造资本，用于新交易或利用股价与公允价值的差异，但需要确保交易具有增值性、盈利性和杠杆中性 [140][141][142] 问题6: 可考虑出售或合资的资产有哪些特点；目前对出售Carrot股份的态度 - 若客户提出需求，且公司有更有利可图的资金再投资方式，则会考虑出售或合资，过去的合资经验表明该资产类别有吸引力，更倾向于大规模和多元化的交易 [147][148] - Carrot计划已预留未来出售未发行但已授权股份的空间，有足够的操作空间来提高流动性和扩大投资者基础，已获得投资者反馈，正在探索可行的方法 [150][151] 问题7: 股票回购资金通过资产出售和合资企业获得时，相关情况是否会同时发生；与Park的主租赁协议谈判进展如何；对多户住宅投资占比是否有上限 - 公司需要确保能够获得合适的资本，且交易对关键指标具有增值性，目前来看这种情况有可能发生 [155][156] - 与Park一直在进行对话，双方都在寻找最大化机会的方法，但尚未达成一致 [158] - 多户住宅市场基本面和稳定性良好，住房短缺问题不仅存在于经济适用房领域，公司更关注资产的位置、供应需求特征和人口统计数据，不会特别关注多户住宅投资占比 [160][161] 问题8: 请举例说明市场上具有流动性的类似Carrot的证券；2025年能否稳定覆盖股息 - 目前谈论具体例子还为时过早，但市场上有其他资产类别已经解决了长期流动性问题，公司会参考这些案例 [166] - 公司目标是支付FFO或运营现金流作为股息，2023 - 2024年由于内部化和高利率环境，情况逐渐趋于稳定，2025年将通过多种方式降低成本，如使用商业票据、重新定价循环信贷额度、发行长期债务等，以实现覆盖股息的目标 [168][169][171] 问题9: 如何看待公司的股权成本，合适的与国债利差是多少；如何平衡出售Carrot股份以实现股票回购杠杆中性与市场对Carrot价值的认知 - 公司认为若能创造高于市场上可比期限和信用风险工具的回报，即为增加价值，目标是在到期收益率或IRR基础上比高等级基准高出100个基点，同时具备通胀保护和潜在资本增值，目前新交易的收益率远高于此，与资本成本存在较大差距 [177][178][181] - 目前市场对Carrot价值认知不足，出售部分Carrot股份虽可能低于公司预期价值，但远高于市场股价反映的价值，这是公司前进的重要一步，能让更多人参与和投资Carrot，促使股价更快反映其真实价值 [184][185][187] 问题10: 既然能创造高于资本成本的回报，为何不专注于扩大投资组合而非股票回购；如何看待经济适用房投资的长期UCA - 股票回购计划规模不大，公司希望同时实现业务扩张和利用股价低估的机会，目标是扩大业务规模并在回购时保持杠杆中性，若2025年股价不上涨，股票回购是需要考虑的选项 [190][191] - 公司投资注重资产位置，经济适用房项目通常位于优质市场，与传统资产相邻，且多为新建项目，稳定性高，投资者会长期持有并维护资产，虽然并非所有项目都位于核心地段，但团队在选址时会考虑多种因素，投资决策基于相似的房地产基本面 [196][197][203]

文章核心观点 - 介绍Safehold 2024年第四季度财报情况及关键指标表现，帮助投资者了解公司业绩与市场预期对比，判断股票价格走势 [1][2][3] 公司财务数据 - 2024年第四季度营收9187万美元，同比下降10.8%，与Zacks共识预期的9222万美元相比，意外偏差为 -0.38% [1] - 同期每股收益0.36美元，与去年同期持平，符合市场预期 [1] 公司股价表现 - 过去一个月Safehold股价回报率为 -2.4%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 +1.7% [3] - 股票目前Zacks排名为3（持有），表明短期内可能与大盘表现一致 [3] 公司关键指标表现 - 经营租赁收入1672万美元，高于四位分析师平均预估的1669万美元，同比变化 -1.2% [4] - 其他收入410万美元，低于四位分析师平均预估的469万美元，同比变化 -81.9% [4] - 销售型租赁利息收入6868万美元，高于四位分析师平均预估的6829万美元，同比变化 +12.3% [4] - 关联方利息收入238万美元，略低于三位分析师平均预估的239万美元 [4] - 摊薄后每股净收益0.36美元，符合六位分析师平均预估 [4]

信用评级与融资情况 - 公司获得初始信用评级BBB+且展望为正面，惠誉评级从BBB+上调至A-且展望稳定[3] - 2024财年发行4亿美元和3亿美元10年期无担保票据，加权平均票面利率5.84%，加权平均到期收益率5.19%[3] - 2024财年新设立7.5亿美元商业票据无担保融资计划，利率节省超50个基点[3] 营收与收益数据 - Q4'24营收9190万美元，同比下降11%；FY'24营收3.657亿美元，同比增长4%[6] - Q4'24 GAAP归属普通股股东净收入2600万美元，同比下降37%；FY'24为1.058亿美元，同比增长超100%[6] - Q4'24 GAAP每股收益0.36美元，同比下降37%；FY'24为1.48美元，同比增长超100%[6] - 2024年全年总收入为3.65685亿美元，总成本和费用为2.78602亿美元，净利润为1.06615亿美元[21] - 2024年每股基本和摊薄收益为1.48美元，2023年为亏损0.82美元[21] - 2024年不包括合并及相关成本、非经常性收益和前期信贷损失拨备的净利润为1.11991亿美元，每股收益为1.57美元[26] 核心地面租赁投资组合情况 - 核心地面租赁投资组合总账面价值67亿美元，加权平均租赁期限92年[8][12] - 公司主要投资于美国前30大都会统计区，核心地面租赁投资组合按数量划分，多户住宅占41%，办公占40%[11][14] 新发起业务情况 - 2024财年新发起业务2.25亿美元，包括10笔1.93亿美元新地面租赁和1笔3200万美元新租赁权贷款[3][5] 债务情况 - 公司债务总额46亿美元，其中无担保票据22亿美元，无追索权担保债务15亿美元，无担保循环信贷额度6.89亿美元[17] - 公司加权平均到期期限为19.2年，2027年前无公司债务到期[18] - 截至2024年第四季度，总债务为46.4亿美元，总权益为23.7亿美元，债务权益比为1.96倍，债务现金利率为3.8%，债务有效利率为4.2%[18] 利率互换与国债锁定情况 - 利率互换名义本金为5亿美元，期限5年至2028年4月，利率约为3.0%SOFR；国债锁定名义本金为2.5亿美元，利率约为4.0%的30年期国债，未实现收益约2700万美元[18] - 2024年第四季度利率互换利息节省约220万美元[18] 资产与权益情况 - 截至2024年12月31日，总资产为68.99379亿美元，总负债为45.25352亿美元，总权益为23.74027亿美元[23] 子公司Caret情况 - 2018年11月成立子公司Caret，2024年4月A轮融资赎回，使用受限账户资金结算，对流动性和循环信贷借款无影响[28][30] - Caret单位所有权中，约84%为GL单位，约15%为员工2018年激励计划，约1%为MSD Partners及其他家族办公室[31] - 管理层获授权最多15%的Caret单位，共1,311,256个且已发行在外[35] - 截至2024年12月31日，公司向第三方投资者出售122,500个Caret单位，占已发行在外的84.0%[36] 投资组合未出资承诺情况 - 2024年12月31日，1.93亿美元地面租赁投资含4500万美元未出资远期承诺，3200万美元租赁权贷款未出资[40] - 截至2024年12月31日，投资组合含4600万美元未出资远期承诺[40] - 原公司目标承诺2.75亿美元，原合资伙伴目标承诺2.25亿美元，剩余资本4亿美元（公司2.2亿美元，合资伙伴1.8亿美元）[40] - 截至2024年12月31日，含1700万美元未出资远期承诺[40] 投资组合租金与收益相关情况 - 2024年公司为承诺出资150万美元，计入“递延费用和其他资产”，并确认670万美元销售型租赁利息收入[40] - 按现金租金计算，83%的投资组合有某种形式的CPI追溯，94%有某种形式的通胀捕获[40] - 假设2.0%的年增长/通胀，部分收购租赁有可变租金组成部分[40] - 说明性Caret调整收益率以5.9%的通胀调整收益率为起点，初始现金支出减少约17亿美元[40] 公司合并情况 - 2022年11月10日，Safehold Inc.与iStar Inc.达成合并协议[43] - 2023年3月31日，Safehold Inc.与iStar Inc.完成合并，Old Safe消失，Star存续并更名[43] - 合并前Old Safe的历史财务报表成为Safehold Inc.的历史财务报表[43]

文章核心观点 Safehold公司公布2024年第四季度和全年财报，在盈利、流动性、信贷评级等方面取得进展，董事会授权5000万美元股票回购计划，公司对未来发展充满信心 [1][2][6] 财务业绩 - 2024年第四季度营收9190万美元，全年营收3.657亿美元 [6] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净利润2600万美元，全年为1.058亿美元，若排除非现金信贷损失拨备和非控股权益调整，全年为1.12亿美元 [6] - 2024年第四季度每股收益0.36美元，全年为1.48美元，排除相关调整后为1.57美元 [6] 业务亮点 - 2024年新增投资2.25亿美元，包括10笔1.93亿美元的新地面租赁和1笔3200万美元的租赁权贷款，使投资组合总额达68亿美元 [6] - 获得惠誉评级上调至A-，标普全球评级首次给予BBB+评级且展望为正面 [6] - 发行7亿美元长期无担保票据，完成20亿美元无担保循环信贷安排 [6] 公司决策 - 董事会授权回购至多5000万美元公司普通股，可通过多种方式进行，且可随时暂停或终止 [1] 会议安排 - 公司将于2025年2月6日上午9点举办财报电话会议，可通过公司网站或拨打指定号码参与，会议回放将在网站存档，也可在特定时间内通过电话获取 [2] 公司简介 - Safehold公司于2017年开创现代地面租赁行业，为优质房地产所有者提供解锁土地价值的新方式，作为房地产投资信托基金，旨在为股东提供安全、增长的收入和长期资本增值 [5]

文章核心观点 Cigna Healthcare赞助的Vincent Country Safe Zone Activity Day活动在超级碗LIX周举办，众多合作伙伴参与，为学生和教育工作者带来积极影响并提供资源支持，还有后续活动和线上筹款 [1][2] 活动概况 - 活动在Garyville/Mt. Airy Math and Science Magnet School举办，今年邀请了Fifth Ward Elementary School学生参与 [1] - 活动已举办八年，超600名PreK - 8学生参与，有娱乐、美食、健康和互动体育活动 [1] - 活动主题为“通往成功之路”，长期合作伙伴Zebra Technologies赞助了一幅壁画 [3] 各方贡献 Cigna Healthcare - 提供游戏站，在移动诊所为18岁及以上人员提供免费健康筛查和皮肤癌检查 [2] - 通过Cigna Healthcare Vision为儿童提供免费视力检查和眼镜，Evernorth Behavioral Health团队为师生举办身心 wellness活动 [2] Zebra Technologies - 委托当地获奖艺术家Vitus Shell创作并赞助了一幅壁画 [3][4] Infinite Athlete - 捐赠新的操场设施给Garyville/Mt. Airy Math and Science Magnet School [4] Stand Together - 捐赠Chromebooks，提供Khanmigo在线辅导、STEM Library Lab设备和Empowered教师支持资源 [6] - 2月5日将在STEM Library Lab进行第二次活动和捐赠 [6] Diahann Billings - Buford（RISE） - 赞助四个新篮球架，与6 - 8年级学生进行互动学习讨论 [7] Chick - fil - A - 与当地运营商合作，为儿童和志愿者提供盒装午餐 [8] 后续活动 - Vincent夫妇将在Son of a Saint举办标志性午餐会，Tommi Vincent与厨师Ashley Jonique合作展示厨艺 [9] - 活动有线上筹款环节，结果将在本周晚些时候公布，可访问https://www.ltncdc.org/了解更多信息 [10] 相关公司介绍 Love Thy Neighbor Community Development & Opportunity Corporation (LTN) - 与学校、供应商等合作，满足社区多样化需求，关注基础教育和家庭暴力预防 [10] Vincent Country - 由Troy和Tommi A. Vincent开发的家庭生活方式品牌，致力于积极社会影响，每年超级碗期间举办社区活动 [11] Cigna Healthcare - 健康福利提供商，提供医疗、牙科等综合健康服务 [11] Zebra Technologies - 为企业提供资产可见性、前线员工连接和智能自动化工具，业务覆盖超100个国家 [12] Stand Together - 慈善社区，与变革者合作解决国家重大问题 [13] Chick - fil - A - 美国第三大快餐连锁公司，计划2030年扩展到欧洲和亚洲，支持当地社区工作 [14]

文章核心观点 - 介绍投资组合及相关服务，鼓励首次会员尝试CIP并享受优惠 [1] 分组1：CIP会员优惠 - 首次会员可利用年度会员折扣尝试CIP，有11个月退款保证 [1] 分组2：投资组合特点 - Conservative Income Portfolio目标是寻找最具价值且安全边际最高的股票，用低价期权降低投资波动性 [1] - Enhanced Equity Income Solutions Portfolio旨在降低波动性，同时产生7 - 9%的收益率 [1] - Covered Calls Portfolio旨在提供低波动性的收益投资，注重资本保值 [2] - 固定收益投资组合专注于购买有高收益潜力且相对同类证券被严重低估的证券 [2] 分组3：团队信息 - Trapping Value团队分析师有超40年经验，专注于产生期权收入和资本保值，与Preferred Stock Trader合作运营Conservative Income Portfolio投资集团 [3] - 投资集团有两个创收投资组合和一个债券阶梯 [3] 分组4：公司相关 - 有很多关于Safehold Inc.的报道 [2]

财务结果发布 - 公司将于2025年2月5日周三股市收盘后公布2024年第四季度和财年财务结果 [1] 财报电话会议 - 公司将于2025年2月6日周四上午9点举办财报电话会议，回顾财务结果和运营情况 [2] - 电话会议将在公司网站“投资者”板块直播，直播拨入信息为：国内888.506.0062，国际973.528.0011，接入码242780 [2] - 电话会议回放将存档于公司网站，也可在2025年2月6日下午2点至2月20日凌晨12点通过拨入获取，回放拨入信息为：国内877.481.4010，国际919.882.2331，接入码51963 [2] 公司业务 - 公司通过提供新的更好方式帮助业主释放建筑物下方土地价值，正在革新房地产所有权 [2] - 公司于2017年开创现代地面租赁行业，持续帮助优质多户住宅、办公、工业、酒店、学生住房、生命科学和混合用途物业的业主以更低风险获得更高回报 [2] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，旨在为股东提供安全、增长的收入和长期资本增值 [2] 公司联系方式 - 公司联系人是高级副总裁Pearse Hoffmann，电话212.930.9400，邮箱[email protected] [3]