Medical Properties Trust (MPW) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 11:00 AM ET Speaker0Thank you for standing by. My name is John, and I will be your conference operator today. At this time, I would like to welcome everyone to the Medical Properties Trust Second Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. All lines have been placed on mute to prevent any background noise during this sixty minute call. After the speakers' remarks, there will be a question and answer session.Thank you. I would now li ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净亏损为每股0.20美元，正常化FFO为每股0.14美元，与2024年第四季度相比，受2月债务再融资交易的部分季度影响、小租户一次性补缴租金以及股票薪酬费用增加的影响 [18] - 预计第二季度正常化FFO将因再融资交易导致的更高利息费用的季度影响而减少约每股0.02美元 [18] - 本季度对Prospect、康涅狄格州房地产和PHP的投资记录了约7300万美元的减值和公允价值调整，对哥伦比亚的抵押贷款投资减值约1100万美元，正常化FFO还因与可交易证券相关的约1200万美元负公允价值调整而调整 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 过渡性租户组合 - HSA在南佛罗里达州、得克萨斯州和路易斯安那州运营8家医院，3月按计划开始支付租金，南佛罗里达州业绩上升，路易斯安那州和得克萨斯州专注于扩大住院容量等 [11] - HonorHealth在凤凰城都会区运营，致力于加强医生合作和升级设施，2025年资本支出战略包括6000万美元的自筹资金改善项目 [12] - Forum Health在西得克萨斯州运营2家设施，致力于招募医生和员工等，3月Quorum完成协议承担Steward剩余的IT和收入周期过渡服务协议 [12] - College Health在凤凰城运营一家MPT行为健康设施，已增加床位，预计未来几个月达到满负荷 [13] - Tenner Health接管宾夕法尼亚州Sharon Regional的运营并于3月重新开放，预计18个月内全面稳定该设施，并获得当地社区实体的新融资 [13] 成熟运营商组合 欧洲 - 英国的Circle Health受益于私人医疗保险利用率增加，投资创新技术，手术量和患者病情严重程度增加推动业绩强劲 [14] - 英国最大的独立心理健康护理提供商Priory基于强劲的报销趋势和患者病情严重程度增加保持稳定业绩，其母公司Median的德国资产在2024年第四季度表现良好 [14] - 瑞士医疗受益于成本优化和收入增长，推动EBITDAR实现高个位数增长，2025年计划整合近期收购项目，预计合并收入增加约1亿瑞士法郎，1月扩大综合护理模式，4月MPT向InfraCore合资企业投资约5000万瑞士法郎 [15] 美国 - Ernest Health的综合EBITDARM覆盖率为2.1倍，传统IRF表现良好，新的IRF开发项目接近满负荷，计划在2025年开设两个新的住院康复单元 [16] - LifePoint Health报告强劲的收入增长，Conemaugh Memorial的过去12个月入院人数同比增长17%，LifePoint Behavioral运营表现稳定，2025年将专注于增加门诊量以推动收入增长 [16][17] - MPT拥有的由手术合作伙伴运营的三家医院表现出色，综合覆盖率超过七倍 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，医院因报销率提高和入院趋势带来强劲收入，公司投资组合内入院人数强劲增长且费率改善，过去12个月内，各类资产的EBITDARM覆盖率同比上升 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为医疗保健行业具有抗衰退性，公司业务模式重要性凸显，能为医院提供负担得起的资本解决方案，增强其财务灵活性和运营敏捷性 [5][6] - 公司专注于现有医院房地产投资组合，其表现符合租赁条款，包括年度通胀调整，预计2025年剩余三个季度，前Steward设施的现金租金将从第一季度的400万美元增加到第四季度的超过2300万美元，到2026年10月，这些医院的合同年度现金租金将达到1.6亿美元 [23][24] - 公司有多种选择利用表现良好的资产进行去杠杆化和重新定位，包括解决Prospect资产、可能的资产出售、合资企业等交易 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在噪音，但医疗保健行业具有抗衰退性，公司投资组合内运营商报告强劲业绩，入院人数增加且覆盖率稳定 [5] - 公司对新运营商的运营表现满意，相信随着新租户全面投入运营，有能力实现超过10亿美元的年度化现金租金，为股东创造价值 [9][18] - 公司认为医院资产对社区至关重要，新运营商和公司自身的努力以及政府官员的支持表明这些医院将继续运营，但Steward破产过程中的一些问题阻碍了医院的正常运营 [25][27] 其他重要信息 - 2月公司发行超过25亿美元的七年期有担保债券，票面利率约为7.8%，加强了资产负债表并提供足够流动性以覆盖2026年前的所有债务到期 [7] - 除Insight欠租不到10万美元外，所有新运营商在第一季度租金支付正常，Ohio的Insight Health因与Steward HealthCare顾问的纠纷中断了两家设施的业绩改善努力，公司正与Insight和政府官员合作寻找解决方案 [8][9] - 根据3月破产法院批准的全球和解协议，Prospect及其顾问正在推销Prospect资产 [9] - 第一季度公司同意回购此前与有担保债权人交换的某些房地产权益，并资助另一小运营商的债务，总计约4000万美元 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 考虑到Steward破产过程中的问题，Steward过渡资产的新运营商能否按预期实现业务增长？ - 公司认为没有风险，Ohio的情况有限，第一季度未收租金仅10万美元，且希望过渡能尽快完成，问题将得到解决 [31][32] 问题: 4000万美元投资的相关情况，包括投资时间、资产类型、是否收取租金及近期是否出售？ - 投资在本季度进行，资产原属Steward校区，如停车场，公司以大幅折扣收回，大部分资产将收取租金 [33][34][35] 问题: 本季度是否有其他投资，以及债务高于预期的原因？ - 公司对瑞士的InfraCore合资企业进行了相对适度的投资，季度初还向佛罗里达运营商的营运资金贷款增加了1000万美元 [36][38] 问题: 公司在监管方面的关注重点以及对潜在 Medicaid 削减的预期？ - 公司欢迎一些Medicare削减，认为资金用于医院更好，目前租户对Medicare或Medicaid的潜在变化不担心 [40] 问题: 是否预计向运营商提供贷款，以及是否有租户在观察名单上？ - 公司预计不会提供贷款，目前没有运营商在观察名单上 [41] 问题: 哥伦比亚运营商和1%资产租户的情况如何？ - 1%资产租户已补缴租金，目前租金支付正常，运营良好；哥伦比亚的医院整体表现良好，政府限制报销是政治改革手段，公司不担心长期可行性，认为恢复全额报销只是时间问题 [45][46][47] 问题: 法院批准后，Prospect 资产处理的时间安排如何？ - 预计5月底至6月初确定潜在新租户，之后尽快完成监管审批并完成交易 [48] 问题: 过渡性租户的现金增长安排是怎样的？ - 是租金的一定百分比，而非基于收入，各租赁协议略有不同，到2026年达到100% [53] 问题: 3月31日为满足契约要求的提款，未来是否还会出现？ - 回顾来看，当时即使不提款也有足够缓冲，未来是否需要取决于多种因素，目前没有预期 [55][56][57]