成屋销售整体趋势 - 10月经季节调整的年化销售量为410万套，环比增长1.2%，同比增长1.7% [1] - 需求强于2023年大部分时间和2024年初，但整体步伐仍处于历史低位 [1] - 自夏末以来销售趋于稳定，而非倒退，建立了比2023年更高的底部 [6] 销售驱动因素与市场动态 - 较低的抵押贷款利率帮助抵消了政府停摆的拖累，是销售增长的关键因素 [1][3] - 更软的抵押贷款利率、略有改善的库存以及关键地区可负担性的提高，使得渐进式进展成为可能 [6] - 11月初借贷成本进一步降温，市场可能在此基础上积累动能 [6] - 租金增长减速预计将继续缓解通胀并鼓励美联储进一步降息，从而支持住房需求 [3] 区域市场表现 - 东北部地区销售量为49万套，环比无变化（0.0%），中位售价为503,700美元，同比上涨6.5% [4] - 中西部地区销售量为99万套，环比增长5.3%，中位售价为319,500美元，同比上涨4.6% [4] - 南部地区销售量为186万套，环比增长0.5%，中位售价为362,300美元，同比上涨0.3% [4] - 西部地区销售量为76万套，环比下降1.3%，中位售价为628,500美元，同比上涨0.1% [4] - 首次购房者在东北部因供应有限、在西部因价格高而活动受抑，中西部和南部则因可负担性更好和房源更多而受益 [3] 关键市场统计数据 - 总住房库存为152万套，环比下降0.7%，同比上升10.9% [7] - 未售出库存供应为4.4个月，低于上月的4.5个月，但高于去年同期的4.1个月 [7] - 成屋中位售价为415,200美元，同比上涨2.1%，为连续第28年同比上涨 [7] - 独栋住宅中位价格为420,600美元，同比上涨2.2%；公寓/合作公寓中位价格为363,700美元，同比上涨0.9% [7] - 平均待售时间为34天，高于上月的33天和去年同期的29天 [7] - 首次购房者占比为32%，高于上月的30%和去年同期的27% [7] - 全现金销售占比为29%，低于上月的30%，但高于去年同期的27% [7] - 投资者/第二套住房买家占比为16%，高于上月的15%，但低于去年同期的17% [7] - 不良销售占比为2%，与上月和去年同期持平 [7] - 30年期平均抵押贷款利率（房地美）为6.25%，低于9月的6.35% [7]

美国成屋销售市场表现 - 2024年8月美国成屋销售依然疲软，经季节性调整后的年化销售量为400万套，较7月微降0.2%，为自6月以来最慢的销售速度 [1] - 8月成屋销售同比去年8月增长1.8%，实际销售速度（400万套）略高于经济学家预期的396万套 [2] - 美国房地产市场自2022年以来一直处于销售低迷状态，去年成屋销售量降至近30年来的最低水平 [3] 房屋价格走势 - 2024年8月全国房屋销售价格中位数同比上涨2%，达到422,600美元 [2] - 这标志着房屋价格已连续第26个月实现同比上涨 [2] 抵押贷款利率与市场影响 - 夏末抵押贷款利率下滑，使住房贷款借贷成本降至10个月低点 [1] - 自7月下旬以来，抵押贷款利率大多呈下降趋势，主要因市场普遍预期美联储将降息，且对美国就业市场的担忧加剧 [3] - 尽管抵押贷款利率回调增强了购房者的购买力，但在房价多年飙升后，利率对许多美国人而言仍然过高，难以负担购房 [4]