公司动态：IQHQ的战略调整 - IQHQ公司于2021年底以1.64亿美元收购了位于加州红木城的三角形办公楼，计划拆除旧建筑并在15英亩土地上新建三栋实验室楼，以迎合当时蓬勃发展的生命科学行业[1] - 该公司于本月确认已将该物业挂牌出售，此举反映了其对投资组合的常规评估，旨在通过出售当前阶段非核心的土地资产来回收资本[2][3] 行业宏观挑战：资金面收缩 - 联邦研究资金出现缩减，美国国立卫生研究院（NIH）今年的资助拨款相比2024年减少了约50亿美元，这对依赖此类资金的初创公司生态系统至关重要[4] - 风险投资作为另一关键资金来源也已撤出，截至9月，生命科学公司通过风险投资筹集了249亿美元，这使得2025年有望成为自疫情前以来风险投资规模最低的年份[5] - 前总统特朗普的行政预算提案计划将NIH资金削减40%，这中断了联邦政府与学术界之间长达数十年的稳定合作关系[19] 市场供需失衡：空置率飙升 - 全国主要市场的生命科学空间平均空置率从2022年的6.6%大幅上升至目前的27%，创下历史纪录，甚至超过了全国办公空间22.5%的平均空置率[6] - 与办公市场不同，新建实验室成为问题的焦点，在2022年至2024年间完工的项目空置率高达48%，显示出新增供应遭遇了需求疲软[11] - 波士顿和圣地亚哥的生命科学物业可用率（包括正在营销的空间）达到33%，而湾区的可用率为35%[13] 重点市场与项目案例 - 波士顿、湾区和圣地亚哥这三大顶级生命科学市场饱受空置困扰，部分原因是它们曾是该行业新建筑的热点，在过去五年美国建造的约7080万平方英尺生命科学空间中，有5170万平方英尺集中在这三个市场[12] - Spear Street Capital于2020年以约3亿美元收购了马萨诸塞州沃特敦的一处50万平方英尺实验室空间，但该空间此后基本空置，公司现希望将其改造为其他用途，例如AI在生命科学中的应用或药物生产[22][23] 产业链底层影响：孵化器与初创企业 - 通常对经济衰退具有韧性的孵化器也开始感受到压力，例如Baruch S Blumberg研究所因其运营的孵化器出现空置而推迟了在多个地点的扩张计划[14][16][17] - 初创企业面临融资困难，有案例显示，四家初创公司的SBIR资助申请被NIH拒绝，北卡罗来纳州有10家初创公司最近被拒绝了约1500万美元的SBIR资金，而该州在2024年获得了1.245亿美元的NIH资助[17][18] - 风险投资正倾向于规模更大、更成熟的公司，而非投机性的初创企业，这对未来生命科学空间的需求是一个令人担忧的迹象[21]

This story was originally published on Facilities Dive. To receive daily news and insights, subscribe to our free daily Facilities Dive newsletter. Vacancy rates in the U.S. life sciences sector reached a new high in September, leading to further softening in asking rents and concessions, according to a recent report by Cushman & Wakefield. Concessions like free rent, fixtures, furniture, equipment, audio-visual technology allowances and turnkey tenant improvements are the new normal, the firm says.  The U ...

核心观点 - 公司2025年第二季度调整后运营资金(FFO)每股2 33美元远超分析师预期的0 59美元 营收7 62亿美元也超预期 但每股净亏损0 64美元 主要由于资产减值损失[1][2] - 行业面临需求环境谨慎 北美物业出租率同比下降3 8个百分点至90 8% 但核心"超级园区"出租率保持91%的行业领先水平[7] - 公司通过资产处置计划(年内目标19 5亿美元)回收资本 集中投资核心生命科学园区 开发项目预租率达84%[10] 财务表现 - 调整后FFO同比增长(1 3%)至2 33美元/股 运营利润率71%同比降1个百分点 行政费用占比降至6 3%为十年来最低[2][5] - 营收同比微降0 6%至7 62亿美元 GAAP净利润转亏 主因1 296亿美元资产减值损失(去年同期仅3080万美元)[2][6] - 季度股息提升至1 32美元/股 股息收益率7 3% 派息率57%保持平衡[12] 业务运营 - 生命科学地产组合集中在波士顿 圣地亚哥等创新枢纽 53%租金来自投资级或大型企业租户 租金收缴率99 9%[3][9] - 本季完成史上最大单笔租赁(46 7万平方英尺/16年租期) 97%租约含年租金递增条款[8][9] - 新交付项目21 8万平方英尺 竣工时出租率90% 2026年前待交付项目预租率84%[10] 战略与展望 - 维持2025年FFO指引9 16-9 36美元/股 预计年末出租率90 9%-92 5% 新租约GAAP租金涨幅最高达17%[13] - 通过"资产循环"策略处置非核心资产(已完成/待处置7 85亿美元) 聚焦超级园区开发[10][14] - 行业短期面临租户决策放缓 创投融资波动等挑战 但公司通过高信用租户组合和严格开发管控应对不确定性[14][15]