INVESTOR PRESENTATION NOVEMBER 15, 2024 Avalon Princeton Circle Princeton, NJ IMPORTANT INFORMATION See Appendix for information about forward-looking statements and definitions and reconciliations of non-GAAP financial measures and other terms. For the reasons described in the referenced forward-looking statements our historical results may not be indicative of future results. The projections for AvalonBay Communities, Inc. included in this presentation were originally included in its November 4, 2024, ear ...

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产（多户住宅REITs）、科技、电影 - 公司：Essex公司 纪要提到的核心观点和论据 公司整体情况 - Essex是标普500公司，是专注于西海岸市场的唯一多户住宅REITs，自IPO以来总回报率最高，连续31年提高股息，长期表现优异得益于有利的供需基本面、资本配置纪律和独特运营策略[2] - 一季度业绩略超预期，二季度按计划进行，进入租赁旺季，入住率高、优惠少，整体状况良好[5][6] 市场情况 - **西海岸科技市场**：受COVID冲击的西海岸科技市场开始复苏，租金仅比2019年疫情前高5%，但供应仅为存量的0.5%且在减少，就业增长稳步改善，收入增长超20%，85%的科技AI公司位于湾区[8] - **洛杉矶市场**：过去五年租金拖欠问题严重，目前拖欠率从2024年第一季度的3.9%降至1.3%；电影行业自COVID以来表现不佳，但政府将电影行业税收抵免从3.5亿美元提高到7亿美元，且2026年将有200亿美元基础设施支出用于世界杯和奥运会，有望稳定市场；若电影行业不回归，长期增长率将接近美国平均水平2 - 2.25%[13][15][17] - **租赁季节**：已恢复到正常环境，一季度和四季度是季节性低谷，市场通常在二季度末达到顶峰，今年西雅图预计在未来十天内达到顶峰，随后是北加州（6月左右），最后是南加州[19] - **租金趋势**：市场租金总体符合预期，洛杉矶市场表现疲软但符合预期，南加州整体较疲软但在COVID期间有超25%的增长，北加州表现出色，圣马特奥和圣克拉拉略超预期，西雅图处于中游[21][22] - **供应情况**：供应对西海岸有利，今年预计供应为存量的0.5%，明年降至0.4%，预计总供应交付量减少20%，主要受洛杉矶和西雅图市场影响；奥克兰今年将完成供应交付，未来供应情况将改善，但仍面临犯罪、无家可归和政治因素挑战[23][25] 公司运营与策略 - **资本配置**：有时发行股权以实现增长，有时出售资产回购股票；目前公司通过出售资产、利用自由现金流和优先股赎回收益在湾区购买新资产；当前股票估值处于中间状态，既不适合发行股票购买资产，也不适合出售资产回购股票[5][39][40] - **开发项目**：一季度启动多年来的首个开发项目，原因包括土地成本低、2022 - 2024年硬成本下降约8%、特定子市场出现积极租金势头，且预计项目交付时竞争供应有限[33][34][35] - **优先夹层业务**：过去两年将优先股权赎回收益用于完全所有权收购，因该业务竞争加剧、回报率下降；目前优先股权和夹层业务总规模略超5亿美元，占核心FFO的4%，目标是3 - 5%[36][37] - **资产组合**：约85%的资产位于郊区，15%位于市中心，这是有意为之，因为加州主要雇主位于郊区，有利于吸引租户；公司将继续调整投资组合，在不影响FFO的情况下，提高投资组合平均年龄，以实现未来租金增长[26][32] 其他影响因素 - **关税**：难以确定关税影响，主要关注运营费用和维修维护成本，若有影响可能在四季度开始显现，2026年更明显[10] - **监管环境**：加州监管环境有改善迹象，如一项降低租金上限的提案未通过委员会审议，目前未发现会产生重大影响的立法提案[41][43] - **保险**：商业保险受全国自然灾害影响，过去两年保费大幅上涨，去年12月续保保费略有下降，因再保险公司回归市场；野火对洛杉矶商业保险保费影响不大，住宅市场面临挑战[57] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司运营9 - 12个资产作为一个业务单元，80%的房产彼此距离在五英里内，涵盖不同类型和价格范围的房产，可将集中风险转化为优势，提高运营效率[44][45] - 科技行业要求员工回归办公室，推动了北加州的租赁需求，尽管该地区年初至今就业增长为负，但租金增长最佳[50][51]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：美国多户住宅房地产投资信托（REIT）行业 - 公司：Mid - America Apartment Communities (MAA)，一家专注多户住宅的标普500成分REIT公司，有31年在高需求市场运营的历史，主要聚焦美国阳光地带及其他高需求市场 [2] 纪要提到的核心观点和论据 公司发展机会 - **缩小公私市场估值差距**：当前公司交易的资本化率在5% - 5.5%区间，而所在地区私人市场类似资产交易的资本化率稳定在4.5% - 4.75%区间，公司认为有机会使估值与私人市场交易价格趋同 [4] - **实现盈利增长** - **应对高供应压力表现良好**：过去18个月市场供应达到50年以来的最高水平，但公司净营业收入（NOI）仅下降1.4%。今年上半年供应仍处高位，但市场需求强劲，供应持续下降，公司有望在今年下半年及未来几年实现强劲盈利增长 [5][6] - **需求端因素支撑**：过去三个季度所在地区的吸纳量超过供应量，市场未积累空置单元；净迁移率约为正7%；就业增长是其他地区的两倍且无放缓迹象；工资增长强劲；单户住宅的可负担性和可获得性面临挑战，过去五年该地区房价上涨超50%，这些因素支撑了公司的续租率和留存率 [9][10][11][12] - **供应端趋势向好**：今年供应量较去年下降40% - 50%，主要是下半年下降；过去12个月的开工量大幅下降，接近2010 - 2011年的水平，供需状况改善 [12][13] 公司增长举措 - **加大开发力度**：目前开发管道约为8.5亿美元，计划今年启动3 - 4个新项目，目标是将开发管道扩大到10 - 12亿美元。开发项目收益率在6% - 6.5%区间，具有增值性，且当前启动的项目将在两年后交付，届时供应管道将低于长期平均水平的一半 [15] - **增加内部投资** - **翻新和再开发计划**：新供应项目开始出租，公司平均租金与新供应租金差距超过300美元/单元，部分市场高达500 - 600美元，支持公司增加内部翻新和再开发项目，今年计划翻新5000 - 6000个单元 [16][34][35][36] - **创新和技术举措**：已通过相关举措实现约5000万美元的增量NOI，未来五年预计通过物业范围内的Wi - Fi等举措再增加5000 - 5500万美元，未来几年还将通过增加技术应用、共享服务、集中化和专业化等再增加约4500万美元 [17] 市场供应与需求判断 - **供应放缓**：建设开工量在2022年中至年末达到峰值，2025年第一季度开工量比峰值低约80%，远低于新冠疫情期间的低点。基于开工量推算，未来两年供应将低于市场正常库存的3.5% [19][20] - **需求强劲**：就业增长、迁入、家庭形成等需求因素在该地区表现良好；租户周转率持续下降，过去几年每季度都在下降，减少了市场上可出租单元的数量；过去三个季度吸纳量超过供应量，入住率上升，新租赁价格持续加速上涨，续租情况良好 [21][22][23][24] 市场表现差异 - **表现较好的市场**：去年表现强劲的一些中等市场如查尔斯顿、萨凡纳、格林维尔、里士满等预计将继续保持强劲；华盛顿特区地区表现出色；休斯顿表现良好；坦帕市场出现积极的租金增长势头 [24] - **表现不佳的市场**：奥斯汀、凤凰城、纳什维尔等市场表现不佳，其中奥斯汀受大量供应冲击最大，尽管今年供应量下降30% - 40%，但仍是供应最高的市场之一，但从长期来看，该市场需求基本面良好 [26][27][28] 公司运营与财务状况 - **运营费用**：对年初设定的运营费用指引有信心，与供应商沟通后，认为他们有足够的HVAC系统、电器等库存，部分合同锁定至2026年；人员流动率降低，有利于服务居民；物业税和保险方面将在7月下旬发布第二季度收益时提供更多信息 [29][30] - **资产负债表**：资本充足，债务到期结构合理，有一笔将于今年11月到期的债券，有效利率为4%，公司评级为A - ，有信心进行再融资；目前债务与EBITDA比率为4倍，目标是提高到4.5 - 5倍，这将为外部增长和开发管道提供10 - 15亿美元的额外资金 [31][32] 开发项目现状与挑战 - **开发项目现状**：第一季度通过合资平台审查了40多个交易，但仅推进了2个项目，主要是因为开发项目的预期收益率与市场资本化率差距较小，难以吸引资本 [39][42] - **面临的挑战**：目前开发项目面临股权退出的问题，开发商预期收益率为6% - 6.5%，但公司调整后预期收益率约为5.5%，与当前4.75%的资本化率差距小；建设成本虽基本持平，但利率上升增加了开发成本；从寻找土地、获得许可到开工建设至少需要1 - 1.5年时间 [38][39][40][41][42] 租金增长预期 - 正常供需动态下租金增长率为3% - 3.5%，预计2026 - 2028年公司租金将实现中到高个位数增长，因为建设开工量下降且需求强劲 [45][46] 应对经济衰退能力 - 历史上经济衰退时，阳光地带通常表现优于其他地区，公司在2002年、2008 - 2009年和2020年新冠疫情期间均跑赢行业平均水平超300个基点 [47][48] - 阳光地带就业多元化程度高，公司在产品、价格点、子市场、大市场和中等市场等方面实现了多元化，中等市场的布局有助于稳定收益和NOI表现，降低收益波动性 [48][49] 其他重要但可能被忽略的内容 - 会议资料中提供的更新数据是截至5月的年初至今数据，而非季度数据，公司认为月度数据可能会分散对业务真实趋势的关注 [7][8] - 公司90%的NOI来自法律禁止租金管制的州，因此租金管制方面的担忧较小 [45]

公司收购与资产重组 - 公司于2025年5月30日以1.49亿美元完成对盐湖城首个社区的收购 [1] - 已签署协议收购科罗拉多州柯林斯堡一处420户社区，预计2025年6月中旬完成交易，收购价约1.32亿美元并承担7600万美元长期低息抵押贷款 [3] - 启动明尼苏达州圣克劳德地区5处社区资产包出售计划，若完成将退出该市场 [4] - 计划出售明尼阿波利斯资产组合中的部分社区 [4] 战略布局与市场拓展 - 盐湖城新收购的Sugarmont社区（341户）位于优质Sugar House子市场，建于2021年，配套完善且邻近Wasatch山脉 [2] - 盐湖城大都会区是公司新进入的市场，经济基础多元（高科技/金融/医疗/教育），强化公司在西部山区的布局 [2] - 交易标志着公司聚焦中西部和西部山区的多户住宅REIT战略进入新阶段 [2] 财务与资本运作 - 通过信贷额度弹性条款增加1.5亿美元借款能力，总授信额度达4亿美元 [5] - 维持每股0.77美元的季度分红，2025年7月10日派发 [7] 运营数据与公司概况 - 当前拥有72个公寓社区共计13,353户，分布在科罗拉多/明尼苏达等7个州 [8] - 2024年连续第五年获评明尼阿波利斯明星论坛报最佳工作场所 [8] 业绩指引与后续计划 - 此前盈利指引未包含潜在收购或处置影响，公司评估交易对财务影响后将更新2025年二季报指引 [6]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店收入增长3.9%，NOI增长5.5%，高于预期 [15] - 一季度年化净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍，信贷额度超60%可用，无担保债务 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度EHM同店多户住宅平均入住率为94.8%，符合目标范围，同比上升50个基点 [11] - 一季度同店混合租赁费率增长1.9%，4月初步估计混合费率增长2.6% [11] - 一季度完成88次翻新，投资回报率约18%，计划2025年完成超500次全面翻新 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿都会区2025年第一季度年度供应达到峰值，年净库存增长率为2.2%，低于全国平均的2.9% [8] - 华盛顿都会区新建筑开工量较峰值下降超70%，预计到2025年第四季度年净库存增长率降至1.8%，到2026年第四季度降至1.1% [8] - 华盛顿特区连续五个季度跻身租金增长前三 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会正在监督对战略替代方案的正式评估，以实现股东价值最大化，评估仍在进行中 [9] - 公司将继续密切关注前瞻性需求指标，并相应调整定价策略 [12] - 公司管理的WiFi计划进展迅速，预计2025年额外获得60 - 80万美元的NOI，到2026年年中完全整合后，每年额外获得150 - 200万美元的NOI [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不稳定，但公司投资组合和业务基本面强劲，价值增值翻新管道和平台计划持续成功，有信心实现稳健业绩 [16] - 华盛顿都会区市场供应下降，为该地区带来更有利的竞争动态，公司对该地区持续的投资销售活动感到乐观 [8][22] 其他重要信息 - 公司董事会认为有必要评估战略选择以实现股东价值最大化，Ron因技能和运营经验加入董事会 [24][25] 问答环节所有提问和回答 问题1: 华盛顿特区多户住宅交易市场情况，是否有买家逆势下注，以及当前交易的资本化率情况 - 生活领域表现良好，债务市场持续有流动性，各类型贷款机构活跃 [19][20] - 投资者认为2026 - 2028年该地区租金有增长空间，核心买家看到的资本化率低至4.25%，最高达5%，杠杆内部收益率在9 - 11%；核心加买家的资本化率在4.75% - 5.25%，杠杆内部收益率在11% - 13%；增值型买家的资本化率在低至中5%，杠杆内部收益率在13% - 15% [22] 问题2: Ron加入董事会的过程，以及与战略评估公告的时间关系 - 战略评估决定于去年战略务虚会后做出，Ron因技能和运营经验被认为是合适人选加入董事会 [24][25] 问题3: 推动WiFi计划收入加速的因素，以及是否意味着相关费用也会加速增长 - 安装过程比预期快，特别是第二阶段，能更早投入使用并让更多居民签约，从而加速WiFi收入增长 [30] - 会有相关费用支出，但程度较小 [31] 问题4: 鉴于WiFi收入和亚特兰大坏账回收的贡献增加，收入构成是否有变化，是否有项目存在下行风险 - 一季度表现强劲，高于年初预期，目前租赁业务处于繁忙季节，仍有大量租约待处理，公司认为目前保持指导范围不变是合适的，二季度电话会议将更新指导 [32][34]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长3.9%，净营业收入（NOI）增长5.5% [15] - 第一季度年化净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.6倍，信贷额度超过总容量的60%，无担保债务 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度EHM同店多户住宅平均入住率为94.8%，符合目标范围，同比上升50个基点，季度同店混合租赁费率增长1.9%，4月初步估计混合费率增长2.6% [11] - 第一季度完成88次翻新，投资回报率约为18%，计划2025年完成超500次全面翻新 [13] - 托管Wi-Fi项目推进快于预期，预计2025年从一期7个社区和二期4个社区获得60万 - 80万美元额外NOI，2026年年中一、二期完全整合后，预计每年获得150万 - 200万美元额外NOI [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿都会区2025年第一季度年度净库存增长率峰值为2.2%，低于2.9%的全国平均水平，新建筑开工量较峰值下降超70%，预计到今年第四季度降至1.8%，到2026年第四季度降至1.1% [7] - 全国建筑开工量下降77%，预计2026年下降超80%，单户住宅抵押贷款发放量处于30年来最低水平，华盛顿特区连续五个季度跻身租金增长前三 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会于2025年2月13日宣布对战略替代方案进行正式评估，以实现股东价值最大化，评估工作正在进行中，董事会正与独立财务和法律顾问合作评估替代方案 [9] - 华盛顿都会区公寓市场基本面良好，中端市场租金水平在经济波动期间具有相对韧性，2013 - 2014年封存期间，B级公寓有效租金增长比A级公寓高1.8%以上 [5] - 公司近75%的华盛顿都会区房屋位于北弗吉尼亚州，该地区私营部门就业增长强劲，过去四年私营部门就业增长是华盛顿都会区的2.5倍，公司对政府承包商的敞口较低，截至4月约占华盛顿都会区居民基数的5% [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不稳定，但公司投资组合和业务基本面强劲，增值翻新管道和平台计划持续成功，有信心实现稳健业绩 [17] - 预计2025年坏账改善对收入增长的贡献将大于最初预期 [12][15] 其他重要信息 - 亚特兰大租金和入住率趋势稳定，自去年第二季度以来坏账拖欠率下降，驱逐延迟情况稳步减少 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 华盛顿特区多户住宅交易市场情况，是否有买家逆势下注，从资本化率角度看目前交易情况如何 - 生活领域表现良好，债务市场流动性持续，各类贷款机构活跃，股权方面，投资者关注全国建筑开工量下降和单户住宅抵押贷款发放量处于低位，认为华盛顿特区2026 - 2028年有租金增长空间，核心买家的资本化率低至4.25%，最高达5%，杠杆内部收益率在9% - 11%；核心加买家的资本化率在4.75% - 5.25%，杠杆内部收益率在11% - 13%；增值买家的资本化率在低至中5%，杠杆内部收益率在13% - 15%，部分强劲子市场与重置成本的折扣正在缩小，对该地区持续的投资销售活动感到乐观 [19][20][22] 问题2: 罗加入董事会的情况，以及与战略评估公告在时间上的关系 - 战略评估决定是去年战略务虚会后做出的，董事会认为有必要评估选项以实现股东价值最大化，罗是知名人士，董事会一直在进行更新流程，认为罗是合适人选，期待与其合作并获得宝贵见解 [23][24] 问题3: 是什么推动了Wi-Fi项目收入加速，是否意味着相关推出费用也会加速 - Wi-Fi项目一期7个社区于去年开始推出，二期4个社区的安装进程比预期快，能更早投入使用，赶上春夏租赁旺季，让更多居民签约，从而加速了今年实现托管Wi-Fi收入的预期，会有相关费用支出，但程度较小 [28][29][30] 问题4: 鉴于Wi-Fi收入和亚特兰大坏账回收有更多贡献，但指导范围未变，是否意味着收入构成发生变化，是否有项目存在下行风险 - 第一季度表现强于年初预期，季度结束后的情况符合季节性规范，全年还有很多租赁业务要在接下来几个月完成，目前保持指导范围不变是合适的，第二季度财报电话会议时会有更多信息并更新指导 [31][32]

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财务和运营结果，运营业务表现良好，需求趋势稳健，董事会启动战略评估以提升股东价值，同时重申2025年业绩指引 [2][4][6][9] 财务结果 - 2025年第一季度摊薄后每股净亏损0.05美元，2024年同期为0.04美元 [2] - 2025年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.24美元，2024年同期为0.23美元 [2] - 2025年第一季度房地产租赁收入6.1493亿美元，2024年同期为5.9513亿美元 [21] - 2025年第一季度净亏损4675万美元，2024年同期为3647万美元 [21] - 2025年第一季度NAREIT资金运营为1.8564亿美元，2024年同期为2.1296亿美元 [21] - 2025年第一季度调整后资金运营为1.8202亿美元，2024年同期为2.0638亿美元 [22] - 2025年3月31日总负债7.64378亿美元，2024年12月31日为7.63684亿美元 [26] - 2025年3月31日股东权益10.62922亿美元，2024年12月31日为10.81797亿美元 [26] - 2025年第一季度总净营业收入3.9499亿美元，2024年同期为3.7794亿美元 [27] - 2025年第一季度核心资金运营为2.1605亿美元，2024年同期为1.9886亿美元 [27] - 2025年第一季度调整后EBITDA为3.1264亿美元，2024年同期为2.9491亿美元 [29] 运营亮点 - 同店多户NOI较上年同期增长5.5% [7][8] - 同店平均有效月租金较上年同期增长1.7% [7] - 本季度同店组合有效混合租赁费率增长1.9%，新租赁费率增长 -2.0%，续约租赁费率增长5.0% [7] - 本季度租户留存率为62%，符合预期 [7] - 本季度同店多户平均入住率为94.8%，较上年同期增长0.5% [7] - 截至2025年3月31日，可用流动性为3.24亿美元 [7] - 第一季度年化净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍 [7] - 公司资产负债表强劲，2028年前到期债务仅1.25亿美元，无有担保债务 [7] 战略评估 - 本季度董事会启动正式审查，评估战略替代方案以最大化股东价值，审查仍在进行中，无完成期限和明确时间表 [6] 2025年指引 - 重申2025年指引，预计核心FFO为每股0.91 - 0.97美元 [9][10] - 同店多户收入增长2.1% - 3.6%，费用增长2.75% - 4.25%，NOI增长1.5% - 3.5% [10] - 其他同店NOI为1150万 - 1225万美元 [10] - 物业管理费用875万 - 925万美元，G&A费用2525万 - 2625万美元，利息费用3735万 - 3835万美元 [10] 股息 - 2025年4月3日支付每股0.18美元的季度股息 - 董事会宣布将于2025年7月3日向6月17日登记在册的股东支付每股0.18美元的季度股息 [12] 非GAAP财务指标定义 - 调整后EBITDA有助于投资者和贷款人了解公司承担和偿还债务、进行资本支出的能力 [30] - 调整后资金运营（AFFO）是衡量REIT承担和偿还债务、向股东分配股息能力的指标 [31] - 核心调整后资金运营（Core AFFO）排除部分影响运营绩效比较的项目，是有用的补充绩效指标 [32] - 核心资金运营（Core FFO）排除部分影响运营绩效比较的项目，是衡量公司承担和偿还债务、向股东分配股息能力的补充指标 [33][34] - NAREIT资金运营（FFO）是REIT的标准补充指标，有助于理解物业运营绩效 [35] - 净债务与调整后EBITDA比率为期末净债务除以该期间调整后EBITDA的年化值 [36] - 净营业收入（NOI）是评估物业运营结果的主要绩效指标 [37] 其他定义 - 平均有效月租金用于评估房屋平均定价，是住宅收入的组成部分 [38] - 平均入住率基于日均入住公寓数量占总公寓数量的百分比 [39] - 债务服务覆盖率通过特定收益除以利息和本金摊销计算得出 [40] - 债务与总市值比率为总债务除以总债务与期末流通股市值之和 [41] - 收益与固定费用比率通过特定收益除以固定费用计算得出 [42] - 期末入住率为期末入住房屋占总房屋的百分比 [43] - 租赁费率增长为新租或续租租金相对上一租赁的平均百分比变化 [43] - 经常性资本改进为维持物业收入和价值所需的非增值性建筑改进 [44] - 留存率为该期间续租的多户租赁占到期租赁的百分比 [45] - 同店组合包括完整年度拥有的物业，排除开发、再开发、收购、出售或待售物业 [46] - 不同等级社区根据年代、位置、设施等因素划分，租金水平不同 [47]