涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业 重点关注住宅开发市场[1][2][3][8] * 提及的公司包括开发商中国海外发展(COLI)、万科(Vanke)、绿城中国(Greentown)、越秀地产(Yuexiu)、龙湖集团(Longfor)、世茂集团(Shimao)、合景泰富(CGI)、旭辉控股(CIFI)、雅居乐(Agile)、碧桂园(Country Garden)、中国金茂(China Jinmao)、深圳控股(Shenzhen Inv)、仁恒置地(Yanlord) 以及华润置地(CR Land)和建发国际(C&D International)[5][8][24] * 同时涵盖房地产经纪服务提供商贝壳(KE Holdings/Beike)及多家物业管理公司[24] 核心观点与论据 **政策刺激加速基本面复苏** * 年初以来的政策刺激已从缓慢滴灌转变为强力剂量 为销售动能复苏奠定基础[2] * 政策刺激的力度包含意外元素 让市场为复苏的"希望"定价[2] * 新供应应相对紧张 住宅市场将在2015年下半年企稳 一线和二线城市优质新房价格将在未来12个月内重回温和增长轨道[2] * 上海于8月25日推出全面宽松政策包 包括取消外环外住房的购买数量限制[3][9] * 当前刺激更聚焦一线城市 因此在一线城市有强大业务布局的优质开发商将成为主要受益者[3] * 最大的政策催化剂可能来自具有可行预算的大规模城市更新刺激[3] **资本流动与财富效应的基本面角度** * 强劲资金流入香港股市重燃了投资者对这个"深度价值"板块的兴趣[4] * 过去十年中最显著的A股市场上涨所创造的财富效应或"感觉良好"因素 应对住宅市场提供基本面提振 上证综指突破3800点 刷新10年新高[4] **风险提示：反弹与现实脱节** * 反弹感觉与现实脱节 风险现在更高[5] * 过去18个月的乐观行业观点已实现 但由于重新评级可能跑赢基本预测 已开始下调部分股票评级[5] * 两大首选股为华润置地(CRL)和建发国际(C&D) 两者均已显示出明确的基本面复苏 额外的支持性政策可能推动盈利进一步上行[5][8] 其他重要内容 **上海政策具体变化** * 公积金贷款最高额度上调15% 首套房至180万元人民币 二套房至150万元人民币[9] * 允许提取公积金存款用于新房首付 而不仅是申请公积金贷款[9] * 商业房贷首套房和二套房适用相同利率[9] **土地与库存数据** * 上海外环线以外售出建筑面积占比从2021年的82%降至2025年迄今的75%[13][14] * 上海外环线以外库存占比从2021年的72%升至2025年迄今的83%[13][14] **估值与财务数据摘要** * 覆盖开发商平均NAV折让为66% 平均净负债率为62%[24] * 华润置地目标价43.20港元 潜在上行空间37.3% 建发国际目标价21.70港元 潜在上行空间17.3%[24][26] * 国有企业开发商远期市盈率在均值上下1个标准差范围内波动[17][18] * 国有企业开发商市净率在均值上下1个标准差范围内波动[22][23] * 年内至今股价表现最佳的是中国金茂(上涨61%)和华润置地(上涨42%) 表现最差的是世茂集团(下跌60%)[21] **免责与披露信息** * 报告日期为2025年8月26日 所有市场数据截至2025年8月22日收盘[50] * 截至2025年8月21日 汇丰持有华润置地债务证券的重大权益[50] * 分析师认证意见仅代表其个人观点[28]

报告行业投资评级 - 对CR Land、C&D Int'l、China Jinmao、KE Holdings、COPL、CR Mixc给予“Buy”评级；对Agile、COLI、China Vanke、CIFI、Country Garden、Shimao Group、Shenzhen Inv、Yanlord、Yuexiu、A-Living、CG Services、Greentown Serv、Sunac Services给予“Hold”评级 [27] 报告的核心观点 - 市场迅速重建政策预期，推动地产股股价上涨，投资者认同“坏到极致就是好”观点，且认可政府稳定楼市决心 [2] - 对行业保持积极态度，采用自下而上选股方法，关注能盘活资产和土地储备、并持续投资土地市场实现增长的国企股 [3] - 重点关注CRL、C&D、China Jinmao三只股票，认为它们能提供差异化故事，即使销售放缓也具韧性 [4] - 对于COLI，投资者认为投资论点不清晰，但因市净率低，对冲基金不愿做空，报告给予“Hold”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 市场销售数据 - 7月1 - 9日，30个城市总成交建筑面积180万平方米，环比增长2%，同比下降24%，年初至今同比下降5%，其中一线城市同比降36%，二线城市同比降19%，三线城市同比降18% [9] - 2025年4 - 6月及7月1 - 9日，二手房市场销售套数同比有不同程度变化 [12] 土地市场数据 - 2016 - 2024年及2025年年初至今，全国土地销售金额有波动，同比增速也有变化 [14] - 2025年上半年，部分开发商可归属销售额和可归属土地出让金及占比不同 [18] 库存周转数据 - 80个城市平均库存周转月数有变化，不同层级城市表现不同 [16][17] 股价表现和估值数据 - 年初至今，部分地产股股价表现不同 [24][25] - 部分国企开发商的远期市盈率、净资产折让率、市净率等估值指标有变化 [20][21][22] - 报告给出了多家地产开发商和相关服务提供商的市场价格、目标价格、市值、日均成交量、净资产、折让/溢价率、市盈率、股息率、市净率、净负债率等估值信息 [27] 重点股票分析 - CR Land：拥有优质投资性房地产组合，吸引高增长小众零售商，驱动客流量，目标价36.30港元，较当前价有26.5%的上行空间，维持“Buy”评级 [4][27][29] - C&D Int'l：有能力盘活年轻土地储备，目标价21.20港元，较当前价有27.4%的上行空间，维持“Buy”评级 [4][27][29] - China Jinmao：有建造豪华项目的经验，高需求升级项目带来优势，盈利反转故事将在次月财报季受关注，目标价1.60港元，较当前价有28%的上行空间，维持“Buy”评级 [4][27][29] - COLI：投资论点不清晰，因近期降价消息和盈利记录不佳受关注，但市净率低，目标价14.80港元，较当前价有10.8%的上行空间，维持“Hold”评级 [5][27][29]