行业趋势：高收入租房者自费升级租赁房屋 - 富裕租户正越来越多地自费投资于租赁房屋 进行从照明、储物到家庭办公室布局和墙面处理等全方位定制化升级 [1] - 这一趋势由《华尔街日报》在2025年12月指出 月租金超过2万美元的家庭不仅进行升级 还受到房东鼓励 因为这些改变能提升房产价值 [1] 房东与租户的决策逻辑 - 对于房东而言 租户自费升级的数学计算很直接：改进成本由租户承担 房东无需支付任何费用 而进行改造的高收入租户往往居住更久 [2] - 房地产经纪人指出 房东的决策基于租户的改进是否为其租赁房产增值 由于是租户承担支出 改进对房东而言是零成本的 [2] 租赁市场与购房成本对比 - 截至2026年初 全国平均月租金达到1,698美元 本十年来租金价格大幅上涨 2023年租金价格上涨7.95% 2025年又上涨7.52% [4] - 相比之下 每月抵押贷款还款中位数约为2,025美元 虽然租赁房屋通常比自有房屋面积小 但自有产权会带来租户无需承担的额外成本 如维护、上涨的房产税、保险和可能突发的大额维修 [4] 住房自有率变化 - 购房压力体现在自有率数据中 根据美国全国住宅建筑商协会数据 2025年第二季度美国住房自有率降至65% 为2019年底以来的最低水平 [5] - 在当前抵押贷款利率仍处高位且住房供应紧张的情况下 住房可负担性处于数十年来的低点 当前自有率远低于2004年69.2%的峰值和66.3%的25年平均水平 [5] 租赁观念转变 - 数十年来 租赁被视作通往购房的临时过渡站 但随着购房成本上升 这种区别正在被打破 [3] - 高收入租户自费升级房产的趋势 也反映了租户 尤其是高收入群体 对住房和生活质量的看法发生了更广泛的转变 [2]

行业背景与投资者痛点 - 对于许多投资者而言 租赁房地产仍是长期收入最可靠的来源之一 其优势包括月度现金流 与通胀挂钩的租金上涨以及长期增值潜力 [3] - 然而 直接购买和管理房产面临高门槛 包括需要六位数的前期资金 良好的信用记录 持续的维护以及处理租客 维修和空置的意愿 这对于有全职工作 家庭或退休计划的人来说通常是难以承受的 [3] - 这导致越来越多的投资者寻求一种无需成为房东或无需大额一次性付款即可获得房地产收入的途径 [4] 公司解决方案与商业模式 - Arrived平台允许投资者以低至100美元的金额投资租赁住宅 而无需成为房东 [4] - 该平台通过让投资者购买单个租赁房产的份额来实现这一点 投资者拥有的是房产股份而非整栋房屋 [5] - 公司负责处理租客安置 维护 保险和日常运营 投资者则获得其份额对应的租金收入和潜在的增值收益 无需亲自管理房产 [5] - Arrived是这一领域最大的运营平台之一 并获得了杰夫·贝佐斯等投资者的支持 [5] 公司运营数据与规模 - 截至今年 Arrived平台已拥有超过94万名注册投资者 [7][8] - 平台总投资额已超过3.78亿美元 [8] - 已向投资者分配了超过6300万美元的收益 [7][8] 投资流程与特点 - 投资流程类似于线上投资 投资者可浏览全国各地的房产 每个列表包含位置 购买价格 预期收益率 预计回报和风险状况等信息 [7] - 选定房产后 投资者可通过关联银行账户在几分钟内完成投资购买份额 [7] - 该模式为投资者提供了获取房地产收入的机会 并可通过投资多个房产实现资产多元化 [7]

核心观点 - 纽约市租赁市场正经历由极低流动性主导的新阶段 近90%的租户选择留在原住所 远高于全国78.4%的平均水平 同时租金持续上涨 市长Mamdani拟议的稳定单元租金冻结政策可能进一步加剧市场紧张 推高市场租金[1][2][3] 市场现状与租金水平 - 2025年第四季度 纽约市租金中位数同比上涨6.6% 达到3,585美元 其中曼哈顿租金中位数最高 为4,886美元 同比上涨7.3%[1][3][4] - 各行政区租金均上涨 布鲁克林租金中位数为3,943美元（同比涨5.0%） 皇后区为3,355美元（同比涨1.2%） 布朗克斯为3,094美元（同比涨4.2%）[4] - 在曼哈顿 为满足租金不超过收入30%的可负担性标准 所需家庭年收入高达195,440美元[3][4] 租户流动性极低 - 近90%的纽约市租户在过去一年中未更换住所 全国平均水平为78.4% 布朗克斯的“留居”率最高 达93.7% 其租户的 median move-in year 为2015年[1][2][4] - 约40%的纽约市租赁存量属于租金稳定单元 其2023年空置率仅为0.98% 远低于市场租金单元1.84%的空置率[5] - 流动性不足导致过度拥挤现象 租金稳定单元中过度拥挤（定义为每卧室超过两人）的比例为13.1% 是市场租金单元（6.7%）的近两倍[6] 政策影响与市场前景 - 市长Mamdani计划最早于2026年10月对租金稳定单元实施租金冻结 这可能进一步抑制市场流动性 加剧可供出租房源的紧张状况[1][3] - 该政策在为现有租户提供即时救济的同时 可能因降低租户搬离稳定单元的意愿 而加剧新居民和市内搬迁者的房源短缺问题 并可能推高市场租金[3][7] - 居住流动性下降对城市经济产生连锁反应 高昂的搬家成本或缺乏可选房源成为主要障碍 导致租户推迟换工作或组建家庭等重大人生变化[7]

行业现状：租赁市场欺诈行为激增 - 全美范围内，近93.3%的租赁住房提供商在过去12个月内遭遇过欺诈行为，其中70.7%表示欺诈性申请和支付有所增加，平均增幅达40% [6] - 欺诈最常见手法包括：伪造工资单、雇主推荐信或收入证明（占受访者84.3%）、在申请中提供虚假信息（80%）、以及身份盗用或使用虚假身份证件（70%）[7] - 近四分之一的驱逐申请（23.8%）与欺诈性申请及后续的租金拖欠有关 [7] 财务影响：房东面临严重损失 - 调查受访者在过去12个月内平均核销了近420万美元的坏账，其中约四分之一可归因于欺诈相关的租金拖欠 [8] - 对于个体房东而言，考虑法律费用、诉讼成本、租金损失和物业周转后，单次驱逐成本通常在3,500至10,000美元之间 [9] - 具体案例中，一名叙利亚移民房东因租户近两年不付租金并造成财产损坏，损失超过10万美元 [4]；另一名房东因类似情况损失近六位数，不得不卖房偿债 [2] 政策漏洞：紧急租赁援助计划被滥用 - 马萨诸塞州一对有12次驱逐记录的租客，在入住后立即停止支付租金，却仍获得了州政府23,000美元的租金援助 [3] - 联邦政府通过2020年底和2021年初的两轮资金，拨付了460亿美元的紧急租赁援助，快速推行过程中产生了滥用漏洞 [12] - 芝加哥一起2024年的城市诉讼显示，一名前市政府雇员和一家虚假物业管理公司通过提交欺诈性申请，获得了超过20万美元的援助 [11] 解决方案：加强租户筛查与管理 - 建议房东进行独立背景调查，切勿接受申请人提供的文件，并独立核实就业信息，应拨打公司总机而非申请人提供的号码 [13][14] - 驱逐记录通常在租户筛查报告中保留七年，筛查时应查询其过去两到三位房东的信息 [13] - 需警惕危险信号，例如租户在初次见面时引用晦涩法律条文、提出预付数月租金以跳过筛查、或催促快速成交等行为 [14] 新兴模式：无需直接管理的房地产投资平台 - 以Arrived为例的平台允许投资者以低至100美元的金额投资房地产，获得潜在季度分红，且无需处理租户问题或物业维护 [19][20] - 该平台提供新推出的二级市场，投资者可直接买卖单个租赁和度假租赁物业的份额，平台拥有60个城市超过400处物业 [21] - 另一平台Mogul提供蓝筹租赁物业的份额所有权，平均年化内部收益率达18.8%，现金回报率年均在10%至12%之间，投资额通常在每处物业15,000至40,000美元 [22][24]

投资策略与业绩 - 公司为每处租赁房产设定了明确的现金流和投资回报率目标，要求每处房产立即产生现金流，且初始投资平均在3至6年内收回 [1] - 公司专注于创造额外收入流并加速实现财务独立，自2020年开始投资，截至2025年拥有15处物业共28个单元 [2] - 公司的平均现金回报率略高于20% [2] 物业筛选标准 - 公司目前专注于其所在地（佛罗里达州布里瓦德县）的市场，认为该地区仍有增值空间和高需求 [3][4] - 公司投资于可负担住房，即普通人能够租用的房产，偏好以等于或低于市场水平的租金出租，以此吸引大量租户申请并促进租户爱护物业 [5] - 公司遵循"在购买时即赚钱"的原则，寻找被低估或可议价的物业，例如挂牌时间较长、营销不佳或仅需表面装修的房产 [5][6] 投资组合现状 - 公司投资组合包含15处商业和住宅物业，总计28个租赁单元 [2][7]

租金市场现状 - 美国50大都会区0-2卧室房产的中位要价租金在7月降至1,712美元，较去年同期下降43美元（-2.5%），标志着租金连续第24个月同比下降 [2][3] - 尽管租金呈现典型的季节性上涨模式，但今年迄今仅上涨1.2%，低于2024年同期的2.8%增幅，表明租赁市场持续降温 [10] - 当前租金水平较疫情前高出254美元（17.4%），但较2022年8月的峰值低47美元（-2.7%） [3] 多户住宅开发活动 - 2025年6月，两户及以上多户住宅竣工量同比下降38.1%，从2024年6月经季节调整的年率656,000套降至406,000套 [4] - 中西部地区竣工量降幅最大，为-55.7%，其次是南部（-33.5%）、东北部（-33.0%）和西部（-28.9%） [1][5] - 开发活动锐减的主要原因是建筑成本上升、因租金下降导致的利润率收缩以及进口建筑材料的新关税 [4] 建筑许可趋势 - 多个主要市场的多户住宅（5单元及以上）建筑许可在2025年第二季度出现显著下滑，例如奥兰多许可环比下降-54.9%，夏洛特下降-54.8% [7][8] - 费城和圣安东尼奥出现了三年来的首次第二季度许可下降，而夏洛特和拉斯维加斯则经历了自2022年以来最大的季度许可降幅 [8] - 即使旧金山等许可量略有增长的市场，其15.9%的增幅也是三年来的最慢第二季度增长 [9] 不同房型租金表现 - 截至7月，一卧室户型租金中位数为1,590美元，同比下降2.8%，已连续26个月下降，较峰值下降4.1% [12] - 二卧室户型租金中位数为1,898美元，同比下降2.3%，同样连续26个月下降，较峰值下降3.1% [12] - 开间户型租金中位数为1,428美元，同比下降1.4%，已连续23个月下降，较峰值下降4.0% [12] 主要市场租金差异 - 丹佛都会区一卧室租金同比降幅最大，为-7.7%，而纽约都会区租金同比持平（0.0%），圣何塞都会区则同比上涨0.9% [12] - 与六年前相比，坦帕都会区租金涨幅最高，达39.5%，匹兹堡都会区涨幅为42.3% [12][13] - 旧金山都会区是少数租金水平低于六年前（-6.0%）的市场之一 [13]