行业周期与市场前景 - 工业物流地产行业经历了由疫情后过度建设导致的低迷期 空置率从约4%上升至约7.5% 定价能力减弱 但目前行业已处于周期底部 [3] - 需求正在回归 特别是资产负债表强劲的大型企业已开始承诺租赁大量空间 而中小型企业尚未完全恢复 [4] - 新供应将受到限制 因为许多司法管辖区对新建物流设施持反对态度 且重置成本已大幅上升 这将为现有资产带来定价能力 [4] - 拉丁美洲市场表现强劲 主要原因是该地区电子商务发展滞后 目前正经历疫情初期其他地区出现的电商浪潮 加之制造业近岸外包使墨西哥受益 [7][8] 公司业务与资产优势 - 公司拥有13亿平方英尺的物流地产资产 将受益于市场复苏 [6] - 公司的物流地产开发业务将再次活跃 目前已在开展大量定制建造项目 数据中心方面也在进行大量新开发项目 [6] - 公司在全球范围内租赁势头强劲 特别是在拉丁美洲、墨西哥和巴西等地区 [7][9] - 公司强调"电子商务乘数效应" 随着客户对配送时间和商品种类的要求不断提高 需要在更靠近客户的地方布局更多地产 [15] 数据中心业务与竞争优势 - 公司是业内首家且目前唯一一家同时讨论数据中心及其所需电力的企业 提出了"交钥匙"解决方案 [10] - 数据中心面临的主要制约因素是可靠电力的可获得性 以及数据中心组件的供应链受限 这些组件正变得越来越稀缺 [10][11] - 公司凭借其资产负债表实力 能够预先承诺采购关键组件 从而能为客户更快地完成交付 这构成了巨大的竞争优势 [12] - 目前行业不存在过度建设 因为电力供应是一个制约因素 所有大型超大规模企业都在竞相建设以应对AI需求 [12] 能源战略与商业模式 - 公司利用仓库屋顶部署可再生能源 这原本是未充分利用的资产 并且是成本最低的能源形式 [13] - 可再生能源业务使公司与公用事业公司建立了关系 从而获得了电网电力 [14] - 公司的能源业务不仅包括可再生能源 还包括现场发电 这将变得越来越重要 因为 centralized 发电和输电面临环境约束 耗时过长 [15]