核心观点 - 恒大物业2026年上半年经营层面已基本完成“独立”转型，但股权归属仍悬而未决，公司正处在从依附“恒大系”走向完全独立运营的微妙过渡阶段 [2][9] 经营业绩 - 2026年上半年公司实现营收69.43亿元，同比增长4.5% [3] - 公司拥有人应占利润超过5亿元，同比增长9.5% [1] - 净利润仅增长2.5%至5.03亿元，净利率7.2%反而下降0.2个百分点，跑输公司拥有人应占利润增速 [5] - 利润承压主要来自三块：金融资产减值损失1.44亿元，较去年同期的0.68亿元翻倍；商誉及无形资产减值带来约0.44亿元的其他损失；财务成本0.80亿元，接近去年同期的两倍 [5] 收入结构 - 来自第三方的收入约69.40亿元，第三方收入占营收比重接近100% [3] - 来自关联方的收入仅约265万元，同比大幅下降87% [3] - 公司主动剔除了与关联方有关的空置物业管理收入约2.56亿元，即便剔除这部分名义收入，第三方贡献的增量依然撑起了整体增长 [3] 毛利率与成本控制 - 集团毛利率约19.2%，同比提升1.2个百分点 [3][4] - 基础物管毛利率由14.9%升至16.2% [4] - 毛利率改善主要得益于聚焦有质量的规模扩张、风险客户出清，以及集采与数智化管理对成本的控制 [4] 规模与拓展 - 截至6月末，集团在管面积约6.03亿平方米，较上年同期增加约700万平方米 [3] - 期内累计签约（含续签）第三方面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元，签约项目进场率高达94.4% [3] - 签约体量已接近2025年全年4500万平方米的水平 [3] 增值服务 - 期内社区生活服务收入同比增长17.9% [4] - 到家服务收入同比上升31.9%、房屋租售收入上升27.1%、社区旅游营收提升141.2% [4] - 子公司盈绰数科上半年签约超300家外部物企，尝试对外输出自身数字化能力 [4] 资产负债表与流动性 - 应收贸易账款29.23亿元，较年初增加2.73亿元 [5] - 关联方应收款20.89亿元已全额计提减值，全集团减值拨备总额高达32.44亿元 [5] - 合约负债23.17亿元，较年初减少3.07亿元 [5] - 可用资金约42.44亿元，较年初小幅减少0.66亿元 [5] - 董事会宣布不派发中期股息 [5] 股权出售与追偿 - 控股股东“恒大系”合计直接或间接持有公司已发行股本约51.016% [7] - 2026年上半年股价经历“过山车”行情，4月因签订排他性协议股价一度触及1.5港元/股，6月25日因谈判终止股价回落至0.74港元/股 [7] - 7月27日清盘人宣布重启出售进程，部分潜在买方已获邀请进行尽调，计划于2026年9月提交非约束性方案 [7] - 公司约134亿元存款质押被强制执行一案已判决，但截至6月末累计追回款项仅约950万元 [8] 下半年展望 - 经营端押注“服务+科技”，继续依靠第三方拓展夯实规模，依托增值场景拓宽收入来源，并推动盈绰数科SaaS产品向中小物企输出 [8] - 资本市场定价将主要取决于两件事：新的潜在买家能否在9月推动交易落地，以及134亿元追偿的执行进展 [8]