市场整体格局 - 商业地产市场整体趋缓，写字楼市场呈现“冰火两重天”格局，多地写字楼租金持续承压 [1] - 北京市场表现强劲，2025年第三季度甲级写字楼净吸纳量创下新高，中关村子市场以科技创新企业为需求主体表现亮眼 [1] Z3项目概况 - Z3为超甲级写字楼项目，位于北京CBD核心区东三环与长安街黄金交汇处，预计2026年年中完成竣工验收 [1][4] - 项目开发方为北京金通港房地产开发有限公司，由普洛斯、中金公司、香港置地三家机构共同投资 [3] - 项目设计由福斯特建筑事务所操刀，该事务所曾设计苹果飞船总部大楼、大疆天空之城等全球地标 [3] 产品设计与定位 - 项目设计核心瞄准Z世代，旨在打造集体验、灵活、社区于一体的融合空间，以解决传统办公场所拥挤嘈杂的痛点 [3] - 项目规划约16%的物理可变空间，交付时无固定走廊，可灵活适配从共享办公到传统总部的多种模式，并能提供三层连层的“空中总部” [3] - 共享配套配比提升至约10%，涵盖剧院、健身中心等设施，设计理念借鉴了与谷歌、亚马逊等企业合作观察到的趋势 [3] - 项目细节包括1.9米宽超大玻璃实现270度观景，双中空玻璃隔绝噪音，屋顶“第五立面”结合光伏发电与美学，并申请绿建三星、LEED铂金等可持续认证 [4] 投资逻辑与市场策略 - 项目股东方强调资源协同效应，结合普洛斯的产业运营经验、中金公司的金融资源与香港置地的商业运营能力，试图形成投资-建设-运营的闭环 [4] - 项目定位旨在吸引注重体验的科技企业，挑战在于能否以“人本”理念打动通常偏爱中关村园区式办公的科技公司，克服租金成本等现实障碍 [3][4]