戴德梁行：苏州上半年写字楼市场持续承压，多元路径谋求破局 苏州，2025年7 月17日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年上半年苏州的写字楼市场进行了 解读。受2024年供应高峰的后续影响，苏州写字楼市场在2025年上半年面临巨大去化压力，多个项目推 迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市。受新增需求持续放缓影响，写字楼租金承压态势明显。展 望下半年，随着多个高品质大体量办公项目集中入市，市场竞争格局将进一步加剧。 写字楼租赁市场：市场需求收缩，供应陆续推迟，租金承压下降 统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025H1 写字楼销售市场：上半年供求同比双双回落，均价受大宗个案短期上扬 2025年上半年销售市场与去年同期市场供应高峰相比有所回落。上半年，全市共上市高新区集成电路创 新中心、相城区澄阳创智中心、高新区科技城阳山数字产业中心、吴江盛泽恒力盛泽商务中心四个项 目，总计约15.7万平方米，同比下降约50%。 成交方面，2025年上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交主要为集成电路创新中心和中海星湖ONE北 京银行多层成交，其他大面积成交 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - A股投资中长期性价比较高，中证500和中证1000受科创政策支持，成长性高有机会带来高回报，上证50和沪深300在当前宏观环境下更具防御价值 [2] 根据相关目录分别进行总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4014.60、4000.00、3993.40、3965.60，涨跌分别为7.80、10.20、11.60、17.20，成交量分别为53455.00、8979.00、84781.00、16296.00，持仓量分别为62423.00、13332.00、158393.00、48480.00，持仓量增减分别为2133.00、4184.00、14069.00、4222.00 [1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为2754.60、2751.00、2751.60、2752.60，涨跌分别为0.60、0.20、2.40、3.80，成交量分别为28276.00、3728.00、52171.00、6400.00，持仓量分别为31303.00、3948.00、64210.00、11176.00，持仓量增减分别为5224.00、1134.00、7229.00、1564.00 [1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6023.00、5973.40、5920.40、5794.00，涨跌分别为55.00、62.20、60.60、57.80，成交量分别为48478.00、11208.00、47871.00、16148.00，持仓量分别为65777.00、18495.00、99117.00、58584.00，持仓量增减分别为396.00、5993.00、5619.00、2496.00 [1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6452.80、6388.80、6319.80、6136.00，涨跌分别为66.60、72.80、78.00、79.00，成交量分别为69324.00、16891.00、147131.00、34107.00，持仓量分别为73225.00、21806.00、181506.00、78384.00，持仓量增减分别为 -2325.00、7434.00、12240.00、4515.00 [1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为 -14.60、 -3.60、 -49.60、 -64.00，前值分别为 -18.00、 -3.40、 -54.40、 -71.20 [1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值4014.81，涨跌幅0.12，成交量262.05亿手，总成交金额4437.81亿元 [1] - 上证50指数前值2756.77，涨跌幅 -0.01，成交量76.45亿手，总成交金额1446.02亿元 [1] - 中证500指数前值6027.08，涨跌幅0.74，成交量222.36亿手，总成交金额2634.85亿元 [1] - 中证1000指数前值6461.10，涨跌幅0.85，成交量282.56亿手，总成交金额3520.66亿元 [1] - 部分行业前值及涨跌幅：能源2113.22， -1.32%；原材料2599.57，0.87%；工业2149.20， -0.05%；可选消费6222.94，0.39%；主要消费21531.83，0.37%；医药卫生8288.30，1.51%；地产金融6857.05， -0.69%；信息技术2379.97，1.01%；电信业务3202.98， -0.45%；公用事业2652.22，0.64% [1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前值分别为 -0.21、 -14.81、 -21.41、 -49.21，前2日值分别为 -12.82、 -30.82、 -38.02、 -68.42 [1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前值分别为 -2.17、 -5.77、 -5.17、 -4.17，前2日值分别为 -11.53、 -14.93、 -16.53、 -15.53 [1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前值分别为 -4.08、 -53.68、 -106.68、 -233.08，前2日值分别为 -24.25、 -78.65、 -128.85、 -251.85 [1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前值分别为 -8.30、 -72.30、 -141.30、 -325.10，前2日值分别为 -31.37、 -102.57、 -174.97、 -360.17 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数、深证成指、中小板指、创业板指前值分别为3510.18、10696.10、6638.43、2207.10，涨跌幅分别为0.01%、0.61%、0.06%、0.80% [1] - 恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为24139.57、39569.68、6259.75、24255.31，涨跌幅分别为0.46%、 -0.19%、 -0.33%、 -0.82% [1] 宏观信息 - 上交所发布《科创板上市公司自律监管指引第5号 - 科创成长层》，存量32家未盈利企业自指引发布实施之日起进入科创成长层，新注册未盈利企业自上市之日起进入，个人投资者参与交易门槛不变，投资新注册未盈利科技型企业需签署专门风险揭示书，调出条件新老划断 [2] - 外交部长王毅会见俄罗斯外长拉夫罗夫，表示愿同俄方等成员国筹备好天津峰会推动上合组织建设迈上新台阶 [2] - 上交所发布《发行上市审核规则适用指引第7号 - 预先审阅》，符合条件的科技型企业可申请对申报文件预先审阅 [2] 行业信息 - 北京写字楼市场代表金融街二季度租金跌破400元/平米/月，新行业将促进需求回升 [2] - 多晶硅上周涨超16%，市场憧憬资源行业供给侧改革加快推进实现困境反转 [2] - 多地机构针对稳定币概念发布风险提示 [2]

全球经济与政策展望 - 2025年下半年市场面临经济放缓与政策不确定性双重压力，投资者需重新审视资产配置策略 [1] - 美联储可能于9月及12月各降息一次，但若通胀因关税推动而上升则可能暂停宽松 [1] - 欧洲央行在早前降息后将暂停行动，日本央行则有望加息一次 [1] 资产配置策略 - 建议关注利差主导回报的资产，降低对无风险利率的依赖 [1] - 市政债券凭借陡峭的收益率曲线吸引长线投资者 [1] - 房地产市场经历两年低迷后逐步回暖，医疗办公空间、杂货零售物业及廉价房屋需求稳健 [1] 股票市场 - 美国大型科技企业受益于AI扩展、数据中心及发电需求激增，基本面良好，获上调配置 [1] - 金融及基建等具防守性行业成为焦点 [1] - 欧洲股市具备长线价值，新兴市场受贸易政策影响吸引力减弱 [1] 固定收益与信贷 - 优先贷款及优先证券因估值吸引及信贷质素稳健获青睐 [2] - 投资级企业债因利差收窄稍被看淡 [2] 房地产领域 - 持续关注人口及教育结构多元化带来的机遇，看好医疗、工业及住宅领域 [2] - 写字楼市场仍面临挑战，空置率有望改善但复苏尚需时间 [2] - 房地产债券目前具估值优势，相对房地产股票更具吸引力 [2] 基建与农地投资 - 偏好公私营项目，尤其电力、公用事业及储能相关投资 [2] - 农地资产被视为抗通胀工具，但2025年回报将放缓，谷物类作物受关税压力影响 [2]

住宅市场前景 - 香港人口反弹和HIBOR利率大幅下降有助于恢复楼市信心 预计2024年下半年楼价上升3% 2026年及2027年分别上升5% [1] - HIBOR下跌直接降低按揭利率 减轻供款压力 首次置业者获得良好入市契机 改善型置业者获得置换动力推动二手楼市流通 [1] - 住宅租赁市场呈现分化趋势 人口涌入增加住房需求 预计2024年租金普遍上升2%至3% 核心商务区和重点大学周边区域租金同比升至少5% [1] 零售市场表现 - 游客数量增加及北上消费趋势放缓使餐饮和杂货行业受益 高端购物中心和核心购物区2025年预计保持稳定 [2] - 非旅游区及非核心零售区面临电商挑战压力较明显 [2] 写字楼市场状况 - 空置率从2024年7月13.7%高位回落至2025年3月13.5% 但仍保持高位 [2] - 2025至2026年大型项目落成限制市场反弹空间 预计2024年甲级写字楼租金同比下跌3%至5% [2] - 企业采取办公空间扩张观望态度 预计整体租金2026年止跌 [2]

行业趋势与市场变化 - 经济增速放缓、企业现金流压力加大以及"租赁+弹性空间"新办公趋势兴起，正在动摇企业购置写字楼的传统逻辑 [1] - 一线城市写字楼租售价差扩大，空置率持续高位运行，资产估值逻辑发生根本性变化 [1] - 企业对办公空间需求从"拥有"转向"使用"，从"固定资产"转向"战略资源" [1] - 2023-2024年北京与上海出现"租售价差历史最大化"现象，部分核心地段出现"购入年化回报率>租金综合支出"倒挂区间 [8] 企业购置决策关键变量 - 五大关键变量影响决策：组织稳定性、现金流状况、办公空间使用频率、地段依赖性、资产策略导向 [6] - "组织稳定性"+"资产策略导向"是企业购置意愿的两个最强前导指标 [6] - 高适配特征包括成熟型组织、现金流稳健、空间使用率高、强地段要求、有资产配置意图 [6] - 低适配特征包括快速扩张期、资金紧张、远程办公占比高、无地段需求、倾向轻资产 [6] 市场周期与购置时机 - 市场上升期（2016-2018）租赁成本上升，购置可锁定成本；市场下行期（2020-2024）租赁议价空间大，资产估值处于洼地 [7][8] - 写字楼价格波峰滞后租金波峰2-4个季度，价格低谷出现在宏观经济筑底、租金未反弹时段 [9] - 2023-2025年是高净值企业、国企央企购置窗口期，呈现租金稳定+售价洼地特征 [9] - "空置率"与"成交均价"剪刀差最大化阶段是买方定价能力最强时段 [9][10] 企业生命周期与购置逻辑 - 初创期：以轻资产为主，不建议购置，优先选择共享空间或短租合同 [13][14][15] - 成长期：权衡锁定办公成本、构建品牌认知、预留弹性空间，优选可分租资产 [16][17][18] - 成熟期：多目标考量组织效率、资产资本化、资本市场信号，建议配置长期持有型资产 [19] - 转型期：谨慎新增购置，优先轻资产模式或合资共建，聚焦资产重组 [20] - 资产化期：视写字楼为稳定收益+抗通胀的资产配置，基于租金回报率与REITs可能性决策 [21] 不同类型企业购置策略 - 高成长型民营企业：倾向核心地段适中面积、可分割写字楼，采用"购租组合"策略 [22][23] - 总部型央企/国企：看重地段稀缺性与建筑形象，倾向全自持或自建总部园区 [24] - 科创型/轻资产企业：以租赁为主，仅在财务充裕或IPO时购置小型核心单元 [25][26] - 金融/保险企业：首选核心地段稳定出租物业，纳入"债券+类固收"配置体系 [27][28] 城市与市场购置窗口 - 最优购置窗口出现在"市场底部与预期拐点交汇处"，如2023下半年-2025下半年 [30][31] - "新三度模型"判断区域价值：供需张力度、产业耦合度、资本安全度 [32] - 结构性机会包括老旧甲级写字楼改造、新交付项目去化压力资产、特色产业园分散持有空间 [34] - 政策导向从"压缩供给"转向"分级分类支持"，利好优质区域高效运营资产 [35][36] 决策评估模型与案例 - 五维评分模型：发展阶段匹配度（15%）、财务能力（30%）、价格窗口（20%）、区位价值（25%）、非财务收益（10%） [38] - 上海高成长消费品牌案例：不建议购置，因组织未稳定、前滩短期供给压力大 [39][40][41] - 北京成熟科技公司案例：建议购置，因组织稳定、现金充裕、价格触底、地段稀缺 [42][43][44]

近期，莱坊发布了第19版《2025年财富报告》。据莱坊对全球150个家族办公室的调查发现，投资者热 衷于扩大对房地产的投资，因为房地产行业既具有增长潜力，又具有财富保值功能。报告还探讨了豪华 资产的表现、新兴的ESG投资机会以及葡萄园投资等专业市场。除此之外，报告还探讨了下一代的继承 问题。 第二，家办管理私人住宅物业：目标和收购计划。 本文来自微信公众号：家办新智点 （ID：foinsight），编译：foinsight，头图来自：AI生成 一、家办偏爱房地产 在家办的投资组合中，房地产占有重要地位，仅次于股票和现金。在房地产中，目前配置最多的是写字 楼（20%）、豪华住宅（17%）、工业（14%）和酒店（12%）。 其中，约70%的房地产投资都在本国内，最注重国内投资的家办位于新西兰（93%）、澳大利亚 （90%）和美国（86%）。地域分布最分散的是位于瑞士（31%投资于国内）、中国香港特别行政区 （33%）和新加坡（41%）的家办。 第一，关键策略和目标。 大多数受访者将房地产视为更广泛投资策略的一部分，并将其与上市股票、风险投资或其他私人投资进 行平衡。一些受访者继续持有房地产用于核心商业运营，并将其 ...