核心观点 - 全国范围内写字楼空置率攀升，业主为应对困境，将空置办公空间改造为酒店，形成“酒改写”的逆转趋势，酒店正成为存量商业地产的库存解决方案和价值重塑动力 [1][2][6][14][16] 现象与案例 - 在杭州、广州、南京、上海等多地，写字楼中低层或整栋楼被改造为酒店的现象普遍，例如广州佛山原农业银行大楼改造为全季酒店，上海新梅广场由办公楼改为希尔顿花园酒店 [1][2] - 杭州出现一栋写字楼内存在10个不同酒店品牌分层运营的情况，涵盖经济型连锁、青年旅社及单体酒店 [3] - 酒店与写字楼用户在同一空间内混合，形成视觉与嗅觉上的鲜明对比，体现了当前商业地产的功能转变 [1] 市场数据与动因 - 2025年杭州多个商务板块写字楼空置率接近25%–30%，上海、深圳部分板块空置率甚至突破30% [6] - 写字楼租赁市场面临巨大压力，深圳前海、杭州钱江世纪城、成都金融城、合肥政务区等地均有办公楼长期空置 [8] - 业主将楼层打包给酒店，是面对高空置率、减少亏损的“绝地自救”行为，而酒店品牌则借此以较低成本获取优质区位空间 [2][3] - 北京等城市写字楼租金承压，空置率高企，业主为吸引租户提供更优惠条件 [9][10] 酒店业的策略与表现 - 连锁酒店集团（如华住、锦江）利用其品牌矩阵，在一栋楼内布局不同档次品牌，实现客群全覆盖和拼租模式 [11][12] - 杭州中高端酒店在节假日和会展期间入住率仍能超过85%，酒店通过细分楼层功能（如考研陪读、会展接待、商务客）来提升空间利用率 [11] - 酒店入驻为整栋楼带来全天候安保、高水准物业服务、餐饮配套及提升ESG评级等附加值，成为吸引其他租户的亮点 [16] 全球趋势与深层逻辑 - 全球范围内，如纽约、伦敦、巴黎等城市，因AI替代基层白领工作及灵活办公增多，写字楼需求萎缩，出现将老旧B级写字楼改造为精品酒店的趋势 [15] - 改造案例（如伦敦The Hoxton、纽约Ace Hotel）利用老旧办公楼层高、采光好的硬件条件，打造为受欢迎的社交空间和打卡地 [15] - 商业空间底层逻辑发生深刻改变，酒店从写字楼的配套转变为提升资产价值、吸引流量的“动力插件”，这并非权宜之计，而是对存量地产价值的一次大审视 [15][16][17] - 转变要求业主从传统收租思维进化到服务思维，将空间根据市场需求（体验式消费、移动办公需求扩张）进行功能切换，以获取旅游和差旅市场的红利 [17]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [1] 报告核心观点 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场呈现“以价换量”态势 租金环比下降3.9%至每月每平方米人民币219.7元 空置率环比下降0.8个百分点至17.0% [3] - 市场长期发展受“十五五”规划科技创新导向及宏观政策支撑 但短期面临2026年集中供应带来的竞争压力 预计空置率将同比升至20.5%左右 租金同比下跌约9% [4] - 市场正从增量规模竞争转向存量价值重构 绿色化、智能化、灵活化及产业适配能力成为项目核心价值支点 具备相关优势的项目将在分化格局中胜出 [4] 市场概览 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场租金下行、空置率小幅改善 全市平均有效净租金同比下降12.7% 平均空置率同比下降1.43个百分点 [3] - 市场新增供应有限 需求分化 多数子市场承压 仅亦庄子市场凭借产业导入实现租金逆势环比上涨2.2%至每月每平方米84.4元 [3] - 中关村、丽泽等依托产业集聚的子市场空置率环比降幅显著 韧性凸显 而亚奥等子市场供需压力延续 [3] 供应和需求 - 2025年全年北京甲级写字楼新增供应面积83,000平方米 较2024年大幅减少71% 截至年底总存量达12,652,483平方米 [9] - 2025年第四季度新增供应53,000平方米 净吸纳量144,786平方米 [5] - 市场需求呈现“区域集中、行业稳固、内资主导”特征 中央商务区为成交最活跃子市场 占比稳定在30%-37%之间 [9] - TMT、金融、专业服务构成稳定的需求“铁三角” 三者合计占比全年超70% 其中科技行业持续领跑 [9] - 内资企业主导地位不断强化 外资需求占比持续收缩 2025年全年净吸纳量达24.49万平方米 较2024年的22.95万平方米实现增长 [9] - 金融街、中央商务区、中关村等子市场需求复苏节奏加快 录得多笔大面积租赁成交 如中国进出口银行扩租17,000平方米 字节跳动新租约10,000平方米 [10][12][17] 租金走势 - 全市平均租金处于下行周期 业主普遍以调低租金、延长免租期等激励方案“以价换量” [13] - 各子市场表现分化：中关村子市场租金抗跌性最强 四季度环比降幅仅2.5% 明显小于全市平均水平 [16] 亦庄子市场是全市唯一租金正增长区域 四季度租金环比上涨2.2%至每月每平方米人民币84.4元 [3][16] 燕莎、东二环、亚奥、望京-酒仙桥等子市场租金持续承压 [13][16] 金融街租金保持高位但面临去化压力 [16] 丽泽需求保持增长 租金跌幅趋于平稳 [16] 投资市场 - 2025年第四季度投资市场延续国内资本主导格局 资金投向核心区位优质商办资产 [17] - 北京扬子江置业有限公司以人民币22.54亿元收购北京世茂大厦综合体项目 建筑面积约70,174.9平方米 [17] - 北京花径教育以约人民币4亿元整体购置E_ZIKOO智慧谷2号楼独栋写字楼 建筑面积9,516平方米 为典型的民企自用型购置案例 [17] 市场数据摘要 - 2025年第四季度主要区域市场数据：中央商务区存量347万平方米 租金每月每平方米人民币234.8元 空置率13.80% 金融街存量143万平方米 租金每月每平方米人民币251.1元 空置率10.20% 中关村存量120万平方米 租金每月每平方米人民币139.4元 空置率21.24% 丽泽存量113万平方米 租金每月每平方米人民币209.2元 空置率22.25% [19]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [1][2][4] 报告核心观点 - 2025年第四季度上海甲级写字楼市场在供需双重压力下仍处于调整期 租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 空置率小幅攀升至23.8% [4] - 中央经济工作会议为“十五五”期间经济发展定调 在扩内需、科技创新等政策引导下 国内经济有望减轻通缩影响 写字楼市场存在温和复苏可能 [4] - 未来一年市场预计有接近140万平方米新项目入市 租赁市场将继续承压 预计2026年第一季度租金下行、空置率小幅上扬态势将维持 [4] - 在“十五五”规划政策导向下 AI+科技、双碳及高端制造领域企业有望蓬勃发展 其业务扩张与办公空间升级需求预计将同步增长 [4] 供应与需求 - **新增供应**：2025年第四季度有两个新项目竣工交付 为市场带来216,585平方米的新增办公面积 环比增加55% 全年新供应达101万平方米 其中46%位于新兴市场 [9] - **净吸纳与空置**：第四季度市场净吸纳量为82,570平方米 但空置率在弱需求及新供应压力下继续上升至23.8% 全年净吸纳量同比下降28.6%至约22万平方米 [4][9][11] - **租赁活动特征**：第四季度近八成的租赁成交来自企业续租及搬迁 跨区搬迁占比逐步提升 企业出于成本控制考量 外迁至租金更低的新兴市场项目现象增加 [9] - **需求行业构成**：第四季度金融与TMT企业是租赁需求主力 合计贡献近45%的市场份额 专业服务机构与零售品牌占比超20% 联合办公租赁交易占比接近7% [11] - **全年需求消化**：全年接近70%的办公净吸纳面积由四大主力业态消化 分别为专业服务类、TMT行业、金融业以及零售业 [11] 租金走势 - **整体租金**：第四季度甲级写字楼市场平均净有效租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元 [4][12] - **超甲级写字楼**：核心商务区超甲级写字楼租金跌幅继续收窄 环比下跌1.3%至每天每平方米人民币10.35元 对优质企业的虹吸效应显现 [12] - **新兴商务区**：新兴商务区平均租金环比下跌2.3%至每天每平方米人民币5.14元 业主继续执行以价换量的租赁策略 [12][14] - **中央商务区扩展区**：该区域租金环比下跌3.4%至每天每平方米人民币4.62元 跌幅较大 区位无优势及楼龄较久是主要因素 [14] - **核心子市场**：南京西路和淮海中路子市场租金相对坚挺 第四季度分别仅下跌1.3%和0.9% 至每天每平方米人民币9.48元和7.41元 [14] 投资市场 - **交易概况**：2025年第四季度上海写字楼投资市场录得14宗主要大宗交易 涉及总金额超过人民币60亿元 全年交易约39宗 总成交金额超过人民币300亿元 [15] - **买家特征**：自用型买家积极介入 政府背景机构和民营企业纷纷出手购置写字楼 以期实现区域运营及价值投资 [15][16] - **典型案例**：第四季度代表性交易包括中国信达等购入后世博环球广场A栋、中汇人寿收购徐汇复星产业园、货拉拉收购晶耀虹桥T6栋以及文曄科技收购虹桥商务区项目等 [16][17] 市场数据（2025年第四季度） - **总存量**：上海甲级写字楼总存量约1,996万平方米 [19] - **区域指标示例**： - 南京西路：存量122.7万平方米 租金每天每平方米人民币9.48元 空置率14.8% [19] - 小陆家嘴：存量195.7万平方米 租金每天每平方米人民币8.08元 空置率12.1% [19] - 虹桥商务区：存量72.7万平方米 租金每天每平方米人民币4.36元 空置率25.7% [19] - 北外滩：存量113.2万平方米 租金每天每平方米人民币5.37元 空置率33.4% [19]

文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场呈现“总量波动、结构优化”的核心特征，在供应与需求博弈、高端与中端分化的背景下，各类物业市场展现出复杂图景 [1] 甲级写字楼市场 - 2025年甲级写字楼市场迎来集中供应，21个新项目入市带来118.2万平方米新增面积，年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米 [3] - 年度净吸纳量录得66.4万平方米，为2021年后的新高，较近五年均值高出16.9%，主要由科技类企业升级搬迁与扩张，以及银行、券商、电商和物流供应链企业的租赁活动支撑 [3] - 尽管净吸纳量高，年末空置率仍处于31.4%的高位，同比微升0.8个百分点，租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每平方米每月132.6元 [3] - 预计2026年供应面积或再破百万平方米，年末总存量预计同比扩张8.0%至接近1400万平方米，但APEC会议落地带来的合作机遇将为科技类、高端制造业的办公需求提供支撑 [4] 零售物业市场 - 2025年零售物业市场供应达自2018年来的峰值，6个新项目入市带来82.5万平方米供应，年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米 [5] - 市场呈现“冰火两重天”格局：标杆及优质项目吸引区域首店密集落地，品牌渗透度提升；次核心商圈部分项目面临招商压力，净吸纳量录得负值 [5] - 全市租金指数环比微升0.6%、同比持平，年末平均租金达每平方米每月520.5元，但子市场租金走势分化明显，优质项目租金稳中有升，个别存量项目则下调租金 [6] 住宅市场 - 2025年深圳一手住宅供应面积同比下降11.0%至350.0万平方米，成交面积同比下滑24.2%至378.5万平方米，整体购房情绪趋于理性保守 [7] - 豪宅市场逆势崛起，核心区域高端项目集中入市并录得优异去化，部分项目开盘当天去化率超80%，成为拉动市场的核心力量 [7][8] - 在限购政策优化及豪宅需求释放作用下，全市一手住宅成交均价筑底企稳，同比跌幅收窄7.3个百分点，年末定格在每平方米54765元 [7] - 刚需市场表现平淡，供应集中在光明、坪山、龙华等非核心区域，部分项目去化周期显著拉长，超18个月，且面临产品同质化与价格调整压力 [9][10] - 住宅市场的结构性分化明显，核心区域豪宅价格稳定甚至小幅上行，非核心区域刚需项目则面临价格下行压力，楼市进入分化发展阶段 [10][11]

上海写字楼市场整体表现 - 2025年上海写字楼市场在逆周期调整中展现出较强韧性 [1] - 2023年第四季度市场需求面出现边际改善信号 [1] - 净吸纳量环比大幅提升 [1] 市场需求与行业支撑 - 金融、专业服务及TMT行业成为支撑市场回暖的主力军 [1]

公司经营业绩 - 购物中心2025年全年累计接待客流超2亿人次 [1] - 北京朝阳合生汇2025年销售额近85亿元，同比上涨13% [1] - 上海五角场合生汇2025年销售额突破66亿元，同比上涨4% [1] 资产运营状况 - 写字楼与产业综合体实现招商去化率90%以上 [1]

2025年北京甲级写字楼市场回顾 - 2025年北京甲级写字楼市场呈现复苏态势，四季度末空置率降至19.2%，同比下降1.5个百分点，全年空置率获得整体回调[2] - 市场复苏的关键在于需求端吸纳能力明显恢复，第四季度净吸纳量约8.3万平方米，推动全年净吸纳量达到33万平方米，市场已连续两年实现超30万平方米的规模性去化[3] - 市场供应出现阶段性放缓，2025年全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求形成良性适配[3] - 在供需结构优化下，租金下行压力有所缓解，年末净有效租金降至222元/月/平方米，虽同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9个百分点[3] 市场复苏的核心驱动力与区域表现 - 中关村板块成为拉动市场回暖的核心动力源，凭借科创产业集聚优势，其2025年全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录[2][4] - 从区域看，中关村、望京及酒仙桥商务区去化最好，空置率分别下降2.25个百分点至9.9%和2.2个百分点至19.0%[4] - 复苏背后的核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放，1—11月规模以上高技术制造业增加值同比增长9.2%，存储芯片、服务器、工业机器人等高端产品产量增幅显著，分别达45.7%、22.7%和20.6%[4] 市场面临的挑战与结构性矛盾 - 市场复苏基础仍不稳固，以价换量的局面大量存在，即便在中关村，整体写字楼市场租金也很难涨价，例如鼎好电子城有房源挂牌租赁单价从接近14元/平方米/天降至8元/平方米/天[6] - 市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，“冷热不均”格局显著，2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%[6] - 宏观经济有效需求不足制约市场持续恢复，多数企业面临盈利压力，“降负债、去杠杆”仍是核心诉求，导致企业办公扩张意愿不强[7] 2026年市场展望与潜在压力 - 2026年北京甲级写字楼核心市场将迎来超70万平方米的新增供应，这一增量将直接推动年末空置率走高，市场承压格局或将加剧[2][9] - 新增供应将加剧市场供需错配，明年入市的项目90%集中在东部子市场，而近两年的增量需求高度集中在西部子市场，这将导致东部市场竞争进一步升级[9] - 北京甲级写字楼空置率长期在20%以上的高位区间运行，租金中枢或将持续承压，市场供需再平衡是一个漫长而充满挑战的过程[9] 主要市场参与者的战略布局 - 多家企业将北京写字楼市场视为产业布局要地，相关布局聚焦核心或次核心板块，如CBD、金融街、中关村、丽泽、亚奥、望京等，绑定金融、科创、专业服务等高价值客群[5] - 金隅集团将原盘古大观资产升级改造为钰珵大厦，于2024年底正式跻身国际超甲级高端写字楼运营序列[5] - 华润置地、大悦城控股、中关村发展集团等企业也持续深耕北京市场，打造标杆项目或推进城市更新与科创空间供给[5]

文章核心观点 - 商业地产行业正经历从“内卷”向“进化”的范式变革 市场企稳回升仍需过程 未来需在产品、经营、运营、资产、科技及竞争六大维度进行深度变革[2] - 北京甲级写字楼市场呈现持续回暖态势 空置率持续回落 政府正从多维度推进商办及工业物流领域发展[1] - 全国产业园市场面临供给过剩挑战 空置率高企 发展重点正从数量扩张转向质量提升及新质生产力导向[3] - 行业未来发展需重点关注并应对市场供应压力、土地使用权续期政策及数智化转型三大宏观变量[3] 北京写字楼市场现状与政策 - 截至第三季度末 北京全市甲级写字楼平均空置率约为19% 环比下降0.6个百分点 同比下降0.1个百分点[1] - 北京甲级写字楼存量约为1300万平方米 空置率约为16% 市场长期被看好[2] - 北京市政府深化办公楼配置试点扩容 支持存量升级改造 优化租户服务环境[1] - 在商业地产投资方面 北京支持内资企业参与优质商业资产并购 并拓宽融资渠道[1] 全国产业园市场现状与趋势 - 全国产业园区总建筑面积已突破60亿平方米 每年新增供应量达1.4亿平方米[3] - 全国省级以上开发区平均空置率超过35% 部分新建园区空置率甚至达到60%[3] - 产业园市场需求开始从数量扩张向质量提升发展 从城市功能区集聚向产业功能集聚发展 从传统行业导向向新质生产力导向发展[3] 行业范式变革方向 - 产品范式需从“以产品为中心”转向“以用户为中心”[2] - 经营范式需从“增量扩张”转向“存量优化”[2] - 运营范式需从“空间改造”转向“城市更新”[2] - 资产范式需从公募REITs扩展到资产数字化[2] - 科技范式需从“互联网+”时代进入“AI+”时代[2] - 竞争范式需从“内卷式”竞争转向“竞合式”共赢[2] 工业物流领域发展 - 北京市在工业物流方面 优化空间布局 支持绿色智能转型 并深化京津冀物流一体化[1] 未来需关注的宏观变量 - 市场变量：需关注供应压力的化解效果 通过供给端调整应对去化压力和需求复苏[3] - 制度变量：需关注土地使用权续期政策落地 建议以“折价续期”作为商业用地续期费用核定的基本原则[3] - 科技变量：需关注数智化转型与数据资产 建议推动包含数据资产的商业物业价值评估及运营评价指标披露[3]

市场现状 - 上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉等69个重点写字楼样本平均出租率仅为82.54%，呈现阶梯式下降 [1] - 出租率下降与空置率上升表明行业供需出现结构性失衡 [1] 需求端因素 - 核心租户如互联网、金融、专业服务等行业进入深度调整阶段，普遍采取“降本增效”策略 [3] - 企业整合办公空间、缩减租赁面积甚至退租，或搬迁至成本更低的非核心区域，导致需求显著收缩 [3] 供应端因素 - 写字楼开发周期长达三至五年，与行业发展周期存在时间错配 [3] - 行业高峰期启动的项目在下行周期交付，导致供应过剩 [3] 短期应对策略 - 国内外有将闲置写字楼“适应性再利用”改造为住房或产业空间的先例，如纽约时代广场安永总部大楼被改造成1000多间单间及几百套保障房 [3][4] - 政府可通过提供税收优惠、简化审批流程、发放补贴等方式鼓励“商改住” [4][5] - 上海曾发布政策支持存量商务楼宇更新提升，兼容符合发展导向的新功能业态 [5] 长期根本解决方案 - 需反思过去城市发展中对摩天大楼和CBD的盲目崇拜，避免在产业基础薄弱的新城过度规划CBD [7] - 城市规划应依据人口流动和产业结构，动态调整住宅、商业和写字楼的供应配比 [7] - 必须将产业规划置于用地规划之前，积极培育对高端办公空间有持续需求的高新技术产业和现代服务业 [7]

交易核心信息 - 阿里巴巴与蚂蚁集团以9.25亿美元（约合人民币66亿元）购得香港铜锣湾“港岛壹号中心”最高的13层楼，计划用作香港总部 [1] - 交易涉及总楼面面积约30.16万平方呎，平均价格约为23.55万元/平方米，包括屋顶标志和50个停车位 [10] - 该交易预计于2025年12月完成，有望成为今年香港最大的商厦买卖 [4][11] 卖方背景与交易动机 - 卖方为隶属于英国凯瑟克家族怡和财团的文华东方酒店集团 [2] - 怡和集团2024年营收约合人民币2500亿元，风格低调神秘 [3] - 交易是凯瑟克家族资产重构的一步棋，同日文华东方宣布将被母公司私有化，涉资42亿美元 [12][13] - 私有化旨在简化企业架构，支持酒店业务发展，优化资产组合，卖楼收益将转化为私有化报价中的特别股息 [16][17] 物业资产状况与估值 - “港岛壹号中心”前身为香港怡东酒店，于2019年3月结束营业后重建为24层甲级写字楼，投资约50亿港元 [8] - 该项目2017年招标时估价高达270亿港元，当前以约140亿港元估值出售，折价近一半 [11] - 尽管处于香港写字楼价值较高峰期下调30%-40%的市场低位，凯瑟克家族扣除销售费用后仍赚得7.58亿美元（约合人民币54亿元） [8][9][11] 交易影响与战略调整 - 阿里巴巴和蚂蚁集团的进驻被视为对项目的利好，可能吸引产业链上下游企业 [11] - 凯瑟克家族正调整策略，旗下香港置地宣布放弃建售住宅，专注于开发顶级商业物业 [28] - 怡和集团在香港进行小规模裁员，旨在强化投资主业竞争力，低位出售写字楼符合其回笼资金的需求 [29] 相关业务表现与布局 - 文华东方酒店集团2024年上半年总收益上涨11%，酒店管理费用上涨14%，呈现强劲复苏势头 [19] - 集团正积极在中国内地扩张，于上海、苏州、杭州、南京等地布局奢华酒店及服务式公寓 [19] - 怡和集团业务多元，旗下香港置地是香港中环最大地主之一，拥有中环约40%的商用物业 [22] - 2024年，公司香港地区零售物业租金收入下降9%，而内地零售物业租金收入上涨11%，促使其加速内地布局 [23]