市场现状 - 上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉等69个重点写字楼样本平均出租率仅为82.54%，呈现阶梯式下降 [1] - 出租率下降与空置率上升表明行业供需出现结构性失衡 [1] 需求端因素 - 核心租户如互联网、金融、专业服务等行业进入深度调整阶段，普遍采取“降本增效”策略 [3] - 企业整合办公空间、缩减租赁面积甚至退租，或搬迁至成本更低的非核心区域，导致需求显著收缩 [3] 供应端因素 - 写字楼开发周期长达三至五年，与行业发展周期存在时间错配 [3] - 行业高峰期启动的项目在下行周期交付，导致供应过剩 [3] 短期应对策略 - 国内外有将闲置写字楼“适应性再利用”改造为住房或产业空间的先例，如纽约时代广场安永总部大楼被改造成1000多间单间及几百套保障房 [3][4] - 政府可通过提供税收优惠、简化审批流程、发放补贴等方式鼓励“商改住” [4][5] - 上海曾发布政策支持存量商务楼宇更新提升，兼容符合发展导向的新功能业态 [5] 长期根本解决方案 - 需反思过去城市发展中对摩天大楼和CBD的盲目崇拜，避免在产业基础薄弱的新城过度规划CBD [7] - 城市规划应依据人口流动和产业结构，动态调整住宅、商业和写字楼的供应配比 [7] - 必须将产业规划置于用地规划之前，积极培育对高端办公空间有持续需求的高新技术产业和现代服务业 [7]

交易核心信息 - 阿里巴巴与蚂蚁集团以9.25亿美元（约合人民币66亿元）购得香港铜锣湾“港岛壹号中心”最高的13层楼，计划用作香港总部 [1] - 交易涉及总楼面面积约30.16万平方呎，平均价格约为23.55万元/平方米，包括屋顶标志和50个停车位 [10] - 该交易预计于2025年12月完成，有望成为今年香港最大的商厦买卖 [4][11] 卖方背景与交易动机 - 卖方为隶属于英国凯瑟克家族怡和财团的文华东方酒店集团 [2] - 怡和集团2024年营收约合人民币2500亿元，风格低调神秘 [3] - 交易是凯瑟克家族资产重构的一步棋，同日文华东方宣布将被母公司私有化，涉资42亿美元 [12][13] - 私有化旨在简化企业架构，支持酒店业务发展，优化资产组合，卖楼收益将转化为私有化报价中的特别股息 [16][17] 物业资产状况与估值 - “港岛壹号中心”前身为香港怡东酒店，于2019年3月结束营业后重建为24层甲级写字楼，投资约50亿港元 [8] - 该项目2017年招标时估价高达270亿港元，当前以约140亿港元估值出售，折价近一半 [11] - 尽管处于香港写字楼价值较高峰期下调30%-40%的市场低位，凯瑟克家族扣除销售费用后仍赚得7.58亿美元（约合人民币54亿元） [8][9][11] 交易影响与战略调整 - 阿里巴巴和蚂蚁集团的进驻被视为对项目的利好，可能吸引产业链上下游企业 [11] - 凯瑟克家族正调整策略，旗下香港置地宣布放弃建售住宅，专注于开发顶级商业物业 [28] - 怡和集团在香港进行小规模裁员，旨在强化投资主业竞争力，低位出售写字楼符合其回笼资金的需求 [29] 相关业务表现与布局 - 文华东方酒店集团2024年上半年总收益上涨11%，酒店管理费用上涨14%，呈现强劲复苏势头 [19] - 集团正积极在中国内地扩张，于上海、苏州、杭州、南京等地布局奢华酒店及服务式公寓 [19] - 怡和集团业务多元，旗下香港置地是香港中环最大地主之一，拥有中环约40%的商用物业 [22] - 2024年，公司香港地区零售物业租金收入下降9%，而内地零售物业租金收入上涨11%，促使其加速内地布局 [23]

市场整体格局 - 商业地产市场整体趋缓，写字楼市场呈现“冰火两重天”格局，多地写字楼租金持续承压 [1] - 北京市场表现强劲，2025年第三季度甲级写字楼净吸纳量创下新高，中关村子市场以科技创新企业为需求主体表现亮眼 [1] Z3项目概况 - Z3为超甲级写字楼项目，位于北京CBD核心区东三环与长安街黄金交汇处，预计2026年年中完成竣工验收 [1][4] - 项目开发方为北京金通港房地产开发有限公司，由普洛斯、中金公司、香港置地三家机构共同投资 [3] - 项目设计由福斯特建筑事务所操刀，该事务所曾设计苹果飞船总部大楼、大疆天空之城等全球地标 [3] 产品设计与定位 - 项目设计核心瞄准Z世代，旨在打造集体验、灵活、社区于一体的融合空间，以解决传统办公场所拥挤嘈杂的痛点 [3] - 项目规划约16%的物理可变空间，交付时无固定走廊，可灵活适配从共享办公到传统总部的多种模式，并能提供三层连层的“空中总部” [3] - 共享配套配比提升至约10%，涵盖剧院、健身中心等设施，设计理念借鉴了与谷歌、亚马逊等企业合作观察到的趋势 [3] - 项目细节包括1.9米宽超大玻璃实现270度观景，双中空玻璃隔绝噪音，屋顶“第五立面”结合光伏发电与美学，并申请绿建三星、LEED铂金等可持续认证 [4] 投资逻辑与市场策略 - 项目股东方强调资源协同效应，结合普洛斯的产业运营经验、中金公司的金融资源与香港置地的商业运营能力，试图形成投资-建设-运营的闭环 [4] - 项目定位旨在吸引注重体验的科技企业，挑战在于能否以“人本”理念打动通常偏爱中关村园区式办公的科技公司，克服租金成本等现实障碍 [3][4]

市场现状与核心挑战 - 写字楼市场面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力 [1] - 市场分化趋势显著，但一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象 [1][2] - 租赁活动以企业搬迁为主导，市场处于租方主导阶段，租金预期趋于理性，空置水平或将温和上升 [3] - 互联网与发达交通网络正重塑市场格局，导致区域租金差缩小 [8] 潜在金融风险 - 当前写字楼资产收益率低、估值缩水，隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险 [1] - 需高度关注抵押物价值相关的金融风险，特别是防止“高评”导致“高贷” [2] - 大宗交易萎缩与REITs等退出渠道不畅，加剧了风险 [1] 行业需求与结构性变化 - TMT、金融、专业服务及制造业保持稳定活力，科技类企业与消费品贸易企业扩张意愿相对明显 [3] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [8] - 不动产市场正经历从住宅开发旧模式向以经营现金流为核心的持有型不动产新模式转型 [4] 政策与体制障碍 - 国有写字楼业主面临管理体制约束，决策和定价机制僵化，导致市场自发调节功能受阻 [2][6] - 部分楼宇产权高度分散，小业主协同困难，导致楼宇运营效率低下和更新困难 [6] - 规划调整刚性强、时滞长，难以适应市场供需快速变化 [6] - 政府将写字楼视作“楼宇经济”载体，高度关注其对税收与GDP的贡献，是供应量偏高的深层原因 [7] 应对策略与解决方案 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [1] - 短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场 [1] - 推动“商改保租房”等用途转化，鼓励老旧项目更新升级，以促进市场回归供需平衡 [5][7] - 应进一步构建多层次REITs市场，打通“投资—培育—退出”的完整资产循环 [4] - 授权国企业主更多自主权，积极推进楼宇产权整合，增强规划调整灵活性 [6] - 允许土地用途在不同物业类型间弹性转换，是市场纾困的有效渠道 [7] 市场前景与投资动向 - 整体市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] - 在利率下行环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 市场投资信心呈现分化：民营企业趋谨慎，而险资则相对乐观，持续参与大宗交易 [8]

市场运行现状 - 写字楼市场面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力 [3] - 市场分化趋势显著，但一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象 [3][4] - 租赁活动以企业搬迁为主导，TMT、金融、专业服务及制造业保持稳定需求活力 [7] 潜在金融风险 - 写字楼资产收益率低、估值缩水，隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等风险 [3] - 需高度关注抵押物价值相关的金融风险，特别是防止“高评”导致“高贷” [5] - 大宗交易萎缩与REITs等退出渠道不畅，加剧了风险 [3][8] 风险应对与市场构建建议 - 长期需依靠经济增长与产业升级，短期应控制新增供应、推动存量去化 [4] - 建议建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化以稳定市场预期 [4] - 应进一步构建多层次REITs市场，打通“投资—培育—退出”的完整资产循环 [8] 供应与规划问题 - 国内多个城市商办与住宅配置比例失衡，是导致当前空置率高企的重要原因 [9] - 政府将写字楼视作“楼宇经济”载体，高度关注其对税收与GDP的贡献，导致供应量偏高 [10] - 规划调整刚性强、时滞长，难以适应市场供需快速变化 [9] 资产优化与转型路径 - 鼓励楼宇提质增效和精准定位，推动老旧写字楼升级改造 [4] - 探索将写字楼转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态 [4] - 土地利用类型的灵活转换，如“商改保租房”，是办公楼市场纾困的有效渠道 [10][11] 市场参与主体与投资动态 - 国有写字楼业主面临管理体制约束，决策和定价机制比较僵化 [4][9] - 市场投资信心呈现分化：民营企业趋谨慎，而险资则相对乐观，持续参与大宗交易 [11] - 在利率下行环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [8]

研讨会核心观点 - 写字楼市场是金融稳定与产业发展的交汇点，其运行现状与潜在金融风险受到关注 [1] - 市场阵痛是转型必经之路，风险暴露是治理契机，需政策、市场和产业多方协同以推动市场止跌回稳和高质量发展 [3] - 尽管面临压力，市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] 市场现状与挑战 - 市场处于调整周期，供应量持续增加，租赁活动以企业搬迁为主导 [3] - 商业办公业态面临空置率上升和租金压力等挑战 [4] - 互联网与发达交通网络正重塑市场，使区域租金差缩小 [5] 短期应对策略 - 控制新增供应，推动存量去化 [3] - 推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造 [4] - 大幅减少商办用地新增供应 [4] - 老旧项目更新升级面临成本与审批约束 [5] 长期发展与转型路径 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [3] - 探索转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态 [4] - 推动“商改保租房”用途转化，引导特色产业发展及提升运营服务能力 [4] - 土地利用类型的灵活转换是市场纾困的有效渠道，允许土地用途在不同物业类型间弹性转换有利于市场平稳发展 [5] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [5] 金融工具与风险防范 - 建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期 [3] - 需高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止“高评”导致“高贷” [4] - 在利率持续下行的环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 积极推进房地产投资信托基金(REITs)扩容到写字楼市场，促进风险分散化、产权去中心化和管理中心化有机结合 [5]

市场整体态势 - 2025年上半年苏州写字楼市场面临巨大去化压力，受2024年供应高峰后续影响 [3] - 多个项目推迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市，新增供应节奏放缓 [3][4] - 全市净吸纳量共计3.39万平方米，新增需求持续低迷，成交量同比收缩 [4] - 截至二季度末，空置率达到29.7%，为五年内最高水平 [4] 租赁市场表现 - 全市租金录得69.30元/平方米/月，处于近三年最低位，租金承压下降 [6] - 业主通过租金优惠、延长免租期等综合措施争取客户续租和吸引新客户 [6] - 二季度因吴中太湖新城管委会促成2.6万平方米大面积成交，净吸纳量短期回升 [4] 需求行业结构 - 电子信息科技和专业服务业企业成交活跃 [8] - 新兴制造业企业成交数量位居第三，同比增加 [8] - 金融业保持稳定成交，专业服务业、金融业和联合办公是1000平方米以上大面积成交主要来源 [8] - 企业搬迁升级活跃，电子信息科技和专业服务业企业向核心区或品质更好项目搬迁 [8] 销售市场情况 - 2025年上半年销售市场供应同比回落，全市上市四个项目总计约15.7万平方米，同比下降约50% [9] - 上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交包括集成电路创新中心和中海星湖ONE北京银行多层成交 [9] - 受个别大宗成交价格影响，一季度成交均价短期上扬，二季度价格平稳，季末录得1.71万元/平方米 [11] 未来供应与竞争格局 - 下半年市场将面临超170万平方米高品质大体量项目集中入市，供需关系将进一步失衡 [11] - 市场竞争将进入白热化阶段，单纯依靠价格战的运营模式难以为继 [11] - 项目竞争力核心将转向企业办公空间、产业生态构建等产业运营手段 [11] 政策与产业发展 - 2025上半年苏州全市密集出台多项产业政策，精准聚焦人工智能、量子科技、生物医药等前沿领域 [12] - 苏州全球招商大会签约417个重点项目，总投资突破3415.7亿元 [12] - 优质项目落地转化将吸引更多高科技企业，催生新质办公需求，有望重塑写字楼市场需求结构 [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - A股投资中长期性价比较高，中证500和中证1000受科创政策支持，成长性高有机会带来高回报，上证50和沪深300在当前宏观环境下更具防御价值 [2] 根据相关目录分别进行总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4014.60、4000.00、3993.40、3965.60，涨跌分别为7.80、10.20、11.60、17.20，成交量分别为53455.00、8979.00、84781.00、16296.00，持仓量分别为62423.00、13332.00、158393.00、48480.00，持仓量增减分别为2133.00、4184.00、14069.00、4222.00 [1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为2754.60、2751.00、2751.60、2752.60，涨跌分别为0.60、0.20、2.40、3.80，成交量分别为28276.00、3728.00、52171.00、6400.00，持仓量分别为31303.00、3948.00、64210.00、11176.00，持仓量增减分别为5224.00、1134.00、7229.00、1564.00 [1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6023.00、5973.40、5920.40、5794.00，涨跌分别为55.00、62.20、60.60、57.80，成交量分别为48478.00、11208.00、47871.00、16148.00，持仓量分别为65777.00、18495.00、99117.00、58584.00，持仓量增减分别为396.00、5993.00、5619.00、2496.00 [1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6452.80、6388.80、6319.80、6136.00，涨跌分别为66.60、72.80、78.00、79.00，成交量分别为69324.00、16891.00、147131.00、34107.00，持仓量分别为73225.00、21806.00、181506.00、78384.00，持仓量增减分别为 -2325.00、7434.00、12240.00、4515.00 [1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为 -14.60、 -3.60、 -49.60、 -64.00，前值分别为 -18.00、 -3.40、 -54.40、 -71.20 [1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值4014.81，涨跌幅0.12，成交量262.05亿手，总成交金额4437.81亿元 [1] - 上证50指数前值2756.77，涨跌幅 -0.01，成交量76.45亿手，总成交金额1446.02亿元 [1] - 中证500指数前值6027.08，涨跌幅0.74，成交量222.36亿手，总成交金额2634.85亿元 [1] - 中证1000指数前值6461.10，涨跌幅0.85，成交量282.56亿手，总成交金额3520.66亿元 [1] - 部分行业前值及涨跌幅：能源2113.22， -1.32%；原材料2599.57，0.87%；工业2149.20， -0.05%；可选消费6222.94，0.39%；主要消费21531.83，0.37%；医药卫生8288.30，1.51%；地产金融6857.05， -0.69%；信息技术2379.97，1.01%；电信业务3202.98， -0.45%；公用事业2652.22，0.64% [1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前值分别为 -0.21、 -14.81、 -21.41、 -49.21，前2日值分别为 -12.82、 -30.82、 -38.02、 -68.42 [1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前值分别为 -2.17、 -5.77、 -5.17、 -4.17，前2日值分别为 -11.53、 -14.93、 -16.53、 -15.53 [1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前值分别为 -4.08、 -53.68、 -106.68、 -233.08，前2日值分别为 -24.25、 -78.65、 -128.85、 -251.85 [1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前值分别为 -8.30、 -72.30、 -141.30、 -325.10，前2日值分别为 -31.37、 -102.57、 -174.97、 -360.17 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数、深证成指、中小板指、创业板指前值分别为3510.18、10696.10、6638.43、2207.10，涨跌幅分别为0.01%、0.61%、0.06%、0.80% [1] - 恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为24139.57、39569.68、6259.75、24255.31，涨跌幅分别为0.46%、 -0.19%、 -0.33%、 -0.82% [1] 宏观信息 - 上交所发布《科创板上市公司自律监管指引第5号 - 科创成长层》，存量32家未盈利企业自指引发布实施之日起进入科创成长层，新注册未盈利企业自上市之日起进入，个人投资者参与交易门槛不变，投资新注册未盈利科技型企业需签署专门风险揭示书，调出条件新老划断 [2] - 外交部长王毅会见俄罗斯外长拉夫罗夫，表示愿同俄方等成员国筹备好天津峰会推动上合组织建设迈上新台阶 [2] - 上交所发布《发行上市审核规则适用指引第7号 - 预先审阅》，符合条件的科技型企业可申请对申报文件预先审阅 [2] 行业信息 - 北京写字楼市场代表金融街二季度租金跌破400元/平米/月，新行业将促进需求回升 [2] - 多晶硅上周涨超16%，市场憧憬资源行业供给侧改革加快推进实现困境反转 [2] - 多地机构针对稳定币概念发布风险提示 [2]

全球经济与政策展望 - 2025年下半年市场面临经济放缓与政策不确定性双重压力，投资者需重新审视资产配置策略 [1] - 美联储可能于9月及12月各降息一次，但若通胀因关税推动而上升则可能暂停宽松 [1] - 欧洲央行在早前降息后将暂停行动，日本央行则有望加息一次 [1] 资产配置策略 - 建议关注利差主导回报的资产，降低对无风险利率的依赖 [1] - 市政债券凭借陡峭的收益率曲线吸引长线投资者 [1] - 房地产市场经历两年低迷后逐步回暖，医疗办公空间、杂货零售物业及廉价房屋需求稳健 [1] 股票市场 - 美国大型科技企业受益于AI扩展、数据中心及发电需求激增，基本面良好，获上调配置 [1] - 金融及基建等具防守性行业成为焦点 [1] - 欧洲股市具备长线价值，新兴市场受贸易政策影响吸引力减弱 [1] 固定收益与信贷 - 优先贷款及优先证券因估值吸引及信贷质素稳健获青睐 [2] - 投资级企业债因利差收窄稍被看淡 [2] 房地产领域 - 持续关注人口及教育结构多元化带来的机遇，看好医疗、工业及住宅领域 [2] - 写字楼市场仍面临挑战，空置率有望改善但复苏尚需时间 [2] - 房地产债券目前具估值优势，相对房地产股票更具吸引力 [2] 基建与农地投资 - 偏好公私营项目，尤其电力、公用事业及储能相关投资 [2] - 农地资产被视为抗通胀工具，但2025年回报将放缓，谷物类作物受关税压力影响 [2]

住宅市场前景 - 香港人口反弹和HIBOR利率大幅下降有助于恢复楼市信心 预计2024年下半年楼价上升3% 2026年及2027年分别上升5% [1] - HIBOR下跌直接降低按揭利率 减轻供款压力 首次置业者获得良好入市契机 改善型置业者获得置换动力推动二手楼市流通 [1] - 住宅租赁市场呈现分化趋势 人口涌入增加住房需求 预计2024年租金普遍上升2%至3% 核心商务区和重点大学周边区域租金同比升至少5% [1] 零售市场表现 - 游客数量增加及北上消费趋势放缓使餐饮和杂货行业受益 高端购物中心和核心购物区2025年预计保持稳定 [2] - 非旅游区及非核心零售区面临电商挑战压力较明显 [2] 写字楼市场状况 - 空置率从2024年7月13.7%高位回落至2025年3月13.5% 但仍保持高位 [2] - 2025至2026年大型项目落成限制市场反弹空间 预计2024年甲级写字楼租金同比下跌3%至5% [2] - 企业采取办公空间扩张观望态度 预计整体租金2026年止跌 [2]