行业概述 - 大麻房地产投资信托基金(REITs)因提供稳定股息和长期增长潜力而受到投资者关注 这些公司通过向持牌大麻运营商出租物业产生稳定收入 [1] - 美国大麻市场预计到2025年底将超过450亿美元 随着更多州扩大合法化 年增长率持续攀升 [1] - 大麻REITs结合可预测的租金收入与快速增长行业的曝光 同时避免直接接触植物相关业务的风险 [1][4] - 联邦重新分类努力取得进展 立法者在关键法案中引入支持大麻的修正案 投资者情绪正在改善 [2] 技术分析 - 多家大麻REITs从近期支撑位反弹 显示技术强度 移动平均线和RSI指标表明可能继续上涨 [2] - 技术分析可帮助确认入场时机 避免情绪化决策 股息投资者可从7%-10%的稳定收益率中受益 [3] 重点公司分析 Innovative Industrial Properties (IIPR) - 美国最大大麻REIT 在19个州拥有110多处物业 主要分布在加州 资产包括种植中心、加工设施和药房 [5] - 最新季度租金收入7400万美元 同比增长12% 净利润3500万美元(每股1.22美元) 保持保守债务水平 [8] - 通过三重净租赁协议与资金充足的多州运营商合作 已解决早期租户违约问题 更换为更强客户 [8] NewLake Capital Partners (NLCP) - 在15个州拥有32处物业 重点布局宾夕法尼亚州 同时覆盖科罗拉多、马萨诸塞和密歇根等重要市场 [9] - 最新季度租金收入1900万美元 环比增长10% 净利润1100万美元(每股0.45美元) 入住率高达96% [9] - 债务水平约为总资本的25% 2025年7月股息提高5% 反映管理层对长期盈利增长的信心 [10] Chicago Atlantic Real Estate Finance (REFI) - 专注于向持牌大麻运营商提供贷款 而非直接拥有物业 已部署超过5亿美元资金 覆盖十多个州 [10] - 最新季度收入2200万美元(同比增长15%) 净利润1300万美元(每股0.68美元) 平均贷款收益率达12% [12] - 保持保守承销标准以降低违约风险 股息收益率接近9% 为投资者提供独特的大麻市场参与方式 [12] 投资主题 - 三家REITs代表不同的大麻行业参与方式：IIPR以规模取胜 NLCP注重多元化租户 REFI通过贷款获取高收益 [13] - 随着联邦法律进展 大麻供应链中房地产融资的重要性日益凸显 这些REITs提供收益、多元化和行业增长的综合机会 [14]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净利息收入为1300万美元，较2024年第四季度的1410万美元下降7.3%，主要归因于非经常性预付、全额补偿、退出和结构费用减少，以及第四季度后半段基准利率下降50个基点的影响 [15] - 第一季度总利息费用约为210万美元，与2024年第四季度持平，公司承担了去年10月中旬关闭的无担保票据的全额季度利息费用，利率为9% [16] - 第一季度加权平均循环贷款借款额从第四季度的2330万美元增加到4160万美元，截至目前，循环贷款约有6700万美元可用 [17] - 第一季度总专业费用和一般行政费用较上一季度减少约30万美元，主要是由于向经理的费用报销，第一季度约为110万美元，上一季度为140万美元 [17] - 截至2025年3月31日，贷款投资的CECL储备约为330万美元，而截至2024年12月31日为440万美元，减少主要归因于与第一季度重组的9号贷款相关的120万美元信贷损失转回 [17] - 第一季度通过ATM计划发行普通股筹集了约100万美元净收益，扣除佣金后的加权平均售价为15.69美元，较3月31日的账面价值溢价约5.5% [19] - 第一季度基本和完全摊薄的每股可分配收益分别约为0.47美元和0.46美元，与去年第四季度一致，4月支付了董事会于2025年3月宣布的第一季度股息，每股0.47美元 [19] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，每股账面价值分别为14.87美元和14.83美元，截至2025年3月31日，完全摊薄后约有2130万股普通股流通 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至3月31日，贷款组合本金总计4.07亿美元，涉及30家投资组合公司，加权平均到期收益率为16.9%，第四季度为17.2%，主要由于9号贷款的重组 [11] - 本季度总发起额为440万美元本金资金，其中50万美元和390万美元分别提供给新借款人和现有借款人的延迟提款，被920万美元的销售和还款所抵消 [11] - 截至2025年3月31日，固定利率贷款和浮动利率下限大于或等于现行基准利率的贷款占投资组合的71.2%，其余28.8%的浮动利率贷款目前不受利率上限影响 [11] - 截至3月31日，总杠杆率为账面权益的28%，2024年12月31日为34%，本季度综合债务偿付覆盖率约为6.2:1，要求为1.35:1 [12] - 截至3月31日，高级担保信贷安排的未偿余额为3800万美元，无担保定期贷款已全额提取5000万美元，截至目前，高级信贷安排的未偿余额约为4300万美元，总流动性为6500万美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 自成立以来，公司的总回报率分别比所有上市抵押REIT的中位数和平均总回报率高出约51%和55%，尽管金融服务市场波动，但仍是排名第三的上市抵押REIT，目标是成为第一 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将信贷和抵押品放在首位，通过与借款人合作在不断发展的行业中增加价值，是大麻贷款领域的领导者，拥有行业专家、发起人和承销团队，从一开始就假设联邦监管环境不会改善来承销投资组合 [6] - 公司旨在为投资者提供下行保护回报和稳定收益，不受大麻股票市场短期情绪和相关波动影响，在行业不确定性中，公司认为自己是借款人和投资者可以信赖的稳定力量，在有限许可证司法管辖区向以消费者和产品为重点的运营商以低杠杆率部署资本，支持基本面良好的增长计划 [7] - 投资由信贷和保护本金及实现强风险调整回报的能力驱动，机会不足时会保持纪律和耐心，大麻业务管道目前为4.62亿美元，未来12个月有许多运营良好和资金充足的运营商需要解决即将到期的债务，公司相信能获得相应机会 [8][9] - 公司目标是创造差异化和低杠杆的风险回报特征，不受大麻股票波动影响，超越行业无关的抵押REIT同行 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管金融服务市场波动，但公司仍是排名第三的上市抵押REIT，自成立以来表现出色，目标是成为第一 [10] - 预计2025年第二和第三季度部署将加速，但难以提供更多细节，公司旨在实现投资组合净增长，2025年有大量到期债务，公司将竞争再融资并保持与借款人的关系 [23][30] - 公司希望看到大麻重新分类和对过去未缴税款负债处理的更明确说明，这将对业务有很大增益，重新分类将增加借款人税后自由现金流，提高债务工具的下行保护，促进市场增长，减少市场不确定性，但其他贷款人和债务资本进入大麻领域需要更多改革和时间 [32][33] 其他重要信息 - 公司有1980万美元的未承诺资金，根据信贷协议指定用于某些建设里程碑或借款人未来项目，只有在条件满足时才会部署，部署时间不确定 [43][44] - 公司人员对每个基金都是平等的受托人，所有机会都有平等机会由各基金资助，但每个基金可能因不符合车辆多元化要求或其他限制而拒绝参与交易，因此难以确定特定交易或管道金额将分配给哪个基金，所以提供总管道金额而非特定车辆的管道金额 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期业务管道情况及对2025年新发起业务的影响 - 管道业务一般与资本支出相关，预计2025年第二和第三季度部署将加速，但难以提供更多细节 [23] 问题2: 承销时的定价假设及与一两年前相比的调整情况 - 公司一直认为行业定价在不断演变，不同州的价格压缩曲线不同，如在马萨诸塞州，公司因预见到定价压力而逐渐减少了暴露，定价和州在价格压缩进程中的位置是考虑杠杆和风险的关键因素，能多元化更好 [26][27] 问题3: 近期还款的可见性及2025年投资组合净增长趋势 - 公司目标是2025年实现投资组合净增长，2025年有大量到期债务，公司将竞争再融资并保持与借款人的关系，因为资产表现强劲，公司已去杠杆或有吸引人的机会 [30] 问题4: 大麻重新分类对业务的影响 - 公司希望看到重新分类和对过去未缴税款负债处理的更明确说明，这将对业务有很大增益，重新分类将增加借款人税后自由现金流，提高债务工具的下行保护，促进市场增长，减少市场不确定性，但其他贷款人和债务资本进入大麻领域需要更多改革和时间 [32][33] 问题5: 从长期来看，重新分类是否会导致收益率压缩和杠杆率上升 - 需要看到更多新进入者进入市场才会导致收益率压缩，目前尚未看到因重新分类而有大量新进入者的显著证据 [34] 问题6: 第一季度新资金大幅减少是否意味着对行业前景更谨慎，以及对全年投资组合增长的假设 - 第一季度部署有限，是公司和行业运营商谨慎和选择的结果，公司希望全年实现投资组合显著增长，2024年第四季度和2025年第一季度大麻公共股票估值处于历史低位，导致运营商重新考虑资本规划和增长项目 [40][41] 问题7: 季度末未承诺资金情况 - 公司有1980万美元的未承诺资金，根据信贷协议指定用于某些建设里程碑或借款人未来项目，只有在条件满足时才会部署，部署时间不确定 [43][44] 问题8: 9号贷款的重组是否会为投资组合中的其他信贷设定先例 - 每个情况都是独特的，9号贷款的重组表明公司作为贷款人有能力完成重组，支持业务运营，即使在无法进入破产法庭的情况下，也能按预期执行贷款业务 [46] 问题9: 管道业务在不同基金间的分配过程 - 公司人员对每个基金都是平等的受托人，所有机会都有平等机会由各基金资助，但每个基金可能因不符合车辆多元化要求或其他限制而拒绝参与交易，因此难以确定特定交易或管道金额将分配给哪个基金，所以提供总管道金额而非特定车辆的管道金额 [49]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净利息收入为1300万美元，较2024年第四季度的1410万美元下降7.3%，主要归因于非经常性预付、全额补偿、退出和结构费用减少，以及第四季度后半段优惠利率下降50个基点的影响 [14] - 第一季度总利息支出与2024年第四季度持平，约为210万美元，公司承担了2024年10月中旬完成的无担保票据的全额季度利息支出，利率为9% [14] - 第一季度专业费用和一般行政费用较上一季度减少约30万美元，主要是由于向经理的费用报销减少 [15] - 截至2025年3月31日，贷款投资的CECL准备金约为330万美元，较2024年12月31日的440万美元减少，主要是由于与贷款9号重组相关的120万美元信用损失转回 [15][16] - 第一季度通过ATM计划发行普通股筹集了约100万美元净收益，加权平均净销售价格为15.69美元，较3月31日的账面价值溢价约5.5% [18] - 第一季度基本和完全摊薄的可分配每股收益分别约为0.47美元和0.46美元，与2024年第四季度持平 [18] - 2025年4月，公司分配了董事会于2025年3月宣布的第一季度普通股股息，每股0.47美元 [18] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，每股账面价值分别为14.87美元和14.83美元 [18] - 截至2025年3月31日，完全摊薄后约有2130万股普通股流通在外 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2025年3月31日，贷款组合本金总计4.07亿美元，涉及30家投资组合公司，加权平均到期收益率为16.9%，而2024年第四季度为17.2%，主要由于贷款9号的重组 [10] - 第一季度总杠杆率为账面价值权益的28%，而2024年12月31日为34% [11] - 第一季度综合债务偿付覆盖率约为6.2:1，而要求为1.35:1 [11] - 截至2025年3月31日，高级担保信贷安排的未偿还金额为3800万美元，无担保定期贷款已全额提取5000万美元；截至目前，高级信贷安排的未偿还金额约为4300万美元，总流动性为6500万美元 [11] - 第一季度总发起额为440万美元，其中50万美元和390万美元分别提供给新借款人和现有借款人的延迟提款；销售和还款额为920万美元 [10] - 截至2025年3月31日，固定利率贷款和浮动利率下限大于或等于现行优惠利率的贷款占投资组合的71.2%，其余28.8%的浮动部分在当前利率水平下不受利率上限影响 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度和第四季度，市场出现了大麻公共股票的最低估值 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将信用和抵押品放在首位，在不断发展的行业中通过合作增加借款人价值，是大麻贷款领域的领导者，拥有行业专家、发起人和承销团队 [6] - 公司自成立以来，假设联邦监管环境不会改善来承销投资组合，旨在为投资者提供下行保护回报和稳定收益，不受短期情绪和相关股票波动影响 [6][7] - 公司在有限许可证司法管辖区与以消费者和产品为重点的运营商合作，以低杠杆率配置资本，支持基本面良好的增长计划 [7] - 公司目标是创造差异化、低杠杆的风险回报特征，不受大麻股票波动影响，超越行业无关的抵押房地产投资信托基金同行 [8] - 公司预计2025年投资组合将有净增长，将竞争以再融资2025年到期的大部分贷款，保持与借款人的关系 [30] - 公司希望通过运营和资产负债表重组，在今年将贷款9号恢复到应计状态 [13] - 公司在评估机会时，会考虑州内价格压缩情况，以确定杠杆和风险，并进行多元化配置 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 大麻行业存在不确定性，联邦改革的乐观情绪起伏导致大麻股票市场波动，其他资本提供者因此退出或缩减业务，而公司是借款人和投资者可以信赖的稳定力量 [7] - 公司认为明确大麻重新分类和过去逾期税务负债的处理方式，将对业务产生高度增值作用，重新分类可增加借款人税后自由现金流，提高债务设施的下行保护，促进市场增长，消除市场不确定性 [33] - 虽然重新分类可能导致大麻股权市场扩张，但其他贷款人和债务资本进入大麻领域需要更多改革，且需要更长时间 [34] - 公司寻求在全年显著增长投资组合，第一季度部署有限，是公司和运营商双方谨慎选择的结果，受市场不确定性影响 [42][43] 其他重要信息 - 公司大麻业务的管道目前为4.62亿美元，未来12个月有许多运营良好、资本充足的运营商需要解决即将到期的债务，公司相信能获得相应机会 [8] - 贷款9号的行政代理人完成了对借款人部分运营资产的止赎关键里程碑，相关方成功与宾夕法尼亚州卫生部关联，获得资产运营控制权，止赎所得款项已分配给公司和其他共同贷款人，公司收购了约1650万美元的新贷款，由借款人的房地产资产提供高级担保，利率为9%，借款人的三家药房已重新开业 [12] - 公司通过减少在马萨诸塞州的敞口，应对该州价格压力 [26] - 公司预计2025年第二季度和第三季度的部署将加速，但难以提供更详细信息 [22] - 公司拥有约1980万美元的未履行承诺，根据信贷协议指定用于特定情况，只有在条件满足时才会部署，部署时间不确定 [45] - 芝加哥大西洋的人员对每个基金负有同等信托责任，所有机会都有平等机会由各基金提供资金，但最终分配情况在评估过程接近尾声时才能确定，这也是公司提供总管道数量而非特定基金管道数量的原因 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期管道情况，包括各阶段项目数量及类型 - 管道主要与资本支出相关，预计2025年第二季度和第三季度部署将加速，但难以提供更多细节 [21][22] 问题2: 承保时的定价假设及与一两年前的比较 - 公司一直认为行业定价在不断变化，各州定价随医疗和成人使用计划发展而变化，如马萨诸塞州，公司已大幅减少该州敞口；定价是考虑杠杆和风险的关键因素，公司会进行多元化配置 [24][26][27] 问题3: 近期还款的可见性及2025年投资组合净增长趋势 - 公司目标是2025年投资组合实现净增长，2025年有大量贷款到期，公司将竞争再融资这些贷款 [29][30] 问题4: 重新分类对公司业务的影响 - 公司希望看到重新分类和明确过去逾期税务负债的处理方式，这将对业务高度增值；重新分类可增加借款人税后自由现金流，提高债务设施下行保护，促进市场增长，消除市场不确定性；但其他贷款人和债务资本进入大麻领域需要更多改革和时间 [31][33][34] 问题5: 从长期来看，重新分类是否会导致收益率压缩和杠杆率上升 - 需要看到更多新进入者进入市场才可能导致收益率压缩，目前尚未看到显著证据 [35] 问题6: 第一季度新资金大幅减少的原因及全年投资组合增长假设 - 公司寻求全年显著增长投资组合，第一季度部署有限是公司和运营商双方谨慎选择的结果，受市场不确定性影响 [40][42][43] 问题7: 季度末未履行承诺情况 - 公司有大约1980万美元的未履行承诺，根据信贷协议指定用于特定情况，只有在条件满足时才会部署，部署时间不确定 [44][45] 问题8: 贷款9号的重组是否会为其他信贷设定先例 - 每个情况都是独特的，贷款9号的重组表明公司作为贷款人有能力完成重组，支持业务运营，即使在无法使用破产法院的情况下，也能按预期执行贷款业务 [46][47] 问题9: 管道分配过程 - 芝加哥大西洋的人员对每个基金负有同等信托责任，所有机会都有平等机会由各基金提供资金，但各基金可能因多元化要求或其他限制而拒绝参与；在评估过程接近尾声时才能确定具体分配情况，这也是公司提供总管道数量而非特定基金管道数量的原因 [48][50]