行业前景 - 生命科学地产行业呈现爆发式增长 全球生物科技支出预计从2025年的1.7万亿美元增长至2034年的5万亿美元 实现三倍增长[1] - 专业化实验室空间需求旺盛 研发资金持续涌入需要定制化场地支持[1] 公司优势 - 拥有全美最大实验室及生命科学地产组合 客户包括750家高质量租户 如礼来、Moderna和百时美施贵宝等医药巨头[2] - 出租率达92% 主要租户为生物技术、制药和农业科技公司 租约结构稳定[4] - 租约加权平均剩余期限达7.6年 提供长期可预测现金流[5] 租赁表现 - 续约租金平均上涨18.5% 新签约租金上涨7.5% 显示强劲定价能力[4] - 在建400万平方英尺A级实验室项目 大部分已预租 剩余空间有望获得溢价租金[8] 资本管理 - 2024年通过出售非核心资产回收资本 降低债务风险并投资高收益项目[6] - 2025年计划完成20亿美元资产处置 三分之一已签约或完成 资金将投入高利润率园区开发[7] - 仅有13%债务在2028年前到期 平均债务期限超过12年 为标普500 REIT中最长[7] 财务指标 - 当前股价71美元 股息收益率7.27% 显著高于REIT行业4%的平均水平[13] - 股息支付率仅占FFO的57% 属于保守水平[13] - 远期FFO倍数约7倍 较同类优质REIT折价 股价较2021年峰值仍低65%[14] 运营数据 - 预计今年将保留4.75亿美元运营现金流 可自主支撑大部分扩张计划[8] - 2025年AFFO指引下调 反映出租率小幅下降和利息支出增加[11] - 2025年Q1每股亏损0.07美元 低于预期的0.76美元盈利[12]