股份信息 - 股份面值为每股0.0001美元[9] - 认购股份需支付最高价格为每股[REDACTED]港元及相关费用[9] 业绩表现 - 2025年在中国百强独立物业管理服务提供商中，总收入排名第11，净利润排名第8[38] - 2022 - 2024年公司收入从3.424亿增长到4.755亿，净利润从2740万增长到4460万[42] - 2024年7月31日至2025年7月31日，收入从2.72亿增长到2.934亿，净利润从1850万增长到2730万[42] 业务结构 - 2024年商业和城市空间服务收入占比64.6%，社区生活服务占比35.4%[49] - 2025年7个月商业和城市空间服务收入占比59.7%，社区生活服务占比40.3%[49] 地区收入 - 2024年广东地区收入占比40.4%，2025年7个月占比36.5%[54] 毛利与毛利率 - 2022 - 2025年7月公司整体毛利分别为4920万、6300万、8760万、4250万和6040万[58] - 2024年公司毛利率从2023年的14.6%提高到18.4%[96] 项目数据 - 2022 - 2025年7月商业及城市空间服务招标成功率分别为11.3%、13.7%、10.0%和19.3%[69] - 2022 - 2025年公司协议保留率分别为83.8%、73.5%、75.4%和91.4%[71] 客户与供应商 - 2022 - 2025年前七个月前五大客户销售收入占比分别为36.3%、31.4%、26.3%、26.1%[84] - 2022 - 2025年前七个月前五大供应商采购额占比分别为37.9%、26.9%、30.8%、34.2%[88] 财务状况 - 2022 - 2025年7月31日公司总资产分别为1.93603亿、2.73668亿、3.29676亿和3.75814亿[97] - 2022 - 2025年7月31日公司总负债分别为1.65479亿、2.12937亿、2.24276亿和2.60511亿[97] 现金流 - 2022 - 2025年各年及2024 - 2025年前七个月经营活动产生的净现金分别为298.6万、-973.9万、1473.1万、-475万、-864.9万[105] 股权结构 - 截至最新实际可行日期，公司由宏图集团持股约79.2%、联创发展持股约4.95%、关联发展持股约14.85%[109] 投资与收购 - 业绩记录期内公司收购了15家公司，关注被收购方原股东本地资源等能力[198] - 公司打算持续评估潜在收购等机会，但面临竞争和不确定性[198] 未来展望 - 公司计划扩大业务规模，增加市场份额，提升客户体验和运营效率[86] - 公司预计因合规工作产生更多专业费用，可能影响2025年盈利[121] 子公司信息 - 奥慧物业服务公司由奥联物业服务持股65%，三穗县炬慧红服务有限公司持股35%[129] - 奥联教育由奥联物业服务持股51%，保定熙阳网络科技有限公司持股49%[129]

公司概况 * 绿城服务集团有限公司 (Greentown Service Group, 2869 HK) [1] 核心财务表现 * 2025年上半年核心运营利润同比增长25% 超出公司全年增长15%的指引及市场预期 [1] * 总收入同比增长6%至92.89亿元人民币 毛利率同比提升0.5个百分点至19.5% 所有细分业务毛利率均实现同比增长 [1] * 物业管理服务收入同比增长10% 占总收入比重提升3个百分点至71% 为2016年以来最高水平 [1] * 销售及行政管理费用占收入比率同比下降1.3个百分点至7.9% [1] * 净利润同比增长23%至6.13亿元人民币 [10] 运营与业务亮点 * 在管总建筑面积同比增长11%至5.36亿平方米 新交付管理面积3900万平方米 [7] * 上半年新增年化合同金额15.2亿元人民币 其中约95%位于公司核心56个城市 57%来自大型企业客户特别是国有企业 [7] * 物业管理服务毛利率创上市以来新高 同比提升0.4个百分点至15.3% 得益于物业费提升、退出低利润项目及运营数字化 [7] * 社区生活服务毛利率大幅改善 同比提升3.2个百分点 [7] * 咨询服务业务展现韧性 收入同比增长1% 毛利率提升0.2个百分点 [7] 现金流与资产负债表 * 总现金及定期存款同比增长26% 净增加超过11亿元人民币 期末总额达54.5亿元人民币 [1][7][8] * 应收账款同比增长14%至63亿元人民币 但结构优化 账龄小于1年的应收账款占比提升至约70% [1][9] * 管理层有信心在2025年实现经营现金流与净利润比率高于1倍 并将应收账款余额控制在健康水平 [1] 股东回报与资本管理 * 公司上半年未宣派中期股息（符合历史惯例）但回购了1700万股股份（占总股本的0.5%） [1] * 管理层计划在2025年下半年继续股份回购 并维持有吸引力的股息支付率（2024财年为75%） [1] 前景与指引 * 管理层维持2025财年核心运营利润增长15%的指引 支持因素包括双位数的物业管理服务收入增长及毛利率进一步提升0.5个百分点 [3] * 2025年新增合同目标为40亿元人民币 其中至少50%为非住宅项目 [3] * 管理层对2026-27年利润率前景更为乐观 目标为每年毛利率再提升0.5个百分点 销售及行政管理费用占收入比率每年优化0.5个百分点 [3] * 公司致力于高质量的新项目拓展 聚焦核心56个城市 凭借强大品牌获取高利润项目 并与261家国有企业深化合作以探索非住宅物业机会 [4] 投资观点与估值 * 高盛维持买入评级 将12个月目标价从5.0港元上调至6.3港元 基于12倍2027年预期自由现金流折现至2025年（资本成本11%） [6] * 公司交易于2025-27年预期市盈率15倍/12倍/10倍 对应25%的每股盈利年复合增长率及6%的股息收益率 相比覆盖的国企物管同行具吸引力 [6] * 公司是少数在行业规模增长放缓、第三方市场竞争加剧的共识下 能提供清晰利润率提升路径以支撑有吸引力且可持续股东回报的物管公司之一 [4] 风险因素 * 第三方在管面积扩张不及预期及规模扩张中的执行风险 [15] * 因快速拓展物业类型导致物业管理服务利润率下降 [15] * 物业资产管理和教育服务的增值服务利润率走弱 [15] * 因过度外包导致服务质量意外下降 [15]