财务数据和关键指标变化 - 2025年全年每股运营资金为2.72美元，比初始指引中点高出0.06美元，同比增长5.8%，这是连续第七年实现每股运营资金增长 [3] - 2025年同物业现金净营业收入同比增长4.1%，超过2.75%的原始指引中点，主要受同物业平均入住率提升40个基点及运营费用节省推动 [3][23] - 2025年同物业入住率年终为94.2%，与更新后的指引中点一致，比初始指引高出20个基点 [24] - 公司为2026年设定的每股运营资金指引区间为2.71至2.79美元，中点2.75美元意味着较2025年增长0.03美元或1.1% [25] - 2026年指引中点考虑了0.17美元的净营业收入增长，但被0.09美元的更高融资成本、0.015美元的NBP 400项目交付影响及0.03美元的其他净影响部分抵消 [26] - 2026年同物业现金净营业收入预计在中点增长2.5%，此增长因2025年非经常性房地产税退税而减少了100个基点 [26] - 2026年同物业入住率预计在93.5%至94.5%之间，全年将相对平稳 [26] - 2025年调整后运营资金支付比率平均约为60%，预计2026年将低于65% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体投资组合年终入住率为94%，国防信息技术投资组合为95.5% [11] - 整体投资组合入住率同比增长40个基点，国防信息技术投资组合同比增长10个基点 [11] - 整体投资组合租用率为95.3%，国防信息技术投资组合为96.5% [11] - 2025年全年完成空置面积租赁55.7万平方英尺，占年初可用库存的47%，超出初始目标40%或超过15万平方英尺 [3][11] - 在国防信息技术投资组合中，完成空置面积租赁42.4万平方英尺，占该组合年初可用库存的58% [12] - 海军支持市场完成约11万平方英尺租赁，占该组别年初可用库存的73% [12] - “其他”板块完成超过13万平方英尺租赁，是十多年来的最高水平，占该板块年初可用库存的29% [13] - 2025年完成续租面积200万平方英尺，租户保留率为78%，现金租金涨幅为1.1% [15] - 国防信息技术投资组合完成续租190万平方英尺，租户保留率为79%，现金租金涨幅为2.7% [15] - 2026年的空置面积租赁目标再次设定为40万平方英尺，占年初总可用库存的三分之一 [14] - 2026年续租指引中，租户保留率中点设为80%，现金租金涨幅中点设为2% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 在Fort Meade/BW Corridor和圣安东尼奥市场，公司承诺了约1.55亿美元用于两个定制建设项目 [4] - 在Fort Meade/BW Corridor，承诺6600万美元与ARLIS（马里兰大学应用研究实验室）合作一个11万平方英尺、完全预租的开发项目 [4] - 在圣安东尼奥市场，承诺8800万美元为一个现有国防信息技术租户建设一个13.2万平方英尺、完全预租的开发项目 [5] - 在Redstone Gateway（亨茨维尔），8500 Advanced Gateway项目目前有12.5万平方英尺空置，但拥有约40万平方英尺的潜在租户需求 [19] - 8500 Advanced Gateway项目目前已预租20%，并正在就另一个3.2万平方英尺的租约进行深入谈判，若成功预租率将达40% [19] - Redstone Gateway运营组合总计240万平方英尺，目前仅剩一个1万平方英尺的单元空置，且已进入深入谈判 [20] - 海军支持市场的租用率在一年内提升了近200个基点，入住率提升了超过400个基点 [13] - “其他”板块的租用率同比增长近300个基点，入住率同比增长近400个基点 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2025年承诺了2.78亿美元资本用于新投资，包括四个市场的五个项目，这些项目整体预租率为81% [3] - 五个新投资项目中有四个是与现有租户的扩建合作 [4] - 2026年1月，公司承诺1.46亿美元在国家商业公园进行另一个完全预租的开发项目，租户为现有国防信息技术租户 [6] - 公司近期还签署了NBP 400整栋楼的租约，面积14.8万平方英尺，租期近11年，租户为美国十大国防承包商之一 [6] - 活跃的开发管道总额近4.5亿美元资本承诺，面积88万平方英尺，预租率为86% [18] - 六个开发项目中的五个现已100%预租 [18] - 开发租赁管道（定义为两年内获胜概率50%或以上的机会）目前接近100万平方英尺 [20] - 此外，公司还在追踪另外100万平方英尺的潜在开发机会 [21] - 公司预计2026年在活跃和未来项目上支出2亿至2.5亿美元，并承诺2.25亿至2.75亿美元资本用于新投资 [27] - 公司采取保守方法处理资本化成本，政策是在项目运营（定义为达到90%入住率或主体结构完工后一年）前资本化利息和运营费用 [28] - 历史上，资本化利息约占三年总利息支出的5%，2026年预计将资本化不到总利息支出的8% [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年国防拨款法案的基预算为8410亿美元，比总统初始请求高出80亿美元，加上《大美法案》中分配的1130亿美元国防部资金，国防预算总额超过9500亿美元，同比增长15%，为美国历史上最大的国防基础预算 [7] - 总统已公开宣布需要1.5万亿美元的国防预算，这发出了加强国防投资的强烈政策信号，预计未来三年国防预算总体规模将继续增长 [8] - 当前全球威胁环境日益复杂，新技术的扩散（如高超音速导弹、太空和网络武器、无人机、人工智能武器化）威胁美国本土，这支持了通过实力实现和平的理念 [8] - 公司预计其投资组合所支持的优先任务（如情报、监视和侦察、网络安全、导弹防御、太空活动）将在中短期内获得充足资金 [9] - 太空是最新的作战领域，公司预计1750亿美元的多年度“金穹计划”以及太空司令部总部迁至亨茨维尔，将在可预见的未来推动红石网关来自政府和承包商的需求增长 [9] - 从2023年初始中点到2026年指引区间，每股运营资金的复合年增长率预计为4.9%，比2022年的预测高出20%以上 [10] - 公司预计2026年将实现连续第八年每股运营资金增长 [30] - 从拨款到需求产生影响，传统上有12到18个月的滞后期，但当前政府有高度紧迫感，某些计划（如“金穹计划”）的效益可能更快显现 [69][70][72] 其他重要信息 - 2025年完成的开发项目以及投入服务或收购的项目，将在稳定年度基础上产生额外的5200万美元现金净营业收入，这些收入将在2026年至2029年间逐步实现，其中4800万美元是合同约定的 [5] - 2026年有220万平方英尺的政府租约到期，几乎全部预计会续签，其中近100万平方英尺位于圣安东尼奥园区，预计保留率为100% [16] - 对于2024年中至2026年底期间到期、面积超过5万平方英尺的大租约，公司现在预计整体租户保留率将超过95% [17] - 在过去三年半中，公司已续签超过400万平方英尺的大租约，保留率超过97% [18] - 2025年的业绩受益于早于预期的租约起始、将预期不续租转为续租的成功、低于预期的净运营费用（包括非经常性房地产税退税）、10月底的Stonegate收购、额外的利息和其他投资收入，以及开发资金时间安排带来的较低净利息支出 [23] - 2025年10月，公司发行了4亿美元五年期无担保票据，到期收益率为4.6%，信用利差为95个基点 [24] - 公司前首席执行官Roger Waesche于2026年1月8日突然去世，他曾在公司工作三十多年，并于2011年至2016年担任公司第三任首席执行官，其领导力为公司过去十年的发展奠定了基础 [31][32] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发管道，是否开始看到“金穹计划”和新国防拨款带来的机会，或者相关项目仍在酝酿中？[34] - 回答：两者兼有。8500项目有大量潜在租户需求，其中许多与“金穹计划”相关，代表初期布局。随着合同授予和承包商扩大规模以执行“金穹计划”，后续将看到更大的需求 [34] - 补充：导弹防御局的“盾牌”合同和通过其他交易授权快速跟踪太空拦截器承包商等举措，正在加速进程，预计今年会有一些进展 [35] 问题: 关于租户保留率80%的指引中点，对于那20%不续租的租户，他们去向何方？这是否是保守估计？[36] - 回答：不续租的通常是需要调整空间大小的小型租户，约70%的不续租只是让小型租户搬到大小合适的空间，其中一些是非国防租户。资产经理有时会为大型国防租户的增长腾出空间。公司十年来一直保持80%的保留率，这是一个惊人的数字 [37] 问题: 关于2026年指引中约1亿美元的额外投资，收购与开发的比例如何？收购的目标收益率是多少？除了亨茨维尔，近期还有其他开发项目吗？[40] - 回答：开发管道中大部分是8500项目的小型承包商，也有一些定制建设机会。开发项目的现金收益率目标仍是8.5%。收购被视为机会主义，未纳入指引，其收益率需超过开发机会才会考虑 [41] 问题: 鉴于股价表现强劲，公司是否更愿意在此水平发行股票？股权在融资选项中排名如何？是否会考虑资产处置？[42] - 回答：发行股票是最后的选择。公司有能力通过内部产生的现金来支持预期的开发投资，并可通过适度提高负债率来灵活应对。有几项非国防的“其他”板块资产考虑出售，但出售时机更多取决于市场条件 [43] - 补充：不发行股票的决定并未阻碍公司承接更多项目 [44][45] - 补充：如果未来项目多到必须发行股票，那对投资者将是好消息，但公司预计不会发生这种情况 [47] 问题: 2026年预计会启动哪些新开发项目？除了8500的后续项目，还有其他计划吗？[50] - 回答：公司正在研究其他几个机会，但未透露具体地点。预计在8500项目租约落实后，会很快启动下一个库存开发 [50] 问题: 展望2026年以后，考虑到现有项目的剩余支出和新项目的启动，开发或投资支出是否会在未来几年有所增加？[51] - 回答：从支出角度看，是的。2025年底和2026年初承诺的两个项目将在2027年和2028年投入服务，因此主要支出将在2027年和2028年发生。2026年及以后承诺的项目也将带来增量资金需求 [52] 问题: 考虑到业务环境良好，几年前提出的4%每股运营资金复合年增长率中期目标是否仍然有效？是否有机会上调？[53] - 回答：2026年是过渡年，受再融资成本影响。今年晚些时候可能会提供更多关于未来的展望。公司有信心继续实现稳健增长 [53] 问题: 市场需求中，现有租户与新租户的比例如何？是否有来自美国其他地区（如科罗拉多、加州）的科技国防租户迁入？[58] - 回答：需求大约一半来自现有租户，一半来自新业务。确实看到一些来自科罗拉多和加州等地的团队进入其市场，这些是之前没有业务布局的新租户 [58] 问题: 随着需求前景良好，未来五年租户结构（政府、科技国防、传统承包商）可能如何变化？[59][60] - 回答：预计比例与现在大致相当：国防承包商与政府的比例约为2:1。增长将出现在多个市场 [60] 问题: 关于亨茨维尔市场，考虑到所有增长动力（导弹司令部、太空司令部、金穹计划），是否可能面临无法满足需求的局面？未来五年的规模展望如何？[64] - 回答：增长将会发生。目前控制土地上的开发容量为550万平方英尺，已建成240万平方英尺，还有300万平方英尺的开发空间。相信在消耗完现有土地后，仍有大量机会在基地上扩大土地租赁。公司在亨茨维尔有很长的跑道 [65] 问题: 在有机增长方面，是否在指引中留有余地？同店增长如何才能获得提升？[67] - 回答：同店增长是寸土必争，涉及续租面积、租约起始时间、租金涨幅等。去年团队在约150笔交易中执行得非常出色。指引是坚实可靠的，公司希望超越它，但并未隐藏任何信息 [68] 问题: 9500亿美元的国防预算何时会对公司业绩产生实际影响？这个过程是否需要两到三年？[69] - 回答：传统上，从拨款到需求影响需要12到18个月，特别是对于需要概念化、竞标、授标、处理抗议的新项目。这是一个强烈的信号，表明未来两年需求将保持健康甚至改善 [69] - 补充：“金穹计划”等倡议正在寻求加快资金拨付的方式，因此有可能更快看到效益 [70] - 补充：鉴于当前政府的高度紧迫感，效益可能比传统时间更快，但尚不确定 [72] 问题: 除了爱荷华数据中心，是否在其他市场寻找土地用于未来数据中心开发机会？[75] - 回答：目前没有。公司持续评估机会，但没有正在认真考虑的项目 [75] 问题: 关于办公楼处置计划，特别是2100 L Street，考虑到债务资本市场改善，是否有意将其推向市场？[76] - 回答：华盛顿特区市场尚未出现令公司兴奋的资产定价水平。预计未来12个月内不会发生。该建筑状况极佳，当资本化率接近对股东有意义的水平时，公司会采取行动 [77]