投资评级与估值 - 报告对Swiss Prime Site的12个月评级为"中性"[6] - 12个月目标价为104.00瑞士法郎，当前股价为113.90瑞士法郎(2025年5月15日)[6] - 预测股价下跌8.7%，股息收益率3.0%，总回报为-5.7%[12] - 公司市值87.4亿瑞士法郎(104亿美元)，市净率1.1倍(2025年预期)[6] 公司业务转型与战略 - 公司已完成业务转型，专注于高利润的双支柱战略[4] - 直接房地产业务的盈利贡献从2019年的45%提升至当前的87%[4] - EBITDA利润率从2019年的52%提升至79%[4] - 公司出售了价值高达13亿瑞士法郎的小型物业，并重新投资于开发项目[4] - 新的Swiss Prime Site减少了零售物业，拥有更好的地段和更环保的建筑[4] 中期目标与资本配置 - 直接房地产业务中期目标为2027年达到5亿瑞士法郎以上(之前为超过5亿瑞士法郎)[2] - 资产管理业务中期目标为2027年达到7500万瑞士法郎以上[2] - 公司正在处理总额6亿瑞士法郎的收购管道，预计租金贡献超过2500万瑞士法郎[4] - 已宣布在日内瓦进行一项收购，同时填补了Baar的空置办公室[4] 瑞士商业地产市场展望 - 瑞士写字楼市场主要收益率已扩大至相对有吸引力的200个基点[3] - 主要地段的写字楼供应仍然紧张，郊区供应量正在上升[3] - 2024/25年筹集的大量资本尚未部署，最近开始从住宅转向商业地产[3] - 保险公司主要是卖方，而私人投资者变得更加活跃[3] 资产管理业务增长 - 资产管理规模为130亿瑞士法郎，目标到2027年达到160亿瑞士法郎[9] - 130名员工管理7个产品，计划增长可在现有成本结构下实现[9] - 市场份额约15%，养老基金对房地产的净贡献每年可使资产管理规模增长约6亿瑞士法郎[9] 开发项目进展 - Jelmoli项目50%已预租，预计2027年左右完工[5] - Yond园区处于第二阶段开发，包括三栋建筑，第一栋现已50%预租并进入施工阶段[5] - Grand Passage项目正在评估两种方案，原计划需要Globus共同投资[5] - 小规模改造方案租金增长潜力仅10%(原计划40%)，资本支出仅1500万瑞士法郎(原计划1.5亿瑞士法郎)[8] 财务与运营指标 - 预计净租金收入从2024年的3.97亿瑞士法郎增长至2029年的4.48亿瑞士法郎[7] - 每股收益从2024年的3.47瑞士法郎增长至2029年的4.56瑞士法郎[7] - 股息从2024年的3.45瑞士法郎逐步增长至2029年的3.60瑞士法郎[7] - 账面价值每股从2024年的99.97瑞士法郎增长至2029年的113.56瑞士法郎[7] 租金增长与财务潜力 - 管理层认为投资组合有约10%的额外租金增长潜力[10] - 新收购预计无杠杆收益率为3.5-3.8%，高于当前净收益率3.2%[10] - 贷款价值比预计维持在约38%，平均利率1.1%保持稳定[10] - 租金增长、资产管理增长和规模效率提升预计带来约10%的FFO增长潜力[10]