财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后FFO为每股1.26美元，上年同期为1.22美元；AFFO为每股1.24美元，上年同期为1.2美元，均增长3.3% [18] - 二季度总收入1.781亿美元，上年同期为1.731亿美元；租金收入增加530万美元，百分比租金从上年同期的200万美元增至460万美元，抵押贷款和其他融资收入增加190万美元 [18][19] - 二季度G&A费用增至1320万美元，上年同期为1200万美元；净利息支出较上年增加42.6万美元 [20] - 二季度处置资产净收益1680万美元；截至6月30日的六个月，调整后FFO为每股2.45美元，上年同期为2.34美元；AFFO为每股2.44美元，上年同期为2.33美元，均增长4.7% [20] - 公司固定费用覆盖率为3.3倍，利息和债务偿付覆盖率为3.9倍，净债务与调整后EBITDAre之比为5.1倍，季度末为5倍，处于目标范围低端；净债务与总资产之比为39%，AFFO派息率为71% [21] - 季度末合并债务28亿美元，其中24亿美元为固定利率债务或通过利率互换固定的债务，综合票面利率约4.3%；无未来12个月内到期债务；季度末现金1300万美元，循环信贷额度使用4.05亿美元 [22] - 确认2025年调整后FFO每股指引为5 - 5.16美元，较上年中点增长4.3%；确认2025年投资支出指引为2 - 3亿美元；上调2025年处置收益指引至1.3 - 1.45亿美元，此前为0.8 - 1.2亿美元；确认百分比租金和参与利息收入指引为2150 - 2550万美元，G&A费用指引为5300 - 5600万美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 季度末总投资约69亿美元，274处物业，与52个运营商合作，占总投资的94%，约65亿美元；物业出租或运营率为99%（不包括拟出售的空置物业） [8] - 二季度投资支出4860万美元，全部用于体验式资产 [8][14] - 北美票房二季度达27亿美元，同比增长37%；上半年票房41亿美元，同比增长15%；预计2025年北美票房在93 - 97亿美元之间 [9][11] - Andretti Karting于7月15日在俄克拉荷马城开业，堪萨斯城和绍姆堡的门店分别计划于2025年末和2026年初开业 [11] - 餐饮娱乐业务覆盖情况良好，高于疫情前水平；Bavarian Inn扩张项目推动业绩增长；部分物业因天气影响，旺季初期表现不一 [12] - 三处温泉度假村在美国排名前十；Jellystone Cozy Rest RV度假村扩建完成，旺季初期业绩同比增长 [13][14] 教育业务 - 拥有55处物业，与5个运营商合作，季度末出租率为100% [8] - 租户过去12个月的收入和EBITDARM在第一季度基本持平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为目前收购市场仍有大量机会，超半数管道项目为收购 [31] - 二季度出售三处影院物业，总收益3560万美元，净收益1680万美元；季度末后，出售新泽西州一处空置AMC影院，净收益约1600万美元，收益约300万美元；过去四年出售31处影院，目前仅剩一处空置；年初至今已出售约1.3亿美元资产 [17] - 上调2025年资产处置指引至9300 - 1.45亿美元，此前为8000 - 1.2亿美元 [18][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于多元化体验式资产组合，战略资本回收进展超预期，未来将加速投资支出 [4][5][6] - 公司计划建立ATM计划，为资本来源提供额外工具 [23] - 公司认为在体验式领域，消费者仍有需求，且公司在温泉等领域有投资潜力 [14] - 收购市场中，公司认为有大量机会，但此前因资本有限而谨慎参与；未来将平衡开发与收购，超半数管道项目为收购 [30][31] - 公司认为影院市场开始出现活动，随着票房复苏，对该领域的兴趣增加 [45] - 公司认为在不同规模交易中，竞争对手不同；小型交易中常见其他REITs和家族办公室，大型交易中则更多是信贷基金 [104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司二季度业绩显示多元化投资组合保持增长势头，盈利增长稳定，资本配置谨慎；资本成本显著改善，支持股权估值提升 [4] - 尽管宏观经济环境存在挑战，但公司差异化战略提供了韧性和机会，消费者对体验式消费仍有需求 [7] - 公司对票房前景持乐观态度，预计Regal主租赁的百分比租金将大幅增加 [7] - 公司认为在当前市场环境下，体验式领域有投资潜力，特别是健身和 wellness 领域 [16] 其他重要信息 - 公司首席投资官Greg Zimmerman计划退休，新的首席投资官Ben Fox将于8月加入，Greg将留任至2026年以确保平稳过渡 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：优质资产收购市场情况及管道项目构成 - 公司认为收购市场仍有大量机会，此前因资本有限而谨慎参与；超半数管道项目为收购，未来不会更多转向开发 [30][31][32] 问题：今年下半年和明年初的资产处置计划 - 公司已接近处置指引下限，未来将继续降低影院敞口，教育资产处置将视机会而定；目前仅剩一处空置影院，无空置教育中心；剩余处置计划不多 [34][35][36] 问题：未来一年的资产负债表策略 - 今年剩余时间内，公司投资支出约需1.64亿美元，通过处置资产和自由现金流可产生约1亿美元，净资金需求约6400万美元；公司循环信贷额度使用4.05亿美元，即便不进行债券交易，使用比例也不到一半；今年下半年计划进行债券交易以降低信贷额度余额；明年考虑进行债券交易以 refinance 到期债券 [39][40] 问题：非核心资产处置需求及核心资产定价 - 公司认为影院市场开始出现活动，随着票房复苏，对该领域的兴趣增加；此前出售的影院并非主要市场或主要运营商，其定价情况对核心资产的参考意义有待观察 [45] 问题：百分比租金的构成及影院票房预期 - 公司认为目前票房表现符合预期，部分电影表现好于预期，部分则不佳，但总体平衡；其余百分比租金来自滑雪、景点、教育等领域；影院约占百分比租金指引中点的三分之一 [47][48][50] 问题：大型交易机会及潜在 cap 率 - 公司认为目前在各垂直领域都有大型交易机会，潜在 cap 率在 8% 左右 [57][58] 问题：燃料成本下降对客户的影响 - 公司认为燃料成本下降为消费者提供了额外可支配收入，有助于抵消通胀因素，但目前未观察到直接关联；公司认为在体验式领域，消费者仍有需求 [60] 问题：大型交易的定义 - 公司认为大型交易指1亿美元以上的交易 [65] 问题：此前因资本成本问题未参与的大型交易情况 - 公司认为这些交易开始进入市场，随着市场对低 cap 率的接受度降低，公司参与机会增加；此前曾有大型交易发生，但公司因资本成本问题未能参与 [68][69] 问题：可转换优先股的处理 - 公司认为可转换优先股不可赎回，市场收购成本高，无实际操作意义，预计不会有相关行动 [71][72] 问题：建立 ATM 计划的触发条件 - 公司历史上会综合考虑资产收购价格、资本成本、NAV 等因素，通常要求最低100个基点的利差；ATM 计划为公司提供了额外的资本来源工具，但目前暂无股权发行计划 [76][77][78] 问题：指引是否仍考虑今年进行债券交易以偿还信贷额度 - 公司表示指引仍考虑今年进行债券交易以偿还信贷额度 [81] 问题：不同业务板块的覆盖范围及餐饮娱乐业务趋势 - 公司认为消费者注重价值，餐饮娱乐租户通过不同方式吸引消费者；总体覆盖情况相对稳定，影院业务的复苏推动了整体覆盖情况的提升；部分景点受天气影响，但消费者仍有韧性 [87][88] 问题：教育中心出售的标准、市场需求及出售方式 - 公司认为有吸引力的 cap 率是出售教育中心的关键；市场对该领域有兴趣；剩余租户可能以组合形式出售，规模在4000 - 1亿美元之间；该领域表现良好，公司将视机会而定 [94][95][96] 问题：对 Six Flags 租户的看法 - 公司认为 Six Flags 关闭部分公园是其合并和优化资产的举措，有助于降低债务水平，对公司而言是积极的 [98][99] 问题：竞争格局及不同规模交易的竞争情况 - 公司认为小型交易中常见其他 REITs 和家族办公室，大型交易中则更多是信贷基金；公司经常收到卖家的咨询，且通常能看到大多数交易 [104][106][107] 问题：Regal 百分比租金与票房的匹配情况及未来预期 - 公司认为此前发布的图表仍符合预期；二季度百分比租金为460万美元，预计三季度和四季度将增加，以达到中点2350万美元；Regal 大部分百分比租金将在三季度确认 [110][112] 问题：票房生产管道及未来发行数量预期 - 公司认为行业内正在开发更多电影，对行业前景持乐观态度，但目前无法对2026年发表意见 [123] 问题：TRS 运营物业的表现 - 公司认为二季度影院业务表现优于上年同期，但全年贡献与上年相似；预计全年净结果与指引一致，影院业务的增长将被 Kartrite 的落后所抵消 [124][125] 问题：大型和小型交易的 cap 率差异 - 公司认为大型交易的 cap 率比小型交易高25 - 50个基点 [130] 问题：当前资产的货币化方式及价值 - 公司认为当前资产运营成本高，受工会影响大，难以与其他水上公园酒店相比；目前不会对其价值进行推测，将综合考虑项目整体情况；公司一直在努力改善，但面临挑战 [132][133]