财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为3110万美元，较2024年同期的2960万美元增长49% [10] - 第三季度运营资金为1350万美元，较2024年同期的1280万美元增长57%，每股运营资金从048美元增至050美元 [13] - 第三季度调整后运营资金为1510万美元，较2024年同期的1460万美元增长31%，每股调整后运营资金从055美元增至056美元 [13][14] - 第三季度调整后运营资金股息支付率为85% [14] - 第三季度物业运营费用为590万美元，环比增加约30万美元，同比减少约5万美元 [10][11] - 第三季度总务及行政费用为470万美元，环比持平，同比减少约30万美元 [11] - 第三季度利息费用为710万美元，环比增加约50万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一家老年行为医院运营商作为六个物业的租户，第三季度支付租金约20万美元，此前该租户每季度支付租金约80万美元 [4][26] - 该租户已签署意向书，拟将其全部六家医院的运营权出售给一家经验丰富的行为医疗保健运营商，买方将签署新的或经修订的租约 [4][5] - 第三季度收购一处新建成的住院康复设施，收购价格为2650万美元，新租约至2040年到期，预期年回报率约94% [7] - 已签署六处物业的最终购买和销售协议，总预期投资额为146亿美元，预期投资回报率在91%至975%之间 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取选择性收购策略，专注于高质量资产和可观回报 [17] - 公司实施资本回收计划，通过资产处置为收购提供资金，避免在股价低迷时增发股票 [8][9][17] - 公司计划利用1031同类资产交换递延资本利得，以杠杆中性的方式为管道项目提供资金 [8][9][41] - 公司预计通过选定资产出售所得和循环信贷能力为近期收购提供足够资金，同时维持适度杠杆水平 [9][20] - 公司宣布第三季度股息为每股04750美元，年化股息为每股190美元，自首次公开募股以来每个季度均增加股息 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计到年底租赁 occupancy 将增加50至100个基点，2026年租赁活动将带来增长动力 [5][33] - 三处物业正在进行重新开发或重大翻新，翻新完成后将有长期租户入驻，其中一处预计在明年年中后开始贡献租金，另一处预计在2026年末，还有一处较小规模的在2026年初 [6][31] - 联邦公开市场委员会在9月中旬将联邦基金利率下调25个基点，基于循环信贷借款中约18亿美元的浮动利率敞口，降息的全面效益将在第四季度财务报表中体现，任何进一步的降息都将进一步减少利息支出 [12] 其他重要信息 - 第三季度有一处资产处置，获得约70万美元收益，并产生小额销售亏损 [8] - 第四季度预计完成另外两处处置，预期净收益为610万美元 [8] - 第四季度预计出售一处住院康复设施，预期收益约1150万美元，净收益预计通过1031同类资产交换为第四季度收购提供资金，该物业的指示资本化率在7%高位区间 [8] 问答环节所有提问和回答 问题: 收购管道是否与第二季度相同，如果资本成本更具竞争力，管道是否会增长 [16] - 公司对收购机会持高度选择性态度，当前市场存在9%至10%资本化率范围内的有吸引力机会，如果股价不同，公司会考虑进行这些收购 [17] - 公司专注于确保有能力为即将到来的收购提供资金，同时不增加杠杆，并通过资本回收来支付，避免在股价低迷时发行股票 [17][18] 问题: 通过资产出售和额外债务为收购提供资金是否会提高杠杆率，公司对杠杆率的看法如何 [19] - 公司基于资本回收计划中的机会，预计在未来几个季度不会增加杠杆 [20] - 公司非常注重将处置与收购相匹配，以实现增值，并不预期杠杆率会显著增加 [20] - 即将处置的物业预期收益将完全支付下一次收购，因此不会产生任何增量债务 [21][22] 问题: 老年行为健康租户此前每季度支付多少租金，交易预计何时完成 [25][26] - 该租户此前每季度支付租金约80万美元 [26] - 交易有可能在第四季度完成，但更可能是在第一季度完成，尽职调查过程比预期耗时更长 [27] 问题: 公司是否积极准备备用计划以防交易失败 [28] - 公司正在同时推进多种方案，目标是最终获得与该租户相关的更多租金，并正在考虑所有选项 [28] 问题: 收回未付利息或租金的可能性有多大 [29] - 公司认为收回未付租金或利息的可能性不大，并已根据这一预期进行了额外的票据核销 [29] 问题: 三处重新开发物业的重要性如何，预计何时开始影响收益 [31] - 一处为行为住宅治疗设施，投资规模大，租约预计在明年年中后开始，另一处预计在2026年末，还有一处较小规模的在2026年初，这些物业的影响程度不同，公司未提供具体数字 [31] 问题: 如何确定待处置资产的标准 [37] - 标准包括租户集中度、加权平均租期、规模概况和市场等因素，公司正在评估所有这些标准 [38] - 资本回收计划分为两部分：一部分是规模较小的非核心物业，另一部分是能够实现高增值资本化率出售的大型机会 [38][39] 问题: 资本回收是否仅限于1031同类资产交换，买方兴趣深度如何 [40] - 1031同类资产交换更多是公司方面的考虑，旨在递延销售相关的资本利得，公司正在接触广泛的潜在买家以确保收益最大化 [41]