当前“好房子”的市场特征 - 新上市项目在设计上追求高端，如南北通透、双阳台、层高3米以上、错层设计并带6米挑高露台 [1] - 项目品质向星级酒店看齐，硬件设施涵盖从大门、会所到电梯和客厅 [1] - 得房率显著提高，使用面积与建筑面积之比起步为120%，部分达到160% [1] - 配套设施全面，会所功能齐全以满足家庭各成员需求 [1] - 行业普遍在设施设备、智能化、高赠送面积和堆砌科技方面过度投入，追求奢华感 [1] 营销策略与业主实际需求的脱节 - 销售策略导向强烈，通过售楼处、样板间和小区内360度无死角的“场景呈现式”营销打造高端印象，旨在短时间内俘获买家 [2] - 交付后存在维护不到位的问题，景观水系、会所功能及物业服务品质可能褪色 [2] - 大部分业主真正关心的是房屋漏水、隔音效果、小区安全、宠物管理、卫生状况、周边市场菜品价格及维修收费等日常实用问题 [2] - 当前项目过于侧重“硬件堆砌”和“过度投资”，在“软性服务”和“回归日常”等贴近居住生活的成分上不足 [2] 新房市场需求与行业趋势的转变 - 行业供给思维从过去房子短缺时期的供给决定需求，转变为存量时代下需应对用户需求转向“体验”和“实用” [3] - 增量需求被误判为仍集中在物质层面，如更大面积、更好设计和材料、更智能化，但实际需求已变化 [3] - 重点30城新推盘去化率在9月份降至38%，销售驱动从单纯产品力转向“价格+产品”组合 [3] - 即便高净值买家消费也趋于理性，不愿为表面浮华、使用频率低的功能买单，例如部分智能化操作繁琐且存在较多Bug [3] “好房子”的未来发展方向 - 需首先满足负面清单和底线标准，如交付、安全、隔音、维护等，并达到合格的量化标准 [4] - 在售楼现场和样板房应公示承诺达到这些标准，并基于对业主需求的微观调研配置公共设施，如综合性菜市场、老年理发店、托幼中心等 [4] - 行业应建立类似汽车行业的住房“4S店服务体系”，提供从买房到居住、维修、改造的全生命周期服务 [4] - 开发商需从销售商转型为运营商，“好房子”的叙事应告别资本和营销，回归日常居住和体验 [4]