财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股为0.53美元 同比增长3.3% [12] - 净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍 流动性达9.61亿美元 [12] - 同店现金NOI增长3%(季度)和3.2%(年初至今) 主要驱动因素为26.1%的租赁价差和2.9%的年租金涨幅 [14] - 信用损失约17个基点 其中6个基点与给予美国轮胎分销商的免租期相关 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发平台: 全美12栋建筑共300万平方英尺开发中 42%在建 58%已交付且出租率69% [9] - 路易斯维尔合资项目: 50万平方英尺仓库 预计成本4700万美元 稳定后现金收益率7.1% [10] - 租赁表现: 二季度签署420万平方英尺租约 其中160万平方英尺为新租约 续约率75.3% [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 强势市场: 明尼阿波利斯/密尔沃基/路易斯维尔/底特律/克利夫兰/纳什维尔/休斯顿 [22] - 弱势市场: 印第安纳波利斯/哥伦布/孟菲斯等大宗分销市场 边境城市埃尔帕索受关税不确定性影响 [22] - 纳什维尔市场: 制造业与分销业平衡 供应受限 人口增长带动高消费需求 [80][81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发计划将成为未来增长关键组件 保持建筑设计的灵活性以应对不同租户需求 [11][77] - 观察到用户直接购买资产趋势 这减少了市场空置率 对业主整体有利 [24][25] - 穆迪将公司信用评级上调至BAA2 为未来公开发债奠定基础 [14][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 贸易战影响减弱 企业决策活动恢复 供应链多元化仍是重点 [6] - 交易市场出现回暖迹象 过去三周评估交易数量增加 买卖双方价差收窄 [7][40][58] - 新建筑开工量显著低于去年同期 供应端明显收缩 [7] 其他重要信息 - 完成5.5亿美元私募债券发行 加权平均利率5.65% 期限6.5年 [14] - 解决美国轮胎分销商和Vitamin Shoppe的信用风险问题 [15] - 2025年指引更新: 核心FFO每股预测上调0.02美元至2.48-2.52美元 [17] 问答环节所有的提问和回答 租赁市场复苏差异 - 中西部市场表现强劲 大宗分销市场仍疲软 建筑类型差异导致空置率分化(200k平方英尺建筑空置率3.5% vs 500k+平方英尺高个位数) [21][22][31] 用户直接购买资产影响 - 用户购买交易增加 主要集中在中西部/东南部和德州等制造业回流市场 交易定价具有吸引力 [24][25] 开发项目租赁进展 - 格林维尔项目空置率降至10%以下 坦帕项目处于5%空置率健康市场 纳什维尔项目剩余9.5万平方英尺待租 [51][52][53] 融资策略 - 3亿美元定期贷款即将到期 正在推进再融资 预计4-5周内完成 [47] - 保持近10亿美元流动性 考虑使用留存现金(每年超1亿美元)和ATM融资支持发展 [49] 租金涨幅趋势 - 当前组合平均租金涨幅2.9% 新签租约涨幅3-3.5% 较此前3.75-4%略有回落 [67][68] 收购策略调整 - 维持收购指引范围 近期60%为单体资产 20-30%为资产包 若全年无收购将影响2026年FFO约0.5-0.75美分 [39][71]

业绩总结 - 2025年第二季度总收入为180,163千美元，同比增长9.9%[14] - 2025年上半年总收入为357,237千美元，同比增长9.4%[14] - 2025年第二季度净收入为56,879千美元，同比增长5.9%[14] - 2025年上半年净收入为109,763千美元，同比下降11.0%[14] - 2025年第二季度每股收益（EPS）为0.42美元，同比增长7.7%[14] - 2025年上半年每股收益（EPS）为0.78美元，同比下降13.3%[14] - 2025年第二季度调整后的EBITDA为126,316千美元，同比增长12.3%[15] - 2025年上半年调整后的资金运营（FFO）为195,920千美元，同比增长14.1%[15] 资产与负债 - 截至2025年6月30日，公司的总资产为5,452,115千美元，较2025年3月31日的5,448,054千美元略有增加[10] - 截至2025年6月30日，公司的总负债为2,717,722千美元，较2025年3月31日的2,704,832千美元有所增加[10] - 截至2025年6月30日，公司的股东权益总额为2,734,393千美元，较2025年3月31日的2,743,222千美元有所下降[10] - 截至2025年6月30日，公司的未偿还的高级无担保票据净额为1,437,522千美元，较2025年3月31日的995,364千美元显著增加[10] - 截至2025年6月30日，公司的现金及现金等价物为34,949千美元，较2025年3月31日的35,738千美元有所减少[10] 租赁与运营 - 2025年第二季度的租赁收入为177,468千美元，较2024年同期的162,075千美元增长9.0%[17] - 2025年第二季度的净运营收入为134,592千美元，较2024年同期的120,714千美元增长11.5%[16] - 2025年第二季度的平均日占用率为94.7%，较2024年的95.5%下降0.8%[34] - 2025年第二季度的租户保留率为71.0%[36] - 同店净营业收入（NOI）在2025年第二季度为124,616千美元，较2024年的117,084千美元增长6.4%[34] 市场与租金 - 新租赁的现金基础租金增长率为40.5%，续租的现金基础租金增长率为25.1%[36] - 截至2025年6月30日，公司的平均每平方英尺年化净租金为7.85美元，较2024年的7.23美元有所增长[38] - 2025年第二季度，达拉斯/沃斯堡地区的入住率为97.9%，较2024年的96.4%有所上升[38] 未来展望 - 2025年每股净收入预期在1.53美元至1.61美元之间，预计资金来源于运营（FFO）在2.88美元至2.96美元之间[68] - 预计2025年平均季度末在用物业的入住率为95.0%至96.0%[69] - 预计2025年同店净运营收入（NOI）现金基础年增长率为6.0%至7.0%[69] 投资与收购 - 2025年第一季度公司共收购796,196平方英尺的物业，购买价格为1.207亿美元，预期资本化率为6.4%[48] - 截至2025年6月30日，公司在建项目总面积为2,218,751平方英尺，预计投资为2.852亿美元，整体租赁率为39%[52] - 2025年第一季度物业销售总面积为99,926平方英尺，销售价格为11.9百万美元，资本化率为7.1%[61] 信用评级与财务健康 - Fitch、Moody's和Standard & Poor's分别给予公司的信用评级为BBB+、Baa2和BBB，均为稳定展望[30] - 截至2025年6月30日，公司的利息覆盖比率为5.82倍，较2024年同期的5.33倍有所提升[21] - 截至2025年6月30日，公司的无担保杠杆比率为25.7%，低于60%的上限要求[30]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每完全摊薄份额的日费率运营资金为68美分，而2024年第一季度为60美分 [22] - 本季度现金同店租金I增长（不包括终止费用）为10.1% [22] - 季度末在役入住率为95.3%，较去年年底下降90个基点，较去年同期下降20个基点 [23] - 全年运营资金指导范围仍为每股2.87% - 2.97% [27] - 预计全年资本化约每股0.09%的利息，一般及行政费用指导范围为4050万 - 4150万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约130万平方英尺的租约开始生效，其中40万为新租约，80万为续约，10万为开发和收购相关租约 [23] - 已处理2025年到期租约面积的73%，新租和续约的整体现金租金增长率为30%，排除宾夕法尼亚州中部的大型固定费率续约后为36%，全年预计整体现金租金增长率为30% - 40%，排除固定费率续约后为35% - 45% [15] 开发业务 - 成功将丹佛首个76项目的一个租户面积扩大9.9万平方英尺，使该20万平方英尺的建筑达到100%入住率 [16] - 计划在第二季度在达拉斯西北部路易维尔子市场的First Park 121动工建设一个17.6万平方英尺的设施，预计投资2300万美元，目标现金收益率约为8% [16][17] - 以1600万美元收购费城纽卡斯尔子市场的61英亩土地，可开发83万平方英尺，第二季度将开始建设一个22.6万平方英尺的可分割设施，目标租户为5 - 10万平方英尺的租户，总预计投资3100万美元，目标现金收益率约为8% [18][19] 投资业务 - 从凤凰城的合资企业收购两栋完全出租的开发项目，分别为37.5万平方英尺的A楼和42.1万平方英尺的B楼，100%出租给三个租户，加权平均租约期限约为七年，建筑基础成本为1.2亿美元，调整合资企业利润后现金收益率为6.4%，显著超过市场资本化率 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 美国一级市场 - 第一季度末空置率为5.9%，自去年年底以来保持不变 [12] - 净吸纳量为5600万平方英尺，其中2400万在公司目标市场 [13] - 全国新开工建设量比2022年第三季度的峰值低75%，第一季度仅5400万平方英尺动工，公司15个目标市场新开工量为2900万平方英尺，完工量为3900万平方英尺 [13] 特定子市场 - 达拉斯西北部路易维尔子市场自2022年底以来空置率在4% - 5%之间 [17] - 费城纽卡斯尔子市场目标租户段目前空置率约为5% [19] - 第一季度内陆帝国和洛杉矶的在建项目管道减少，内陆帝国空置率下降30个基点，交付量不足200万平方英尺，新开工量仅110万平方英尺，净吸纳量为300万平方英尺，西区租金持平，东区略有下降 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2025年开局良好，推进租赁目标并完成一些有吸引力的新投资，在资本方面，续签了信贷额度和2亿美元定期贷款，进一步推迟到期日 [9] - 持续关注关税发展及其对业务活动和租赁市场的潜在影响，由于情况不明朗，在新投资和增长决策上保持谨慎 [10][11] - 新投资将保持机会主义，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地，服务市场中未满足的需求，以实现良好的风险调整回报 [49][50] - 继续执行目标以推动长期现金流增长，关注市场动态并灵活调整策略 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前难以评估关税对租赁的具体影响，未来几个月有望有更全面的了解 [12] - 工业市场整体情况良好，需求和供应情况相对稳定，公司在役入住率符合预期，租金增长态势良好 [12][14][15] - 尽管面临关税不确定性带来的挑战，但公司业务仍有积极势头，租户需求和市场活动依然存在，相信能够应对困难并实现良好发展 [75][76] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在10 - K和其他美国证券交易委员会文件中有描述 [4][6] - 可在公司网站的投资者板块找到补充报告、收益发布和美国证券交易委员会文件，以及非公认会计原则财务指标的对账信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贸易谈判久拖不决是否对租户构成近期实际风险，公司对中国第三方物流商的敞口及100万美元坏账准备金的情况如何 - 公司租赁给中国第三方物流商的面积约45万平方英尺，占比极小，过去因信用问题拒绝了很多与亚洲第三方物流商的交易 [35] - 目前公司没有涉及大量重型制造业的汽车租户，现有租户未反馈重大影响或担忧 [37] 问题2: 150万平方英尺的开发租赁从下半年调整到第四季度是否有变化，租赁管道的可见性如何 - 上季度讨论时是下半年，但大部分仍在第四季度，此次只是做了轻微调整，不具实质性影响，目前假设150万平方英尺在第四季度租赁 [41] - 市场活动良好，有更多潜在租户，但部分租户因关税问题决策放缓或暂停，宾夕法尼亚州的建筑有部分和全部租赁的意向，但暂无实际行动 [45][46] 问题3: 第二季度计划启动两个开发项目，达拉斯项目收益率较高，后续增量项目的考虑以及如何应对投入和劳动力成本上升 - 新投资将保持机会主义，关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地，服务未满足的需求，同时考虑关税讨论的进展 [49][50] 问题4: 本季度一般及行政费用中与股票薪酬相关的非经常性金额是多少，空置仓库的短期活动以及内陆帝国大空间的情况如何 - 一般及行政费用的增加与资深员工的加速股票薪酬有关，已在指导中预测，具体金额会后提供 [55] - 短期租赁有需求，但公司通常不倾向于短期租赁，内陆帝国75 - 80万平方英尺及以上的大空间市场活跃，第一季度有两笔超100万平方英尺的大租约签订 [57] 问题5: 目前是否有市场的运营基本面与预期相比有显著变化，租户需求在不同面积段的分布情况如何 - 公司关注的15个目标市场动态没有重大变化，继续看好南佛罗里达、纳什维尔、达拉斯、休斯顿、利哈伊谷等市场，丹佛市场正在改善 [61] - 南加州市场缓慢改善，内陆帝国供应数据向好，吸纳量增加，租金西区持平、东区略有下降 [64][65] - 小到中型租户持续活跃，南加州对大建筑有需求，需求总体广泛，小空间租赁快，无明显疲软 [67] 问题6: 公司市场的租赁速度或交易量情况，以及对入住率大幅下降的敏感性分析 - 若第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁未完成，对指导的影响约为每股两美分，不具实质性影响 [72] - 回顾新冠疫情期间坏账费用约为180万美元，而指导为100万美元，当时是因为加州政府限制公司驱逐租户导致费用较高 [73] 问题7: 对话暂停是否意味着第二季度预期的新租赁会推迟到第三季度，是否有接近签约的租户放弃 - 上半年目标10万英尺已完成，其余租赁在年底，预测不变，对话暂停是普遍现象，租户只是等待关税情况更清晰，需求不一定消失 [78][79] 问题8: 联邦移动和Boohoo空间的情况及前景如何 - 联邦移动租约在第一季度末到期，第二季度空置，有部分和全部租赁的意向，但暂无具体情况 [81] - Boohoo大楼正在整体转租，三分之一面积有转租租户，租期几年且Boohoo有权终止，该大楼位置好、竞争少，租户租金正常，公司有信用证保障，目前不视为风险 [82][83] 问题9: 目前租户活动中暂停决策的租户比例及共同主题，剩余27% 2025年到期租约的情况 - 无法量化暂停决策的租户比例，年初的潜在需求仍存在，只是决策取决于关税结果，续约租户仍提前约六个月续约，大部分业务不受关税影响 [88][90] - 未发现暂停决策租户的特定行业或市场集中情况，很多租户仍在推进业务，只是速度受外界因素影响 [93] - 剩余27%到期租约面积均小于10万平方英尺，较为分散 [96] 问题10: 指导中若第四季度租赁未完成对运营资金指导范围下限的影响，以及剩余到期租约的保留率和预计迁出情况 - 第四季度租赁未完成的影响是主要租赁假设，指导中还有其他新租赁和坏账费用可能带来变数 [100] - 公司有信心在租赁市场困难的情况下达到运营资金指导范围的下限 [102] - 预计全年保留率为70% - 75%，与过去几年平均水平相当，剩余到期租约面积小，变动性低 [104] 问题11: 费城土地交易的理想情况及可行性，开发收益率的可持续性 - 费城土地已签约多年，需重新规划和获得相关批准，过程耗时较长，该地块为填充式位置，人口密度、道路通达性好，成本低，建筑设计灵活，满足市场未满足的需求，所以现在推进建设 [109][110] - 公司定期评估土地和新机会，目前可投入约19亿美元实现超过7%的收益率，部分交易收益率高是因为前期工作完成后才购买土地 [113][114][115] 问题12: 与暂停租赁的租户对话中，贸易协议近期解决能否使租赁活动迅速恢复正常，第四季度开发租赁延迟对2026年的影响 - 即使关税问题短期内解决，租赁市场可能仍会缓慢回升，决策速度可能不会突然加快，市场替代方案正在减少是积极因素 [121][122] - 第四季度开发租赁延迟对2026年的影响可简单将2025年的影响乘以10 - 11个月估算 [124] 问题13: 若完成150万平方英尺的租赁，七个项目的租赁百分比情况，以及对8亿美元投机性开发上限的考虑 - 3月31日在建项目的租赁情况未纳入2025年指导，任何租赁完成对2025年运营资金都是增量 [129] - 开发上限基于公司股权和债务市值，是上限而非目标，公司根据市场强度运营，目前仅使用约4.7亿美元，没有理由降低上限，会根据目标子市场的机会获取良好风险调整回报 [132][133] 问题14: 开发项目是否会让人担忧，是否会更多考虑定制开发 - 公司会在市场强劲和有未满足需求的子市场开展项目，不会损害资产负债表或资本状况，若长时间无租赁会暂停，但可能意味着整个市场有更大问题 [135][136] - 项目设计灵活，可多租户或单租户使用，公司也有定制开发项目在进行中 [137][139] 问题15: 购买土地的价格过去一年的变化，是否考虑暂停第二季度开发项目 - 购买的土地市场价值可能是购买价格的两倍，因为签约多年且需完成重新规划和审批等工作 [144] - 两个项目租户多为本地区域小型租户，与贸易相关性不大，所以按计划推进 [145] 问题16: 凤凰城收购项目6.4%的资本化率是基于净购买价格还是毛购买价格，5.3%估值的设定时间 - 6.4%的资本化率是考虑合资企业利润后的净价格，市场对该资产的估值约为5.3%，是基于第一季度的第三方市场意见 [148] - 5.3%的估值设定于今年第一季度，当时有很多可比交易，由于关税情况，市场交易少，难以判断未来情况，但凤凰城有很多长期投资者 [150] 问题17: 开发项目针对小租户或多租户，是否意味着公司未来会更多追求轻型工业项目 - 公司根据市场需求提供合适规模和设施的项目，这些子市场适合此类需求，并非轻型工业项目，未来会继续在15个目标市场根据需求开展项目 [154] - 公司对部分项目过度投资，多租户设计是为了未来灵活性和增加功能性 [156][157] 问题18: 亚马逊150亿美元扩张计划对其租赁请求和仓储策略的影响，公司在各市场理想的最低租金百分比 - 亚马逊专注于实现当日达，此次投资是为了建设当日达配送能力，公司看到亚马逊在多个市场积极租赁空间 [161][162][164] - 公司没有最低租金分配目标，重点关注能产生最高租金增长和价值增值的市场，会在目标市场具备一定组织能力和规模 [166][168][169] 问题19: 土地购买的运作方式、关闭时间的确定以及卖家同意的原因 - 这是与业主建立关系的非公开交易，公司购买土地需获得所有权利并降低风险，过程耗时，团队通过谈判获得延期，所以能按约定价格购买 [175]