财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股运营资金为0.97美元 [24] - 2025年第四季度现金同店净营业收入增长为负7.2%，主要受2024年第四季度确认的大额恢复费用影响，该费用拉低了350个基点的增长，基础租金因平均入住率同比下降拉低了190个基点，净恢复收入因入住率变化和2024年确认的房地产税上诉胜诉拉低了140个基点 [24] - 2026年每股运营资金指引区间为3.25美元至3.45美元，中点为3.35美元 [26] - 2026年平均入住率预计在76%至78%之间，中点为77%，较2025年下降390个基点，下降几乎完全由KOP2项目在2026年1月进入稳定投资组合导致 [26] - 剔除KOP2项目，2026年平均入住率预计在80%至81.5%之间，与2025年平均入住率中值大致持平 [27] - 2026年现金同店净营业收入增长预计持平至负1.5%，中值基础租金预计贡献约50个基点增长，净恢复收入预计拉低约125个基点增长 [27] - 非现金通用会计准则净营业收入调整预计在1200万至1400万美元之间，高于2025年的略超800万美元 [27] - 开发物业净营业收入和资本化利息指引主要由KOP2和Flower Market项目驱动，预计开发物业净营业收入在负2350万至负2500万美元之间，资本化利息在3200万至3400万美元之间 [29] - 2025年第四季度租赁总面积约为82.7万平方英尺，是六年来最强的第四季度表现，全年租赁总面积约为210万平方英尺，同比显著增长 [4][5] 各条业务线数据和关键指标变化 - **生命科学项目KOP2**：第四季度在KOP2项目签署了31.6万平方英尺的租赁协议，包括与加州大学旧金山分校签订的28万平方英尺整栋租赁，使KOP2的租赁率达到44% [8]，项目预计稳定化收益率现为中等5%范围，较最初预期低约100个基点 [11] - **办公租赁**：第四季度关键租赁亮点包括好莱坞与Fitler Club的9.3万平方英尺新租约，西洛杉矶与Riot Games的7.9万平方英尺续约，比佛利山庄Maple Plaza的八份新租约和续约使租赁率提高了230个基点，西雅图West 8th项目的7.4万平方英尺新长期租约，以及旧金山Soma子市场在建的AI租户和规格套房空间租赁活动 [6][7] - **资本回收与收购**：2025年第四季度和2026年1月完成了资产出售，包括好莱坞Sunset Media Center以6100万美元出售，圣地亚哥Kilroy Sabre Springs以1.25亿美元出售，以及未来开发管道中Santa Fe Summit剩余地块以8600万美元总收益达成出售协议 [11][13][14]，2025年第四季度以1.92亿美元收购了圣地亚哥Torrey Pines的Nautilus多租户生命科学园区 [14] - **租赁价差**：第四季度租赁价差受到洛杉矶市场两笔独特交易的影响，剔除这两笔交易，已签署租约的通用会计准则租金将增长16.2%，现金租金仅比先前水平下降2.6% [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - **旧金山湾区**：市场出现最清晰的复苏迹象，优质转租空间已基本消失，市场总空置率为32%，但其中47%自2021年以来未发生交易，因此对公司产品影响有限 [42][44]，AI租户和科技公司扩张是主要需求驱动力，2025年完成16笔超过10万平方英尺的大型租赁交易，数量回归至2017-2018年水平 [44][84] - **西雅图/贝尔维尤**：贝尔维尤是全国需求和租金增长的领导者，西雅图市场也出现类似现象，租金净有效增长显著 [41] - **洛杉矶**：市场整体承压，但公司投资组合表现优于一年前，比佛利山庄和长滩的租金出现上涨 [57][58] - **圣地亚哥**：Torrey Pines是核心生命科学集群，租金最高、空置率最低，且无新增供应在建，库存近20年基本保持不变 [20][21] - **奥斯汀**：租金保持稳定，公司剩余空间有限 [46] - **市场租金对比**：洛杉矶和旧金山租金比市场水平高约10%，圣地亚哥和华盛顿特区低约5%，奥斯汀低约15% [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **资本配置战略**：公司专注于通过非核心资产出售获取收益，并将资金重新部署到能增强长期现金流增长和持久性的选择性机会中 [4][15]，2025年通过战略性处置筹集资本并重新部署到有吸引力的机会中 [22]，2026年首要投资重点是利用复苏的租赁环境和改善的资本市场，以同样纪律严明的方法出售运营投资组合中价值3亿美元的资产 [23] - **投资组合重塑**：公司积极调整投资组合，将投资集中在高确信度的资产上，以增强现金流的持久性和增长 [15]，出售的运营资产具有较低的前瞻性回报，突显了出售的战略理由 [17] - **生命科学领域扩张**：收购Nautilus加强了公司在圣地亚哥的影响力和生命科学领域的平台规模，使其能够捕捉所有西海岸市场的尖端实验室和相关办公需求 [15]，公司在KOP2项目中通过战略租约与早期、中期和晚期生命科学公司建立联系，并引入加州大学旧金山分校作为高质量锚定租户，以管理租户信用风险 [9][10] - **行业竞争与需求**：生命科学领域需求显著复苏，生物技术股票在过去6个月表现显著优于大盘，IPO和后续市场重新开放，并购活动在2025年大幅增加，预计2026年交易量强劲 [8]，创新渠道仍然异常活跃，预计2026年将有超过50种新药疗法获得FDA批准 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：公司正在经历自2019年以来最健康的办公需求水平，前向租赁管道在过去一年增长了65%以上 [6]，创新驱动的西海岸市场的新业务形成极大地改善了多租户建筑和规格套房的动态，而大型租户正越来越多地收回转租空间供自用或重新启动先前推迟的扩张计划 [6] - **未来前景**：公司对2026年充满热情，并期待团队能共同交付的成果 [16]，公司进入2026年时秉持同样的纪律性执行，专注于租赁、货币化非核心资产以及将资本重新部署到高质量机会中，以增强现金流的持久性和平台的灵活性 [30] - **市场复苏**：旧金山市场复苏迹象最为明显，新市长和监事会共同努力推进有利于商业环境和整个社区的政策 [61]，西海岸市场的新业务形成和增长是当前租赁需求和增长的主要驱动力 [124][125] 其他重要信息 - KOP2项目的基本建筑部分竣工一周年后，费用资本化于2026年1月底停止，此后该项目的运营费用、房地产税和资本化利息将开始影响收益 [28] - Flower Market项目预计资本化将于2026年6月底停止，此后其季度运营费用、房地产税和资本化利息将开始影响收益 [29] - 2025年公司完成或签订了约7.55亿美元的资产出售，包括约4.65亿美元的运营物业销售和1.65亿美元的土地销售合同 [17] - 公司预计2026年将完成约3.25亿美元的运营资产处置，其中包括已报告的1.25亿美元的Kilroy Sabre Springs处置 [30] - 公司2026年的G&A和租赁成本指引反映了同比增长，但水平仍低于历史平均水平 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于加州大学旧金山分校在KOP2的锚定租约及其较晚的入住开始时间 [32] - 该租约是全新的开发项目，建筑目前处于毛坯状态，有多个用户群体将入驻，从空间规划和建造角度来看需要时间 [34]，整个团队正专注于加速所有KOP已签署租约的入住开始时间表 [35] 问题: 关于同店增长计算中除KOP2外是否还有其他因素需要考虑 [36] - KOP2项目直到2028年才会进入同店物业池，但自1月起已进入稳定投资组合并影响总投资组合入住率统计数据 [36]，对于指引中沟通的3亿美元运营物业处置，目前没有需要指出的同店物业池重大变化 [36] 问题: 关于KOP2项目中等5%收益率的细节及是否已考虑租户改善补贴 [38] - 该数字是现金稳定化收益率，已反映了迄今为止签署的所有交易以及项目剩余空置部分当前市场租赁经济性的估计 [39] 问题: 关于各市场租赁亮点、旧金山转租空间竞争影响以及西雅图West 8th项目租赁驱动因素 [40] - 贝尔维尤是全国需求和租金增长的领导者，西雅图也出现类似现象，West 8th项目的翻新正在取得回报 [41]，旧金山的优质转租空间已基本消失，总空置率中47%自2021年以来未发生交易，因此对公司产品影响有限 [42][44]，旧金山复苏迹象明显，硅谷第四季度也非常强劲，洛杉矶Fitler Club租约是重要交易，其他区域租赁活动也在改善 [44][45] 问题: 关于2026年约105万平方英尺到期面积的保留预期以及新租赁活动的管道量化 [50] - 到期面积中已有约14万平方英尺完成填补，预计另有5万至10万平方英尺可能续租，主要驱动力来自已签署但尚未开始的租约池，其中约有30万平方英尺已签订合同且有高信心在2026年入住，这将使到期数字减少一半以上 [50][51]，前向租赁管道比一年前增长了约65%，对实现入住率指引感到乐观 [52][53] 问题: 关于KOP2剩余空间租金与已租赁部分相比的预期 [54] - 剩余空间租金大致在同一范围内，但鉴于项目势头，相信可以在剩余空置部分推动更高租金，剩余的多租户建筑部分可能包括规格套房和毛坯空间，剩余的一整栋建筑是项目中最为突出的，拥有最佳视野，有机会在优先考虑近期入住的同时适当提高租金 [54][55] 问题: 关于各目标市场的租金与市场水平对比情况，特别是洛杉矶 [57] - 洛杉矶市场整体承压，但公司投资组合表现优于一年前，比佛利山庄租金略有上涨，长滩租金增长良好 [57][58]，各市场具体对比为：洛杉矶和旧金山比市场水平高约10%，圣地亚哥和华盛顿特区低约5%，奥斯汀低约15% [60] 问题: 关于各市场的政治环境及其对企业和员工的友好程度 [61] - 旧金山市场在过去几年势头最大，新市长和监事会共同努力推进有利于商业环境和整个社区的政策 [61][62] 问题: 关于KOP2项目的参观活动变化及生命科学管道具体情况 [64] - KOP团队一直非常活跃，处理参观和潜在租户请求，对2026年的管道感到满意，特别是多租户建筑的剩余空置部分 [65]，管道整体保持稳定，尽管已执行了超过30万平方英尺租赁，但管道已得到补充，参观活动持续，每周或每两周都有新客户进入市场 [66] 问题: 关于指引中隐含的1.75亿美元未宣布处置资产的针对性、买家资金深度及变化 [67] - 买家资金池肯定有所改善，看到更多机构资本进入，交易规模能够增长，旧金山是最好的例子 [68]，看到西海岸商业资产的机构兴趣显著复苏，住宅资产兴趣持续，将保持 opportunistic [69] 问题: 关于2026年底土地出售和Flower Mart项目资本化停止后，剩余资本化项目情况 [71] - 2026年资本化利息指引主要是Flower Mart和KOP项目，其他地块因未积极开发而不进行资本化，部分地块出售后将消除对开发物业净营业收入指引的拖累 [72][73] 问题: 关于KOP项目的竞争空间以及是否考虑出售KOP [76] - 公司继续坚信该项目的长期增长和价值创造潜力，南旧金山仍是全国主要生命科学中心之一，公司拥有该子市场中最具吸引力的项目 [77]，管道持续增长，正在执行市场交易，实现正的净有效租金 [78]，已入驻的租户组合质量高，提供了创新生态系统，并与加州大学旧金山分校的机构租约稳定性相平衡 [79] 问题: 关于更广泛的湾区软件类租户对空间需求的看法 [80] - 旧金山市场有大量新业务形成和增长，许多由AI驱动，已签约的AI租户已在讨论扩张，许多新公司考虑租赁更多空间，AI将是旧金山市场办公空间需求的重要长期驱动力 [81]，一些大型科技公司最近撤下转租空间意图自用，市场信号不支持空间收缩的论点 [82][83]，2025年旧金山三分之二的大型租赁是扩张导向的，超过10万平方英尺的大型交易数量已回归2017-2018年水平 [84] 问题: 关于Riot Games续约之外，2026年是否有其他特殊续约事项影响租金价差 [86] - 目前没有特别需要指出的情况，近期管道中的交易组合从租金价差角度来看感觉良好 [86] 问题: 关于租赁管道增长65%对应的平方英尺数量及历史转化率 [87] - 通常不提供管道总平方英尺数，因为不同阶段交易组合不同，但对近期管道及执行能力感到满意，有信心达到或超过入住率指引 [87] 问题: 关于下半年债务到期计划以及处置收益用于偿债与收购的考量 [89] - 下半年有三笔债务到期，其中两笔是私募票据，在偿还时间上具有灵活性，处置收益的用途将评估所有可用机会，包括收购、股票回购和减少债务，都将考虑 [90]，若行使股票回购，将以杠杆中性或略微去杠杆化的方式进行 [91] 问题: 关于2026年恢复收入成为阻力的原因 [92] - 2025年第二和第三季度有一些相当大的退税，这将成为2026年的阻力，同时为了获得最佳租赁活动，将适当增加运营支出 [93] 问题: 关于租赁管道在过去12个月的改善是否稳定以及何时可能趋于平稳 [95] - 管道在过去几个季度持续增长，尽管有大额租赁执行，但管道规模得到了超额补充，改善是全面的，在所有市场都有体现 [95][96] 问题: 关于管道中不同阶段租赁活动的增长情况 [97] - 管道增长始于早期交易，在过去几个季度趋于均衡，早期管道扩展已转移到中期和后期管道，推动了近期租赁执行量的提升，所有阶段的管道都在持续增长 [98][99] 问题: 关于是否计划收购更多生命科学资产以及Nautilus园区达到高个位数收益率的入住时间线 [101] - 没有具体的生命科学收购任务，此次收购是 opportunistic 的，认为这是进入Torrey Pines的世代性机会 [102]，Nautilus园区约有5万平方英尺待租赁，这是达到高个位数回报的主要驱动因素，已保守地进行了预期 [104]，规格套房计划预计将非常有效 [105] 问题: 关于Flower Mart项目的最新看法及是否会改变策略进行多户住宅开发 [106] - 所有选项都在考虑之中，公司一直在追求项目的 optionality 和灵活性，目前进展完全按计划进行 [107]，公司自身开发多户住宅的成本资本可能不合理，但存在合资、土地出资或直接出售的机会 [108]，市场大型连续空间存量已显著减少，未来几个季度形势将继续向有利方向演变 [109] 问题: 关于资本回收活动对净营业收入的累积影响及如何纳入2026年指引 [111] - 2025年及2026年初出售资产池的隐含资本化率约为8%，而Maple Plaza和Nautilus的初始收益率在中等到略高于中等个位数，稳定后收益率可达高个位数，因此稳定后相对于出售资产是净增值的，但需要达到稳定化 [111][112]，出售资产具有高于市场的租金、较短的租期和较高的资本支出，未来回报更低，土地销售以零或负资本化率出售，有助于管理差异 [114]，公司努力平衡长期回报和近期盈利影响 [115] 问题: 关于圣地亚哥生命科学市场需求是否见底以及供应动态不同的湾区是否也会投资 [116] - Torrey Pines是一个独特的机会，拥有良好的资产条件和子市场动态，公司在南旧金山已大幅领先竞争对手，目前很难在该市场购买更多空置资产 [117]，Nautilus是一个很棒的园区和子市场，具有长期基本面，且待租赁面积可控，时机非常合适 [118] 问题: 关于2026年入住率在全年内的走势及年底入住率与2025年底的对比 [120] - 入住率预计在2026年第二季度达到低点，公司提供的是平均入住率指引，未提供年底入住率指引 [121][122] 问题: 关于需求由被压抑需求驱动何时回归由就业增长驱动 [123] - 各市场情况不同，西海岸市场更大的驱动力是新业务形成和增长，以及非西海岸公司为利用科技人才而设立分支机构，重返办公室是其中一部分，但新业务形成和增长是目前西海岸市场令人兴奋的主要因素 [124][125] 问题: 关于投资组合优化在2026年及未来的整体空间 [127] - 总是有优化空间，因为市场动态不断演变，公司需要积极评估趋势及其对投资组合不同部分的影响，历史上公司一直是资产出售者，未来也应继续这样做，以构建一个具有多元化、增长和稳定现金流的优化投资组合 [127] 问题: 关于短期租赁减少以及这些租约是否开始转为长期租约 [128] - 部分短期租赁是续租活动，部分是新租户在永久空间可用前使用临时空间，特别是在旧金山等市场，存在对即用空间的优先需求，公司团队在寻找临时空间安置租户方面富有创意，这可能会持续，但总体短期租赁已显著下降 [128][129] 问题: 关于年底每股运营资金运行率相对于3.35美元中点的预期 [131] - 不愿给出具体轨迹，但需注意Flower Mart项目预计在第二季度末停止资本化，因此上半年每股运营资金可能高于下半年 [131]