Brandywine Realty Trust (BDN) Q2 2025 Earnings Call July 24, 2025 09:00 AM ET Speaker0Ladies and gentlemen, thank you for standing by, and welcome to Brandywine Realty Trust Second Quarter twenty twenty five Earnings Call. At this time, all participants are in a listen only mode. After the speakers' presentation, there will be a question and answer session and instructions will be given at that time. Please be advised that today's conference is being recorded. I would now like to turn the conference over to ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损2740万美元，即每股亏损0.16美元；第一季度FFO总计2470万美元，即每股摊薄收益0.14美元 [37] - 第一季度FFO贡献比第四季度预测高190万美元，主要因Solaris一次性收入；利息支出比预测少100万美元，主要因资本化利息 [39] - 第一季度债务偿债和利息覆盖率为2.1%，与第四季度持平；第一季度和年化综合核心净债务与EBITDA分别为7.7%和7.9%，均处于或低于目标范围 [40] - 2025年第一季度CAD派息率为169.4%，受旧租户津贴和未支付优先股股息影响；长期来看，随着开发项目完成和净营业收入增加，CAD比率预计在2026年显著下降 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度执行了92%的2025年投机性收入目标；季度留存率为55%；租赁活动约34万平方英尺，其中全资组合23.5万平方英尺，合资企业10.5万平方英尺 [8] - 第一季度按GAAP计算的市值计价为8.9%，按现金计算为2.3%，均高于业务计划预期；资本比率为12.2%，略高于2025年业务计划范围 [12] - 运营组合租赁管道强劲，包括约15.9万平方英尺处于谈判后期的租约 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城CBD组合出租率为96.2%，第一季度在中央商务区完成的交易中占64%；该市生命科学领域仍在复苏阶段，但受强大区域医疗生态系统支持，是未来增长驱动力 [19] - 奥斯汀仍处于复苏早期，是企业扩张的磁石，截至4月有超112个租户寻求超370万平方英尺空间，较2024年第四季度需求增长33% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 密切关注宏观环境，执行2025年业务计划，优先稳定开发项目，积极营销各项目以实现租赁目标 [6][24] - 预计将300 Delaware从核心投资组合中移除并进行重建；随着开发项目接近稳定，将对商业开发项目进行资本重组 [41][46] - 市场呈现品质分化，高品质建筑表现出色并推动有效租金上涨，公司凭借优质资产和强大运营基础，有望在改善的市场动态中获益 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场和整体情绪持续改善，运营和租赁团队建立了坚实基础，有望利用改善的办公市场动态；尽管收益增长尚不明显，但已为长期价值创造奠定基础 [15][53] - 宏观不确定性影响决策过程，但尚未导致大型潜在客户暂停决策；决策周期仍较慢，但近期事件未进一步延长 [60][61] 其他重要信息 - 2025年经常性资本支出预计受约2100万美元或每股0.12美元的递延租户改善津贴影响，第一季度确认约1050万美元或每股0.06美元 [32][33] - 全年业务计划包括总计5000万美元的投机性销售活动，预计集中在下半年；预计无物业收购、无ATM或ATI回购活动，股份数量约1.79亿股 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍租赁管道的来源及讨论情况 - 租赁管道来源广泛，包括科技公司、金融服务公司和新兴生命科学公司；讨论内容涵盖扩张、搬迁等，租户规模从6000平方英尺的样板间到大型租户不等 [58] 问题2: 宏观背景下决策情况如何 - 宏观不确定性影响决策过程，但尚未导致大型潜在客户暂停决策；决策周期仍较慢，但近期事件未进一步延长；关税情况给承包商带来不确定性，但对TI工作定价有加速作用 [60][61][62] 问题3: 请分别介绍运营投资组合和开发项目的租赁管道情况 - 运营投资组合管道在170 - 180万平方英尺之间，费城CBD和拉德诺公司中心表现良好，奥斯汀虽有租户迁出但管道较上季度改善；开发项目方面，3025剩余一层和两个零售空间有潜在租户，3151生命科学项目管道超50万平方英尺，也向办公用户展示 [70][73][77] 问题4: 300 Delaware资产转换的经济情况如何 - 该建筑已多年租赁不足，移除对NOI影响极小；转换项目有资格获得联邦融资，假设获得补贴，收益率约7.5%；设计开发审查预计在今年完成，可能在2026年中至后期开展 [81][83] 问题5: 宏观环境对资产处置市场有何影响 - 公司目标今年销售约5000万美元资产，目前奥斯汀郊区部分物业正在出售，有多个潜在买家；市场买家构成从过去以小型私募股权公司和家族办公室为主，转变为机构买家重新出现，还有私募运营商与私募股权合作的情况 [89][91][92] 问题6: 开发项目资本重组的资本提供者意愿及策略如何 - 具体方案仍在制定中，住宅物业买家池和意愿目前高于办公产品；公司考虑多种方式，包括出售资产、建立合资企业、组合资产等；目标是今年减少至少一个、可能两个优先股结构的风险敞口，其余在2026年完成 [99][100] 问题7: 公司股价大幅折价于NAV，有何不同策略 - 公司认为关键价值驱动因素是交付开发管道，预计将带来4100万美元额外NOI，推动FFO增长并使派息率回归历史正常水平；同时，考虑市场动态和供应情况，评估对投资组合的战术行动，如分拆地块、地面租赁结构等 [103][104][105] 问题8: 潜在租户的空间需求和优惠要求是否有变化 - 自年初以来无明显变化，多数租户续租时保持空间规模，新租户有时会缩小面积以追求高品质；优惠条件变化不大，公司有效控制资本比率 [114][115] 问题9: 请介绍GSA租户的情况 - 公司与两家私募股权公司在费城Cira Square有合资企业，GSA租约2030年底到期，目前由IRS单独占用，入住率约80%；GSA租赁了Cira车库的停车位并全部使用，公司与GSA和IRS就续租保持积极沟通 [118][119][120] 问题10: Spark Therapeutics裁员是否会导致其提前终止租约 - Spark由罗氏制药拥有，信用良好；与公司的加权平均剩余租约期限为92个月，无提前终止权；部分租约将于明年年底到期，公司将关注相关情况 [129][130]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.14美元 [5] - 季度留存率为55% [6] - 按GAAP计算的市值计价为8.9%，按现金计算为2.3%，均高于业务计划预期 [8] - 资本比率为12.2，略高于25业务计划范围 [9] - 第一季度净亏损为2740万美元，即每股0.16美元；第一季度FFO总计2470万美元，即每股摊薄后0.14美元 [23] - 第一季度债务服务和利息覆盖率为2.1，与第四季度持平 [25] - 第一季度和年化综合核心净债务与EBITDA分别为7.7和7.9，均处于或低于目标范围 [26] - 第一季度CAD派息率为169.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：季度租赁活动约34万平方英尺，其中全资投资组合23.5万平方英尺，合资企业10.5万平方英尺；有30.6万平方英尺的远期租赁活动将在第一季度末后开始，为11个季度以来最高水平；已重新租赁5.5万平方英尺的搬出空间，均于2025年2月开始 [6][7] - 开发业务：Schuylkill Yards的3025办公部分已出租80%；Avira住宅塔楼目前出租率为96%；03/1951生命科学项目本季度基本交付；Uptown ATX办公部分管道约40万平方英尺；Solaris House目前出租率为56% [15][17][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城：93%的入住率和96%的出租率 [8] - 宾夕法尼亚郊区：88%的入住率和90%的出租率 [8] - 奥斯汀：75%的入住率，截至4月有超112个租户寻求超370万平方英尺的空间，较2024年第四季度需求增长33% [8][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：稳定开发项目，将其作为首要任务；积极营销开发项目；待项目稳定后进行再融资和资本重组；计划将300 Delaware从核心投资组合中移除并进行改造 [15][19][26] - 发展方向：2025年是过渡性盈利年，随着开发项目入住率提高，预计将使FFO和CAD结果在2026年得到改善，并使股息派息率恢复到历史水平 [14][20] - 行业竞争：市场存在质量分化，高品质建筑表现出色，有效租金上涨，竞争格局收窄；公司在费城CBD投资组合出租率达96.2%，第一季度在中央商务区达成的交易中占64% [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：密切关注宏观环境变化，包括关税、利率、信贷利差和公共政策问题；租户决策过程仍较慢，但公司运营平台稳定，流动性良好 [4][40][34] - 未来前景：对开发项目的成功充满信心，预计项目稳定后将为公司带来约4100万美元的年化NOI增长；随着市场改善，公司有望继续利用租户和融资市场的机会 [19][20][34] 其他重要信息 - 2025年经常性资本支出预计受约2100万美元或每股0.12美元的递延租户改善津贴影响，第一季度确认了约1050万美元或每股0.06美元的成本 [21] - 2025年FFO和CAD派息率将高于历史平均水平，但随着开发项目入住率提高，预计将在2026年恢复到历史水平，且不降低当前每股0.60美元的股息 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍一下租赁管道的情况，特别是奥斯汀的情况 - 租赁管道来自科技公司、金融服务公司和新兴生命科学公司等，讨论内容包括扩张、搬迁等；奥斯汀的租赁管道较上季度有所改善，公司已加强营销努力 [37][38][48] 问题2: 宏观背景下租户决策情况如何 - 宏观不确定性对租户决策过程有一定影响，但公司未看到大型潜在租户因宏观因素暂停决策；公司内部团队处理交易速度快于竞争对手，且资产无过多限制，无需向贷款人寻求额外决策；生命科学公司决策时间可能有所延长 [40][42] 问题3: 请分别介绍运营投资组合和开发项目的租赁管道情况 - 运营投资组合管道约170 - 180万平方英尺，费城CBD表现良好，奥斯汀虽有租户迁出但管道在改善；开发项目方面，Schuylkill Yards有一层办公空间和两个零售空间待租，奥斯汀项目有科技和金融服务公司等潜在租户，3151项目有超50万平方英尺管道，包括生命科学和潜在办公用户 [46][47][52] 问题4: 300 Delaware资产的办公室转住宅改造的经济情况如何 - 经过四年评估，认为该市场租金有提升潜力；改造过程中需完成设计开发审查和最终审批，预计在2026年中至后期进行；假设获得联邦补贴，稳定后的收益率约为7.5% [54][55][56] 问题5: 宏观环境对资产处置市场的买家构成、定价和融资可用性有何影响 - 公司今年目标销售约5000万美元资产，目前已将奥斯汀和郊区的部分物业推向市场；市场上机构买家的兴趣重新显现，买家构成包括机构、运营商和私募股权；2023年机构买家在办公购买池中占比不到16%，2024年底约为40% [62][63][64] 问题6: 请谈谈开发项目再融资的资本提供者意愿以及公司策略 - 住宅物业的买家池和需求可见性和深度高于办公产品；公司正在考虑多种策略，包括出售资产、建立合资企业、组合资产等；目标是在今年减少至少一个、可能两个优先结构的风险敞口，其余在2026年完成 [68][69] 问题7: 公司股价相对于NAV有较大折扣，是否会采取不同策略 - 公司认为关键价值驱动因素是交付开发管道，预计将为公司带来4100万美元的额外NOI；公司了解各市场动态，随着市场供应减少，公司有机会提高NOI；公司正在考虑多种策略，如资产变现、分拆资产、地面租赁等 [71][72][73] 问题8: 与年初相比，潜在租户是否要求更多优惠或选择更小空间 - 租户续租时大多保持原有空间，新租户有时会缩小空间以追求高品质；优惠措施变化不大，公司在控制资本比率方面表现良好 [79][80] 问题9: 请介绍一下GSA作为租户的情况 - 公司与两家私募股权公司在Sierra Square有合资企业，该建筑租给GSA，租期至2030年，目前由IRS作为唯一租户；受联邦政府要求员工返回工作场所的影响，该建筑入住率约为80%；GSA租赁了公司的停车位并全部使用 [81][82] 问题10: Spark Therapeutics裁员，是否有终止租赁或腾出空间的权利 - Spark由Roche Pharmaceuticals拥有，信用良好；公司与Spark的加权平均剩余租赁期限为92个月，无提前终止权；Spark在明年年底有部分租约到期 [86][87][88]