财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金为2.22美元，相比上一季度有所下降，主要受入住率下降、一笔租金收入调整以及其他收入减少影响 [15] - 入住率在季度末为90.6%，较上一季度下降20个基点，若剔除已出售或待售的空置资产，实际运营物业入住率下降110个基点 [17][18] - 同物业净营业收入本季度下降6%，按现金基础计算下降3.1%，主要受较低入住率驱动 [19] - 2025年全年每股运营资金指引下调0.25美元至中点9.01美元，降幅约2.7%，主要由于投资回报降低和同物业表现疲软 [30] - 年底杠杆率指引更新为净债务与年化调整后EBITDA的5.5至6.0倍，高于此前5.2倍的目标 [25] - 调整后EBITDA利润率保持强劲，最近季度为71%，与五年平均水平一致 [21] - 2025年前九个月已实现风险投资回报为9500万美元，约合每季度3200万美元，但第四季度此类回报指引下调至1500万美元 [24][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁面积保持稳健，为120万平方英尺，与过去五个季度的平均水平一致 [16] - 续租和转租空间的租金增长率表现强劲，现金基础分别为15.2%和6.1%，处于年度指引区间的高位 [17] - 本季度租赁条款保持长期化，平均为14.6年，远高于历史平均水平 [17] - 巨型园区平台表现优异，其年租金收入占比达77%，在三大主要市场的入住率表现比整体市场高出18% [18] - 公司继续受益于其规模、高质量租户名册和品牌忠诚度，本季度82%的租赁活动来自约700家现有租户关系 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场有一笔租约的租金收入调整为现金收付制，导致收入减少，但该租户仍在占用中并在支付租金 [15] - 长岛市的再开发项目面临挑战，该子市场在亚马逊放弃总部计划后未能恢复，已决定将资本回收至巨型园区 [26] - 公司在考虑出售部分资产，这些资产的估计价值低于账面价值，范围在0至6.85亿美元之间，可能导致进一步减值 [27] - 主要市场如大波士顿、旧金山、圣地亚哥和西雅图有约61.7万平方英尺的空间已签署租约，预计平均在明年5月1日交付，潜在年租金收入约4600万美元 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正加速从大规模开发向"仅限巨型园区的定制开发"模式转型，意图减少建筑支出、保存资本且不创造额外供应 [11] - 战略目标之一是在近期到中期显著减少土地储备规模，计划通过土地处置来实现 [23] - 目标是降低资产负债表上非创收资产的比例，从当前的20%降至10%-15% [11][47] - 公司认为其作为生命科学地产领域的主导者，拥有最佳资产、位置和租户，其世界级的巨型园区将继续使其与众不同 [31] - 竞争格局方面，公司认为没有真正的公开市场纯业务竞争对手，其基于集群和生态系统的视角与纯财务投资者不同 [113] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正处于一个关键时刻，一方面创新前景巨大，另一方面面临政府停摆等挑战 [9] - 生命科学行业复苏需要几个关键条件：政府停摆结束且FDA高效运作、早期风投支持的公司开始承诺租赁空间、以及公开生物技术板块需求重燃 [36] - 行业必须应对药物开发成本高、研发成功概率需提升以及监管障碍需降低等核心问题 [96] - 尽管XBI指数近期表现积极，但尚未有效转化为租赁需求，部分原因是资本成本高企和联邦利率顽固 [70] - 生物技术熊市已进入第五年，现在正开始出现拐点，出现底部和早期复苏迹象 [9] 其他重要信息 - 公司资产负债表强劲，拥有超过42亿美元的流动性，加权平均剩余债务期限为11.6年，在所有标普500房地产投资信托基金中最长 [10][25] - 公司正在实施审慎的战略成本节约举措，目标是2025年相比2024年实现约4900万美元的年度节省，其中约一半的节省预计将持续到2026年 [21][22] - 截至9月30日，已完成5.08亿美元的资产处置，第四季度计划再完成10亿美元，所有这些交易均有不可退还的定金、已签署意向书或处于买卖协议谈判中 [25] - 公司在第三季度确认了3.239亿美元的不动产减值损失，其中约三分之二来自长岛市再开发项目的投资 [26] - 大规模非核心资产处置计划预计在2026年底或2027年初结束 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 对入住率潜在收益的更新和预期 - 公司更新了数据，截至9月30日约有61.7万平方英尺空间已签署租约，主要位于大波士顿、旧金山、圣地亚哥和西雅图，潜在年租金收入约4600万美元，预计平均在明年5月1日交付 [35] 问题: 哪些因素能提升管理层对行业前景的乐观程度 - 管理层指出三个关键因素：政府停摆必须停止且FDA需重新开放；早期风投支持的公司需开始承诺租赁空间；公开生物技术板块的需求必须被重新点燃 [36] 问题: "类股权资本"的具体含义和定价 - "类股权资本"指通过多种形式进入公司的资本，如股息储蓄、合资企业出售等，但明年计划所需资本绝大部分将来自资产出售 [38] 问题: 熊市出现拐点是否也体现在稳定资产的交易市场上 - 管理层表示对其资产有强劲需求，尤其是被投资者视为机会型的资产，生命科学资产和替代用途资产都受到很大兴趣 [39] 问题: 未来开发管线的规模和类型展望 - 公司正积极通过土地销售减少土地储备，目标是将其非创收资产占比从20%降至10%-15%，开发将更侧重于巨型园区的定制开发 [43][47] 问题: 股息政策的考量因素和支付比率舒适度 - 董事会将在第四季度审视股息政策，决策将考虑多种因素，包括留存现金流、明年资本需求、运营资金覆盖比率等，公司有空间支付应税收入30%-40%的股息 [49][51][53] 问题: 第四季度1500万美元的风险投资回报是否代表新的季度运行率 - 第四季度的1500万美元数字反映了当前市场状况和公司投资组合的特殊因素，关于2026年的更清晰展望将在12月的投资者日提供 [57] 问题: 未来管道中住宅用地转化的潜力及潜在减值 - 四个巨型园区都计划包含相当比例的住宅部分，潜在减值主要与土地类资产有关 [62] 问题: 当前追踪的租户活动类型及对空间需求的特点 - 需求来源多样，但受资本成本高、政府停摆、FDA关闭等因素阻碍，决策周期更长、更保守，不同子市场动态各异 [68][70] 问题: 2026年到期租约中剩余部分的构成和前景 - 剩余部分主要是实验室空间，混合了一些技术空间，目前判断为时尚早 [72][74] 问题: 2026年资本化利息减少的量化预期 - 资本化利息的减少将取决于对开发管线的决策，特别是对非巨型园区项目和2027年及以后项目的处置或转向 [76][78] 问题: 已知将迁出租户不续约的原因 - 原因多样，包括非实验室租户（如软件公司）已知迁出、制药公司子公司在整合后留下的空间、以及剑桥一些较旧的产品等 [79][81][82] 问题: 为何不考虑直接股权融资来改善资产负债表 - 管理层认为资产负债表实际上状况良好，杠杆率只是略有上升，计划通过处置希望剥离的资产来管理资产负债表和满足资本需求，无需进行普通股融资 [86] 问题: 政府停摆是否是唯一的变化因素，以及停摆结束后需求是否会立即改善 - 政府停摆是行业恢复的必要前提，但需求改善还需要更低的资本成本和更清晰的监管路径等因素 [94][96] 问题: 自第二季度以来需求环境是否恶化 - 管理层认为不能像其他地产类型那样简单看待需求指标，行业健康度仍需多个环节改善才能实现全面反弹，尽管租赁活动尚可，但底层行业仍面临挑战 [98][100] 问题: 是否有意出售巨型园区的部分权益 - 这不是公司的计划，因为长期目标是拥有更多而非更少的巨型园区，核心策略是剥离大量非创收资产和非核心资产 [103] 问题: 对2027年到期租户的早期观察 - 公司正密切关注未来到期的租户，积极与希望保留的租户沟通，通过续约等方式保护核心业务并创造未来增长 [107] 问题: 关于Mission Bay空间重新分配的报道是否属实 - 公司已为Mission Bay的物业申请并获得了Prop M分配，目的是为现有租户提供办公空间的灵活性，特别是随着AI等技术的发展，实验室租户对计算工作流程空间的需求增加 [108][109] 问题: 对行业竞争格局和租金下行空间的看法 - 公司认为没有真正的竞争对手，其基于集群生态的视角和信誉独一无二，市场上有许多"僵尸建筑"，但公司凭借其平台和服务仍能获得溢价，但不会达到上一周期的高度 [113][115][117] 问题: 租金见底的迹象以及能否维持正面转订租金 - 这因不同子市场而异，大部分剩余竞争性供应已被预租，预计空置率将在2026年见顶，之后随着空间转作他用，市场将开始复苏 [120][122] 问题: 是否考虑轻资产模式来 monetize 运营平台 - 公司曾讨论此概念，但目前认为行业将整合回有经验的开发商，那些导致基本面恶化的项目将转为其他用途，管理他人项目的机会有限 [125][127]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金为2.22美元 [21] - 第三季度末入住率为90.6%，较上一季度下降20个基点，若按相同基准比较，运营物业入住率下降110个基点 [24] - 同物业净营业收入在第三季度下降63.1% [25] - 2025年每股运营资金指引下调0.25美元至中点9.01美元，降幅约2.7% [35] - 2025年底杠杆率指引更新为净债务与年化调整后EBITDA之比在5.5至6.0倍之间 [30] - 调整后EBITDA利润率保持强劲，最近季度为71%，与五年平均水平一致 [26] - 2025年已实现投资净收益指引下调至1亿至1.2亿美元范围 [29] - 2025年前九个月已实现来自风险投资的收益为9500万美元，平均每季度约3200万美元，但第四季度预期仅为1500万美元 [29] - 第三季度确认了3.239亿美元的不动产减值损失，其中约三分之二与长岛市再开发项目投资有关 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁量为120万平方英尺，与过去五个季度的平均水平一致 [22] - 租赁续约和空间再租赁的租金增长率强劲，按现金基础计算分别为15.2%和6.1% [23] - 第三季度平均租赁期限为14.6年，远高于历史平均水平 [23] - 超大型园区平台的年租金收入占比达到77%，并持续接近80% [18] - 超大型园区平台在三大主要市场的入住率表现优于整体市场18% [24] - 公司53%的年租金收入来自投资级或公开交易的大型企业租户 [26] - 租户平均剩余租赁期限为7.5年，97%的租约包含接近3%的租金阶梯增长 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场有一家租户的租金收入调整为现金收付制，导致租金收入减少300万美元，但该租户仍在占用中并按期支付租金 [21] - 长岛市子市场在亚马逊放弃其总部计划后遭受重大挫折，从未恢复，现已转变为更像工业灵活空间和电影院子市场 [31][32] - 各子市场的供需动态不同，一些子市场供需基本平衡，而另一些则失衡 [83] - 公司在主要市场（大波士顿、旧金山、圣地亚哥和西雅图）有61.7万平方英尺的已签约但尚未交付的租赁，预计平均在5月1日交付，潜在年租金收入约4600万美元 [42][43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正加速从大量开发转向仅在超大型园区进行定制开发的模式 [16] - 战略目标是在近期到中期显著减少土地储备规模 [28] - 计划将资产负债表上的非收益性资产从当前的20%减少到10%至15% [15][60] - 2026年的建设支出预计与2025年中点17.5亿美元相似或略高，但目标是持续减少非收益性资产和开发管道 [34] - 公司强调其在生命科学地产领域的领导地位，拥有最佳的资产、位置和租户，超大型园区战略使其与众不同 [37][141] - 竞争格局方面，公司认为没有真正的公开市场纯业务竞争对手，其他进入者在低利率时期进行了不明智的投机性开发，导致许多子市场出现不必要的过剩供应 [12][13][143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正处于第五年生物技术熊市，但开始出现拐点，复苏和走强的早期迹象正在显现 [13] - 当前政府停摆对FDA造成严重影响，是行业面临的一个重大障碍 [14][84] - 行业需求恢复需要几个关键条件：政府停摆结束且FDA有效运作、早期风险投资支持的公司在空间上做出承诺、以及公开生物技术板块重新激活 [44][45][84] - 风险投资环境持续困难，资本成本高，IPO和并购市场环境依然严峻 [10][84] - 生命科学产业的四大支柱对于国家健康至关重要：强大的基础与转化研究、健全的创业生态系统与可负担的资本、可靠高效的监管科学框架、以及对创新药物的合理报销 [9][10][12] - 与西方世界相比，中国在分子开发总时间框架和产品上市成本方面具有显著优势 [11] 其他重要信息 - 公司拥有超过42亿美元的流动性，几乎97%的固定利率债务的混合利率为3.7%，加权平均剩余债务期限为11.6年，在所有标普500房地产投资信托基金中最长 [15][30] - 在一般与行政费用方面，公司在实现2025年相比2024年约4900万美元的年度节约目标方面取得进展，预计其中约一半的节约将在2026年持续 [26] - 公司正在评估其开发管道中价值42亿美元的土地，这些土地在前九个月资本化了利息，平均预建里程碑在2026年4月，可能暂停或削减部分项目的活动 [27][28] - 董事会将在第四季度评估未来的股息水平，考虑到影响2026年收益和现金流的因素，公司需要支付股息，但有应税收入空间 [35][63][64][66] - 公司计划在2026年或2027年初结束大规模非核心资产处置计划 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于潜在入住率受益的更新和预期 - 公司更新了已签约但尚未交付的租赁面积为61.7万平方英尺，主要位于大波士顿、旧金山、圣地亚哥和西雅图，潜在年租金收入约4600万美元，预计平均在5月1日交付 [42][43] 问题: 哪些因素会提升公司的乐观情绪 - 管理层指出三个关键因素：政府停摆结束且FDA重新开放、早期风险投资支持的公司在空间上做出承诺、以及公开生物技术板块的需求被重新点燃 [44][45] 问题: "类股权资本"的含义和定价 - "类股权资本"指进入公司的各种资本形式，可能包括股息节约、合资企业销售等，但2026年计划所需资本绝大部分将来自资产销售 [47][48] 问题: 熊市开始转向是否也体现在稳定资产交易市场 - 管理层确认对其资产有强劲需求，尤其是被投资者视为机会型的资产，生命科学和替代用途的资产都受到关注 [50] 问题: 未来开发管道的细节和展望 - 公司计划减少土地储备，重点关注将非超大型园区项目通过土地用途规划创造价值，部分超大型园区项目也可能考虑出售，目标是将非收益性资产占比从20%降至10%-15% [54][55][56][57][60] 问题: 股息政策的舒适度和支付比率 - 董事会将考虑多种因素决定股息，包括2026年的框架、留存现金流需求、运营资金支付比率等，公司有应税收入空间，但需要支付股息 [63][64][66] 问题: 是否考虑股票回购 - 公司认为当前股价对回购有吸引力，但优先重点是确保有足够资本完成现有的建设承诺 [68] 问题: 2026年到期租约的详细情况 - 2026年有120万平方英尺的租约到期且预计将空置，另有130万平方英尺到期租约情况尚早，后者主要为实验室空间，但也混合其他类型 [70][88][89][91] 问题: 2026年资本化利息减少的量化情况 - 资本化利息的减少将主要由土地销售驱动，但2026年建设支出预计与2025年相似或略高，因需完成在建项目并为空置空间投入更高的资本支出和重新定位成本 [93][94] 问题: 已知空置租户不续约的原因 - 原因多样：包括非实验室租户（如软件公司）已知空置、大型制药公司子公司整合至其他园区而留下的空间、以及剑桥一些较旧且未升级的空间 [96][97][99][100][101] 问题: 为何不考虑直接股权融资来改善资产负债表 - 管理层认为资产负债表状况良好，杠杆率只是略有上升，计划通过处置非核心资产和减少非收益性资产占比来管理资产负债表和满足资本需求，无需普通股权融资 [104][105] 问题: 为何不在第三季度业绩中直接给出2026年指引 - 由于行业受政府停摆等外部因素影响大，存在不确定性，但公司可能很快会向市场提供一个框架范围，而不是等到投资者日 [106][107] 问题: 政府停摆是否是需求变化的唯一因素 - 政府停摆是行业恢复健康的前提条件，因为它直接影响监管提交、临床试验和审批，但行业全面恢复还需要更低的资本成本和清晰的监管路径 [114][115][116] 问题: 自第二季度以来需求是否恶化 - 管理层认为行业复杂且高度监管，不能简单用季度指标判断，近期租赁季度表现尚可，但行业健康完全恢复仍需多个环节到位 [119][120][121] 问题: 是否有意出售超大型园区的部分权益 - 公司计划是未来拥有更多超大型园区权益而非更少，核心策略是清理资产负债表上的非收益性资产和非核心资产，而非出售超大型园区权益 [125][126][127] 问题: 对2027年到期租约的考虑 - 公司不仅关注2026年的到期租约，也密切关注2027年的，并积极与重要租户商讨续约和扩展事宜 [129][130] 问题: 关于Mission Bay园区将实验室空间重新分配为办公用途的报道 - 公司已获得将部分物业规划为办公用途的许可，目的是为现有租户（如UCSF）提供灵活性，并迎合AI等科技公司的需求，但实验室仍是主要用途 [131][132][133][135] 问题: 行业整体见底和租金前景 - 管理层认为公司因其平台、服务、超大型园区和信誉而具有独特优势，在竞争中几乎总能获胜，但承认需要"适应市场"提供有竞争力的条款以保留优质租户 [140][144][145][146][147] - 预计剩余竞争性供应大部分已预租，约30%将空置交付，但2027年之后没有新供应，因此基本面可能在2026年见顶后开始复苏 [150][151] 问题: 是否考虑轻资产模式 - 管理层认为行业将整合回有经验的开发商，不明智的项目将转为其他用途，其运营商将退出，目前管理他人项目的轻资产模式机会有限 [156][157] - 强调生命科学地产因底层行业高度监管而与众不同，空间的选择对租户至关重要，信任和可靠性是关键差异化因素 [159][160]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收同比增长4%，调整后EBITDA同比增长5% [38] - 摊薄后调整后每股FFO为2.3美元 [39] - 季度调整后EBITDA利润率为71%，为2019年以来第三高 [40] - 季度末入住率为91.7%，较上一季度下降2.9% [41] - 同店NOI下降3.1%，现金基础上增长5.1% [42] - 2025年G&A成本预计节省4900万美元，更新后指引暗示全年G&A成本与第一季度相近 [45] - 2025年资本化利息展望减少2000万美元 [46] - 调整后摊薄每股FFO指引中点下调0.07美元至9.26美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁面积达1030553平方英尺，连续五个季度超过100万平方英尺 [31] - 续租和重新出租空间的租金现金增长率为18.5 - 7.5% [31] - 平均租赁期限为10.1年 [31] 开发业务 - 第一季度交付约309500平方英尺100%预租的A+级实验室空间，预计带来约3700万美元的年度净运营收入增量 [29] - 另有160万平方英尺目前已75%预租或有签署意向书，预计到2026年底增加17100万美元的年度NOI [29] 资产处置业务 - 截至第一季度末，已完成1.76亿美元的资产处置，另有4.34亿美元已收取不可退还定金或签署意向书，总计约6.1亿美元，占更新后处置指引的约31% [36] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 2025年预计交付90万平方英尺，目前预租率为0%；2026年预计交付240万平方英尺，目前预租率为46% [32] 旧金山地区 - 2025年预计交付110万平方英尺，目前预租率为21%；2026年无计划交付 [33] 圣地亚哥地区 - 2025年预计交付70万平方英尺，目前预租率为80%；2026年预计交付40万平方英尺，目前预租率为100% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资产基础转型为以大型园区为主，长期定位以捕捉生命科学行业增长带来的更多需求 [35] - 持续执行资产回收计划，出售非核心资产以自筹高质量开发和重建项目的资金 [35] - 专注于吸引和留住优质租户，深化与现有租户的关系，为未来增长做好准备 [27] - 尽管行业面临宏观经济挑战，但公司凭借规模、资本获取能力、低杠杆和优质信用评级等优势，有望在竞争中保持领先 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学行业的基础是巨大的未满足医疗需求，创新和生物技术对国家的安全和经济增长至关重要，行业需求依然强劲 [19] - 公司在困难时期展现出韧性，过去在市场危机中建立了与重要客户的关系，未来将继续与创新型公司合作 [63] - 宏观经济环境存在不确定性，如关税、利率、政府政策等，但公司对行业的长期前景持乐观态度 [16] 其他重要信息 - 公司拥有约750个租户，租户基础多元化，降低了单一资金冲击的风险 [22] - 第一季度租户租金和应收账款回收率达99% [9] - 公司的大型园区平台产生了75%的年度租赁收入，且预计这一比例将逐步提高 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新指引是否涵盖最坏情况，特别是生物技术市场的资本筹集和租赁需求 - 公司表示指引是基于目前已知事实的最佳估计，并非最佳或最坏情况 [55] 问题2: 私人生物技术领域的租赁节奏在2025年是否可持续 - 公司认为风险投资基金仍有大量资金可部署，且投资更加谨慎，优质公司仍能获得资金，租赁节奏有望持续 [57][58] 问题3: “在最坏的时候做正确的事”对公司意味着什么，何时能看到回报 - 公司认为当前处于生物技术熊市的第五年，市场情绪负面，但行业创新和治疗进展良好，公司将与创新型公司合作，推进大型园区战略，未来可能进入新市场或进行收购 [63][64] 问题4: 2025年资本化利息是否还有调整空间 - 公司表示目前的调整是基于当前的最佳估计，年内可见性较好 [66] 问题5: 第一季度提到的需求是否出现，资本市场对资产处置的支持情况如何 - 公司表示需求未变，未来几周或几个月有望有积极进展；资产处置的买家包括住宅开发商、私人股权、主权投资者和工业用户等，买家群体在扩大 [68][71] 问题6: 公司长期发展业务的资产占比是否会降低，资产处置计划中卖方融资的比例如何 - 公司将根据位置和市场情况决定是否保留资产，目前没有投资者销售的卖方融资项目，但不排除未来合适的机会 [84][90] 问题7: 农业科技业务情况及研究三角区的独特之处，资本化利息下降的原因 - 农业科技领域私人资本退出困难，市场竞争格局集中，但研究三角区有活跃的租户和人才基础；资本化利息下降主要是由于未来土地储备项目的调整，部分项目可能暂停资本化 [93][99] 问题8: 是否考虑出售50亿美元资产进行大规模回购，当前租户信用观察名单情况 - 公司将谨慎进行资产处置，根据季度情况决定是否进一步出售资产用于回购；公司对租户进行密切监控，积极应对潜在风险 [108][111] 问题9: 特定土地项目停止资本化的原因，租赁趋势是否因宏观环境放缓 - 部分土地项目在完成前期工作后暂停，等待需求或决定后续处理方式；租赁交易因复杂和谨慎决策而变慢，但公司对最终结果有信心 [116][119] 问题10: 行业保守主义的原因是特定因素还是宏观因素，公司对各机构的看法 - 行业保守主义受宏观经济和行业特定因素影响，如关税、利率、NIH和FDA的变化，但各机构负责人能力较强，行业有望改善 [129] 问题11: 公司投资组合入住率的底部和拐点，以及所需条件 - 第一季度大量租约到期影响入住率，部分空间预计2026年交付；一些空间可能有替代用途，有望加快入住 [140][143] 问题12: 利息费用修订的含义，制药制造回流是否刺激研发空间需求 - 利息费用修订假设一年内不重启相关项目，年化约为5600 - 6000万美元，但难以预测2026年情况；先进制造可能刺激研发空间需求，具体取决于制造类型 [148][151]