财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股运营资金为0.71美元，符合市场预期 [5] - 2025年全年每股运营资金为2.84美元，较2024年增长5.6% [5] - 2026年全年每股运营资金指导区间为2.87-2.97美元，中点为2.92美元，较2025年增长约2.8% [11][31] - 若达成2026年指导，将是连续第三年运营资金增长，期间年复合增长率达3.7% [12] - 第四季度同物业现金净营业收入同比微增0.03%，若剔除受美国银行退租影响的201 North Tryon物业，则增长2% [29] - 第四季度同物业公认会计准则净营业收入同比增长0.4% [29] - 第四季度平均净租金为36.52美元/平方英尺，平均净有效租金为23.18美元/平方英尺 [14] - 若剔除Northpark的租赁活动，第四季度平均净租金为41.02美元/平方英尺，平均净有效租金为27.96美元/平方英尺 [15] - 第四季度租赁优惠（免租期+租户装修补贴）为10.58美元/平方英尺，高于趋势水平 [14] - 第四季度第二代租赁的现金租金上涨0.2%，若剔除Northpark，则上涨10.4% [15] - 公司通过按市价发行计划以远期方式出售了290万股普通股，平均总售价为30.44美元/股，尚未结算 [31] - 第四季度对Harborview Plaza确认了1330万美元的减值，对303 Tremont土地确认了100万美元的减值 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成39份办公室租约，总面积达70万平方英尺，是过去四年中第二高的季度租赁量 [5][14] - 2025年全年签署租赁总面积超过210万平方英尺，为2019年以来最高 [14] - 第四季度新租和扩租面积达49.3万平方英尺，占总租赁活动的70% [14] - 2025年全年新租和扩租活动占总活动的55% [14] - 第四季度签署租约的加权平均租期为9.6年 [14] - 截至第四季度末，办公室组合期末出租率为90.7%，加权平均占用率为88.3% [13] - 2026年租约到期率仅为合同租金的4.8%，处于极低水平 [13] - 截至第四季度末，晚期租赁管道总计超过110万平方英尺 [9][21] - 晚期租赁管道中60%为新租和扩租需求 [20] - 连续第47个季度实现第二代租赁的现金租金正增长 [5] - 亚特兰大市场：第四季度签署36.1万平方英尺租约，是自2019年第一季度以来最高季度量，70%为新租和扩租，组合占用率连续第二个季度上升至84.2% [16] - 奥斯汀市场：第四季度签署9.8万平方英尺租约，期末出租率达94.8% [17] - 夏洛特市场：201 North Tryon物业的美国银行租约到期影响已完全反映在占用率中 [13] - 凤凰城市场：第四季度在海登渡轮项目签署17.7万平方英尺租约，超过90%为三家新客户，整个项目（含海登渡轮1期）出租率达95% [20] - 纳什维尔Neuhoff混合用途项目：公寓部分季度末出租率达89%，目前超过90%，预计在2026年第一季度实现稳定（超过90%占用） [28] - 纳什维尔Neuhoff项目商业部分：晚期租赁管道接近12万平方英尺 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大：根据仲量联行报告，第四季度租赁量环比增长5.8%，为全年最高季度量 [16] - 奥斯汀：中央商务区第四季度和全年均实现正吸纳量，全年市场总租赁活动达130万平方英尺，为2021年以来最高，科技公司租赁活动显著，近三分之一在寻租的租户为科技公司 [17] - 夏洛特：根据世邦魏理仕报告，第四季度租赁活动市场整体同比增长72%，约四分之三为新租和扩租，由大面积空间和新入市需求驱动，城市核心区租金已实现稳健增长 [17][18] - 凤凰城：2025年全年净吸纳量超过70万平方英尺，第四季度吸纳量较前一季度改善，市场需求集中在位置优越的高品质项目，高端市场租金成功上涨，目前市场已完成20份毛租金超过60美元/平方英尺的租约 [19] - 夏洛特市场在2025年主要大都市统计区中就业增长领先全美 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略：投资于能够重新定位为生活方式办公楼的资产，目标市场为阳光地带 [10] - 计划在2026年提高占用率，目标是在2026年底达到90%或更高 [9] - 寻求执行额外的增值投资机会，方式多样，包括资产收购、债务、结构化交易和合资企业 [9] - 将低杠杆资产负债表视为进攻性工具，可能在有吸引力的投资机会出现时适度增加杠杆 [10] - 希望确定一个新的开发项目，可能在2026年底或2027年破土动工 [11] - 目标开发项目的预租率约为50%，开发收益率预计比当前稳定化资本化率高150-200个基点，即约8.5%-9% [44] - 计划通过处置非核心资产、结算已发行的按市价发行股份和/或利用资产负债表来为新投资提供资金 [10] - 正在出售坦帕Westshore的Harborview Plaza，合同价3950万美元，预计第一季度完成 [25] - 正在出售夏洛特South End的土地303 Tremont（2.4英亩），合同价2370万美元，预计下半年完成 [26] - 继续推进夏洛特South End的1435 South Tryon地块及其他市场的开发前期工作 [27] - 公司投资组合被美国银行独立评为办公REIT领域质量最高 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 大多数大公司正在逐步取消远程办公，办公室基本面正在改善 [6] - 2025年租赁需求达到疫情后新高，空置率下降 [7] - 新开工项目处于极低水平，任何有意义的新增供应都需四到五年 [7] - 这些趋势的净结果将是高品质空间短缺，在2028、2029和2030年将尤为严重 [7] - 企业向阳光地带的迁移重新加速 [7] - 观察到来自西海岸和纽约市公司的租赁兴趣显著增加，特别是金融服务和部分大型科技公司 [7] - 纽约最近的市长选举和加州的财富税提案强化了这些趋势 [8] - 劳动力市场放缓引发了一些对办公室租赁的担忧，但需求实际上在加速，因为许多公司在疫情期间远程招聘的员工现在缺乏办公空间 [8] - 加速返工带来的顺风仍然大于就业市场放缓的影响 [8] - 办公室市场正在重新平衡 [12] - 私人市场持续改善，股权和债务资本对办公机会（尤其是较小规模）的态度变得更加积极 [24] - 随着2028和2029年租约到期，大面积优质空间将面临显著短缺，这可能会促使租户提前处理续约事宜 [52] - 需求加速、新建供应处于历史低位，市场环境非常有利 [12][92] - 预计租金将上涨，租赁优惠将减少，市场正接近拐点，将转变为房东市场 [92] - 在某些子市场（如达拉斯上城）已经出现租金大幅增长，过去四年顶级物业租金可能翻倍 [93] - 海登渡轮项目租金在过去12-18个月内增长了10%-20% [93] 其他重要信息 - 本周初以3.175亿美元收购了夏洛特上城子市场的顶级生活方式办公物业300 South Tryon [5][22] - 300 South Tryon面积为63.8万平方英尺，收购单价为497美元/平方英尺，现金资本化率为7.3%，公认会计准则资本化率为8.8% [23] - 该物业目前100%出租，加权平均剩余租期超过6年，现有租金比当前市场租金低约20% [23] - 此次收购使公司在夏洛特的总面积达到270万平方英尺 [24] - 夏洛特550 South重建项目即将完工，第二季度将有总计12.8万平方英尺的租户迁出，但正在与一个新客户就8.7万平方英尺的租约进行谈判，预计2026年入住 [18] - 201 North Tryon物业继续看到对大面积优质二手空间的强劲需求 [19] - 公司正在推进Proscenium物业的重新定位，工程已完成约三分之二，租赁讨论活跃 [77] - 2026年运营资金指导假设对约4.65亿美元于2026年8月至10月到期的债务进行再融资 [32] - 指导还假设300 South Tryon的收购资金来自Harborview和Tremont的出售收益，以及约2亿美元的非核心资产出售 [32] - 指导未包含2026年任何额外的资产收购或开发动工 [33] - 公司无担保债券的交易利差在所有传统办公REIT中最为紧缩，提供了显著的资本成本优势 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新开发项目的市场、土地来源和收益前景 [36] - 目前没有特定的开发项目，但鉴于多个市场的机会，预计年底前能确定一个 [36] - 潜在市场包括达拉斯上城、夏洛特South End、巴克海特等，这些地方大面积空间短缺，租金上涨可能支持新开发 [36] - 开发可能利用公司现有土地，也可能与其他土地所有者合作，方式灵活 [37] - 目标预租率约为50%，开发收益率预计比当前稳定化资本化率高150-200个基点，即约8.5%-9% [44] - 开发项目可能独立进行，也可能引入合资伙伴 [44] 问题: 关于晚期租赁管道的租金增长前景 [38] - 晚期租赁管道的租金增长前景与上一季度剔除Northpark后的活动更为一致，对近期继续提升现金租金感到乐观 [38] - 若第一季度再次实现现金租金正增长，将是连续第48个季度（12年）实现第二代租金正增长 [39] 问题: 关于300 South Tryon收购的融资选择和考量 [40] - 公司因低杠杆资产负债表和高质量投资组合而拥有多种融资选择权 [40] - 正在权衡财务和战略方面，考虑通过资产处置组合来融资 [40] - 目标是通过处置获得的资本化率至少与收购资本化率（公认会计准则约8%）相当或更低，以确保增值 [41] - 处置可能包括一些老旧、高资本支出需求的资产 [40] 问题: 关于西海岸和纽约公司活动最活跃的市场 [45] - 观察到大量西海岸公司在奥斯汀活动，纳什维尔也有一些科技用户 [45] - 纽约的金融服务公司对夏洛特表现出显著兴趣 [45] 问题: 关于2026年占用率目标的信心变化及原因 [48] - 占用率目标（年底90%或更高）仍是可实现的，但这是一个目标而非硬性指导 [49] - 风险主要在于租约开始时间的控制，而非底层租赁需求 [9][49] - 公司可能为了长期经济利益（如签署更大面积租约）而接受较晚的入住时间，这会影响短期占用率 [49] - 公司愿意考虑提供出租率目标，因为这更容易预测 [51] 问题: 关于返工趋势带来的需求增长还能持续多久 [52] - 难以精确预测，但需求仍在加速，租赁管道持续增长 [52] - 2028/2029年即将到来的空间短缺可能促使租户提前进行续约谈判，从而增加续租活动 [52] 问题: 关于201 North Tryon和Neuhoff项目的具体租赁进展和租户类型 [56] - 201 North Tryon：看到来自大型用户，特别是金融服务业以及希望从其他市场迁入大型业务的公司的强劲需求，包括金融科技和大型传统金融机构内的科技部门，近期有望取得进展 [57] - Neuhoff（纳什维尔）：科技需求是主要驱动力，对本地和外地需求都感到乐观 [57][58] 问题: 关于投资组合中软件公司租户是否存在空间利用不足的风险 [59] - 投资组合中的科技客户主要是资本雄厚的大型科技公司（如亚马逊、谷歌） [60] - 目前没有发现任何软件公司存在空间利用不足或业务出现负面信号的迹象 [60] 问题: 关于亚特兰大市场，特别是微软和谷歌增长计划的更新 [63] - 微软已缩减其在西中城的土地开发计划，但仍在中城锚定了一个大型办公开发项目 [64] - 亚特兰大市场整体租赁活动非常积极，需求多元化，包括金融服务、专业服务和科技等 [66] 问题: 关于2026年占用率提升的具体构成（已签未入住租约、到期租约留存率） [67] - 2026年到期面积约100万平方英尺，长期留存率预计在50%左右 [68] - 第四季度完成的新租和扩租中，约46万平方英尺将在2026年入住，加权平均入住时间在第三季度中旬，但对加权平均占用率的影响将在第四季度完全体现 [68] - 随着时间推移，2027年入住的租约会越来越普遍，公司可能为长期战略选择较晚的入住时间 [69] - 除了第四季度签署的租约，之前签署的租约以及未来完成的新租约也将对2026年占用率产生积极影响 [70] 问题: 关于出售Harborview Plaza是否反映对坦帕市场的看法，以及投资组合中类似特征资产的比例 [75] - 出售Harborview是资产特定决策，对坦帕市场整体仍感到鼓舞 [75] - 投资组合中类似（老旧、低占用率、需重建）资产占比很小，低于10%甚至更少 [75] 问题: 关于Proscenium物业重新定位的进展和需求 [76] - Proscenium的重新定位工程已完成约三分之二， leasing activity typically picks up at this stage [77] - 正在与多个潜在租户进行良好讨论，对市场反馈感到鼓舞 [77] 问题: 关于晚期租赁管道中大面积租约的情况及历史成交率 [80] - 晚期租赁管道转化率非常高，通常在95%-100%之间 [81] - 管道中包含一些大面积租约，分布在各个市场，亚特兰大既有续租也有新租，其中最大的一笔是新租 [81][83] 问题: 关于普莱诺Ovintiv大楼和休斯顿三星租约到期空间的更新 [84] - Ovintiv大楼：已与主租户达成协议，将于2026年中提前终止租约，之后将直接与现有的众多转租户洽谈，目前正与四个转租户进行积极讨论，2027年到期后剩余约15-17.5万平方英尺可供新租，北达拉斯/普莱诺地区需求非常强劲 [86] - 休斯顿Briarlake三星租约：于2026年11月底到期，对2026年影响极小，目前实际风险敞口约7万平方英尺，正与多个转租户及新租户进行积极讨论，需求背景与北达拉斯类似 [87] 问题: 关于未来几年净有效租金增长前景的展望 [91] - 市场背景非常积极：需求加速、新建供应极少、每年约2000万平方英尺库存被淘汰，预计2028年起将出现优质空间短缺 [92] - 市场正接近拐点，将转变为房东市场，预计租金上涨、租赁优惠减少 [92] - 租金增长可能非线性，在某些子市场已出现两位数增长（如海登渡轮项目过去12-18个月租金涨10%-20%） [93] - 阳光地带顶级生活方式办公楼的业主面临非常有利的环境 [94] 问题: 关于私人资本兴趣增加及其对资本配置的影响 [98] - 观察到更多私人资本（家族办公室、高净值资本）和债务资本对办公机会（尤其是较小规模交易）态度更积极 [98] - 这些资本尚未在大型资产收购上与公司形成竞争，公司认为目前仍有窗口期和竞争优势 [98] 问题: 关于2026年指导中债务再融资的定价假设 [99] - 公司致力于无担保借款策略，将用无担保债务为到期债务再融资 [99] - 若当前操作，7年期债务定价约5%，10年期债务定价约5.35%-5.40% [100] 问题: 关于奥斯汀市场是否出现积极拐点及大面积需求 [102] - 观察到科技领域出现一些积极活动，科技需求一直是奥斯汀过去成功的主要驱动力，在公司的租赁管道和具体活动中开始显现 [103] 问题: 关于2026年及以后的租户装修补贴支出展望 [104] - 随着公司优先考虑提高占用率，租户装修补贴可能短期内保持较高水平 [104] - 即使在租户装修补贴较高的情况下，公司过去也能成功维持净有效租金，本季度也是如此 [104] - 随着市场条件在未来中期内趋于紧张，预计租户装修补贴压力将随时间缓解 [104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股运营资金为0.71美元，符合市场预期，2025年全年每股运营资金为2.84美元，较2024年增长5.6% [4] - 2026年全年每股运营资金指引中值为2.92美元，较2025年增长约2.8%，这将是连续第三年实现运营资金增长，期间年复合增长率达3.7% [10][11] - 第四季度同物业现金净营业收入同比微增0.03%，若排除受美国银行退租影响的201 North Tryon物业，同物业现金净营业收入增长2% [28] - 第四季度平均净租金为每平方英尺36.52美元，租赁优惠（免租期与租户装修补贴之和）为每平方英尺10.58美元，平均净有效租金为每平方英尺23.18美元 [13][14] - 若排除Northpark项目的租赁活动，第四季度平均净租金为每平方英尺41.02美元，租赁优惠为每平方英尺10.03美元，净有效租金为每平方英尺27.96美元 [15] - 第四季度第二代租赁的现金租金增长0.2%，若排除Northpark项目，现金租金增长10.4% [15] - 公司计划在2026年将出租率从季度末的88.3%提升至90%或更高 [8] - 公司于第四季度确认了两项非核心资产减值：Harborview Plaza减值1330万美元，303 Tremont土地减值100万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁活动**：第四季度完成了39份办公室租约，总面积达70万平方英尺，加权平均租期为9.6年，是过去四年中季度租赁面积第二高 [4][13] - 2025年全年签署的租赁总面积超过210万平方英尺，为2019年以来最高 [13] - 第四季度新租和扩租面积达49.3万平方英尺，占总租赁活动的70%，全年新租和扩租活动占总活动的55% [13] - 截至季度末，办公室组合的签约率为90.7%，加权平均出租率为88.3% [12] - **投资活动**：本周以3.175亿美元收购了位于夏洛特Uptown的300 South Tryon物业，面积为63.8万平方英尺，收购单价为每平方英尺497美元，现金资本化率为7.3%，GAAP资本化率为8.8% [4][22][23] - 该物业目前100%出租，加权平均剩余租期超过6年，现有租金比当前市场租金低约20% [23] - **处置活动**：已签订合同，计划在第一季度以3950万美元出售坦帕的Harborview Plaza物业，并在下半年以2370万美元出售夏洛特的一块2.4英亩土地（303 Tremont） [25] - **开发项目**：纳什维尔的Neuhoff混合用途开发项目中，公寓部分的出租率在季度末达到89%，目前超过90%，预计在2026年第一季度实现稳定（超过90%出租率） [27] - 该项目的商业部分后期租赁管道接近12万平方英尺 [27] - 坦帕的Proscenium物业重新定位工程已完成约三分之二，租赁讨论活跃 [76] 各个市场数据和关键指标变化 - **亚特兰大**：第四季度签署了36.1万平方英尺的租约，是自2019年第一季度以来季度最高，其中70%为新租和扩租 [16] - 亚特兰大投资组合出租率连续第二个季度上升至84.2% [16] - 若排除Northpark活动，亚特兰大团队本季度租金上涨了14.5% [16] - 根据仲量联行报告，亚特兰大第四季度租赁量环比增长5.8%，为全年最高季度 [16] - **奥斯汀**：第四季度签署了9.8万平方英尺租约，年末签约率为94.8% [17] - 根据仲量联行报告，奥斯汀中央商务区第四季度和全年均实现正吸纳量，全年市场总租赁活动为2021年以来最高，科技公司租赁活动占重要角色，目前近三分之一的在谈租户为科技公司 [17] - **夏洛特**：根据世邦魏理仕报告，第四季度市场总租赁活动同比增长72%，全年是近期最强劲的租赁年份之一，约四分之三的活动为新租和扩租 [17] - 目前市场没有投机性新开发项目，供需关系已推动核心城区租金稳健增长 [18] - 550 South重建项目即将完成，正在与一个8.7万平方英尺的新租户进行租赁谈判，预计2026年入住 [18] - **菲尼克斯**：2025年全年净吸纳量超过70万平方英尺，第四季度吸纳量较前一季度有所改善 [19] - 市场需求集中在位置最佳、质量最高的项目，高端市场租金成功上涨，目前市场已完成20份每平方英尺总租金超过60美元的租约 [19] - 第四季度在坦佩的Hayden Ferry项目签署了17.7万平方英尺租约，其中90%以上为三个将公司总部迁至此处的新客户，整个项目（包括Hayden Ferry 1）目前95%出租 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略保持不变：投资于目标阳光地带市场中已经是或可以重新定位为生活方式办公的物业 [9] - 公司将低杠杆资产负债表视为进攻性工具，可能在有吸引力的投资机会出现时适度增加杠杆 [9] - 公司计划在2026年或2027年晚些时候确定一个新的开发项目并破土动工，目标预租率约为50%，开发收益率比当前稳定资本化率至少高150-200个基点 [10][43] - 为资助新投资，公司可能考虑处置非核心资产、结算已发行的ATM股份和/或利用资产负债表，在当前股价下发行新股不具备财务意义 [9] - 公司希望抓住2028、2029及2030年到期的大型用户面临优质大面积空间短缺的机遇 [10] - 公司认为其作为资金充裕的买家和运营商，特别是在大型交易方面，仍具有竞争优势 [22] - 私人资本（主要是家族办公室和高净值资本）对办公室机会越来越积极，但更多关注小型交易，尚未在收购上与公司形成竞争 [96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 大多数大公司正在逐步取消远程办公，办公室基本面正在改善，需求增长，2025年租赁量达到疫情后新高，空置率下降 [4][5] - 新开工项目处于极低水平，任何有意义的新增供应都需四到五年，这将在2028、2029和2030年导致高质量空间短缺 [5] - 企业向阳光地带的迁移重新加速，来自西海岸和纽约公司的租赁兴趣显著增加，特别是金融服务和部分大型科技公司 [5] - 虽然劳动力市场放缓引发担忧，但由于疫情期间远程招聘未配套办公空间，返岗指令的普及带来的顺风效应仍大于就业市场放缓的影响 [6] - 公司预计办公室市场正在重新平衡，需求加速，新供应处于历史低位 [11] - 公司认为即将迎来一个拐点，市场将非常有利于业主，租金将上涨，租赁优惠将减少 [90] - 在某些子市场（如达拉斯Uptown），过去四年顶级物业的租金已翻倍，优惠减少，公司Hayden Ferry项目的租金在过去12-18个月内增长了10%-20% [91] 其他重要信息 - 公司后期租赁管道保持高位，目前有超过110万平方英尺的租赁已签署或正在谈判中 [8][21] - 管道中60%为新租和扩租，处于谈判阶段的租赁量是5年来最高水平 [20][21] - 2026年租约到期率极低，仅占合同租金的4.8% [12] - 公司通过ATM计划以远期方式出售了290万股普通股，平均总价格为每股30.44美元，这些股份尚未结算 [30] - 2026年业绩指引假设对约4.65亿美元于2026年8月至10月到期的债务进行再融资，并假设300 South Tryon的收购资金来自Harborview和Tremont的出售以及约2亿美元的其他非核心资产出售 [31] - 公司无担保债券的利差在所有传统办公REIT中最为紧缩，这将为其再融资提供显著的资本成本优势 [31] - 美国银行独立评级认为公司的投资组合是办公REIT领域质量最高的 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新开发项目的市场、土地来源及收益率标准 [34][43] - 公司目前没有特定的开发项目，但鉴于多个市场的机会，希望年底前能确定一个，潜在市场包括达拉斯Uptown、夏洛特South End、亚特兰大Buckhead等，这些地方大面积空间短缺，租金上涨可能将支持新开发 [35] - 开发项目可能使用公司现有土地，也可能与其他土地所有者合作 [36] - 目标预租率约为50%，开发收益率预计比当前稳定资本化率至少高150-200个基点，即大约在8.5%-9%的范围内 [43] - 开发形式灵活，可能独立进行，也可能引入合资伙伴 [43] 问题: 关于西海岸和纽约公司活动的具体市场分布 [44] - 来自西海岸公司的活动主要集中在奥斯汀，纳什维尔也有一些科技用户，来自纽约的金融服务公司则主要关注夏洛特市场 [44] 问题: 关于2026年90%出租率目标的信心变化及原因 [47] - 管理层对实现90%出租率的目标仍有信心，这是一个目标而非指引，风险主要在于租约开始时间的控制，而非潜在租赁需求 [48] - 公司可能为了更大的长期租约（即使开始时间较晚）而放弃较小的近期租约，这会影响季度间的出租率时间点 [48] - 管理层表示可以考虑提供签约率目标，因为这更容易预测 [50] 问题: 关于返岗办公带来的需求增长还能持续多久 [51] - 返岗办公需求仍在加速，租赁管道持续增长，难以预测具体剩余时间 [51] - 2028-2029年即将出现的空间短缺，已促使部分租户提前开始续约谈判，这可能会增加续租活动 [51] 问题: 关于201 North Tryon（前美国银行空间）和Neuhoff商业物业的租赁进展及租户类型 [54] - 对于201 North Tryon，公司看到来自大型用户，特别是金融服务业（包括金融科技）以及希望从其他市场迁入夏洛特的大型运营机构的强劲需求，目前没有具体交易可宣布，但近期有望达成 [55] - 在纳什维尔，科技行业是市场需求和新增市场活动的主要驱动力 [55] 问题: 关于投资组合中软件公司租户是否存在空间利用不足的风险 [58] - 公司投资组合中的科技租户主要是亚马逊和谷歌等资本雄厚的大型科技公司，目前没有发现任何软件公司存在空间利用不足或业务出现负面信号的迹象 [59] 问题: 关于亚特兰大市场的最新情况，特别是微软和谷歌的招聘及生态系统发展 [62] - 微软已缩减其在西中城的土地开发计划，但已在Midtown锚定了一个大型办公开发项目，总体实现了约一半的原宣布计划 [63] - 亚特兰大市场需求多元化，金融服务业非常活跃，同时也有科技和专业服务等，租赁活动整体非常积极 [64] 问题: 关于2026年已签署待入住租约的面积及租户保留率预期，以理解提升出租率的路径 [65] - 租户保留率长期来看可能在50%左右，2026年到期面积约100万平方英尺 [66] - 第四季度签署的49.7万平方英尺新租和扩租中，约有46万平方英尺将在2026年入住，加权平均入住时间在第三季度中期，但对加权平均出租率的影响将主要体现在第四季度 [66][67] - 除了第四季度签署的租约，之前签署的租约以及2026年可能完成的新租赁也将对提升出租率有积极贡献 [69] 问题: 出售Harborview Plaza是资产特定问题还是反映了坦帕市场状况，以及公司还有多少类似特征资产 [73] - 出售Harborview Plaza是资产特定决策，公司对坦帕市场整体感到鼓舞 [73] - 类似的需要重新定位的旧式、低出租率资产在公司投资组合中占比很小，低于10%，甚至更少 [73] 问题: 关于Plano的Ovintiv大楼和休斯顿三星租约到期空间的更新 [83] - 在Plano的Ovintiv大楼，公司已与主租户达成协议，将于2026年中提前终止租约，然后直接与广泛的转租户群洽谈，目前正与四个转租户进行积极讨论 [84] - 2027年到期后，预计有15万-17.5万平方英尺空间可供新租，北达拉斯/普莱诺地区的租赁需求非常强劲 [85] - 休斯顿Briarlake的三星租约于2026年11月底到期，面积为12.3万平方英尺，目前实际风险敞口约为7万平方英尺，公司正与多个转租户和新租户进行积极讨论，需求背景与北达拉斯类似 [86] 问题: 关于未来几年净有效租金增长前景的展望 [89] - 由于需求加速、新供应极少以及每年约2000万平方英尺库存被拆除，公司认为优质空间短缺将从2028年开始显现，市场即将转向有利于业主，租金将上涨，租赁优惠将减少 [90] - 租金增长可能不是线性的，在某些市场已经出现两位数增长，例如Hayden Ferry项目租金在过去12-18个月增长了10%-20% [91] 问题: 关于私人资本兴趣增加对公司资本部署策略的影响 [95] - 私人资本（家族办公室、高净值资本）更加活跃，债务资本也对办公室机会持更积极态度，但这些资本主要关注小型交易 [96] - 公司尚未看到这些资本在收购上与其竞争，认为自身在大型资产投资上仍有竞争优势和窗口期 [96] 问题: 关于2026年指引中债务再融资的定价假设 [97] - 公司致力于无担保借款策略，将用无担保债务为所有到期债务再融资 [97] - 若现在进行，7年期债务定价可能在5%左右，10年期债务定价可能在5.35%-5.40%左右 [97] 问题: 关于奥斯汀市场是否有更多大型需求 [100] - 奥斯汀市场出现积极动向，科技领域需求开始活跃，公司在其管道和具体活动中看到了积极迹象 [100] 问题: 关于2026年及进入2027年的租户装修补贴支出展望 [101] - 随着公司优先考虑提升出租率，租户装修补贴可能在一段时间内保持较高水平 [101] - 但随着市场条件在未来趋紧，公司预计将能够逐步减少此类支出，市场将变得对业主更有利 [102]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.70美元，超出市场预期0.01美元 [8] - 同物业净营业收入(NOI)现金基础同比增长1.2%，年初至今增长1.6% [8] - 第二季度完成334,000平方英尺租赁，其中80%为新签或扩租 [9] - 第二代空间现金租金季度增长10.9%，年初至今增长5.4% [9] - 2025年FFO指引中值上调至每股2.82美元，同比增长4.8% [10] - 同物业GAAP NOI增长3.2%，现金NOI增长1.6% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业组合期末出租率为91.6%，加权平均占用率为89.1% [17] - 第二季度完成41份办公租赁，加权平均租期为7.9年 [19] - 新签和扩租面积达268,000平方英尺，占总租赁量的80% [19] - 平均净租金为40.95美元，环比增长14% [21] - 平均净有效租金为28.35美元，创历史第二高水平 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场租赁量达1,200,000平方英尺，同比增长32% [22] - 亚特兰大办公市场库存减少2,900,000平方英尺，创历史最大季度降幅 [23] - 夏洛特办公就业增长领先全美主要市场，新建管道为零 [24] - 凤凰城A级物业净吸收保持正值，空置率下降 [25] - 坦帕总空置率下降50个基点，租赁速度同比增长12.5% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括：增加占用率、降低资本支出、选择性投资新机会 [13] - 持续提升生活办公组合质量，增强地理和行业多元化 [13] - 计划通过出售非核心资产回收资本 [14] - 2019年以来已收购23亿美元生活办公物业，开发6亿美元项目，出售13亿美元非核心资产 [14] - 核心FFO和核心FAD分别增长6.1%和7.3% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在关税和利率不确定性，但Sunbelt生活办公市场表现良好 [11] - 办公市场正在重新平衡，需求增长而供应下降 [12] - 投资销售市场加速，更多私人投资者积极收购办公物业 [12] - 预计2025年物业税净额将下降4% [36] - 资本环境改善，债券利差收窄20个基点 [102] 其他重要信息 - 收购达拉斯Uptown的The Link物业，价格2.18亿美元，初始现金收益率6.7% [28][31] - 物业税费用季度波动较大，长期趋势更为稳定 [35] - 完成5亿美元无担保票据发行，初始收益率5.25% [36] - 通过ATM计划以均价30.47美元出售803,000股 [36] 问答环节所有的提问和回答 关于The Link收购 - 收购基于低于重置成本的价格和长期租约 [42] - 租金低于市场约20美元/平方英尺，有提升空间 [63] 关于资本回收 - 非核心处置将优先考虑老旧物业和高资本支出资产 [49] - 可能包括非核心土地，尤其是更适合多户住宅的地块 [50] 关于Neuhof项目 - 公寓部分出租率达78%，预计年底稳定 [27] - 商业部分出租率51%，近期看房活动增加 [27] 关于新开发机会 - 奥斯汀The Domain和达拉斯Uptown是最有潜力的开发市场 [57] - 亚特兰大也开始出现新开发需求 [58] 关于租赁趋势 - 金融服务业和法律行业是主要租赁需求来源 [72] - 科技行业需求有所改善但未恢复到高峰水平 [98] 关于资本配置 - 夹层融资不是核心业务，但可作为短期机会 [118] - 规模控制在1亿美元以内以避免长期收益影响 [118]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.70美元，超出市场预期0.01美元 [6] - 同物业净营业收入现金基础同比增长1.2%，年初至今增长1.6% [6] - 第二季度完成334,000平方英尺租赁，其中80%为新租或扩租 [7] - 第二代空间现金租金季度增长10.9%，年初至今增长5.4% [7] - 将全年FFO指引中值上调至每股2.82美元，同比增长4.8% [8] - 同物业GAAP NOI增长3.2%，现金NOI增长1.2% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室组合期末出租率为91.6%，加权平均占用率为89.1% [14] - 第二季度完成41份办公室租约，加权平均租期7.9年 [16] - 平均净租金达40.95美元，环比增长14% [18] - 平均净有效租金28.35美元，创历史第二高季度水平 [18] - 奥斯汀市场出租率达95.3% [19] - 坦帕组合出租率95.1% [23] - 纳什维尔混合用途开发项目公寓部分出租率78%，商业部分51% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场租赁量达120万平方英尺，同比增长32% [19] - 亚特兰大办公室库存减少290万平方英尺，创季度最大降幅 [20] - 夏洛特在办公室使用就业增长方面领先主要市场 [21] - 凤凰城A级净吸纳保持正值 [22] - 坦帕总空置率下降50个基点 [23] - 达拉斯过去12个月净吸纳130万平方英尺 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括：通过提高占用率、减少资本支出和选择性投资来增长收益、现金流和NAV [11] - 持续提升生活方式组合质量，增强地理和行业多元化 [11] - 保持强大的资产负债表 [11] - 2019年以来已收购23亿美元生活方式办公物业，启动6亿美元新开发项目，出售13亿美元非核心资产 [12] - 计划通过回收资本为新增收购和选择性开发提供资金 [11] - 办公室市场正在重新平衡，需求增长而供应下降 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在关税和利率不确定性，但Sunbelt生活方式办公室市场呈现积极迹象 [9] - 新开发活动受限，转换和拆除导致的库存移除加速 [9] - 净吸纳已转为正值，空置水平下降 [10] - 投资销售市场正在开放，更多私人投资者积极寻求办公室收购 [10] - 预计私人市场价格将很快提振公开市场估值 [14] - 预计占用率将在第三季度触底后开始回升 [15] 其他重要信息 - 收购达拉斯Uptown的The Link物业，价格2.18亿美元或每平方英尺747美元 [25] - The Link出租率94%，加权平均剩余租期9.3年 [26] - 预计The Link初始现金收益率6.7%，GAAP收益率8.3% [28] - 完成5亿美元投资级债券发行，初始收益率5.25% [34] - 通过ATM计划以平均30.47美元价格出售803,000股普通股 [34] - 净债务与EBITDA比为行业领先的5.1倍 [35] 问答环节所有的提问和回答 关于The Link收购 - 收购基于低于重置成本的基础，租金比当前市场低约20美元/平方英尺 [40][41] - 预计将快速租赁现有空置空间 [62] - 该交易符合公司升级组合质量并在杠杆中性基础上增值的策略 [41] 关于收购市场 - 预计下半年将有更多符合标准的交易机会 [43] - 资本市场的开放将提供更多收购机会 [29] - 达拉斯市场吸引大量私人资本关注 [66] 关于租赁市场 - 除凤凰城外，所有市场租金均实现增长 [46] - 金融服务业是最大租赁需求来源，其次是法律和科技行业 [72] - 奥斯汀科技租户需求呈现改善趋势 [96][97] 关于资本回收 - 可能出售非核心土地和少量旧式办公物业 [47][48] - 将根据新投资机会决定处置规模和时机 [77] - 休斯顿Briar Lake Plaza暂非优先处置目标 [89] 关于新开发 - 奥斯汀The Domain和达拉斯Uptown是最具开发潜力的市场 [55][56] - 纳什维尔Newhof项目近期租赁活动有所增加 [53][54] 关于资本结构 - 债券市场改善，当前可比债券利差收窄20个基点 [101][102] - 夹层融资不是核心业务，规模将控制在1亿美元以下 [114][115] 关于市场趋势 - 公司受益于对高端生活方式办公空间的集中需求 [111] - 观察到企业为吸引员工回办公室而升级空间的趋势 [82] - 夏洛特Fifth Third Center将重新命名为201 North Tryon以吸引金融租户 [21]