公司参与者 - 公司高管团队包括执行副总裁兼首席财务官Gregg D Adzema、首席投资官兼亚特兰大董事总经理Jane Kennedy Hicks、总裁兼首席执行官Michael Colin Connolly、执行副总裁兼总法律顾问Pamela F Roper以及运营执行副总裁Richard G Hickson [1][3] 会议参与者 - 参与电话会议的分析师来自多家知名金融机构，包括摩根大通、富国银行、巴克莱银行、Green Street Advisors、美国银行证券、BMO资本市场、Robert W Baird、Jefferies和KeyBanc资本市场的代表 [1] 会议信息 - 第二季度收益电话会议于2025年8月1日上午10点举行 [1][2] - 会议由公司总法律顾问Pamela Roper主持 [2][3] 财务信息披露 - 公司在前一天下午发布了新闻稿和补充材料，并通过8-K表格提交 [4] - 补充材料中包含非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的对照 [4]

Key Takeaways CUZ reported Q2 FFO of $0.70 per share, matching estimates and up 2.9% year over year.New and expansion leases drove 80% of leasing; operating costs fell, boosting NOI 1.2%.CUZ raised the 2025 FFO guidance midpoint to $2.82, reflecting a 4.8% year-over-year growth rate.Cousins Properties (CUZ) reported second-quarter 2025 funds from operations (FFO) per share of 70 cents, in line with the Zacks Consensus Estimate. The figure increased 2.9% on a year-over-year basis.Cousins Properties experienc ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.70美元，超出市场预期0.01美元 [8] - 同物业净营业收入(NOI)现金基础同比增长1.2%，年初至今增长1.6% [8] - 第二季度完成334,000平方英尺租赁，其中80%为新签或扩租 [9] - 第二代空间现金租金季度增长10.9%，年初至今增长5.4% [9] - 2025年FFO指引中值上调至每股2.82美元，同比增长4.8% [10] - 同物业GAAP NOI增长3.2%，现金NOI增长1.6% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业组合期末出租率为91.6%，加权平均占用率为89.1% [17] - 第二季度完成41份办公租赁，加权平均租期为7.9年 [19] - 新签和扩租面积达268,000平方英尺，占总租赁量的80% [19] - 平均净租金为40.95美元，环比增长14% [21] - 平均净有效租金为28.35美元，创历史第二高水平 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场租赁量达1,200,000平方英尺，同比增长32% [22] - 亚特兰大办公市场库存减少2,900,000平方英尺，创历史最大季度降幅 [23] - 夏洛特办公就业增长领先全美主要市场，新建管道为零 [24] - 凤凰城A级物业净吸收保持正值，空置率下降 [25] - 坦帕总空置率下降50个基点，租赁速度同比增长12.5% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括：增加占用率、降低资本支出、选择性投资新机会 [13] - 持续提升生活办公组合质量，增强地理和行业多元化 [13] - 计划通过出售非核心资产回收资本 [14] - 2019年以来已收购23亿美元生活办公物业，开发6亿美元项目，出售13亿美元非核心资产 [14] - 核心FFO和核心FAD分别增长6.1%和7.3% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在关税和利率不确定性，但Sunbelt生活办公市场表现良好 [11] - 办公市场正在重新平衡，需求增长而供应下降 [12] - 投资销售市场加速，更多私人投资者积极收购办公物业 [12] - 预计2025年物业税净额将下降4% [36] - 资本环境改善，债券利差收窄20个基点 [102] 其他重要信息 - 收购达拉斯Uptown的The Link物业，价格2.18亿美元，初始现金收益率6.7% [28][31] - 物业税费用季度波动较大，长期趋势更为稳定 [35] - 完成5亿美元无担保票据发行，初始收益率5.25% [36] - 通过ATM计划以均价30.47美元出售803,000股 [36] 问答环节所有的提问和回答 关于The Link收购 - 收购基于低于重置成本的价格和长期租约 [42] - 租金低于市场约20美元/平方英尺，有提升空间 [63] 关于资本回收 - 非核心处置将优先考虑老旧物业和高资本支出资产 [49] - 可能包括非核心土地，尤其是更适合多户住宅的地块 [50] 关于Neuhof项目 - 公寓部分出租率达78%，预计年底稳定 [27] - 商业部分出租率51%，近期看房活动增加 [27] 关于新开发机会 - 奥斯汀The Domain和达拉斯Uptown是最有潜力的开发市场 [57] - 亚特兰大也开始出现新开发需求 [58] 关于租赁趋势 - 金融服务业和法律行业是主要租赁需求来源 [72] - 科技行业需求有所改善但未恢复到高峰水平 [98] 关于资本配置 - 夹层融资不是核心业务，但可作为短期机会 [118] - 规模控制在1亿美元以内以避免长期收益影响 [118]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.70美元，超出市场预期0.01美元 [6] - 同物业净营业收入现金基础同比增长1.2%，年初至今增长1.6% [6] - 第二季度完成334,000平方英尺租赁，其中80%为新租或扩租 [7] - 第二代空间现金租金季度增长10.9%，年初至今增长5.4% [7] - 将全年FFO指引中值上调至每股2.82美元，同比增长4.8% [8] - 同物业GAAP NOI增长3.2%，现金NOI增长1.2% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室组合期末出租率为91.6%，加权平均占用率为89.1% [14] - 第二季度完成41份办公室租约，加权平均租期7.9年 [16] - 平均净租金达40.95美元，环比增长14% [18] - 平均净有效租金28.35美元，创历史第二高季度水平 [18] - 奥斯汀市场出租率达95.3% [19] - 坦帕组合出租率95.1% [23] - 纳什维尔混合用途开发项目公寓部分出租率78%，商业部分51% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场租赁量达120万平方英尺，同比增长32% [19] - 亚特兰大办公室库存减少290万平方英尺，创季度最大降幅 [20] - 夏洛特在办公室使用就业增长方面领先主要市场 [21] - 凤凰城A级净吸纳保持正值 [22] - 坦帕总空置率下降50个基点 [23] - 达拉斯过去12个月净吸纳130万平方英尺 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括：通过提高占用率、减少资本支出和选择性投资来增长收益、现金流和NAV [11] - 持续提升生活方式组合质量，增强地理和行业多元化 [11] - 保持强大的资产负债表 [11] - 2019年以来已收购23亿美元生活方式办公物业，启动6亿美元新开发项目，出售13亿美元非核心资产 [12] - 计划通过回收资本为新增收购和选择性开发提供资金 [11] - 办公室市场正在重新平衡，需求增长而供应下降 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在关税和利率不确定性，但Sunbelt生活方式办公室市场呈现积极迹象 [9] - 新开发活动受限，转换和拆除导致的库存移除加速 [9] - 净吸纳已转为正值，空置水平下降 [10] - 投资销售市场正在开放，更多私人投资者积极寻求办公室收购 [10] - 预计私人市场价格将很快提振公开市场估值 [14] - 预计占用率将在第三季度触底后开始回升 [15] 其他重要信息 - 收购达拉斯Uptown的The Link物业，价格2.18亿美元或每平方英尺747美元 [25] - The Link出租率94%，加权平均剩余租期9.3年 [26] - 预计The Link初始现金收益率6.7%，GAAP收益率8.3% [28] - 完成5亿美元投资级债券发行，初始收益率5.25% [34] - 通过ATM计划以平均30.47美元价格出售803,000股普通股 [34] - 净债务与EBITDA比为行业领先的5.1倍 [35] 问答环节所有的提问和回答 关于The Link收购 - 收购基于低于重置成本的基础，租金比当前市场低约20美元/平方英尺 [40][41] - 预计将快速租赁现有空置空间 [62] - 该交易符合公司升级组合质量并在杠杆中性基础上增值的策略 [41] 关于收购市场 - 预计下半年将有更多符合标准的交易机会 [43] - 资本市场的开放将提供更多收购机会 [29] - 达拉斯市场吸引大量私人资本关注 [66] 关于租赁市场 - 除凤凰城外，所有市场租金均实现增长 [46] - 金融服务业是最大租赁需求来源，其次是法律和科技行业 [72] - 奥斯汀科技租户需求呈现改善趋势 [96][97] 关于资本回收 - 可能出售非核心土地和少量旧式办公物业 [47][48] - 将根据新投资机会决定处置规模和时机 [77] - 休斯顿Briar Lake Plaza暂非优先处置目标 [89] 关于新开发 - 奥斯汀The Domain和达拉斯Uptown是最具开发潜力的市场 [55][56] - 纳什维尔Newhof项目近期租赁活动有所增加 [53][54] 关于资本结构 - 债券市场改善，当前可比债券利差收窄20个基点 [101][102] - 夹层融资不是核心业务，规模将控制在1亿美元以下 [114][115] 关于市场趋势 - 公司受益于对高端生活方式办公空间的集中需求 [111] - 观察到企业为吸引员工回办公室而升级空间的趋势 [82] - 夏洛特Fifth Third Center将重新命名为201 North Tryon以吸引金融租户 [21]

交易概况 - 收购价格为2.18亿美元，单位面积价格为747美元/平方英尺[5] - 物业总面积为292,000平方英尺[5] - 当前租赁率为93.6%[5] - 加权平均租赁期限为9.3年[5] - 该交易对收益立即产生增益[7] 财务表现 - 12个月现金收益率为6.7%，GAAP收益率为8.3%[5] 市场环境 - 达拉斯Uptown地区的空置率下降，生活方式办公产品的租金增长远超全国平均水平[9] 客户基础 - 主要客户包括Houlihan Lokey、PMG、Newmark和McGuire Woods[7] 地理位置优势 - 该物业位于达拉斯最受欢迎的子市场，周边有多种餐饮和娱乐选择[7]

财务表现 - 公司2025年第二季度营收达2亿3772万美元，同比增长12.4% [1] - 每股收益(EPS)为0.70美元，远高于去年同期的0.05美元 [1] - 实际营收较Zacks一致预期2亿4249万美元低1.97%，未达预期 [1] - 每股收益与市场预期的0.70美元持平，未产生意外波动 [1] 细分收入 - 其他收入达192万美元，同比飙升74.8%，高于两名分析师平均预估的68万美元 [4] - 租赁物业收入2亿3772万美元，同比增长12.4%，但低于分析师平均预估的2亿4249万美元 [4] - 费用收入49万美元，同比增长21.7%，略低于分析师平均预估的53万美元 [4] - 稀释后每股净收益0.09美元，高于三名分析师平均预估的0.08美元 [4] 市场反应 - 公司股价过去一个月下跌8%，同期标普500指数上涨2.7% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有)，预示其短期表现可能与大盘同步 [3]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.7美元 与市场预期一致 去年同期为每股0.68美元 [1] - 上一季度实际FFO为每股0.74美元 超出预期4.23% [1] - 过去四个季度中 公司两次超过FFO预期 [1] - 季度营收2.377亿美元 低于预期1.97% 去年同期为2.1147亿美元 [2] - 过去四个季度中 公司两次超过营收预期 [2] 市场表现与展望 - 公司股价年初至今下跌11.2% 同期标普500指数上涨8.2% [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场同步 [6] - 下季度FFO预期为每股0.67美元 营收预期2.4006亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股2.8美元 营收预期9.6854亿美元 [7] 行业情况 - 所属REIT行业在Zacks行业排名中处于前36% [8] - 行业排名前50%的企业表现优于后50% 优势超过2:1 [8] - 同业公司Douglas Emmett预计下季度每股收益0.37美元 同比下降19.6% [9] - Douglas Emmett营收预期2.5114亿美元 同比增长2.2% [10]

交易概述 - Newmark Group安排达拉斯Uptown地区The Link at Uptown的2 18亿美元出售交易 创下达拉斯-沃斯堡地区年内最高销售记录[1] - 买方为亚特兰大房地产投资信托公司Cousins Properties[2] - 交易标的为2021年竣工的25层AA级写字楼 总面积29 2万平方英尺 配备高端设施和技术[3] 物业详情 - 物业位于达拉斯顶级酒店 住宅 餐饮和娱乐中心区域 具有不可替代的地理优势[4] - 包含客户休息室 健身中心 会议中心和户外活动草坪等配套设施[4] - 租户涵盖多个行业 包括Houlihan Lokey PMG和McGuireWoods等知名企业 所有租约均在疫情后签订 具备租金增长潜力[3] 市场表现 - 达拉斯-沃斯堡地区就业和人口增长预计持续领先全美 至2026年保持第一[5] - 该地区呈现全美前三的复工率 租金和吸纳量持续增长 商业环境极具活力[5] 公司背景 - Newmark Group为全球商业地产服务领导者 2025年3月31日止12个月营收超28亿美元[6] - 公司在四大洲165个办公室拥有约8100名专业人员[6]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度公司净收入为1,450万美元，上半年净收入为3,540万美元[120] - 2025年第二季度总NOI同比增长17%至1.635亿美元，上半年同比增长17.9%至3.265亿美元[123] - 2025年6月30日结束的三个月期间，运营资金（FFO）为1.17494亿美元（每股0.70美元），同比增长14.1%[140] - 2025年6月30日结束的六个月期间，运营资金（FFO）为2.42328亿美元（每股1.44美元），同比增长19.5%[141] 成本和费用（同比环比） - 一般及行政费用在2025年6月30日结束的三个月期间增加了83.1万美元（9.3%），六个月期间增加了230万美元（12.8%），主要由于股票薪酬费用增加[131] - 利息净支出在2025年6月30日结束的三个月期间增加了880万美元（29.5%），六个月期间增加了1660万美元（28.4%），主要由于2024年8月、12月和2025年6月分别发行的5亿美元、4亿美元和5亿美元公共无担保优先票据[132] - 2025年6月30日结束的三个月期间，非同类物业折旧及摊销增加了988.5万美元（128.5%），六个月期间增加了2017.9万美元（139.6%），主要由于2024年12月收购Sail Tower和Vantage South End以及Domain 9开发完成[133][134] 租赁表现 - 公司在2025年第二季度租赁了334,000平方英尺办公空间，其中268,000平方英尺（80%）为新租和扩租[116] - 2025年上半年公司总租赁面积达873,000平方英尺，其中473,000平方英尺（54%）为新租和扩租[117] - 2025年第二季度新签租约的直线法净租金同比上涨27.2%，上半年同比上涨20.8%[116][117] - 2025年上半年新签租赁面积873,431平方英尺，加权平均净有效租金为26.32美元/平方英尺/年，其中租户改善成本为6.65美元/平方英尺/年[153] - 第二代租赁空间的直线法净租金同比增长20.8%，现金法净租金同比增长5.4%[153] - 2025年上半年新租约平均期限为7.9年，续租约平均期限为5.6年[153] 各地区表现 - 奥斯汀市场NOI在2025年第二季度同比增长26.4%（增加1,270万美元），上半年同比增长28.5%（增加2,670万美元）[126][128] - 夏洛特市场NOI在2025年第二季度同比飙升73.1%（增加710万美元），上半年增长67.6%（增加1,360万美元）[126][128] - 非同物业NOI在2025年第二季度同比激增388.1%，上半年增长486.2%，主要来自2024年12月收购的资产[123][125] 同物业表现 - 2025年第二季度同物业净营业收入（NOI）同比增长3.2%，上半年同比增长3.6%[116][117] - 2025年第二季度同物业租金收入同比增长0.8%，上半年增长1.7%[123] 其他收入 - 其他收入在2025年6月30日结束的三个月期间增加了82.1万美元，主要由于2025年6月发行的5亿美元公共债券的现金收益产生的利息收入[129] - 2025年6月30日结束的六个月期间，其他收入增加了760万美元，主要由于2025年第一季度出售硅谷银行破产债权及2024年第二季度收购的两笔夹层贷款的利息收入[129] 合资企业表现 - 未合并合资企业的净营业收入在2025年6月30日结束的三个月期间增加了160.4万美元（102.8%），六个月期间增加了247.5万美元（85.0%），主要由于Neuhoff物业运营及2024年8月收购Proscenium[135][137] - 截至2025年6月30日，未合并合资企业的第三方债务总额为3.686亿美元[160] 现金流 - 公司2025年上半年经营活动产生的净现金流入为1.673亿美元，同比增长1350万美元，主要由于经济占用率提高及部分物业租金减免期结束[148] - 2025年上半年投资活动净现金流出2540万美元，较2024年同期的1.813亿美元大幅减少1.559亿美元，主要因房地产债务投资收回[149] - 2025年上半年融资活动净现金流入2.676亿美元，较2024年同期的2737万美元增长2.402亿美元，主要来自5.250%优先票据发行[150] - 2025年上半年资本支出总额1.263亿美元，同比下降980万美元，其中开发项目支出从2159万美元降至208万美元[151] 债务与资本 - 截至2025年6月30日，公司拥有4.168亿美元现金及现金等价物，并有能力提取10亿美元的信贷额度[142] - 公司93%的合并债务为固定利率，7%为基于SOFR的浮动利率[143] - 公司通过S-3表格注册了CPLP债务证券，由公司提供全额无条件担保[145] 股息支付 - 公司2025年上半年支付普通股股息1.083亿美元，较2024年同期的9800万美元增长[157]

TABLE OF CONTENTS | Forward-Looking Statements | 2 | | --- | --- | | Earnings Release | 3 | | Company Information | 5 | | Consolidated Balance Sheets | 7 | | Consolidated Statements of Operations | 8 | | Key Performance Metrics | 9 | | Funds From Operations - Summary | 12 | | Funds From Operations - Detail | 13 | | Portfolio Statistics | 16 | | Same Property Performance | 19 | | Office Leasing Activity | 20 | | Office Lease Expirations | 21 | | Top 20 Office Tenants | 22 | | Tenant Industry Diversification ...