行业市场状况 - 行业需求持续疲软 主要受高食品成本影响 导致客户不愿持有过多库存 [2] - 温控仓储市场目前存在9.5%的过剩产能 行业平方英尺面积从2021年至2024年增长了10.5% [3] - 行业供应预计今年增长4% 明年增长1.5% [3] - 尽管行业供应增加 但公司近500个仓库的占用率仅从2021年下降300个基点至75% 这些仓库触及美国约30%的卡路里消耗 [3] 公司运营与战略举措 - 公司推行多项举措以精简运营和降低成本 核心策略包括仓库数字化统一、增强决策算法、改进客户可视化平台以及能源优化 [4] - 公司专有的仓库执行系统LinOS可实时自动化仓库运营 改进仓库内路线规划以最大化叉车作业 超过40%的进出货托盘移动现已实现配对 [5] - 在11个地点进行的高位货架操作试点 使每小时移动效率提升超过30% 同时使每个流转托盘的总劳动力减少5% 类似的拣选和码头模块正在开发中 [6] 财务影响与投资 - 随着LinOS到2029年推广至超过250个地点 公司预计在未来三到五年内每年将产生1.1亿美元的增量息税折旧摊销前利润 [4] - 公司预计通过减少10亿美元的仓库劳动力支出的10% 以及增量增值服务收入 将产生1.1亿美元的息税折旧摊销前利润增长 公司过去12个月调整后的息税折旧摊销前利润为13亿美元 [6] - 公司已为LinOS投资2.5亿美元 并承诺到2030年再投入2亿美元 该项目的投资资本回报率预计为24% 公司已将近期一些合同获胜归因于该技术 [6] 公司股价与IPO背景 - 公司股票周一收盘价为34.69美元 [7] - 公司于2024年夏季在纳斯达克首次公开募股 发行价为每股82美元 首次公开募股筹集了44亿美元资金 当时公司估值接近190亿美元 [7]

公司介绍与会议议程 - 本次演示由Lineage投资者关系主管Ki Bin Kim主持，重点介绍公司的仓库生产力举措，特别是内部开发的下一代仓库执行平台LinOS [1] - 公司目标是让听众更深入地了解其独特的运营和技术平台，该平台被认为是其区别于同行的关键 [1] - 公司高管团队除新任首席财务官Robb LeMasters外，其他成员均拥有超过十年的公司经验 [2] - 首席执行官Greg Lehmkuhl将首先讨论行业状况及公司的长期竞争优势 [2] - 首席运营官Jeff Rivera将分享公司在人员和流程方面的仓库生产力成就 [2] - 首席信息官兼首席转型官Sudarsan Thattai将介绍公司的技术优势和数字化转型历程 [2] - 副总裁兼首席数据科学家Elliott Wolf将深入探讨LinOS平台 [2] - 新任首席财务官Robb LeMasters将总结增长机会并提供LinOS的财务影响细节 [2]

涉及的行业与公司 * 公司：Lineage (NasdaqGS:LINE)，全球最大的温控仓储公司，专注于冷链物流的仓储环节[3] * 行业：温控仓储（冷链物流）及工业房地产[5] 核心观点与论据 **1 行业供需与市场动态** * 美国市场供应增长放缓：2021至2025年，公共冷藏仓库供应面积增长约14.5%，而CBRE预测2026年新增供应将大幅降至1.5%[6] * 需求保持韧性：尽管面临高通胀和利率压力，2021至2025年间，公司仓库存储的食品类别需求累计增长5%[6] * 存在短期供需失衡：过去四年美国市场估计存在约9.5%的过剩产能，导致公司2025年平均物理占用率预计为75%，较2021年下降3个百分点[8] * 供应压力具有区域性：新供应集中在美国部分市场，而欧洲和亚太业务未经历同等压力，公司凭借地理多元化形成优势[9] * 市场有望趋于平衡：新交付量已见顶，老旧低效设施被淘汰或转作他用，新竞争者可能退出，需求端存在关税、利率、食品通胀等潜在催化剂[10][11] **2 公司核心优势与战略定位** * 全球规模领先：拥有全球最大的温控仓储网络，包括488个设施、8600万平方英尺、31亿立方英尺的仓储容量，遍布19个国家[3] * 关键市场覆盖：在客户最需要的关键市场和港口拥有现代化、战略性布局的资产[12] * 一体化解决方案：为13000名客户提供从农场到餐桌的解决方案，客户供应链支出中75%在运输侧，25%在仓储侧，公司是唯一能提供全面服务的供应商[13] * 自动化领导者：拥有全球最大的自动化仓库网络，共82个[3] **3 运营效率与生产力提升（人员与流程）** * 劳动力成本是主要支出：占总运营费用的60%[4] * 人员与文化：通过股票所有权计划、季度会议等方式培养主人翁心态，过去四年员工流失率降低超过50%[17] * 精益运营系统：推行近10年，超过80个站点正在进行精益认证，超过9000名团队成员参与，已创建超过400个标准化操作程序[18][19] * 实时可视化管理：部署名为Metrics One的实时指标平台，每15秒刷新，可监控全球每个设施的100项指标[19] * 问题解决与持续改进：进行了近1000次Kaizen活动，实现了超过2000万美元的节约[20] * 抵消工资通胀：过去八个季度，尽管行业工资通胀，公司实际劳动力成本保持平稳，单位托盘吞吐量的总劳动力成本也显示出抵消通胀的能力[21] **4 技术优势与数字化赋能（LinOS）** * LinOS定位：下一代仓库执行平台，是一个实时决策引擎，位于传统仓库管理系统之上，专为高流速仓储和配送中心运营设计[25][27][29] * 核心功能：通过算法实时管理劳动力调度、托盘路径规划、月台分配、库存分配等，目标是减少叉车移动距离、提高每小时处理量、加快卡车周转时间、稳定劳动力利用率[26] * 五大数字化支柱：可扩展的数字核心、决策算法、客户体验平台（Lineage Link）、能源优化AI控制系统、自动化仓库执行层[22][23][24][25] * 初期成效（高架叉车操作员-HRO）： * 在11个试点站点，HRO部门平均生产力提升30%[49] * 其中一个芝加哥地区的小型建筑，HRO单位小时处理量提升35%，整个站点托盘每小时处理量提升25%[52] * 通过任务交织，将移动交织率从0%提升至约40%，实现一次往返完成两次托盘移动[37][38] * 在试点建筑中，单位托盘吞吐量的总劳动力成本（含直接、间接和薪资）总体降低5%[49][51] * 用户体验改善：消除纸质工单，通过手持设备直接派工，提升操作员体验并加速新员工上岗[45][54][55] **5 财务影响与未来规划** * 预期经济效益：在未来3-5年内，预计LinOS在传统仓库中可带来1.1亿美元的年化EBITDA增长[67][74] * 投资回报率：总投资约4.5亿美元（过去十年2.5亿，未来五年追加2亿），针对传统站点的1.1亿美元EBITDA增长预期对应24%的投资回报率[71][74] * 成本节约构成： * HRO（占直接劳动力成本25%）：预计节约20%-25%[65] * 拆箱拣选（占10%）：预计节约5%-15%[65] * 月台操作（占20%）：预计节约5%-15%[65] * 间接成本（占45%）：预计节约约5%[65] * 收入提升机会：通过更准确跟踪300多项附加服务计费代码，预计带来约5%的收入提升[66] * 推广计划：计划在未来3-5年内，在约250个最可能受益的传统站点中分阶段推广LinOS功能模块（HRO、增值服务、拆箱拣选、月台管理）[69][75] * 额外上行空间：包括降低招聘培训成本、减少叉车设备资本支出、提高能源效率、通过创新服务获取市场份额、促进综合运输业务、以及未来并购中的协同效应[77][78][79] * 技术外延潜力：该技术长期看有应用于冷库以外全球其他仓库的潜力[80] 其他重要内容 * 公司使命与影响：致力于改造食品供应链以减少浪费，估计运输或存储了美国约30%的温控食品及相应卡路里[4] * 价值创造杠杆：除仓库生产力外，还包括客户卓越、资本配置和网络效应[14][58] * 客户关系：与客户平均合作年限超过30年[59] * 资本配置：目前重点是为大客户建设大型定制化绿色场地，同时关注补强收购，并在当前环境下注重积累现金等待机会[60] * 网络效应：凭借规模优势，可在市场内调剂客户容量、闲置部分产能，并在行政和采购支出上获得杠杆效应[61] * 自动化业务协同：为全自动化站点开发的技术被灵活应用于传统站点，且自动化能力帮助公司赢得了与Tyson的历史性大单，这部分效益未计入上述财务预测[71][73]

运营费用与收入 - Lineage的年运营费用为24亿美元[10] - 年劳动力费用为14亿美元[10] - 年能源费用为2亿美元[10] - 2024年调整后的EBITDA为13亿美元[10] - Lineage的仓库物理占用率在2025年预计为75%[16] - Lineage的客户在冷链供应链成本中约25%用于冷藏存储[24] 仓库与团队 - Lineage在全球拥有488个仓库，其中82个为自动化仓库[10] - Lineage在全球拥有26000多名团队成员，团队成员流失率在2022年至2025年间显著下降[34] - 目前有80多个Lineage设施正在进行精益转型[39] - Lineage的运营网络中，49%的净营业收入来自靠近港口的仓库[24] 劳动成本与生产力 - 同仓库劳动费用在2024年第一季度为300美元，预计到2025年第三季度将增至380美元[46] - 劳动成本每个吞吐托盘在2024年第一季度为24美元，预计到2025年第三季度将增至32美元[49] - 通过生产力提升，通货膨胀的影响被抵消，年同比仅有轻微增加[50] - LinOS实施后，传统仓库的生产力提升超过50%[95] - LinOS通过优化决策，减少了每个吞吐托盘的劳动成本[111] LinOS项目与未来展望 - LinOS预计到2030年将为公司带来1.8亿美元的净运营收入（NOI）提升[64] - LinOS项目预计可实现总劳动节省约10%至14%，相当于10亿美元的总劳动支出[112] - LinOS项目预计在未来3到5年内实现年化EBITDA达1.1亿美元[112] - 预计到2030年，LinOS项目的总投资将达到4.5亿美元，其中包括2亿美元的额外投资[113] - LinOS项目的投资回报率（ROIC）为24%[114] 技术与市场扩张 - LinOS将在未来3到5年内覆盖超过250个仓库[115] - LinOS的实施将提高直接劳动生产力，降低间接劳动需求和维护费用[119] - LinOS的价值提升活动包括案例拣选和码头操作，预计将增强客户影响力[120] - 公司计划通过数字基础设施的早期创新，提升竞争优势[121] - LinOS的分阶段开发方法将增加净运营收入（NOI）潜力[116] - LinOS项目的实施将推动公司在全球范围内的技术扩展和增长[120]

公司近期业绩表现 - 公司2025年第三季度总收入增长31%至1377百万美元 [3] - 调整后EBITDA增长24%至341百万美元 调整后AFFO增长63%至221百万美元 [4] - 全球仓储业务部门收入强劲增长 从2024年第三季度的972百万美元增至2025年第三季度的1010百万美元 [3] 市场运营状况 - 公司指出市场持续疲软 可能继续影响近期业绩表现 [1] - 在预期的淡季模式后 入住率在2025年第四季度持续上升 [3] - 季节性入住率改善 定价趋势稳定 符合公司预期 [4] 分析师观点与公司展望 - RBC Capital将公司目标价从51美元下调至45美元 但维持“跑赢大盘”评级 [1] - 公司管理层预计LinOS系统的推广将在2026年加速 并准备提供更多相关信息 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收增长3%，调整后EBITDA增长2%至3.41亿美元，创下季度记录 [5] - 总AFFO同比增长6%，AFFO每股为0.85美元，同比下降6% [5] - 同店NOI环比增长至3.51亿美元（上季度为3.4亿美元），但同比下降3.6% [5] - 第四季度EBITDA指引为3.19亿至3.34亿美元，AFFO每股指引为0.68至0.78美元 [19] - 全年EBITDA指引为12.9亿至13.05亿美元，AFFO每股指引为3.20至3.30美元，均处于此前指引区间的低端 [19] - 同店NOI展望下调约2000万美元，主要受关税和新业务影响 [6][7][14] - 季度末总净债务为75.5亿美元，流动性为13亿美元，杠杆比率（净债务/调整后EBITDA）为5.8倍 [17] - 2026年预计利息支出为3.4亿至3.6亿美元，比今年增加约8000万美元，部分原因是利率对冲到期 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全球仓储业务收入增长4%，总NOI增长至3.84亿美元，符合预期；同店NOI下降3.6% [13] - 同店仓储运营成本下降1%，劳动力成本保持平稳 [13][15] - 全球综合解决方案业务NOI增长16%至6500万美元，NOI利润率提升250个基点至17.9% [16] - 综合解决方案业务受美国运输和直接面向消费者业务推动，预计第四季度增长10%-15% [16] - 全年综合解决方案NOI增长指引调整为8%-10%（此前为8%-12%），略微下调因贸易服务减少 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场受关税不确定性影响，进口出口集装箱量下降，特别是西海岸业务单元下降约20% [26][27] - 美国 occupancy 略低于预期，但被美国以外市场更高的 occupancy 所抵消，不过海外市场利润率较低 [7] - 公司业务约70%在美国，30%在海外，欧洲团队表现强劲 [64] - 某些美国市场（如杰克逊维尔、迈阿密、芝加哥）面临新供应压力，而新泽西、达拉斯、休斯顿等市场已吸收新产能 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于三大关键领域：推动客户成功、利用网络效应、提升仓库生产率 [20] - 专有仓库执行系统LinOS已在7个传统站点部署，关键指标实现两位数生产率提升，预计年底完成10个部署，2026年加速推广 [20] - 公司拥有25个在建或爬坡中的设施，预计稳定后贡献1.67亿美元增量EBITDA [6] - 资本部署高度自律，鉴于股权估值偏低，目前对股权融资不感兴趣，将机会性评估并购 [57] - 行业面临供应过剩，公司通过闲置旧建筑（今年已闲置8座）和整合陷入困境的竞争对手来优化网络 [91][92][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临短期挑战，包括供应过剩和关税等宏观阻力，但消费者对食品网络的需求持续增长 [9][21][22] - 美国冷藏仓库供应在2021-2025年间增长约14.5%（平方英尺基准），导致某些市场 occupancy 和定价承压；CBRE预计2026年新增产能将大幅降至1.5% [8][9] - 尽管存在近10%的产能过剩，公司2025年平均物理 occupancy 预计为75%，较2021年的78%仅下降3个百分点 [9] - 对2026年定价持乐观态度，目标实现低个位数净涨价，且无需以牺牲 occupancy 为代价 [46][47] - 政府停摆和SNAP福利变化预计对整体食品消费影响有限（约1%），但导致进出口边境延误和检查认证延迟 [76][77] 其他重要信息 - 首席财务官Rob Crisci退休，Robb LeMasters接任 [10][11][12] - Kevin（Ki Bin Kim）加入公司，担任投资者关系主管，拥有20年房地产行业经验 [3][4] - 公司将出席NAREIT投资者论坛，重点介绍运营卓越和LinOS技术 [20][101] - 最低仓储保证率环比上升180个基点至46.7%，反映客户希望在公司网络中确保空间 [8] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度美国新业务预期较低的原因及重要性 [24][25] - 关税不确定性影响进口出口量，西海岸集装箱量下降20%，影响高利润服务收入；竞争环境影响新业务，尽管全年新业务仍预计创纪录，但第四季度增量略低于此前指引 [26][27][28] 问题: 本季度定价策略更新及在需求逆风下如何利用定价维持 occupancy [30][31] - 定价策略未变，全年预计实现1%-2%净涨价；不采取以价换量策略，与每个客户单独洽谈，在挑战性市场中仍实现涨价 [32] 问题: 在过剩产能环境下，对未来 physical occupancy 的预期以及产能如何被吸收和定价 [34][35] - 新增供应逐步进入，2026年预计仅1.5%；不同市场情况各异，一些早期供应过剩市场（如新泽西、达拉斯、休斯顿）已吸收产能并重建库存 [35][36] 问题: 连续第三次下调业绩指引，如何让投资者对开发项目和收购的收益率感到放心 [38][39] - 行业面临挑战和难以预测的短期波动，但底层需求增长；开发项目多为客户驱动，有严格的量价保证，历史表现符合预期；认为REIT结构适合公司，有宝贵的房地产组合 [41][42][43] 问题: 未来12-18个月在过剩产能环境下，对定价与 occupancy 影响的看法 [45][46] - 目标2026年实现低个位数净涨价，客户理解通胀压力，预计无需牺牲 occupancy 即可实现 [46][47] 问题: 本季度最低保证合同上升的原因，以及这是否是经济 occupancy 环比增长大于物理 occupancy 的原因 [50][51] - 新客户主导的开发项目包含长期合同，保证率高于平均水平；销售团队在新业务中成功推广保证合同 [50][51] 问题: 国际业务表现优于美国的原因，是否仅为供应差异 [53][54] - 主要差异在于美国 occupancy 略低于预期而欧洲略高；美国受集装箱量下降（主要是海鲜业务，占业务的13%）和特定市场竞争影响；全球多元化布局有助于平衡整体表现 [54][55] 问题: 近期收购活动放缓的原因，是否与股权成本相关 [57][58] - 资本部署高度自律，关注现有开发项目；认为股权被严重低估，无意发行新股；将机会性评估市场出现的收购机会 [57][58] 问题: 财报中提到的生鲜和冷冻需求改善是指第三季度季节性趋势还是更广泛的市场变化 [61][62] - 引用第三方数据（Nielsen和Circana），显示公司所服务的食品类别需求持续增长，尽管存在高食品通胀 [61][62] 问题: 美国与国际市场的收入大致占比，以及哪些国际市场存在机会 [64][65] - 约70%收入来自美国，30%来自世界其他地区；欧洲团队表现强劲，预计在美国和国际市场均实现增长 [64][65] 问题: 10月份 occupancy 趋势及对第四季度 occupancy 仍将环比增长的信心；在供应过剩和量能疲软环境下对2026年涨价的信心；过去五年收购项目的实际表现与预期对比 [66][67][68] - 10月份 occupancy 符合预期，总 occupancy 首次在多个季度后高于去年同期；基于今年在严峻环境下仍实现涨价，对2026年低个位数涨价有信心；过去五年收购70家公司，整体满意，但未披露单个项目细节 [67][68][69] 问题: 第四季度AFFO指引范围较宽（0.68-0.78美元）的主要变量是什么 [71][72] - 主要变量是经常性维护性资本支出（第四季度通常为季节性高点）以及年末活动相关服务收入（受关税和集装箱量影响） [71][72] 问题: SNAP福利失效对第四季度的潜在影响 [74][76] - SNAP福利约占美国食品总支出的4%，即使完全取消，对总消费影响约1%，预计影响不大；政府停摆导致进出口边境延误和检查认证延迟 [76][77] 问题: 是否有2020年或2021年之前 occupancy 低于80%的历史数据 [80][81] - 由于公司收购众多，同店组合变化大，难以提供准确历史数据；但根据管理层记忆，在2016-2018年等时期，经济 occupancy 曾低于当前水平 [81] 问题: 大客户对2026年量能的预期，是否有客户要求降低固定承诺 [83][84] - 客户普遍认为2026年难以预测；量能保证已在2025年上半年重置，目前处于健康水平，新业务保证率略高于平均水平，预计不会大幅下降 [84][85] 问题: 关税不确定性导致的集装箱流量下降是否会影响库存水平，并可能在未来几个季度产生被压抑的需求 [87][88] - 是的，主要是海鲜客户推迟补货（例如为复活节等节日），公司未预测这部分需求会在第四季度恢复 [87][88] 问题: 公司是否通过关闭利用率低的设施或优化美国网络来应对过剩产能 [90][91] - 客户在优化供应链，公司协助其定位库存；公司已闲置8座建筑，将业务转移至相邻设施；预计部分新运营商将因高成本而失败，公司可能进行整合 [91][92][93] 问题: 非同店库劳动力成本同比大幅增长的原因 [96][97] - 非同店库包含25座在建或爬坡中的建筑，需要提前招聘管理人员，处于不同的爬坡阶段，导致劳动力数据异常，直到进入同店库才会稳定 [97] 问题: 投资人对定价的担忧：约一半投资组合为一年期协议（近期已重置），另一半为多年前的租约，这些旧租约重置是否会带来额外风险，2026年低个位数涨价是否已包含这部分 [98][99] - 不认为长期协议重置会带来重大拖累；所有协议都包含在2026年低个位数净涨价的预测中 [99]

公司概况 - Lineage Logistics是全球冷链仓储行业领导者 拥有31亿立方英尺专用仓储空间 [1] - 公司于2024年6月以78美元IPO 当前股价已下跌至5966美元 [1] - 当前股价对应2025年AFFO共识预期的17倍估值 [3] 行业分析 需求驱动因素 - 全球食品需求持续增长 受人口增长和收入提升双重驱动 USDA预测该趋势将持续至2050年 [7] - 温度控制食品分销比例提升的两大动因：冷冻食品更具成本效益(节省23%供应链浪费)和减少防腐剂使用 [12][13][15] - 美国通胀环境下 冷冻食品因价格优势(例如356美元10片装华夫饼可供5餐)获得消费者青睐 [11] 供给现状 - 2019年以来冷链仓储容量激增40% 目前行业处于供过于求状态 [18][19] - 在建项目导致新增供给将持续至2025年底 预计2026-2027年恢复正常 [18][24] - 行业平均物理仓位利用率仅781% [19][22] 公司增长潜力 运营改善 - 当前全球仓储部门利润率390% 同比提升60个基点 [28] - 自动化仓库占比168%(82/488) 正在推广自研LinOS系统提升效率 初期试点效果超预期 [30][31] - 劳动力成本占营收比重达362%(355/980百万美元) 自动化推进将优化该指标 [29] 财务表现 - 2024Q4仓储服务收入增长51%至472百万美元 仓储收入下降34%至526百万美元 [28] - 物理仓位存储收入6550美元/托盘 经济仓位(包含空置成本)收入6099美元/托盘 [22] 并购机会 - 行业高度分散 公司作为龙头可通过收购中小竞争者实现增值整合 [32] - 类似自助仓储行业案例 并购后NOI有望实现20%+提升 [32] 特殊风险 - 前IPO投资者Bay Grove Capital持有6889%股份 未来三年锁定期解禁可能引发抛压 [36][38][39] - 2025年上半年将面临季节性业绩压力 可能加剧股价波动 [35] - 租户库存水平处于历史低位 恢复正常季节性存不确定性 [25][26] 估值展望 - 当前17倍AFFO倍数未充分反映市场份额提升、利润率扩张和仓位利用率回升的三重增长潜力 [3][33] - 若运营改善措施见效 AFFO增速可能远超市场预期 [34]