财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，符合预期，同比增长4.6% [4][14] - 第三季度NOI增长5.3%，比预期高40个基点，核心社区租金收入增长5.5% [14] - 第三季度核心物业营业收入增长3.1%，核心物业运营费用增长50个基点 [16] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，年初至今净贡献4820万美元 [15] - 核心公用事业和其他收入年初至今增长4.2%，公用事业收入回收率为48.1%，比2024年同期高约150个基点 [15] - 全年标准化FFO指导为每股3.06美元（中点），预计比2024年增长4.9% [17] - 第四季度标准化FFO指导范围为每股0.75至0.81美元 [17] - 全年核心物业营业收入增长指导中点4.9%，核心物业运营费用预计增长40个基点至1.4% [18] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房组合第三季度租金增长率为6% [14] - 房车和码头年度基本租金收入（约占总收入的70%）第三季度增长3.9% [15] - 核心组合中，季节性租金年初至今下降7%，临时性租金下降8.4% [15] - 房车年度站点在第三季度增加了476个站点 [11][71] - 制造业住房投资组合在佛罗里达州达到94%的入住率，亚利桑那州和加利福尼亚州达到95% [9] - 佛罗里达州新购房者的市场租金显著增长13% [10] - 会员业务净贡献与去年同期相比有所变化 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净迁入最多的州之一，支持了坦帕、圣彼得堡和劳德代尔堡等关键子市场的需求 [9] - 过去五年在佛罗里达州开发了900多个站点 [9] - 亚利桑那州和加利福尼亚州是第二大市场，入住率达95% [10] - 在佛罗里达州墨西哥湾沿岸的Cloverleaf Farms完成了103个站点的扩建，这是开发的第二阶段，总共增加了170个站点和一个核心设施 [10] - 加拿大客户（许多是年度返回的冬季居民）的预订量同比下降约40% [34][75] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今年冬季将出现拉尼娜现象，南部天气温暖干燥，北部凉爽，使得阳光地带对冬季度假更具吸引力 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过技术（如电子租赁协议和短信客户服务平台）和个性化外联来提高运营效率 [12] - 营销策略利用对客户旅行模式和生活方式的洞察，瞄准全国800万房车车主 [5][6] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [7] - 执行扩张战略，利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度 [10] - 目标是在可预见的未来每年增加500至1000个扩张站点 [42] - 高质素的适龄制造业住房资产继续获得最佳融资条件 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 制造业住房全国约有700万套，容纳超过1800万人，约占美国住房的6%，在都市区外这一比例显著上升至14% [4] - 新的制造业住房成本比周边地区同类现场建造房屋低60% [5] - 目标人口统计包括近7000万婴儿潮一代和6500万X一代，他们越来越寻求结合理想位置、高质量住房和吸引人社区环境的住房选择 [5] - 对于2026年，预计到10月底将向50%的制造业住房居民发出租金上涨通知，平均涨幅为5.1% [7] - 房车组合中超过95%的年度站点年度费率已设定，平均涨幅为5.1% [8] - 公司预计延续领先收入增长的长期记录 [8] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产所有权非常分散 [41] 其他重要信息 - 第三季度结束了第11届年度“100天露营”活动，社交媒体印象超过4600万，收到近1100张照片投稿，反映了活跃的客户群 [13] - 公司无担保债务在2028年前到期，所有债务的加权平均期限近八年 [20] - 通过信贷额度和ATM项目可获得超过10亿美元的资金 [20] - 当前的10年期贷款利率在5.25%至5.75%之间，贷款价值比为60%至75%，债务偿还覆盖率为1.4至1.6倍 [21] - 2025年4月1日的保险续保费用比上一年下降了6% [49] - 根据2025纳税年度的初步修剪通知，佛罗里达州的房地产税趋势有所逆转，比预期有所缓解 [49] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的过程以及房车和制造业住房租金增长差距缩小的问题 [23] - 物业运营团队会审查竞争环境，预算过程中设定下一年度的费率，过程与往年一致，早期反馈显示今年表现与往年相似 [24] - 年度费率增长有所缓和是市场力量的结果，与两种物业类型之间的关系不大，更多与整体市场节奏有关 [24] 问题: 加拿大客户的季节性预订进度以及公司影响该数字的能力 [25] - 寒冷的冬季是推动预订的主要因素，十月份天气温和抑制了预订，随着冬季来临，预计预订会增加 [26] - 政治问题导致一些加拿大客户在前往美国前犹豫 [26] 问题: 关于加拿大预订量下降40%的指导是否假设实际预订量下降40%，或者客户只是更晚预订 [31][33] - 第四季度综合季节性和临时性收入预计下降13.3%（中点），主要原因是加拿大客户预订量减少 [33] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余部分在季节性和临时性之间大致平分 [33] - 第四季度季节性收入约占全年25%，临时性收入约占15% [33] - 第一季度加拿大客户的预订进度与第四季度相似 [36] 问题: 第四季度标准化FFO指导范围为何仍有0.06美元的波动，全年为0.10美元 [39] - 没有特别原因，只是延续了全年使用的0.10美元范围的惯例 [40] 问题: 制造业住房的发展机会和收购可能性 [41] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，公司更倾向于继续投资现有物业 [41] - 今年计划增加约400至500个扩建站点，处于过去五年年度开发量的较低端，未来目标维持在每年500至1000个站点 [42] 问题: 制造业住房租金上涨通知已覆盖50%客户，另外50%的历史趋势以及入住率下降的原因 [46] - 50%的协议与市场挂钩，另外50%与CPI挂钩（一半是租金管制或直接与CPI挂钩，另一半是长期协议） [47] - 前50%的通知更偏向佛罗里达州居民和转向市场费的客户，1月份的通知通常略高 [47] - 本季度入住率有所增加，年初受去年飓风影响，现在趋势已回归增长 [48] 问题: 关于费用控制以及明年费用趋势的思考 [49] - 重点关注公用事业、工资以及维修和维护这三项占费用三分之二的科目 [49] - 2025年工资费用基本持平，但长期未必能维持，保险续保费用下降6%，佛罗里达州房地产税增长趋势有所缓解，但2026年可能仍有波动 [49] 问题: 如果加拿大需求下降40%的情况持续到2026年，影响是否会达到3%，或者2025年已消化了这部分影响 [55] - 将第四季度的情况视为2026年的基准具有挑战性，因为环境可能在12个月内变化 [55] - 参考疫情期间（2020年末和2021年初）的经验，当时预计季节性临时性收入下降1000万美元，实际结果好于预期，仅下降600万美元 [56] - 最后时刻的预订会增加，随着天气变化，预订进度会加快 [58] 问题: 是否有数据点表明40%的下降不是底部或不会持续 [59] - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，历史表明当地下雪时预订会增加，这一模式预计不会改变 [59] 问题: 如果临时性收入继续下降，费用削减关系是否会在某个点失效 [61] - 物业层面存在固定费用，需要一定数量的员工来运营业务，运营团队会持续评估，确保高效运营 [62] 问题: 房车年度租金上涨5.1%的接受度何时能明确，以及凤凰城市场的早期情况 [66] - 部分房车年度费率上涨现已生效或在未来几个月冬季开始时生效，年度续约目前可见，夏季续约在第二季度中期开始可见 [67] - 加拿大年度客户对留住的意愿没有下降，其房屋销售活动也没有增加，趋势积极 [68] - 阳光地带地区的续约流程刚起步，早期迹象表明表现正常，类似往年 [70] - 第三季度增加了475个年度房车站点，这是一个很高的记录 [71] 问题: 加拿大客户不返回的原因中，天气和政治环境各占多少，为何政治不影响年度房车客户 [75] - 未预订的客户主要是出于政治原因，年度客户因已在物业上投入资本（拥有房屋或房车）而承诺更强，故不受影响 [76] 问题: 第四季度指导中假设加拿大需求被非加拿大客户填补的程度，以及最后一刻预订的比例 [77] - 参考疫情期间的经验，通过美国需求填补了物业，受加拿大客户减少影响的少数物业正积极向美国客户营销，这些物业以往因被加拿大客户占满而未被美国客户使用 [77] - 是否提供优惠取决于具体市场或物业，在有必要降低费率以增加量的情况下会这样做 [97] 问题: 房车和码头年度收入略弱于预期，是否仍受风暴损坏物业影响，这些物业是否已恢复运营 [81] - 码头组合中有三个特定物业受风暴损坏，许可和施工进程耗时较长，预计2026年全面恢复运营，需求整体未受影响，主要是这些物业容量减少所致 [81] 问题: 除加拿大外，季节性和临时性房车趋势如何 [87] - 除加拿大外，预订进度或节奏与2025年年初至今所见相似 [87] 问题: 2026年房车收入增长的构成部分，今年收入增长是否滞后于去年设定的增长率，明年是否预期类似阻力 [88] - 早期接受度表明将回归更正常的趋势，包括入住率较前一年有所改善 [88][89] - 第三季度年度房车站点的增长是积极的数据点 [89] 问题: 如何通过国内客户填补加拿大需求缺口，是否会涉及折扣费率 [93] - 通过向以往客人展示新物业、利用社交媒体（拥有超过220万粉丝和关注者）、结合当前新闻周期、体育赛事和当地节日进行营销，并与在线旅行社合作 [93][94] - 提供优惠的决定基于市场或物业具体情况，在需要降低费率以增加量的情况下会这样做 [97] 问题: 第三季度增加的数百个年度房车站点是否重新出租了上季度从年度转为临时性的站点，为何这些新增站点对今年剩余时间展望影响不大 [98] - 影响不大主要是因为年内剩余时间有限，年度站点的增加会自然抵消临时性站点，且本次填充的站点组合与之前不同 [99] 问题: 临近年底，为何全年指导范围仍有0.10美元的差距，此时推动指导上下限的因素是什么 [105] - 指导范围差异并非特定信号，公司未假设风暴事件的影响，若制造业住房入住率显著加速可能推动收入，若出现关税等费用影响因素可能带来变化，但业务本身存在波动点 [105][106] 问题: 将临时性业务转为年度以降低波动性的举措进展如何 [107] - 年度客户中约15%至20%曾作为临时性或季节性客户入住，季节性客户中也有15%至20%曾作为临时性客户入住，这一转化管道相对稳定，公司注重通过高质量客户服务引导客人转向长期居住 [107]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，符合预期，同比增长4.6% [3][12] - 第三季度NOI增长5.3%，比指导高出40个基点 [12] - 核心社区基础租金收入第三季度和年初至今同比增长5.5% [12] - 第三季度核心物业运营收入增长3.1%，费用增长50个基点，推动核心NOI（扣除物业管理费前）增长5.3% [15] - 年初至今核心NOI（扣除物业管理费前）增长5.1% [15] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，年初至今净贡献4820万美元 [13][14] - 公司维持2025年全年标准化FFO指导为每股3.06美元（区间中点），预计同比增长4.9% [16] - 预计第四季度标准化FFO每股在0.75至0.81美元之间 [16] - 预计全年核心物业运营收入增长4.9%（区间中点） [16] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房（MH）组合中，预计到10月底将向50%的居民发出2026年租金上涨通知，平均涨幅为5.1% [5] - 房车（RV）组合中，超过95%的年度站点年费率已设定，平均涨幅为5.1% [6] - 第三季度核心房车和码头年度基础租金收入（占总收入的约70%）增长3.9% [13] - 年初至今，核心组合的季节性租金下降7%，临时性租金下降8.4% [13] - 第三季度增加了476个年度房车站点 [10] - 佛罗里达州MH组合入住率达到94%，市场租金对新购房者上涨13% [8][9] - 亚利桑那州和加利福尼亚州市场入住率达到95% [9] - 码头业务因风暴受损的三个物业容量减少，预计2026年全面恢复 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净迁入最多的州之一，支持了坦帕、圣彼得堡和劳德代尔堡等关键子市场的需求 [8] - 过去五年在佛罗里达州开发了超过900个站点 [8] - 亚利桑那州和加利福尼亚州是第二大市场，加州沿海市场提供显著价值 [9] - 第四季度初在佛罗里达州Cloverleaf Farms完成了103个站点的扩建，这是总计170个站点加配套设施开发的第二阶段 [9] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余50%（约2100万美元）通常由季节性和临时性客户均分 [26] - 加拿大客户的预订量同比下降约40%，主要影响第四季度和2026年第一季度的季节性收入 [26][28][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度执行扩张战略 [9] - 目标是在可预见的未来每年增加500至1000个扩建站点，2025年计划增加400至500个 [31] - 过去五年共交付了近5000个站点 [31] - 营销工作侧重于利用技术了解客户旅行模式和生活方式，以接触全国800万房车车主 [4] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [5] - 运营团队优先考虑入住率和收入增长，同时谨慎预算和执行支出 [11] - 高质素的年龄限制制造业住房资产继续获得最佳融资条件 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 制造业住房全国约有700万套，容纳超过1800万人，约占美国住房总量的6%，在都市区外这一比例显著上升至14% [3] - 当前的制造业住房比周边地区同类现场建造房屋成本低60% [4] - 目标客户群包括近7000万婴儿潮一代和6500万X一代，他们越来越寻求结合理想位置、有吸引力价格的高质量住房和欢迎的社区环境 [4] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今年冬季将出现拉尼娜现象，预计南部天气更温暖干燥，北部更凉爽，使阳光地带对冬季度假特别有吸引力 [10] - 收购高质量制造业住房组合的机会仍然有限，交易量低迷，资产所有权非常分散 [30] - 公司专注于资产负债表管理，无担保债务在2028年前到期，加权平均到期期限近八年，可通过信贷额度和ATM项目获得超过10亿美元资本 [18] 其他重要信息 - 第三季度结束了第11届年度“100天露营”活动，社交媒体印象超过4600万，收到近1100张照片投稿，反映了活跃的客户群 [11] - 核心公用事业和其他收入年初至今增长4.2%，公用事业收入回收率为48.1%，比2024年同期高约150个基点 [14] - 2025年4月1日的保险续保费用比上一年下降了6% [17][38] - 基于2025纳税年度的初步修剪通知，房地产税趋势有所逆转，比预期有所缓解 [38] - 公司未对可能发生的重大风暴事件的影响做出假设 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的设置过程以及房车和制造业住房涨幅差距缩小的问题 - 物业运营团队会审查竞争环境，预算过程中设定下一年费率，今年情况与往年非常相似，没有异常 [22] - 年度费率涨幅放缓是普遍市场力量所致，与两种物业类型之间的关系不大，更多与市场整体节奏有关 [22] 问题: 加拿大客户的季节性预订进度以及公司影响预订量的能力 - 寒冷的冬季是驱动预订的主要因素，10月天气温和抑制了预订 [24] - 政治问题导致一些客户暂停前往美国，但随着冬季来临，预计预订会增加 [24] 问题: 指导是否假设加拿大客户的实际预订量下降40%，或者他们只是等待更长时间预订 - 第四季度季节性和临时性合并收入指导中点下降13.3%，主要与加拿大客户预订量下降有关，预计第四季度加拿大季节性和临时性收入约为430万美元，当前预订量同比下降约40% [26] 问题: 第四季度的预期是否也适用于第一季度 - 未提供2026年指导，但加拿大客户第一季度的预订进度与第四季度看到的进度相似 [28] 问题: 第四季度标准化FFO指导范围为何为0.06美元，而全年仍为0.10美元 - 没有特别原因，只是延续了全年使用的0.10美元范围的惯例 [29] 问题: 制造业住房的发展机会和收购可能性 - 收购高质量制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产表现良好导致出售意愿低 [30] - 2025年计划增加400至500个扩建站点，目标是未来每年维持500至1000个站点的可持续范围 [31] 问题: 制造业住房租金上涨的历史趋势和入住率下降的原因 - 50%的租赁协议基于市场，另外50%与CPI挂钩，其中一半是租金控制或直接CPI联系，另一半是主要位于佛罗里达州的长期协议（通常2-3年） [35] - 入住率趋势在季度内有所增加，年初至今第一季度和第二季度受到去年飓风影响的遗留问题，但现在趋势已回到上升轨道 [37] 问题: 对明年费用趋势的广泛看法 - 重点关注占费用三分之二的公用事业、工资和维修保养费，2025年工资费用因管理房车临时性业务的挑战而受益，趋于平稳，但长期不一定维持 [38] - 2025年保险续保 favorable，房地产税根据初步通知有所缓解，但2026年可能继续波动 [38] 问题: 如果加拿大需求下降40%的情况持续到2026年，影响有多大 - 挑战将当前第四季度的情况视为2026年的运行率，因为环境可能在12个月内改变 [42] - 参考点是疫情期间，当时预计下降1000万美元，最终结果好于预期，下降了600万美元，最后时刻的预订会增加 [43][44] 问题: 是否有数据点表明40%的下降不是底部或不会持续 - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，预订进度是当地情况的函数，下雪时预订会增加，预计这不会改变 [46] 问题: 如果临时性收入继续下降，费用削减关系是否会在某个点失效 - 物业层面存在固定费用，需要一定数量的员工来运营业务，团队会持续评估，确保高效运营 [49] 问题: 年度房车价格上涨的接受度以及凤凰城市场的早期情况 - 部分房车年度费率上涨现已生效或在未来几个月随着冬季开始生效，年度续约目前可见 [53] - 夏季续约在第二季度中期生效，届时能更好了解客户接受度，早期读数显示表现非常像运行率年份 [57] - 加拿大年度客户对留下的意愿没有下降，房屋销售活动也没有增加，趋势积极 [55] 问题: 年度房车费率上涨何时锁定，以及未来几个月周转的潜在意外 - 阳光地带的流程处于早期阶段，冬季续约通知目前正在发出，早期可见度没有异常模式，接受率正常 [57] - 季度内增加了475个年度房车站点，这是一个非常高的水平 [58] 问题: 加拿大客户不返回的原因中，天气与政治环境的比例，以及为何不影响年度房车客户 - 未预订的客户主要是由于政治问题，年度客户不受影响是因为他们已在物业上投入资本（拥有房屋或房车），做出了承诺 [59] - 季节性客户尚未南下，未开始驾驶房车，这是看到的差异，主要是当前政治氛围的函数 [59] 问题: 第四季度指导中，假设用非加拿大客户填补加拿大需求的程度以及最后时刻预订的比例 - 参考疫情期间的经验，最终结果好于预期是因为用美国需求填补了物业，公司正继续向美国客户营销以前被加拿大客户占用的物业 [61] 问题: 房车和码头年度收入弱于预期，风暴受损物业的影响是否持续 - 三个特定码头物业因风暴受损，许可和建设过程耗时比预期长，预计2026年全面恢复在线，需求整体未受影响，主要是容量减少驱动 [62] 问题: 除加拿大外的季节性和临时性房车趋势 - 加拿大以外的预订进度或节奏与2025年年初至今看到的情况相似 [65] 问题: 2026年房车收入增长的构成部分，是否预期类似今年的入住率等阻力 - 早期接受度显示将回归更正常的趋势，包括入住率比上一年有所改善 [66] - 最近的数据点是季度内年度房车站点的增长 [67] 问题: 如何用国内客户填补加拿大缺失的需求，是否会涉及折扣率 - 策略是通过社交媒体、与在线旅行社合作、利用当前新闻周期和当地活动来吸引客户体验物业，重点是营销而非单纯降价，但会根据市场和物业情况酌情提供优惠 [69][70] 问题: 季度内增加的数百个年度房车站点是否重新出租了上季度空置的站点，为何不影响今年剩余展望 - 增加的年度站点对今年剩余时间的影响不大，因为时间已晚 [72] - 增加的年度站点自然抵消了临时性站点，并非重新出租相同的站点，而是季度内填充的站点组合发生了变化 [72] 问题: 年底临近，为何全年指导范围仍有0.10美元差距，上下限的驱动因素是什么 - 范围差异没有特定信号，未假设风暴事件，如果制造业住房入住率有意义加速可能推动收入，如果关税等对费用的影响尚未显现，费用可能变化，业务可能存在其他波动点 [75][76] 问题: 将临时性业务转为年度以降低波动性的举措进展和成功程度 - 年度客户中约15%至20%以前是临时性或季节性客户，季节性客户中约15%至20%以前是临时性客户，从最初临时性停留迁移到长期停留的渠道比例约20%，相对稳定 [78] - 重点是确保客户在店期间体验高水平服务，并被询问是否接受更长期停留 [78]

财务数据和关键指标变化 - 2025年前六个月，公司NOI同比增长5%，归一化每股FFO增长5.7% [5] - 第二季度归一化FFO为每股0.69美元，处于指引区间中点；上半年归一化每股FFO达到指引区间中点 [18] - 本季度核心投资组合表现强劲，NOI同比增长6.4%，比指引高70个基点；核心社区租赁收入在第二季度和上半年同比增长5.5% [19] - 第二季度费率增长5.8%；核心RV和码头年度基础租金收入在第二季度增长3.7%，年初至今增长3.9%；核心投资组合中，季节性租金年初至今下降5.6%，临时租金下降8.6% [19] - 会员业务在第二季度和上半年分别贡献净收入1600万美元和3140万美元；核心公用事业及其他收入上半年同比增长4.4%，公用事业收入回收率为48.2%，比2024年同期高180个基点 [20] - 第二季度核心运营费用与2024年同期持平，费用增长比指引低190个基点；上半年费用增长70个基点，包括4月1日财产和意外险续保的影响 [21] - 公司维持2025年全年归一化每股FFO指引，中点为3.06美元，预计同比增长0.9%；预计第三季度归一化每股FFO在0.72 - 0.78美元之间；预计全年核心物业运营收入增长5%，核心基础租金增长MH为4.9% - 5.9%，RV和码头为60个基点 - 1.6%；预计全年核心物业运营费用增长70个基点 - 1.7%，下半年增长1.1% - 2.1% [22][23] - 截至6月，公司无担保债务在2028年前到期，加权平均债务期限近八年；债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.6倍；可从信贷额度和ATM计划获得超10亿美元资金 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 MH业务 - MH业务约占总收入60%，整体入住率超94%，97%的居民为业主，有助于降低周转率和增加入住时长 [7] - 本季度核心MH业务收入增长5.5%，供应受限支撑社区价值 [12] - 佛罗里达州、加利福尼亚州和亚利桑那州的MH社区约占MH收入三分之二；佛罗里达州积极引入新房屋库存；加利福尼亚州社区入住率高且需求大；亚利桑那州过去五年售出800套房屋，新增700个开发地块 [13][14] RV业务 - 年初至今，RV年度收入增长3.9%，由公园模型、度假小屋和RV住宿的客户留存率推动 [8] - 年度场地占核心RV收入超70%，为收入和入住率提供稳定基础；临时业务预订窗口短，第二季度天气影响业务 [15][16] - 过去五年，公司交付1500个MH场地和2900个RV场地，开发成本和开发场地收入均有所增加 [17] 会员业务 - 会员业务净贡献包括年度订阅和升级收入，减去销售和营销费用；第二季度和上半年分别贡献净收入1600万美元和3140万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 约70%的年收入来自阳光地带地区，客户多为退休或半退休的活跃成年人；其余30%来自夏季业务，客户为有孩子的家庭 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将NOI增长转化为归一化FFO增长，专注于年度收入流和降低投资组合成本 [5] - 公司维持全年每股FFO指引，美国人口结构支持MH和RV业务需求 [6] - 公司战略投资社区，在关键市场增加新房屋库存，提升社区质量和物业价值 [12] - 行业所有权高度分散，为公司未来收购提供机会；由于交易数量少，难以确定资本回报率 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务具有稳定性和韧性，核心优势在市场不确定时期支撑业务表现和前景 [6] - 公司团队致力于为客户提供优质体验，客户推荐是新客户的重要来源 [10] - 公司平衡表状况良好，有多种资本来源，可把握资本配置机会 [26] 其他重要信息 - 55个RV度假村和露营地获得2025年TripAdvisor旅行者之选奖，该奖项每年授予约10%的TripAdvisor商家 [10] - 公司第二季度完成一笔2.4亿美元无担保定期贷款，分两笔提取，用于偿还到期债务和向合资企业提供贷款 [27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 核心RV码头年度收入指引下调的原因 - 本季度RV和码头年度收入增长3.7%，未达预期约90个基点，即70万美元；全年剩余时间指引减少约120万美元，主要受入住率影响 [35] - RV业务方面，北部和东北部地区流失率较高，约20个物业受影响；码头业务方面，两个码头受风暴损坏，部分泊位需维修，将在未来季度恢复运营 [36][37] 问题2: RV增长疲软是否影响2026年定价权，以及MH和RV业务续约情况 - MH业务将在未来几个月进行年度费率审查，以确定2026年预算，市场需求稳定，公司对定价有信心 [42] - RV年度业务费率增长稳定在6%左右，需求持续，但目前处于客户流失周期，预计将恢复正常 [43] 问题3: 应收账款增加、入住率损失、坏账情况及入住率改善预期 - 本季度入住率基本持平，表格中的入住率百分比因分母增加（新增扩展场地）而可能引起误解，实际减少40个场地，影响可忽略不计 [46] - 客户拖欠率低，一直保持在30 - 40个基点；超95%的客户现金购房，对融资购房兴趣不大 [47] 问题4: 加拿大客户旅行减少和签证完整性费用对业务的影响 - 季节性业务方面，加拿大客户早鸟预订率下降20%，目前未改变，预计阳光地带季节预订速度将回升；临时业务方面，加拿大客户在东北地区和太平洋西北地区有一定减少，但金额不大 [50][51] - 签证完整性费用对加拿大客户可能有一定影响，但许多客户短期停留无需签证，预计不会影响所有加拿大客户访问 [52] 问题5: 年度、季节性和临时场地数量变化的原因 - 若场地未被年度或季节性客户占用，则作为临时场地处理和报告 [54] 问题6: 费用指引降低中，因临时业务减少而降低的可变费用和其他费用类别的占比 - 公司预计核心费用中，公用事业、工资和维修保养费用约占三分之二，2025年预计增长2.4%，受临时RV业务可变节省的影响 [59] - 其余三分之一费用包括房地产税、保险和会员销售及营销费用，预计较去年下降1%，包括保险续保和会员升级产品的节省 [60] 问题7: RV年度业务流失率上升的原因及量化情况 - 码头业务方面，两个物业受风暴损坏，导致年度入住率下降，目前正在恢复；RV年度业务方面，历史流失率约为5%，约20个位于东北部的物业流失率上升，预计将恢复正常 [62][63] 问题8: 移民政策对需求和成本压力的影响 - 从加拿大客户角度看，大多数MH年度客户在凤凰城市场，需求持续，未出现房屋销售活动增加的情况，目前预计不会有变化 [71] 问题9: 本季度房屋销售收入下降和平均售价低的原因，以及全年房屋销售前景 - 本季度新房销售数量与疫情前相当；平均售价受需求在高价房屋上的缓和以及库存组合的影响 [77][78] 问题10: 收购市场卖家情况、MH资本回报率以及二手房屋销售情况 - 二手房屋销售主要受库存组合影响，部分低价库存出售给新业主，部分业主会对房屋进行改善 [80] - 过去几年行业交易数量少，但历史上曾多次出现类似情况，随后交易市场会改善；行业所有权分散，为公司提供未来机会；由于交易少，难以确定资本回报率 [81][82] 问题11: 露营地会员销售策略 - 千径系统有24000个场地和80个物业；本季度会员数量略有增加，付费新销售达5600美元，超过历史疫情第二季度销售；促销会员新销售连续第二个季度增加 [89][90] - 去年推出基于客户反馈的会费升级产品，年费增加1500 - 3500美元，提供提前预订窗口、延长停留时间、租赁折扣等权益 [91] 问题12: 年度RV业务占用损失的回填时间 - 本季度受影响的是夏季业务，占用损失将在明年恢复，公司将进行营销以吸引客户 [97] 问题13: 物业管理和G&A费用指引降低的原因 - 费用变化主要源于2025年空缺职位的薪酬节省，以及法律和其他行政项目的预期节省；根据当前费用情况调整了指引 [99] 问题14: 年度RV业务下半年加速增长的信心来源 - 主要是正常的费率增加影响，费率调整在第三和第四季度体现 [104] 问题15: MH场地填充时间及对入住率和收入的影响 - MH业务每年新增25 - 50个场地，开发规模通常按三到四年填满场地规划 [108] 问题16: 临时RV码头业务是否会稳定在5000万美元左右 - 临时业务收入波动大，是年度业务的来源；难以确定具体金额，因为会有新物业加入和临时客户转化为年度客户 [113] 问题17: 2026年费用增长情况 - 核心费用中，公用事业、工资和维修保养费用面临成本压力，需考虑关税、CPI对工资的影响 [115]