财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为200万美元，或每股基本和摊薄收益0.03美元 [14] - 第三季度可分配现金（非GAAP指标）为460万美元，或每股0.20美元 [14] - 截至9月30日，每股账面价值（摊薄后）为12.36美元，较6月30日增加0.53美元，主要原因是抵押贷款收入债券组合未实现收益增加 [15] - 截至9月30日，无限制现金及现金等价物为3620万美元，担保信贷额度可用额度约为8860万美元 [16] - 债务投资组合总额为12.6亿美元，占公司总资产的85% [18] - 第三季度信贷损失拨备为59.6万美元，主要与向某抵押贷款收入债券借款人提供的支持贷款有关 [19] - 市场关闭时（11月5日）公司单位价格为8.24美元，较9月30日每股账面价值有33%的折价 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 抵押贷款收入债券组合：截至9月30日持有82笔债券，为12个州的保障性多户住宅、老年住宅和专业护理物业提供永久融资，集中在加州、德州和南卡罗来纳州 [18] - 政府发行方贷款：截至9月30日持有4笔贷款，为两个州的保障性多户住宅建设或修复提供融资 [18] - 第三季度为抵押贷款收入债券、政府发行方贷款及相关承诺拨款约2700万美元，同时因正常赎回和还款减少约2900万美元 [19] - 市场型合资企业股权投资组合：截至9月30日包含10处物业，报告账面价值约为1.54亿美元（不包括合并报表的Vantage at San Marcos项目） [20] - 合资企业股权投资在第三季度造成公司应占运营亏损130万美元，这些亏损在计算可分配现金时被加回 [21][22] - 稳定化抵押贷款收入债券组合的财政占用率在9月30日为87.8%，较6月30日的88.4%略有下降，主要原因是德州当地市场因近期多户住宅单元供应增加导致空置率上升 [5][6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将实施战略，减少未来对市场型多户住宅物业合资企业股权投资的资本配置 [10] - 从这些投资销售中回收的资本将主要重新配置于免税抵押贷款收入债券投资 [11] - 战略转变预计为单位持有人带来三大关键益处：基于净息差的稳定收益、长期增加免税收入比例、投资于成熟的资产类别并利用公司的强大关系网 [11][12] - 公司将继续评估老年住宅领域的合资企业股权投资机会，但规模将低于历史上对市场型多户住宅投资的资本配置量 [9] - 公司与贝莱德新成立的建筑贷款合资企业预计将提供未来的税收优惠收益 [10] - 公司及其董事会将在未来几个季度继续完善运营策略，并评估此战略转变对短期和长期收益预期及未来单位持有人分派的潜在影响 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第三季度美国市政债券市场表现有所改善，10年期和30年期MMD在季度末分别降至2.92%和4.24%，较8月分别下降超过30个基点 [25] - 截至11月5日，10年期MMD为2.78%，30年期MMD为4.18%，10年期和30年期市政债券与国债比率分别为67%和88%，均较上季度改善 [25] - 去年开始的市政债券大量发行趋势持续到2025年第三季度，流入市政债券市场的资金流仍然很高 [25] - 迄今为止持续的联邦政府停摆未对更广泛的美国市政债券市场或公司的抵押贷款收入债券组合表现产生重大影响 [26] - 仅有9%的债务投资由接受第8条租金补贴的项目担保，低所得税收抵免计划不受停摆影响 [26] - 对于市场型多户住宅合资投资，较高的利率和较高的多户住宅资本化率开始对资产价值产生负面影响，导致这些物业销售回报降低，预计这些挑战性条件在可预见的未来将继续影响该投资类别的盈利能力 [9] - 对市场型老年住宅板块持积极态度，认为市场供应趋势、潜在居民人口统计数据和预期回报仍然令人鼓舞 [9] 其他重要信息 - 所有抵押贷款收入债券和政府发行方贷款的借款人均在9月30日按时支付本金和利息，且未收到任何宽限请求 [5][19] - 政府发行方贷款融资的保障性多户住宅物业建设已全部完成或基本完成，租赁速度强劲 [6] - 在11个当前合资股权投资中，7个已完成建设并正在租赁，2个几乎完成建设并已开始租赁活动，2个与未来开发用地相关 [6] - Vantage at Loveland物业已挂牌出售，营销过程正在进行中 [7][21] - 2024年没有合资物业销售，2025年的两处物业销售虽收回全部投资资本，但实现回报远低于往年 [9] - 公司定期通过利率敏感性分析监控整体利率风险敞口，分析显示利率立即上升100基点将导致净利息收入和可分配现金减少约100万美元（每股0.044美元），反之亦然 [17] - 2025年10月向新投资者发行了500万美元的B系列优先单位，净收益拟用于收购额外投资、为现有投资承诺提供资金并支持一般合伙运营 [16][24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于资本配置目标和资产销售预期时间表 [29][31] - 资本配置将主要由现有合资股权投资退出的资本回收时间以及当时的投资机会驱动，目前没有设定具体的配置百分比目标 [30] - 资产销售时间受物业稳定化进度影响，特别是德州市场租赁活动较慢，通常需要达到90%占用率关键水平才会挂牌出售，销售时间可能比2021-2023年更长 [32] 问题: 战略转变带来的收益提升预期以及老年住宅投资前景 [35][36] - 战略转变的主要益处在于消除收益的季度波动性以及增加免税收入比例，目前尚无法提供具体的收益提升指引 [35] - 将继续在老年住宅领域进行机会性投资，因为该资产类别与传统的市场型多户住宅面临不同的宏观动态，包括强劲的投资者需求、有利的人口趋势和不同的市场挑战 [37] 问题: 关于信贷损失拨备和投资组合质量 [50][56] - 第三季度59.6万美元的信贷损失拨备与第二季度针对南卡罗来纳州三处物业的870万美元拨备相关，是针对同一借款人的支持贷款，若剔除此项，第三季度拨备基本持平 [51][53][55] - 除上述特定情况外，投资组合质量保持稳定，没有收到其他宽限请求 [57] 问题: 关于历史投资时的资本化率以及当前老年住宅投资的资本化率水平 [41][43][44] - 澄清历史投资是针对待建物业，基于预期稳定化后的收入水平进行预测，而非购买稳定资产 [41] - 老年住宅的资本化率历来高于传统多户住宅，被视为风险较高的资产类别，但当前所有房地产资产类别的资本化率普遍高于三年前 [45] - 承认在资本化率处于历史低位时投资通常风险较高，但未来三到四年的资本化率走势难以预测 [46]

公司动态 - 公司将于2025年11月6日美国东部时间下午4:30举行投资者电话会议 讨论2025年第三季度业绩 [1] - 电话会议接入方式包括免费电话(877) 407-8813和国际号码+1 (201) 689-8521 无需密码 [2] - 会议提供在线直播 可在公司官网"Events & Presentations"栏目或通过特定链接收听 [2] - 会议录音回放将在公司投资者关系网站http://www.ghiinvestors.com提供 [3] 公司业务 - 公司成立于1998年 主要业务为收购、持有、出售和管理抵押贷款收入债券投资组合 [4] - 抵押贷款收入债券旨在为经济适用型多户住宅、老年公寓和学生公寓提供建设和/或永久融资 [4] - 公司业务策略包括通过杠杆方式收购额外抵押贷款收入债券和其他投资 [4] - 公司预期这些抵押贷款收入债券的利息收入可免征联邦所得税 [4] - 公司通过投资额外抵押贷款收入债券、利用证券市场的融资结构和管理利率风险工具来实现投资增长策略 [4]

公司业绩发布安排 - 公司将于2025年11月6日美国东部时间下午4:30举行投资者电话会议，讨论2025年第三季度业绩 [1] - 电话会议提供免费拨入号码(877) 407-8813和国际拨入号码+1 (201) 689-8521，无需密码即可参与问答环节 [2] - 会议提供在线直播，可在公司官网“Events & Presentations”栏目或通过特定链接收听，建议提前15分钟加入 [2] - 电话会议的录制回放将在公司投资者关系网站上提供 [3] 公司业务与战略 - 公司成立于1998年，主要业务为收购、持有、出售和经营抵押贷款收入债券投资组合，这些债券用于为经济适用型多户住宅、老年公寓和学生公寓提供建设和/或永久融资 [4] - 公司业务策略是通过杠杆方式收购额外的抵押贷款收入债券和其他投资，并相信这些债券的利息在联邦所得税层面可免征 [4] - 公司通过投资额外的抵押贷款收入债券、利用证券市场上具有吸引力的融资结构以及签订利率风险管理工具来实现投资增长战略 [4] 公司联系方式 - 公司首席执行官为Ken Rogozinski，联系电话为402-952-1235 [6]

文章核心观点 Greystone Housing Impact Investors LP宣布将于2025年8月7日下午4:30（东部时间）召开投资者电话会议，讨论2025年第二季度业绩 [1] 会议参与方式 - 参与问答环节的参与者可免费拨打(877) 407 - 8813，国际参与者拨打+1 (201) 689 - 8521，无需密码 [2] - 会议将以仅收听模式进行网络直播，可通过公司网站“Events & Presentations”或指定链接https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=I97G2goh访问 [2] - 建议在会议开始前15分钟加入，也可在会议期间随时注册、拨入或访问网络直播 [2] 会议回放 网络直播的录音回放将在公司投资者关系网站http://www.ghiinvestors.com上提供 [3] 公司介绍 - 公司于1998年根据特拉华州修订统一有限合伙法成立，主要目的是收购、持有、出售和处理用于为经济适用多户住宅、老年住宅和学生住宅提供建设和/或永久融资的抵押收入债券组合 [4] - 公司正采取杠杆方式收购额外的抵押收入债券和其他投资的业务战略 [4] - 公司预计并相信这些抵押收入债券的利息在联邦所得税方面可从总收入中排除 [4] - 公司通过投资额外抵押收入债券和其他投资、利用证券市场上有吸引力的融资结构以及签订利率风险管理工具来实现投资增长战略 [4] 联系方式 首席执行官Ken Rogozinski，联系电话402 - 952 - 1235 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为330万美元，摊薄后每股0.11美元；现金可分配金额（CAD）为710万美元，每股0.31美元 [13] - 第一季度GAAP净收入受390万美元利率衍生品非现金未实现损失影响，约每股0.17美元 [13] - 截至3月31日，摊薄后每股账面价值为12.59美元，较12月31日减少0.56美元 [14] - 截至3月31日，无限制现金及现金等价物为5140万美元，较12月31日大幅增加；担保信贷额度可用余额约4150万美元 [16] - 债务投资组合总计12.9亿美元，占总资产84%；债务融资设施未偿还本金余额约16亿美元，较12月31日减少约370万美元 [19][23] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资业务 - 拥有85只抵押收入债券，为13个州的经济适用型多户住宅、老年和专业护理物业提供永久融资；拥有6笔政府发行人贷款，为4个州的经济适用型多户住宅建设或翻新提供融资 [20] - 第一季度为抵押收入债券、政府发行人贷款及相关投资承诺提供资金6060万美元，正常赎回和偿还约1.13亿美元 [20] - 截至3月31日，债务投资未来资金承诺约5200万美元，将在约12个月内提供资金 [20] 合资企业股权投资业务 - 截至3月31日，合资企业股权投资组合包括11处房产，账面价值约1.68亿美元 [22] - 1月出售Vantage at Tomball项目，收到1420万美元；本周出售Vantage at Halodis项目，预计第二季度报告180万美元投资收入和16.3万美元出售收益 [22][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，美国市政债券市场表现不佳，投资级免税债券是表现最差的固定收益资产类别 [28] - 10年期MMD从2月的3%升至3月的3.26%，30年期MMD从4.01%升至4.24%；截至昨日收盘，10年期MMD为3.33%，30年期MMD为4.4% [29] - 10年期市政债券与国债比率从2月下旬的66%升至77%，30年期从84%升至91% [30] - 1 - 4月市场发行量大，平均每月约42.5亿美元；巴克莱预测5月供应为40 - 44亿美元 [31] - 第一季度基金总资金流入110亿美元，4月流出36亿美元 [31] - 过去12个月平均每周二级市场交易量为350亿美元 [32] - 第一季度市政高等级指数总回报率为 - 0.2%，高收益指数为0.8% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与贝莱德成立新的建设贷款合资企业，填补商业银行在经济适用房建设贷款方面的空白，深化与现有赞助商关系并建立新关系 [32][33] - 继续发行B系列优先股，以吸引新老投资者 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市政债券市场不确定性仍是投资者的共同主题，公司未观察到华盛顿立法和监管事件对投资的重大影响 [30][31] - 多户住宅投资市场尚未完全好转，仍面临利率压力和资本回报率预期无显著变化的逆风 [46][47] 其他重要信息 - 稳定抵押收入债券投资组合底层物业的实际入住率截至3月31日为89.5% [8] - Vantage合资企业股权投资包括5处房产，4处已完工，1处待评估开发或出售；部分房产租赁活动良好 [10] - Velage Senior Living Carson Valley项目已获得入住证书，预计不久开业，目前有70多个床位有租赁押金 [12] - Jessam at Hayes Farm项目接近建设完工，已开始租赁活动 [12] 问答环节所有提问和回答 问题1: 联邦、州和地方政府的拟议转变是否会影响市政信用评级和估值？ - 目前处于早期阶段，政府提出的一些预算提案需经国会程序，最终结果尚不确定 [36][37][38] 问题2: 关税是否改变了公司对与贝莱德合资企业业务的近期看法？ - 目前与赞助商讨论的交易暂未受关税对建筑材料成本影响的显著影响，后续需关注实时数据 [41][42] 问题3: 与贝莱德合资企业的业务管道规模如何？ - 与贝莱德合资企业的承诺资本约8300万美元，贷款能力约4.5亿美元，计划在未来12 - 18个月内部署或承诺该资本 [44] 问题4: 未来合资企业销售收益是否会比历史水平更温和，除保险外还有哪些因素影响？ - 保险成本仅对Tomball资产销售有显著影响，Vantage at Halodis资产未出现相同情况；多户住宅市场投资仍面临逆风，公司将继续监测 [45][46][47] 问题5: Vantage合作伙伴在盈利能力较低的情况下表现如何？ - Vantage的业务模式不仅依赖销售收益，还有开发商费用，双方利益一致，公司对合作无担忧 [50][51][52] 问题6: 抵押收入债券和政府发行人贷款业务的ROE近期变化情况？ - 由于套期保值计划，ROE预计在投资期内保持相对稳定，个别投资预计也不会有显著变化 [54][55][56] 问题7: 在Jelote销售中，公司购买的债券占总发行债券的比例及该交易的套期保值ROE情况？ - 公司购买了约15%的高级A1债券和50%的B系列债券；交易刚完成，杠杆条款未最终确定，后续将跟进ROE情况 [58][59]