报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 结合最新人口趋势及两大因素（投资需求可能为负、棚改导致后续拆迁减少），预计中国城市新住房需求在可预见未来略低于每年500万套，较2017年峰值下降75%，预示中国房地产建设将长期低迷 [3][8] 根据相关目录分别进行总结 人口需求 - 中国人口于2021年达峰值，预计未来减少，城市化率虽升但增速将放缓，家庭规模缩小一定程度支撑住房需求 [9][11][15] - 经计算，2025 - 2030年中国城市每年人口住房需求平均仅410万套，2030年代为350万套，而2010年代为940万套，十年内人口对新城市住房需求可能减半 [23] 拆迁需求 - 过去十年中国住宅质量显著提升，拆迁需求未来或下降，2015 - 2018年棚改使建筑质量快速改善，后续拆迁率将降低，预计城市平均拆迁需求将从2010年代每年470万套降至2020年代每年270万套 [26][36] - 政策重点转向房产翻新而非拆除，城市村庄改造受重视，因拆除成本高且有社会冲突风险，改善居民生活条件更可能是翻新现有建筑 [37] 投资需求 - 2010年代房地产投资需求大增，因房价下跌及预期减弱，投资需求大幅减弱，持有多套空置公寓者可能出售房产 [40][41] - 学术和行业研究显示2020年中国城市住宅空置率约20%，若降至10%的均衡水平，3000万套现有空置房可满足未来人口住房需求，影响新住房建设 [44] - 经计算，2010年代投资需求占城市住房总需求24%，2021年达峰值570万套后急剧下降，预计2025 - 2030年城市年均投资需求为 - 180万套，2030年代为 - 120万套，未来二十年预计房产减持2500万套 [44] 总体需求 - 综合来看，未来几年中国城市新房产需求可能略低于每年500万套，较2017年峰值2000万套下降75%，反映人口下降、城市化放缓、棚改影响及投资需求逆转 [44] 风险因素 - 上行风险为供需地理不匹配，若未来住房需求主要来自库存有限的一线城市，可能出现低线城市库存过剩和一线城市建设繁荣并存的情况 [47] - 下行风险为多套房持有者更快抛售房产，导致未来几年新住房开工率更低，且开发商有大量库存，影响新建设前景，若无重大政策变化，城市新住房建设需求难超每年500万套 [55]