行业核心观点 - 2025年房屋销售接近历史低位 高房价和高抵押贷款利率抑制买家需求 但预计2026年住房可负担性将略有改善 为潜在买家创造入市机会 [2] 抵押贷款利率趋势 - 2025年初抵押贷款利率峰值超过7% 下半年回落至约6.2% 但预计2026年不会大幅下降 [3] - 抵押银行家协会预计未来一年利率将维持在6%至6.5%之间 Redfin预计2026年平均利率为6.3% 全美房地产经纪人协会预计利率将“徘徊在6%左右” [5] - 尽管美联储自2024年9月以来已累计降息1.75个百分点 但抵押贷款利率并未同步下降 经济学家认为进一步降息可能不会显著降低抵押贷款利率 [6] - 长期利率受不断增长的预算赤字和较高的通胀预期影响 预计不会进一步下降 但期间利率下降将引发再融资活动 [7] 区域房价与可负担性差异 - 加州沿海和人口稠密的东北部地区仍是生活成本最高的区域 而中西部和南部部分地区房价更为合理 [8] - 牛津经济学指出 克利夫兰、辛辛那提、底特律、圣路易斯、新奥尔良、路易斯维尔、孟菲斯、图森和俄克拉荷马城等城市仍提供更可负担的住房选择 [9] - 尽管这些都市区房价低于全美平均水平 但其中超过一半在过去五年房价涨幅强于美国其他地区 其可负担性的差异还体现在房产税和保险上 [10] 可调整利率抵押贷款 - 随着抵押贷款利率徘徊在6%左右 越来越多的借款人转向可调整利率抵押贷款 [11] - 2025年9月 约10%的住房借款人选择了ARM贷款 高于约6%的历史平均水平 [11] - 在当前借款人难以负担的环境下 转向ARM可以带来实际节省 但选择ARM的借款人通常信用评分更好 [12][13] 新建住房市场动态 - 新建房屋的销售表现优于存量房 后者销售仍处于历史低位 [14] - 2025年8月 新建房屋平均售价为413,500美元 低于存量房422,600美元的平均价格 [15] - 建筑商提供的激励措施 包括抵押贷款利率买断、降低交易成本以及房屋设计变更抵免 推动了新建房屋销售 存量房库存有限也使新建房屋价格更具竞争力 [16]