公司概况 * 公司为Postal Realty Trust (NYSE:PSTL) 一家投资于美国邮政服务（USPS）租赁物业的房地产投资信托基金（REIT）[1] * 公司是美国邮政服务物业的最大所有者 在49个州拥有约2000处物业 市场份额约为8%-9% [3][9][13] * 公司是此细分市场中唯一的公开上市公司 [14] 核心业务模式与投资亮点 * 业务基石在于USPS作为租户的可靠性 包括100%的租金收取率（无论政府停摆 经济周期或COVID-19）以及99%的物业续租率 [3][18][21] * 公司通过一种称为运营合伙单位（OP unit）的货币进行收购 允许卖家进行税收递延交换 约10%-15%的交易使用此方式 [7][8] * 约75%的交易为场外交易 得益于公司的声誉和在行业内的长期关系 [16] * 公司拥有强大的内部增长引擎 2025财年同店NOI增长指引为8.5%-9.5% 盈利增长指引为12%-13% [10] 财务与运营数据 * 公司总企业价值从上市时的1.5亿美元增长至约9亿美元 物业数量从271处增长至约2000处 [9] * 2025年收购目标为1.1亿美元 资本化率（cap rate）在7.5%或以上 平均收购成本为每平方英尺160美元以下（包含土地 建筑和租约）[9][10] * 公司保持低杠杆率 负债水平低于5.5倍（目标为低于7倍）[29] * 投资级银行关系 包括Truist 摩根大通 Mizuho和M&T银行 [24] 租约结构与增长驱动 * 公司已成功为租约增加年递增条款 2022年后新签或续签的租约均包含3%的年租金递增（2022年为3.5%）[11][27] * 目前投资组合中53%的租约包含年递增条款 其余47%的租约将在到期时有机会重设为市场租金并加入递增条款 [11][28] * 公司已将投资组合中37%-38%的租约期限延长至10年 远高于行业常见的5年租约 加权平均租期（WALT）已延长至4-5年 [11][31] 市场机会与竞争格局 * 整个邮政物业市场规模估计为120亿至150亿美元 USPS在全国租赁约23000处物业 由约17000-18000名所有者持有 [5] * 市场高度分散 公司作为最大所有者 其规模是后续20大所有者总和（约占市场11%-12%）的接近一倍 [13][25] * 典型的所有者为持有物业40-50年的年长一代 出售动机多为生命事件或遗产规划 为公司提供了持续的收购渠道 [5][6] 风险观与投资理念 * 公司将投资视为对美国邮政“最后一英里”物流基础设施的投资 该网络覆盖61%的农村邮政编码 并被FedEx UPS等快递公司广泛使用 具有战略价值 [20] * 物业空置风险极低 上市6年多以来仅有2处物业未续租 空置物业对总收入影响微乎其微（约20多个基点）[18] * 公司运营保守 不依赖高杠杆来提升回报 认为业务本身的内在增长已足够强劲 [29][30] 其他重要信息 * 物业组合主要包括位于核心地段（如Main and Main） 具有较高土地与建筑比率的“最后一英里”设施 也包含一些大型工业处理中心 [22][23] * 租金递增是固定的3% 不与消费者价格指数（CPI）挂钩 但历史表现已大幅超过CPI [32]