2025年初步业绩与2026年指引 - 2025年公司总收入略高于30亿美元，调整后EBITDA为4.58亿美元，超过上调后指引的中点 [3] - 2025年调整后EBITDA同比增长19%，并实现了自疫情以来首次年度调整后自由现金流为正 [2] - 2026年指引：调整后EBITDA为5.02亿至5.16亿美元，每间可用客房收入（RevPAR）增长8%至9% [1][6] 运营指标与财务目标 - 2025年同社区加权平均入住率在第四季度达到83.5%，年末实时入住率为84.5% [3] - 2025年合并RevPAR增长5.7%，由加权平均入住率提升230个基点及RevPOR（定价）同比增长2.7%驱动 [2] - 公司目标在2026年超越疫情前84.5%的季度入住率水平，并设定了达到历史高点89%（2013年）及行业平均水平的长期里程碑 [11] - 公司设定了到2028年底将资产负债表净杠杆率降至6倍以下的目标 [1][5] 业务组合与市场定位 - 公司是美国最大的养老社区运营商，也是继Welltower和Ventas之后的第三大养老地产所有者 [7] - 公司约75%的单元为自有，其余主要为三净租赁，94%的收入来自私人支付 [7] - 在总容量中，74%为需求驱动型（辅助生活和记忆护理），23%为独立生活，另有少量专业护理部分 [8] - 公司是美国最大的阿尔茨海默症和痴呆症护理养老社区提供商，为超过9,300名记忆护理居民提供服务 [15] 行业需求与供应动态 - 管理层强调80岁及以上老年人口增长是关键需求驱动力，预计美国80岁以上人口在未来约15年将以约4%的年复合增长率增长 [9] - 引用NIC数据，近期养老住房库存增长约为0.6%，预计2026年将出现养老住房单元短缺，到2027年短缺约10万单元，到2035年短缺约40万单元 [10] 运营模式重组与战略重点 - 公司将运营模式重组为六个区域，每个区域约100个社区，旨在提高决策速度、使公司计划更贴合本地市场需求并加强问责 [13] - 2026年四大运营重点：转型运营结构、吸引/培养/保留员工、通过高质量护理建立信任、通过收入增长和费用管控驱动运营卓越 [13][17] - 公司投资于“提前招聘”计划、区域专职人才招聘角色、推荐激励以及关键社区领导角色的培训，过去两年其“关键3”领导岗位（执行董事、销售主管、健康与保健总监）的保留率提升了390个基点 [14] 特色护理项目 - 公司重点推广特色项目，包括Optimum Life项目和Clare Bridge记忆护理项目 [15] - Brookdale HealthPlus护理协调模式旨在减少可预防的医院和急诊就诊，一项独立研究发现，与其他环境中的类似个体相比，HealthPlus社区的居民紧急护理就诊和住院次数更少，年度健康检查完成率更高 [15] - 截至2025年11月，HealthPlus已在9个州的超过180个社区推出 [15] 资本配置与增长战略 - 公司转向更全面、“整体性”的资本支出方案，而非零碎维修，并将资本配置与填补市场覆盖或服务空白的“市场宾果卡”策略挂钩 [16] - 公司计划进行针对性收购以完善市场布局，例如在堪萨斯城增加密苏里州一侧的业务，以及在达拉斯-沃斯堡地区增加独立生活容量以补充其占比较高的辅助生活和记忆护理业务 [16] - 公司未提供2026年具体资本支出预算，但指出已在净基础上每单元支出超过3,000美元，部分租赁还有额外的房东资助资本支出支持 [18] 公司概况与未来组合 - 公司在美国和波多黎各管理着超过700个社区，为数万名居民提供服务 [21] - 公司预计通过租赁退出、重新谈判和资产处置，到2026年中将形成一个“稳定、合并”的持续运营组合，包含517个社区 [3] - 管理层预计持续运营组合的调整后EBITDA将实现“中双位数”的年化增长 [1][5] - 对于拓展临终关怀或家庭健康业务，公司表示当前重点仍是核心养老运营，且受一项业务出售后的竞业限制约束，未来约一年半内此类行动受限 [19]