财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司报告标准化运营资金为每股0.40美元，同店现金净营业收入增长5.5% [23] - 2025年全年，公司标准化运营资金为每股1.61美元，超过原始指导中点0.03美元 [10] - 2025年全年，同店净营业收入增长4.8%，超过原始指导中点140个基点 [11] - 2025年全年，公司实现可分配资金每股1.26美元，第四季度股息支付率为75% [23] - 2025年，公司净债务与息税折旧摊销前利润比率从年初的6.4倍降至5.4倍，减少近一个整倍 [9][24] - 2026年，公司指导标准化运营资金为每股1.58-1.64美元，中点为1.61美元，与2025年持平 [25] - 2026年，公司指导同店现金净营业收入增长为3.5%-4.5% [25] - 2026年，公司预计全年净债务与息税折旧摊销前利润比率将在5倍中段范围 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司执行了580万平方英尺的租赁，其中包括160万平方英尺的新租约 [15] - 2025年全年，所有租赁活动的年租金平均上涨率为3.1%，将投资组合平均租金上涨率提升至2.9%，较去年提高7个基点 [15] - 2025年全年，加权平均租期为近6年，改善了投资组合平均水平 [15] - 2025年全年，租户保留率为82%，同店吸纳近29万平方英尺，转化为超过100个基点的入住率增长 [15] - 2025年第四季度，公司执行了150万平方英尺的总租赁 [15] - 2025年第四季度，租户保留率强劲，接近83%，这是连续第八个季度超过80% [16] - 2025年第四季度，同店入住率改善了超过20个基点 [16] - 自2025年第三季度末以来，再开发物业的租赁百分比提高了1000个基点 [16] - 2026年和2027年有140万平方英尺的单租户租约到期，公司已为其中超过一半的空间执行了续租或进入租约文件阶段 [19] - 2026年初至今，公司已执行近100万平方英尺的租赁，其中包括新租约 [60] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司已退出14个非核心市场，并将整体地理布局改善至高增长的大都会统计区 [9] - 在康涅狄格州，公司与哈特福德医疗保健公司执行了6.5万平方英尺的租赁，填补了Prospect Medical的空间，并保留了全部300万美元的净营业收入 [17] - 在孟菲斯，Baptist延长了15份租约，总计近17万平方英尺，延长8年，并新签了3份租约，总计2.5万平方英尺，混合租期为10年 [18] - 行业基本面背景依然强劲，前100大都会统计区的需求持续超过供应，竣工量占库存的比例仍接近历史低点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成资产处置计划，以12亿美元出售资产，混合资本化率为6.7%，这两个数字都超过了预期上限 [8] - 公司已完成资产负债表计划，延长了债务期限，增加了流动性，并获得了穆迪和标普的稳定展望 [9] - 公司调整了股息，目前为股东提供近6%的当前收益率，且股息适当、覆盖良好，未来在适当条件下能够增长 [10] - 公司将资本配置重点放在1) 现有投资组合内的再开发项目，预计成本收益率约为10% [12] 2) 通过股票回购向股东返还资本，1月份已购买5000万美元股票，并获授权购买更多 [12] 3) 合资企业交易，前提是能通过投资回报和有利的费用安排创造收益增长 [12] - 公司认为自己是“细分市场中的唯一”，在公开市场中没有直接竞争对手，因为其他公司没有像其一样100%专注于门诊医疗地产 [114] - 公司认为其股票估值（约10-11倍运营资金）被低估，并看到了倍数扩张的价值创造机会 [113][114] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗交易量在2025年显著增加，私人投资者看到了与公司相同的积极背景：患者和租户需求增加，加上新供应严重缺乏 [11] - 公司对当前资本成本和资产内在价值的折扣限制了外部增长保持现实态度 [11] - 公司预计2026年核心盈利增长约5%，这抵消了2025年后端加权的资产处置和去杠杆化带来的必要稀释 [13] - 公司预计2026年一般及行政费用在4300万至4700万美元之间，符合战略计划 [25] - 公司预计今年8月到期的6亿美元债券将在年中以低5%左右的票面利率进行再融资，现有票面利率为3.5% [26] - 公司推出了新的6亿美元商业票据计划，以进一步多元化资本来源并降低利息成本 [26] - 建筑成本在过去3-5年大幅上涨，使得新开发项目需要更高的租金才能实现必要回报，因此新开发项目较少，且多为预租赁 [110] 其他重要信息 - 公司已完成资产管理平台的改革，现金租赁利差改善了60个基点，租户保留率提高了220个基点，租赁内部收益率和租赁回收期也有显著提升 [8] - 公司成功实现了1000万美元年化运行率的一般及行政费用节约目标，目前总一般及行政费用为4500万美元，优于同行 [8] - 公司物业净营业收入利润率提高了60个基点，并相信未来几年还有额外的利润率扩张空间 [8] - 公司已将董事会精简至7人，并认为拥有房地产投资信托行业最高质量的董事会之一 [10] - 公司正式任命Dan Gabbay为首席财务官 [10] - 公司拥有130万平方英尺的租赁管道，且需求强劲 [16] - 在战略计划中，公司概述了来自再开发和租金调涨投资组合的9000万美元净营业收入上升空间，以及来自流程改进的5000万美元净营业收入上升空间 [71] - 公司目前已通过租赁活动确定了约1500万美元（即5000万美元中的约三分之一）的上升空间，并且进度超前于计划 [73] - 再开发项目的平均规模约为1000万美元，每平方英尺成本在200-300美元，是对老旧资产的全面翻新 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年同店净营业收入增长指引减速的原因和假设 [30] - 2025年4.8%的增长是强劲的，部分得益于超过100个基点的吸纳率提升 [31] - 2026年3.5%-4.5%的指引将围绕四个主要驱动因素推进：租金上涨率、租户保留率、吸纳率和现金租赁利差 [31] - 租金上涨率（占同店增长75%以上）目前平均在3%或以上 [32] - 租户保留率趋势在80%中低段，可能更接近中段80%，并朝着正确方向发展 [32] - 预计2026年会有更多吸纳，但可能不及去年的100个基点，因为目前入住率已达92% [33] - 现金租赁利差是四个因素中最小的驱动因素，但在下半年已有所上升，反映了需求远大于供应的行业健康状况 [33] 问题: 关于2026年可分配资金与6100万美元标准化运营资金指引的关系及资本支出指引 [36] - 如果标准化运营资金持平，则可分配资金也可能持平，2025年可分配资金约为每股1.26美元 [37] - 指引中已包含维护性资本支出数字，以帮助建模 [37] - 维护性资本支出占净营业收入的比例可能在15%-20%之间，近期运行率在16%-17% [65] - 公司目前投资于再开发的资本高于维护性资本支出，并认为这是当前资本的最佳用途 [66] 问题: 关于吸纳潜力是指同店还是也包括再开发租赁，以及再开发项目的时间线和收益 [40] - 之前提到的吸纳潜力仅指同店部分 [41] - 再开发投资组合将是未来几年总投资组合入住率增长的主要驱动力 [41] - 2025年第四季度，再开发组合的租赁百分比环比提高了500个基点，并在2026年1月签署了一份大租约，预计第一季度末将再提高500个基点 [41] - 目前签署的再开发租约的收益将从2027年开始显现，增强了公司对三年盈利增长框架的信心 [42] 问题: 关于潜在收购的概况和收益率要求 [43] - 如果不进行收购或股票回购，2026年底净债务与息税折旧摊销前利润比率可能降至5倍低段，低于目标，因此有2-3亿美元的资产负债表容量 [44] - 对于合资交易，公司不会分配资本，除非其收益率高于公司约7%低段的隐含资本化率 [45] - 公司将保持高度纪律性，确保资本获得最佳回报 [46] 问题: 关于未来的资产处置计划 [49] - 2026年指引中嵌入了1.75亿美元的资产出售，其中约7000万美元是2025年12亿美元处置计划的延续，预计很快完成 [49] - 另有4500万美元贷款预计在3月底偿还 [49] - 之后，指引中还有约6000万美元的处置 [49] - 公司会考虑出售非核心、非创收资产（如土地储备），也可能考虑出售核心房地产以最大化股东价值，但目前未纳入指引 [50] 问题: 关于过去6-9个月交易市场的洞察变化 [51] - 最大的变化是债务的可获得性、定价以及买家能够获得的贷款价值比，这推动了交易量上升 [51] - 门诊医疗资产需求持续超过供应，吸引了大量寻求进入或增加该领域敞口的私人资本 [51] - 核心资产资本化率在高5%到低6%，核心增强型在低6%到高6%，增值型资产主要由内部收益率驱动 [52] 问题: 关于2026年租户保留率假设和到期租约的可见性 [55] - 公司预计多租户投资组合的保留率在80%-85%范围内，并已将此假设纳入指引 [56] - 对2026年和2027年的到期租约有较好的可见性，预计下次补充报告中将显示显著改善的租约到期计划表 [56] 问题: 关于年初至今近100万平方英尺租赁中的新租约构成，以及130万平方英尺管道谈判进展 [58] - 年初至今的100万平方英尺租赁中包括新租约和续租 [60] - 130万平方英尺的管道是活跃且每日增长的，将支撑2026年的新租赁预期 [60] - 医疗系统持续将服务从住院转向门诊，推动了需求 [61] 问题: 关于改进后的资产管理平台是否扩大了公司愿意考虑的资产收购范围 [67] - 公司目前资产负债表上有足够的增值机会（再开发组合） [68] - 对于外部增长，由于资本成本原因，目前主要通过合资方式进行，并利用有利的费用安排提高初始收益率 [69] - 公司会将合资机会与股票回购和再开发的收益率进行比较 [69] 问题: 关于战略计划中9000万美元和5000万美元净营业收入上升空间的实现进度和纳入指引情况 [71] - 公司进度超前于计划 [72] - 战略计划中假设前3年实现2000-4000万美元净营业收入上升空间，因为资本投入、签约和租约生效之间存在时滞 [73] - 通过2025年下半年和2026年初的租赁活动，目前已确定了约1500万美元的上升空间（占5000万美元的三分之一），相对于2000-4000万美元的目标，已完成约一半 [73] - 这些收益预计将从2027年开始显现，未纳入2026年指引 [73] 问题: 关于资本配置在股票回购、去杠杆和合资之间的权衡 [75] - 资本配置优先顺序包括再开发、股票回购和合资交易 [76] - 公司已启动与现有合作伙伴评估合资交易 [76] - 任何合资交易的收益率都将高于当前交易的隐含资本化率 [77] 问题: 关于市场上传统办公楼改造为医疗用途的趋势 [80] - 未注意到显著趋势，影子供应在公司的市场和租赁活动中不是主要因素 [80][81] - 医疗系统租赁通常需要特定的停车比例和建筑设计，办公楼改造通常不适用 [81] 问题: 关于利率互换到期后，公司目标固定与浮动利率债务组合 [82] - 目标浮动利率债务比例通常在中高个位数百分比范围内，占整体债务的比例 [84] - 随着今年再开发支出，可能会有所波动，但不会突然全部转为浮动利率 [84] 问题: 关于合资交易的具体形式和结构 [88] - 评论主要针对现有合资安排，合作伙伴希望增加投资 [89] - 公司目前没有谈论设立新的合资基金，但会继续考虑，并可能扩大现有合作 [89] - 私人资本竞争激烈，公司无法单独以资产负债表收购核心资产，需要设计方式以获得更好回报 [90] 问题: 关于寻求进入门诊医疗领域的私人资本的目标回报率 [92] - 回报率范围很广：增值型合资机构资本目标高杠杆、内部收益率在十几到二十几；而寻求核心产品（有信用、长租约、高敏锐度）的机构资本目标回报率则低得多 [93] 问题: 关于再开发项目的典型范围和公司在转型中遇到的挑战 [97] - 最具挑战性的方面是不得不进行人员调整，这比预期的更困难 [98] - 再开发项目平均规模约1000万美元，每平方英尺成本200-300美元，是对老旧资产的全面翻新，包括公共区域、电梯、空间装修等，几乎达到新开发的标准 [99][100] 问题: 关于定制开发活动的现状 [104] - 定制开发正在进行，但新开发项目多为预租赁，几乎没有投机性开发 [109] - 建筑成本大幅上涨，使得新开发项目需要更高的租金才能实现必要回报，因此开发活动比过去少得多 [110] 问题: 关于如何看待其他医疗房地产投资信托出售门诊医疗资产的行为，以及该资产类别长期增长前景 [112] - 公司认为存在重大的价值创造机会，其平台被显著低估 [113] - 公司是“细分市场中的唯一”，没有直接同行，并开始将自身与具有相似盈利增长特征的其他地产类型进行比较 [114] - 如果继续执行战略计划，公司的估值倍数有扩张潜力，这将为股东创造价值 [114]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年标准化运营资金为每股1.61美元，超出原始指引中点0.03美元 [9] - 2025年同店净营业收入增长为4.8%，超出原始指引中点140个基点 [10] - 2025年第四季度标准化运营资金为每股0.40美元，同店现金净营业收入增长为5.5% [22] - 2025年全年可分配资金为每股1.26美元，第四季度为每股0.32美元，季度股息支付率为75% [22] - 2025年第四季度现金租赁利差为3.7%，同店入住率同比增长103个基点 [22] - 2026年标准化运营资金指引为每股1.58-1.64美元，中点为1.61美元，隐含同比零增长 [12][24] - 2026年同店现金净营业收入增长指引为3.5%-4.5% [24] - 2026年一般及行政费用预计在4300万至4700万美元之间 [24] - 2025年净债务与息税折旧摊销前利润比率从年初的6.4倍降至5.4倍，优于目标 [7][23] - 2025年物业净营业收入利润率提高了60个基点 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年执行了580万平方英尺的租赁，包括160万平方英尺的新租约 [13] - 所有租赁活动的年租金平均涨幅为3.1%，将投资组合平均涨幅提升至2.9%，较去年提高7个基点 [13] - 加权平均租期为近6年，改善了投资组合平均水平 [13] - 2025年租户保留率为82%，同店吸纳近29万平方英尺，带来超过100个基点的入住率增长 [13] - 2025年第四季度执行了150万平方英尺的总租赁，租户保留率接近83%，连续第八个季度超过80% [14] - 第四季度同店入住率改善超过20个基点 [14] - 自第三季度末以来，再开发物业的租赁百分比提高了1000个基点 [14] - 2026年和2027年有140万平方英尺的单租户租约到期，其中超过一半已执行续租或处于租赁文件阶段 [18] - 2026年初至今已签署近100万平方英尺的租赁，其中包括新的租赁 [58] - 活跃的租赁管道为130万平方英尺 [14][58] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司退出了14个非核心市场，改善了整体地理布局，进入高增长的大都会统计区 [7] - 在康涅狄格州，与哈特福德医疗集团执行了6.5万平方英尺的租赁，保留了全部300万美元的净营业收入 [16] - 与哈特福德医疗集团的关系已扩展至15栋建筑，总面积近25万平方英尺，入住率为94% [17] - 在孟菲斯，浸信会医疗集团延长了总计近17万平方英尺的15份租约，额外续租8年，并新签了总计2.5万平方英尺的3份租约，混合租期为10年 [17] - 与浸信会医疗集团的投资组合现已99%出租 [17] - 在波士顿，与塔夫茨医学中心续签了15.4万平方英尺、为期8年的租约 [18] - 在夏洛特，与倡导者健康集团续签了三份总计14.2万平方英尺的租约，平均7年，现金租赁利差超过5% [18] - 在查尔斯顿，与南卡罗来纳医科大学续签了3.9万平方英尺的租约 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成三年战略计划中的多项举措，包括资产处置、资产负债表修复、一般及行政费用节约和公司治理加强 [5][6][7][9] - 新的资产管理平台已完成改革，现金租赁利差改善60个基点，租户保留率改善220个基点，租赁内部收益率和回收期有显著提升 [6] - 已完成12亿美元的资产处置，混合资本化率为6.7%，退出14个非核心市场 [6][7] - 资产负债表得到修复，净债务与息税折旧摊销前利润比率降至5.4倍，延长了债务期限，增加了流动性，评级展望被穆迪和标普上调至稳定 [7][8] - 股息已调整至适当水平，目前为股东提供近6%的当期收益率 [9] - 资本配置优先事项包括：1) 现有投资组合内的再开发项目，成本收益率约10%；2) 通过股票回购向股东返还资本，1月已回购5000万美元股票，授权额度剩余4.5亿美元；3) 合资企业交易，前提是能通过投资回报和有利的费用安排实现盈利增长 [11] - 公司认为其拥有顶级的门诊医疗投资组合，在公开市场中是唯一的纯业务公司，没有直接同行 [113] - 行业基本面强劲，前100大都会统计区的需求持续超过供应，竣工量占库存比例接近历史低点 [14][15] - 医疗系统对门诊服务的强劲投资是一个持续的积极趋势 [15] - 私人资本对门诊医疗资产兴趣浓厚，交易量显著增加 [10][50] - 核心资产定价资本化率在5%高位至6%低位，核心增强型资产定价在6%低位至6%高位 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是变革之年，公司定位为门诊医疗领域的明确领导者 [4] - 公司对2026年指引中隐含约5%的核心盈利增长感到满意，这抵消了2025年后端加权的资产处置和去杠杆化带来的必要稀释 [12] - 随着非核心处置完成和资产负债表状况良好，公司有能力最大化未来的盈利增长潜力 [12] - 公司对门诊医疗的基本面持乐观态度，需求超过供应，新供应严重缺乏 [10][33] - 公司目前的资本成本和资产内在价值的折价限制了外部增长，因此资本配置方法将保持高度纪律性 [10] - 再开发项目是盈利增长的关键驱动力，已签署的租约主要从2027年开始带来收益 [42][69] - 公司预计2026年将出现更多吸纳，尽管可能不及去年的100个基点 [32] - 维护性资本支出预计占净营业收入的15%-20% [62] - 公司正在积极考虑与现有合资伙伴进行交易，以在资本成本受限的情况下实现增长 [44][66][86] - 公司认为其股票估值偏低，交易价格约为10-11倍运营资金，存在多重扩张的价值创造机会 [112][113] 其他重要信息 - 新任首席财务官丹·加贝加入公司，拥有20年投资银行经验 [9][20] - 董事会已精简至7人，管理层认为这是房地产投资信托基金行业中最高质量的董事会之一 [9] - 公司公布了新的6亿美元商业票据计划，以进一步多元化资本来源并降低利息成本 [25] - 公司预计2026年全年的净债务与息税折旧摊销前利润比率将在5倍中段范围 [26] - 公司假设今年8月到期的6亿美元债券将在年中以低5%区间的票面利率进行再融资 [25] - 公司拥有大量未开发的土地储备，认为其在股价中被低估 [49] - 管理层认为将办公室改建为医疗用途的“影子供应”在其市场中并不显著 [77][78] - 公司目标浮动利率债务占比为总债务的中高个位数百分比 [81] - 新开发项目面临成本上升的挑战，需要更高的租金才能实现回报，因此预租赁的开发项目更为常见 [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年同店净营业收入增长指引放缓的驱动因素和假设 [29] - 2025年4.8%的增长很强劲，部分得益于超过100个基点的吸纳 [30] - 2026年3.5%-4.5%的指引将围绕四个主要驱动因素推进：租金涨幅、租户保留、吸纳和现金租赁利差 [30] - 租金涨幅是主要驱动力，约占每年同店增长的75%或更多，目前签署的所有租约平均涨幅为3%或更高 [31] - 租户保留率趋势朝向80%中低段，最近几个季度更接近80%中段 [32] - 预计2026年将有更多吸纳，但可能达不到去年的100个基点，因为目前入住率已达92% [33] - 现金租赁利差在2025年下半年有所上升，但整体对同店增长的贡献最小，不过能反映行业供需健康状况 [33] 问题: 关于2026年可分配资金相对于每股1.61美元标准化运营资金指引的资本支出范围 [36] - 如果标准化运营资金持平，可分配资金也可能持平，2025年可分配资金约为每股1.26美元 [37] - 指引中已包含维护性资本支出数字，以帮助建模 [37] - 对可分配资金的假设与对标准化运营资金的假设相同 [38] 问题: 关于吸纳潜力是仅指同店还是也包括再开发租赁，以及再开发项目的时间线和收益 [40] - 之前提到的吸纳潜力仅针对同店投资组合 [41] - 再开发投资组合将是未来几年总投资组合入住率增长的主要驱动力 [41] - 第四季度再开发组合的租赁百分比环比提高了500个基点，1月与圣彼得医疗集团签署了大额新租约，预计第一季度末将再提高500个基点 [41][42] - 现在签署的再开发租约主要从2027年开始带来收益，是达到或超过三年盈利增长框架的关键 [42] 问题: 关于在当前资本化率环境下，潜在收购的概况和收益率要求 [43] - 如果不进行收购或股票回购，2026年底净债务与息税折旧摊销前利润比率可能降至5倍低段，低于目标，因此有2-3亿美元的资产负债表容量 [44] - 对于合资交易，除非收益率高于公司约7%低段的隐含资本化率，否则不会配置资本 [45] - 公司纪律严明，不会为了交易而进行5.5%资本化率的交易 [46] 问题: 关于未来的资产处置计划 [48] - 2026年指引中包含了1.75亿美元的资产销售，其中约7000万美元是2025年12亿美元处置计划的延续，预计很快完成 [48] - 另外4500万美元的贷款预计在3月底偿还 [49] - 此后，指引中还有约6000万美元的处置 [49] - 公司会考虑出售非核心、非创收资产（如土地储备），也可能考虑出售核心房地产以最大化股东价值，但目前未纳入指引 [49] 问题: 关于过去6-9个月交易市场的变化洞察 [48] - 最大的变化是债务的可用性、定价以及买家能够获得的贷款价值比，这推动了交易量上升 [50] - 需求持续超过供应以及全国性的吸纳，吸引了大量寻求进入或增加该领域敞口的私人资本 [50] - 核心资产资本化率在5%高位至6%低位，核心增强型在6%低位至6%高位，增值型资产主要由内部收益率驱动 [51] 问题: 关于2026年的租户保留率假设和到期租约的可见性 [53] - 公司预计多租户投资组合的保留率在80%-85%范围内，已将此假设纳入指引 [54][55] - 对2026年和2027年的到期租约有较好的可见性，预计下一份补充报告中的租约到期时间表将显著改善 [54] 问题: 关于年初至今近100万平方英尺租赁中的新租约构成，以及130万平方英尺租赁管道的谈判进展 [56] - 年初至今的100万平方英尺租赁中包括新租约 [58] - 130万平方英尺的活跃管道每天都在增长，将支撑2026年的新租赁预期 [58] - 医疗系统持续将服务从住院转向门诊，推动了需求 [59] 问题: 关于稳定后的投资组合，维护性资本支出占净营业收入15%-16%是否是未来的正确范围 [61] - 维护性资本支出范围可能在15%-20%，目前达到16%-17% [62] - 如果保留率继续上升，该数字可能略有下降 [62] - 公司正在将留存收益再投资于再开发，这是当前资本的最佳用途，投资额超过维护性资本支出 [62][63] 问题: 关于资产管理能力的提升是否扩大了公司愿意通过合资或表内方式收购的资产类型范围 [64] - 公司目前有足够的表内增值机会（即再开发组合） [65] - 对于外部增长，由于资本成本限制，任何收购主要通过合资方式进行，并利用有利的费用安排来提高收益率 [66] - 可配置的资本有限，公司将比较股票回购的运营资金收益率、再开发收益和合资机会 [66] 问题: 关于战略计划中提到的1.4亿美元净营业收入增长潜力，有多少已实现或纳入指引 [68] - 在战略计划中，公司假设前3年有2000万至4000万美元的净营业收入增长 [69] - 目前通过租赁活动已确认了约1500万美元的潜力，约占5000万美元总潜力的三分之一，但相对于3年框架的2000万至4000万美元，已完成约一半 [69] - 这些收益主要从2027年开始显现，未纳入2026年指引 [69] 问题: 关于资本配置优先顺序，在股票回购、去杠杆和合资交易之间的权衡 [72] - 资本配置将综合考虑再开发、股票回购和合资交易 [73] - 股票回购取决于股价，公司已启动与合资伙伴的交易评估 [73] - 任何合资交易的收益率都需要高于公司当前的隐含资本化率 [74] 问题: 关于市场中办公室改建为医疗用途的趋势变化 [77] - 没有显著变化，办公室改建的“影子供应”在公司的市场中并不常见 [77][78] - 医疗系统租赁通常需要特定的停车比例和建筑设计，因此办公室改建通常不构成竞争因素 [78] 问题: 关于利率互换到期后，公司目标的固定与浮动利率债务组合 [79] - 目标浮动利率债务占比为总债务的中高个位数百分比 [81] - 公司将保持审慎，不会全部转为浮动利率债务 [81] 问题: 关于合资交易的可能形式，例如成立基金或贡献资产 [85] - 目前的评论是针对现有的合资安排，可以与现有伙伴共同成长 [86] - 私人资本竞争激烈，公司无法仅靠资产负债表收购核心资产，因此需要设计方式以提高回报，正在积极考虑相关方案 [87] - 目前会与现有伙伴进行交易，已有良好的结构安排和对话 [88] 问题: 关于寻求进入医疗办公楼的私人资本的目标回报率 [89] - 回报率范围很广，增值型合资交易的目标是高杠杆、内部收益率在百分之十几 [91] - 寻求核心产品的机构资本目标回报率则低得多 [91] 问题: 关于再开发项目的典型范围和成本，以及转型过程中遇到的挑战 [95] - 最具挑战性的方面是不得不进行人员裁减，以实现成本结构和盈利增长轨迹的调整 [96] - 平均再开发项目成本约1000万美元，每平方英尺200-300美元，涉及对老旧资产的全面翻新 [97] - 翻新范围包括公共区域、电梯、空间装修等，几乎将旧物业升级至接近新开发项目的水平 [98] 问题: 关于定制开发项目的活动水平 [103] - 目前没有投机性开发，进行的开发项目都是高度预租赁的 [108] - 由于成本大幅上升，新开发项目需要更高的租金才能实现回报，因此开发活动比过去少得多 [109] - 公司希望利用新开发项目所需的高租金来提升自身资产 [110] 问题: 关于对医疗办公楼资产类别长期增长前景的看法，反驳其他房地产投资信托基金出售该资产类别的行为 [111] - 公司认为存在重大的价值创造机会，当前约10-11倍的运营资金倍数被低估 [112] - 公司是公开市场中唯一的纯门诊医疗房地产投资信托基金，没有直接同行，基本面强劲，投资组合一流，资产负债表健康 [113] - 如果战略计划继续得到执行，运营资金倍数有扩张潜力，这将为股东创造价值 [113]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度标准化FFO每股0.41美元，环比增长0.02美元[6] - 第二季度FAD每股0.33美元，环比增长0.04美元[6] - 同店入住率达到90%，环比上升40个基点[6] - 同店NOI增长5.1%，环比上升280个基点[6] - 净债务与调整后EBITDA比率为6倍[6] - 2025年标准化FFO每股预期上调至1.57-1.61美元[38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成2.11亿美元资产销售，混合资本化率为6.2%[7] - 另有7亿美元资产处于合同或意向书阶段[7] - 租赁组合分为三类：稳定组合(75%)、租赁组合(13%)和处置组合(12%)[17][19][20] - 稳定组合当前入住率95%，NOI利润率超过65%，平均租期8年[18] - 租赁组合当前入住率70%，NOI利润率55%，租金比市场低近20%[19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司考察了10个核心市场，约占整体NOI的50%和房地产价值的三分之二[9] - 租赁组合中前三大市场为丹佛、达拉斯和凤凰城，占该组合面积的25%[19] - 在休斯顿与HCA医疗系统修复关系，重新开发North Cypress医院园区[70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出Healthcare Realty 2.0战略，从交易导向转向运营导向[12] - 五大关键行动：改善公司治理、组织重组、投资组合优化、资本重新配置、改善资产负债表[12][13][17][22][23] - 计划在未来三年投资约3亿美元用于租赁组合的重新开发和准备入住空间[22] - 预计2025年完成8-10亿美元资产处置，混合资本化率7%[21] - 将季度股息削减23%至每股0.24美元[24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗需求强劲，供应紧张推动市场发展[28] - 签署未占用(SNO)管道达61万平方英尺，代表约170个基点的未来入住率[28] - 医疗系统合作伙伴占本季度租赁执行量的约三分之一[28] - 行业基本面强劲，预计需求将继续超过供应[89] - 租金 escalators 从历史2.5%提高到目前3%或更高[110] 其他重要信息 - 完成15亿美元循环贷款重组，延长定期贷款期限[37] - 通过裁员、办公费用节省和董事会规模缩减，实现1000万美元年度G&A节省[15] - 重新定义维护资本，预计每年减少500-1000万美元维护资本[39] - 聘请Tony Acevedo和Glenn Preston领导资产管理团队[14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁组合的构成和潜在上升空间 - 租赁组合主要位于丹佛、达拉斯等核心市场，具有良好人口趋势[46] - 预计50亿美元总上升空间，但需要12-18个月才能完全实现[44] - 3亿美元资本投入预计可带来50亿美元NOI增长[49] 问题: 重新开发项目的租金增长潜力 - 重新开发项目现金回报率目标为10%[57] - 某些案例显示租金可从低20美元/平方英尺提升至近40美元/平方英尺[55] - 目前有200万平方英尺处于重新开发阶段[59] 问题: 资产处置的资本化率 - 7%混合资本化率反映了资产多样性，包括核心资产和价值增值机会[76] - 买家群体多样化，包括私人投资者、运营商和医疗机构[114] - 医疗机构收购活动在过去两年增加了一倍以上[117] 问题: 成本节约计划 - 已确定1000万美元G&A节约，其中500万美元在2025年实现[124] - 预计未来在物业运营费用方面可再实现500-1000万美元节约[125] - 主要利润增长将来自入住率提升而非成本削减[101] 问题: 未来三年FFO目标范围 - 3-4%的同店NOI增长是主要变量[139] - 50亿美元租赁组合上升空间的实现速度是另一个关键因素[139] - 再融资利率是外部不可控因素[142]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度标准化FFO为每股0.41美元 同比增长0.02美元 [6] - FAD为每股0.33美元 环比增长0.04美元 [6] - 同店入住率达到90% 环比上升40个基点 [6] - 同店NOI增长5.1% 环比上升280个基点 [6] - 净债务与调整后EBITDA比率为6倍 [6] - 2025年标准化FFO每股预期上调至1.57-1.61美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成2.11亿美元资产销售 混合资本化率为6.2% [7] - 另有超过7亿美元资产处于合同或LOI阶段 [7] - 同店现金NOI增长5.1% 为九年来最高水平 [36] - 租赁执行近150万平方英尺 包括45万平方英尺新租赁 [30] - 已签约未入住(SNO)管道为61万平方英尺 代表约170个基点的未来入住率 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心市场包括丹佛、达拉斯和菲尼克斯 占租赁组合25%的平方英尺 [19] - 在休斯顿与HCA North Cypress医院校园签订24,000平方英尺新租约 [32] - 在橙县与UC Irvine Health签订23,000平方英尺新租约 [32] - 已完全退出印第安纳州和华盛顿州两个增长较慢的小型MSA [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出Healthcare Realty 2.0战略 从交易导向转向运营导向 [10][12] - 将650项资产分为三类:稳定组合(75%)、租赁组合(13%)和处置组合(12%) [16][18][20] - 计划在未来三年投入约3亿美元资本到租赁组合 [23] - 预计2025年完成8-10亿美元资产处置 混合资本化率7% [22] - 董事会规模从12人缩减至7人 其中5人自2024年起任命 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗需求强劲 受供应紧张和服务向低成本门诊环境迁移驱动 [30] - 预计2025年同店入住率将增长75-125个基点 [34] - 战略计划展示三年期潜在盈利增长框架 [26] - 目前交易价格约为FFO的10倍 低于行业十年平均水平 [26] - 预计到年底净债务与EBITDA比率将降至中五倍范围 [24] 其他重要信息 - 将季度股息削减23%至每股0.24美元 [25] - 已实现每年至少1000万美元的G&A节约目标 [15] - 重新定义维护资本 预计每年减少500-1000万美元维护资本 [41] - 完成15亿美元循环信贷重组 将期限延长至2030年 [38] - 2024-2026年到期的债务从15亿美元减少至约6亿美元 [39] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁组合的构成和5000万美元增长机会 - 租赁组合包含9500万平方英尺 当前入住率70% NOI利润率55% [18] - 预计通过再开发和RTO投资可产生5000万美元增量NOI [19] - 3000万美元资本投入将分阶段进行 预计三年内完成 [23][50] 问题: 再开发项目的租金增长潜力 - 再开发项目目标现金回报率10% 部分案例租金从低20美元增至近40美元 [57] - 目前有200万平方英尺处于再开发阶段 其中65万平方英尺已详细列出 [60] - 预计资本化利息将维持在当前水平 [63] 问题: 资产处置的定价和买家构成 - 处置资产混合资本化率7% 包含40多项资产和20多笔交易 [77] - 买家包括私人投资者、运营商和医疗机构 后者占比增加 [118] - 融资市场有利 银行放贷积极 全利率5.6%-低6% [117] 问题: 战略计划对FFO的影响 - 资产处置预计将稀释2026年FFO约0.06美元 [107] - G&A节约已实现1000万美元 另有500-1000万美元运营费用节约预计 [125] - 三年FFO目标1.65-1.85美元 主要变量是NOI增长和再开发进度 [140] 问题: 92-93%入住率目标的可行性 - 同店入住率已达90% 为2016年以来最高 [93] - 改善来自宏观环境、资产处置和新运营模式 [92] - 预计随着处置完成将逐步提升 [94]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化每股FFO为0.39美元，符合预期，是季节性表现最弱的季度，有近0.1美元的季节性费用预计不会在第二季度再次出现 [20] - 同店现金NOI增长2.3%，主要受与天气波动相关的较高运营费用和艰难的同比比较影响，预计今年剩余时间将大幅加速增长 [20][21] - 第一季度出售四座建筑，收入2800万美元，季度末后收到一笔未偿还贷款的全额还款，获得3800万美元额外收益，季度初偿还了2026年到期的3500万美元定期贷款 [21][22] - 净债务与调整后EBITDA的比率与2024年末持平，为6.4倍，预计随着处置计划的执行，今年将降至6 - 6.25倍的指导范围 [22] - 季度末循环信贷额度有14亿美元的可用额度，昨日使用其中2.5亿美元偿还了到期票据，这是2025年唯一到期的债务，预计随着时间推移用出售资产的收益减少循环信贷额度余额 [23] - 重申全年归一化每股FFO指导为1.56 - 1.6美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度开始了近150万平方英尺的新租约和续约租约，签署的未占用管道（SNO）超过63万平方英尺，代表未来几个季度近165个基点的入住率，新租约面积为37万平方英尺，符合历史趋势，有望实现或超过年度新租约目标 [16][17] - 同店组合的租户保留率较上一季度提高了300多个基点，达到近85%，入住率略有上升至89.3%，预计全年入住率将逐步提高，大部分增长预计在下半年，2025年的展望是到年底吸收75 - 125个基点的入住率 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场有利条件在2024年持续到2025年，市场上有相对充裕的股权干粉资金，贷款人愿意放贷，且医疗办公大楼（MOB）的待售供应相对较低，有利于公司处置资产 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一专注于门诊医疗的纯房地产投资信托基金（REIT），愿景是成为股权投资者寻求门诊医疗投资的首选，以及医疗系统的首选房东 [8][9] - 新CEO Peter Scott的近期重点包括租赁、投资组合优化、资产负债表管理、提高组织效率和加强财务纪律，目标是创建更稳定的平台，改善盈利增长状况，提高估值倍数和股价 [11][12][13] - 租赁方面，目标是将稳定入住率提高到90%左右，预计2025年入住率将逐步增长 [11] - 投资组合优化方面，正在审查投资组合，通过出售在规模有限或难以实现规模的市场中的资产来实现NOI增长潜力最大化，重点是出售资产而非将其投入合资企业 [12] - 资产负债表管理方面，需要延长债务期限并降低整体负债水平，评估报告的杠杆指标以更好地与同行保持一致 [12][13] - 组织效率方面，包括降低公司层面的一般和行政费用（G&A）以及物业层面的运营费用，提高NOI利润率 [13] - 财务纪律方面，将结合改进技术和系统以及对平台进行进一步投资 [14] - 行业中，门诊医疗的潜在运营基本面强劲，新供应仍然低迷，需求稳步增加，公司的校园内投资组合在行业研究中获得了A+的最高平均评分，显示出比同行更具弹性的门诊投资组合 [9][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗需求仍然强劲，医疗系统的租赁需求增加，且未看到其扩张计划放缓的迹象，公司的租赁管道稳固，有望在今年剩余时间实现NOI加速增长 [16][17][19] - 虽然宏观经济和政策环境存在不确定性，但公司的投资组合具有韧性，且与医疗系统保持着良好的关系，有利于业务发展 [18][90] - 公司对2025年的业绩表现有信心，预计同店NOI增长、FFO和FAD每股收益将在第二季度加速上升 [23] 其他重要信息 - 公司宣布Peter Scott为新的总裁兼CEO，他来自门诊医疗房地产行业的同行Healthpeak Properties，曾担任CFO一职 [6] - 本季度维持每股0.31美元的股息，董事会正在讨论股息问题，在明确盈利状况之前不会做出决定，股息将是战略计划的结果而非输入 [15] - 公司已从Prospect收到2月、3月和4月的全额租金，Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，但两者均未包含在原指导范围内 [62][63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 战略重点是否按优先级排序，以及实现目标的时间框架 - 回答: 并非严格按优先级排序，近期主要目标是尽快完成投资组合优化和去杠杆化，以便在2026年的指导中体现；租赁方面，将高80%的入住率提高到低90%可能需要两到三年时间 [27][28] 问题2: 对合资企业（JV）模式的看法 - 回答: 喜欢合资企业模式，与合作伙伴关系良好，希望通过收购来发展，但在优化投资组合时，优先出售在规模有限市场的资产，而不是将其投入合资企业 [29][30] 问题3: 2025年指导是否已确定，以及资产出售对盈利的影响 - 回答: 对2025年的指导有信心，预测中已包含4 - 5亿美元的资产出售，若出售更多资产，主要在下半年完成，对2025年影响不大，但会影响2026年；效率提升对盈利的积极影响将快于资产出售和去杠杆化带来的稀释效应 [35][36][37] 问题4: 2026年股息与资产处置的关系 - 回答: 目前预测显示今年下半年有望覆盖股息，但更关注2026年的股息覆盖情况，股息将是战略计划的结果，需要更多工作才能明确回答 [38] 问题5: 未来收购的重点是校园内还是校园外 - 回答: 收购重点将更多放在核心集群市场，包括校园内、附属或校园外，更注重市场规模和产生超额NOI增长的机会 [43] 问题6: 联邦医疗保健预算削减或政策变化对租户和决策的影响 - 回答: 目前尚不确定政策走向，某些政策如场地中立性或医疗补助削减对公司投资组合影响较小，长期来看可能有间接好处，公司与第三方游说者合作以了解政策动态 [45][46] 问题7: 是否仍有提高租金至市场水平的空间 - 回答: 门诊医疗的运营基本面强劲，需求远超过供应，现有产品租金约为每平方英尺25美元，较过去四到五年上涨约20%，新建项目租金约为每平方英尺35美元，现有租金仍有上涨空间；目前重点是在实现最佳租赁经济效益的同时，提高入住率和利润率，入住率稳定后将有更大机会提高租金 [49][50][51] 问题8: 增加资产处置收益的用途是否仅用于偿还债务，是否考虑股票回购 - 回答: 股票回购在有资产负债表能力时是一种短期策略，但目前公司杠杆率为6.4倍，且被一家评级机构列入负面展望，近期重点是创建资产负债表容量，优先去杠杆化，若能实现目标，未来可能考虑股票回购 [54][55] 问题9: 租金收取情况和预期更新 - 回答: 已收到Prospect 2月、3月和4月的全额租金，破产程序尚早，暂无更多更新；Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，预计今年不会提供太多更新，两者均未包含在原指导范围内 [62][63] 问题10: 战略计划和股息更新的时间框架 - 回答: 下一季度将专注于内部战略计划，下一次财报电话会议将提供更多细节，并对股息进行更多评论，届时有望提供关于今年和2026年的更清晰信息 [66][67] 问题11: 公司利润率的提升空间和机会 - 回答: 内部化方面，部分市场已有相关操作，可选择性考虑；通过赋予本地团队更多权力，将损益责任下放至更接近房地产层面，可提高盈利能力和租户体验，从而改善利润率；提高入住率和签署更多租约是提高利润率的最简单方法；在G&A方面，成本与同行基本一致，可通过削减如查尔斯顿、斯科茨代尔等地的额外办公室成本来节省开支 [74][75][78] 问题12: 租赁管道的规模和交付可能性 - 回答: 租赁管道仍然强劲，医疗系统参与度增加，尽管第一季度通常是新租赁的淡季，但目前的新租赁面积仍使公司有望实现或超过年度目标；医疗系统和医疗保健就业情况良好，将继续推动医疗办公空间需求 [81][82][83] 问题13: 医疗系统的想法和对业务的影响 - 回答: 门诊医疗资产具有韧性，需求保持良好，与医疗系统的租赁交易数量在增加，未看到放缓迹象；医疗系统在多个校区有扩张计划，如增加人员、建立新服务线和外科套房等 [89][90][91] 问题14: 对于2026年到期的债务和掉期，目前可采取的措施 - 回答: 公司有流动性，但2026年有超过10亿美元的债务到期，将与银行集团合作，考虑循环信贷额度和定期贷款的展期选项；目前认为6.4倍的净债务与EBITDA比率过高，但不需要降至5倍，目标在两者之间，初期去杠杆化可能会对收益产生暂时影响，之后会将资金重新投入合适的市场 [94][95][96] 问题15: 如何平衡资产处置驱动的投资组合优化、去杠杆化与未来几年的盈利影响 - 回答: 会谨慎考虑出售资产和获得的资本化率，不会在市场上被动接受价格；虽然去杠杆化会有负面影响，但可以通过租约的年同比递增（接近3%）、提高效率和租赁增长等方面来抵消稀释效应 [102][103][104] 问题16: 不削减股息对运营和增长前景的好处 - 回答: 希望股息覆盖率更低，但目前情况并非如此；保留一些收益可能对盈利增长有一定好处，但尚未做出决定，下一季度将提供更多想法 [105][106] 问题17: 资产处置对提高利润率的潜力，以及核心市场和小市场的NOI利润率差异 - 回答: 在确定潜在处置资产时，采用了自下而上的方法，考虑了NOI利润率和历史租金增长等因素，也考虑了规模和运营效率；随着处置进度的推进，NOI利润率有改善的潜力 [111][112][113] 问题18: 如何看待留存现金流在资本结构、租赁资本支出、再开发或开发机会中的作用 - 回答: 留存收益的首要用途是再开发资本，对现有高质量但较旧的房地产进行翻新可获得更高的租金回报率；其次是用于开发项目 [116][117]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化每股FFO为0.39美元，符合预期，是季节性表现最弱的季度，有0.01美元季节性费用预计二季度不会再出现 [22] - 同店现金NOI增长2.3%，增长受天气波动导致的运营费用增加和同比困难比较的影响，预计今年剩余时间同店现金NOI增长将大幅加速 [22][23] - 净债务与调整后EBITDA的比率从2024年末至今保持在6.4倍，预计随着处置计划的执行，该比率将降至6 - 6.25倍的指导范围 [24] - 本季度维持每股0.31美元的股息，董事会正在讨论股息问题，将在明确盈利状况后做决定，股息将是战略计划的结果而非输入 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度开始了近150万平方英尺的新租约和续租约，签署的未占用管道（SNO）仍稳固在超过63万平方英尺，代表未来几个季度近165个基点的入住率 [17] - 新租约面积为37万平方英尺，符合历史一季度执行全年约20%业务量的趋势，有望达到或超过年度新租约目标 [17][18] - 租户保留率较上季度提高超300个基点，达到近85%，同店入住率微升至89.3%，预计全年入住率将逐步提升，大部分增长预计在下半年，2025年底预计吸收75 - 125个基点 [20][21] 资产处置业务 - 第一季度出售了4栋建筑，获得2800万美元，季度末后还收到一笔未偿还贷款的全额还款，获得3800万美元额外收益，该贷款此前以6%的利率计息，远低于当前市场利率 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场有利条件在2024年基础上延续至2025年，市场上有相对充裕的股权干粉资金，贷款人放贷意愿强烈，且医疗办公大楼（MOB）出售供应相对较低，支持公司全年的处置工作 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 租赁方面，目标将稳定入住率提升至90%左右，预计2025年入住率将逐步增长 [11] - 进行投资组合优化，审查投资组合以实现NOI增长潜力最大化，退出规模有限或难以实现规模的市场，重点是出售资产而非投入合资企业 [12][13] - 平衡资产负债表，延长债务期限，降低整体负债水平，评估报告的杠杆指标以与同行更好地保持一致 [13][14] - 提高组织效率，包括降低公司层面的G&A费用和物业层面的运营费用，改善NOI利润率 [14] - 加强财务纪律，改进技术和系统，进一步投资平台 [15] 行业竞争 - 公司是唯一专注于门诊医疗的纯房地产投资信托（REIT），专注单一资产类别，愿景是成为股权投资者投资门诊医疗的首选和医疗系统的首选房东 [6][7] - 近期行业研究表明公司的校园内投资组合平均得分最高，为A+，显示公司的门诊投资组合比同行更具弹性 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗的底层运营基本面强劲，新供应仍然有限，需求稳步增加，这种强劲的顺风没有减弱的迹象 [7] - 尽管宏观经济和政策环境存在不确定性，但医疗系统对门诊医疗空间的需求仍然强劲，公司租赁管道稳固，租户基础有韧性，投资组合有望在今年剩余时间实现NOI加速增长 [20][21] - 公司一季度财务表现符合预期，预计二季度同店NOI增长加速，FFO和FAD每股收益将上升，全年重申归一化每股FFO指导范围为1.56 - 1.6美元 [25][26] 其他重要信息 - 公司迎来新总裁兼首席执行官Peter Scott，他来自门诊医疗房地产行业同行Healthpeak Properties的首席财务官职位 [5] - 公司在2025年只有一笔2.5亿美元的到期票据，已用循环信贷额度偿还，预计随着时间推移用出售资产的收益减少循环信贷余额 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 战略重点是否按优先级排序，以及实现目标的时间框架 - 并非严格按优先级排序，近期主要目标是尽快完成投资组合优化和去杠杆化，以便纳入2026年的指导数据；租赁方面，将入住率从80%多提升到90%左右可能需要两到三年时间 [29][30] 问题2: 对合资企业（JV）模式的看法 - 喜欢合资企业模式，与合作伙伴关系良好，希望通过收购来发展合资企业，而不是投入更多资产；在优化投资组合时，优先出售那些在市场上规模有限的资产，而不是将其投入合资企业 [31][32] 问题3: 2025年指导数据是否确定，以及资产出售对2026年的影响 - 对2025年的指导数据有信心，预测已包含4 - 5亿美元的资产出售；若出售更多资产，交易将集中在下半年完成，对2025年影响不大，但会影响2026年；效率提升对盈利的影响将比资产出售和去杠杆化的稀释作用更快显现 [35][36][37] 问题4: 2026年股息与资产处置的关系 - 目前专注于2026年的股息覆盖情况，股息将是战略计划的结果；需要更多工作才能明确回答该问题 [38][39] 问题5: 未来收购的重点是校园内还是校园外 - 收购重点将更多放在核心集群市场，包括校园内、附属或校园外的资产，更关注市场规模和产生超额NOI增长的机会 [43] 问题6: 潜在的联邦医疗保健预算削减或政策变化对租户和决策的影响 - 目前难以确定政策走向，某些政策如场地中立性或医疗补助削减对公司投资组合影响较小，长期来看可能对公司资产有间接好处；公司与第三方游说者合作，密切关注华盛顿的动态 [45][46] 问题7: 是否仍有提高租金到市场水平的空间 - 门诊医疗的运营基本面强劲，需求远超过供应，租金有上涨空间；目前重点是在每笔交易中实现最佳租赁经济效益，同时提高入住率和利润率；当入住率达到更稳定水平时，有更大机会提高租金 [49][50][51] 问题8: 增加资产处置收益的用途，是否考虑股票回购 - 目前首要任务是创造资产负债表容量，优先进行去杠杆化；若能在短期内实现去杠杆化目标，且有额外资金，会考虑股票回购，但目前没有这样的机会 [54][55] 问题9: 租金收取和前景的更新情况 - 已收到Prospect 2月、3月和4月的全额租金，目前Prospect处于破产程序早期，暂无更多更新；Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，预计今年不会提供更多更新，两者均未包含在原指导数据中 [62][63][64] 问题10: 战略计划和股息更新的时间框架 - 下一季度将专注于内部战略计划，下一次财报电话会议将提供更多细节，并对股息发表更多评论，届时有望更清晰地展示公司的发展态势和2026年的发展轨迹 [67][68] 问题11: 公司利润率的提升空间和机会 - 内部化方面，部分市场可选择性考虑；通过赋予本地团队更多权力，将P&L责任下放，可提高盈利能力和租户体验，降低费用，从而提高利润率；增加租赁业务量提高收入也是提高利润率的简单方法；在G&A方面，可通过削减如查尔斯顿、斯科茨代尔等地的额外办公室成本来节省费用 [74][75][76] 问题12: 租赁管道的规模和交付可能性 - 租赁管道仍然强劲，健康系统参与度增加，执行的租赁交易数量增多；一季度新租赁面积虽低于四季度，但符合历史趋势，有望达到或超过年度新租赁目标；医疗系统和医疗保健就业情况良好，将推动医疗办公空间需求 [83][84] 问题13: 医疗系统的想法及对公司业务的影响 - 门诊医疗资产具有韧性，需求保持良好，交易市场也表现稳定；与医疗系统的租赁交易数量在增加，且这一趋势已持续数十年，预计未来不会改变；公司注重与医疗系统保持良好关系，以满足其增长需求 [89][90] 问题14: 对于2026年到期债务和掉期的应对策略 - 公司将与银行集团合作，考虑循环信贷额度和定期贷款的展期选项；目前资产负债表在下行情景下的缓冲不足，近期将重点增强这方面的能力；认为当前6.4倍的净债务与EBITDA比率过高，但不需要降至5倍，目标在两者之间；初期去杠杆化可能会对盈利产生暂时影响，但之后会将资金重新投入合适的市场 [93][94][95] 问题15: 如何平衡资产处置驱动的投资组合优化、去杠杆化与盈利影响 - 会谨慎考虑出售资产和获得的资本化率，不会成为市场价格的接受者；虽然去杠杆化会有负面影响，但可以通过租约自动递增、提高效率和租赁业务增长等方面来抵消稀释作用 [102][103][104] 问题16: 不削减股息对运营和增长前景的好处 - 希望股息覆盖率更低，但目前情况并非如此；保留部分收益可能对盈利增长有一定好处，但尚未做出决定，下季度将提供更多想法 [105][106] 问题17: 资产处置对提高利润率的潜力，以及核心市场和小市场的NOI利润率差异 - 团队在确定潜在处置资产时，采用自下而上的方法，考虑了NOI利润率和历史租金增长等因素，也考虑了规模和运营效率；随着资产处置的进行，NOI利润率有提升的潜力 [111][112][113] 问题18: 如何看待留存现金流在资本结构和未来租赁、资本支出、再开发或开发机会中的作用 - 留存收益的首要用途是再开发资本，对现有高质量但较旧的房地产进行翻新，可获得更高的租金回报率；其次可考虑用于开发项目 [115][116]