投资论点 - Postal Realty (PSTL) 相对于其增长率和业务模式的优质程度被大幅低估 [1] - 公司当前股价为15.36美元，但基于18倍AFFO倍数，其公允价值应为23.58美元，存在约50%的上涨空间 [1] - 市场给予的低估值源于公司知名度低，而非基本面问题 [7][10] 当前估值与市场误判 - 公司远期AFFO倍数约为11.46倍，市净率(NAV)为75.96%，表明其交易价格远低于其资产净值 [3][4] - 11倍的AFFO倍数通常与零增长、高风险或高负债的REITs相关，但PSTL不符合这些特征 [4] - 公司自2021年以来的AFFO每股年增长率约为8%，此增长率通常对应约20倍的AFFO倍数 [4][7] - 低估值的主要原因是公司规模小（流通市值约4亿美元，总市值约5.09亿美元）且缺乏可比的上市公司，导致机构覆盖不足和分析知识难以迁移 [7][8][9][12] 对看空论点的反驳 - **规模问题**：在其细分领域（邮局房地产）中，PSTL是市场主导者，市场份额超过总目标市场的10%，远大于其他小型业主 [13] - **租约续签不确定性**：与美国邮政署（USPS）的租约续签率极高，保持了无与伦比的出租率水平 [17] - **资产类别未经证实**：尽管存在政府预算变动或停摆等担忧，但PSTL始终保持100%的租金收取，租金收入持续增长 [22] - **增长管道不确定**：2025年公司完成了超过1.01亿美元的资产收购，对于一家市值约5亿美元的公司而言，增长管道强劲 [23][24][25] 业务基本面支持更高估值 - **AFFO增长**：历史AFFO每股年增长率约8%，新租约包含3%的年租金递增，为增长提供了基础 [26] - **收购增长**：2025年收购资本化率在高位7%区间，最近季度为7.7%，而平均债务成本为4.37%，收购利差健康 [27][28] - **资本成本**：通过UPREIT结构使用OP单位收购资产，混合资本成本介于6%-7%之间，有利于收购 [29][30][31] 清洁的业务模式 - 业务模式为三重净租赁，REIT收取的租金收入扣除大部分费用，利润率极高 [32] - 2025年第三季度净营业收入（NOI）为1942.1万美元，呈现连续季度增长 [33] - 由于续租对象是同一政府实体，避免了大部分租赁费用，2025年第三季度经常性资本支出仅占收入的1.1%，远低于办公（约20%）和工业（6%-8%）地产的水平 [34] - 业务模式清洁，收入流具有经常性且存在有机增长 [35] 稳健的资产负债表 - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍 [36][37] - 固定费用覆盖率为4.2倍 [27][37] - 债务期限分布良好，总债务加权平均利率为4.37% [28][37]