财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为6830万美元，调整后运营资金为9970万美元 [3] - 第四季度AFFO每股为0.49美元，较2024年第四季度增长9% [14] - 2025年全年现金一般及行政费用为2880万美元，占总收入的5.1%，低于2024年的5.4% [15] - 第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [15] - 第四季度留存自由现金流（支付股息后）接近4000万美元 [16] - 季度末收入性总资产超过70亿美元 [16] - 季度末备考净债务与年化调整后EBITDAre之比维持在较低的3.8倍 [17] - 将2026年AFFO每股指引区间上调至1.99-2.04美元，中点隐含增长率约为7%，高端为8% [6][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资额为2.96亿美元，加权平均初始现金收益率为7.7%，GAAP收益率为9.1% [5][6][11] - 第四季度投资交易的加权平均初始租期为19.4年，加权平均年租金涨幅为2% [11] - 第四季度投资组合的单位层面租金覆盖率为4.7倍 [11] - 第四季度同店租金增长为1.6%，与上季度持平 [6][8] - 投资组合租金覆盖率保持强劲，为3.6倍 [6][8] - 季度末入住率为99.7%，仅有6处空置物业 [8] - 信用观察名单从上季度降至1%以下 [8] - 第四季度处置了19处物业，净收益为4810万美元，加权平均现金收益率为6.9% [9] - 对洗车行业的敞口持续减少至13.7% [9] - 前十大租户占年度基本租金的比例仅为16.5%，前二十大租户占27.1% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合包含2300处物业，出租给超过400名租户 [7] - 加权平均租期连续第19个季度保持在约14年，未来五年内到期的年度基本租金仅占5.2% [7] - 第四季度34笔交易（涉及58处物业）100%为售后回租 [11] - 本季度每处物业的平均投资额为460万美元，与历史范围一致 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行差异化投资策略，第四季度2.96亿美元投资中85%来自现有关系 [5] - 公司专注于为成长中的中型市场运营商提供房地产资本，并建立了主导地位 [4] - 通过处理零散的独立物业交易来避免竞争，并专注于通过售后回租为有资本需求的运营商提供资金，以此构建护城河 [12][52] - 竞争似乎正在企稳，基于当前能见度，预计2026年下半年会出现适度的资本化率压缩 [7] - 资本化率环境保持稳定，定价和投资渠道的收益率在高位7%范围，与资本成本存在有吸引力的利差 [13] - 公司预计不会因竞争稳定而转向“更安全”的租户基础，风险偏好和投资方式不变 [24][25] - 公司目标是维持75%来自现有关系、25%来自新关系的业务组合，并持续投入资源建立新关系 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度和全年业绩表现良好，投资组合运行良好，投资市场具有吸引力，资本市场持续提供支持 [18] - 由于投资组合信用趋势好于预期，公司对前景感觉更加乐观，因此上调了2026年指引区间的下限 [21][22] - 资本化率稳定有助于推动盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量 [25] - 预计加权平均租金涨幅可能从历史高位（如2.2%-2.3%）有所压缩，向历史平均水平（约1.6%）靠拢，但变化不大 [46] - 竞争稳定主要由债务资本的获取（受十年期国债利率影响）驱动，若十年期国债利率降至中高3%范围，可能会看到竞争显著增加 [51] - 私人信贷市场的波动对公司业务没有产生实质性影响，因为其目标客户规模和行业通常与公司不同 [65][66] - “一揽子法案”中的税收政策（如折旧优惠）对公司业务或行业定价没有重大影响，仅在边际上创造了出售洗车资产的机会 [74][76] - 公司有5-10年的坚实增长跑道，通过适度、有节制的增长，能够持续扩大关系和可投资领域 [104] 其他重要信息 - 季度末公司拥有14亿美元的流动性，为投资渠道提供了充足的资金空间 [7] - 季度末未结算的远期股权余额为3.32亿美元，预计将在近期用于支持投资计划 [16][56] - 公司对无担保债券市场保持关注，当前债务成本在5.3%-5.5%区间，与高7%的资本化率相比利差很大 [54][55] - 凭借当前的低杠杆率，公司即使全年不再发行新股，也能达到收购目标的中点 [55] - 历史平均信用损失约为30个基点，2026年指引中的信用假设比此更为保守 [89] - 公司租户的运营表现与相关行业的上市公司（如Mister Car Wash、KinderCare等）有很强的相关性 [103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 上调2026年指引区间下限的原因是什么？ - 回答: 主要由于投资组合信用趋势远好于去年10月制定初始指引时的预期，如同店租金增长1.6%、信用观察名单环比下降，因此决定移除先前区间的下限，但对全年投资渠道和部署仍持观望态度 [21][22] 问题: 竞争稳定对资本化率和租户选择有何影响？ - 回答: 竞争稳定导致资本化率下降速度慢于预期，目前保持稳定，这有利于盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量，公司对现有租户基础和风险调整回报感到满意 [24][25] 问题: 年初收购活动强劲，是否意味着全年投资额将超过指引？ - 回答: 年初的强劲部分是由于第四季度交易略有延迟所致，如果投资预期有实质变化，公司会调整指引范围，目前对年初表现感到满意，但全年仍有很长时间，更令人鼓舞的是资本化率的稳定 [29][31] 问题: 资本化率稳定是否在所有投资行业普遍存在？有无计划增加特定行业的收购？ - 回答: 资本化率稳定在公司投资的所有行业中都存在，行业间收益率范围在低7%到约8.5%之间，关于目标增长，公司85%以上的业务来自现有关系，因此将跟随关系发展，不预期投资组合构成会发生重大变化 [32] 问题: 关于美国Signature的信用事件，其进展如何？这对公司的流程和能见度有何启示？ - 回答: 该破产发生在第四季度末，目前处于资产营销早期阶段，基于市场情况，预计回收结果将处于公司历史披露的正常范围内，该资产不会空置太久 [36][37] 问题: 如何平衡留存现金与增加股息？股息增长预期如何？ - 回答: 留存自由现金流是内部资本的重要来源，用于支持增值投资计划，股息政策由董事会决定，需要在为股东提供当期回报和留存资本之间取得平衡，合理的预期是63%的派息率不会从当前水平下降，股息预计会增长，但目前没有具体指引 [39][40] 问题: 关于预计下半年资本化率温和压缩的评论，以及与租户谈判中租期或租金涨幅等其他条款有何变化？ - 回答: 公司一直预期资本市场正常化会推动资本化率下降，但至今未出现实质性变化，因此指引中仍保持一定保守，预计资本化率从高位7%向中位7%范围移动，竞争也影响租期和租金涨幅等条款，预计加权平均租金涨幅可能从历史高位（如2.2%-2.3%）向历史平均水平（约1.6%）温和压缩，但变化不大 [44][46] 问题: 竞争稳定的驱动因素是什么？什么情况下竞争会加剧？ - 回答: 主要由债务资本的获取和成本驱动，而这很大程度上受十年期国债利率影响，若十年期国债利率降至中高3%范围，可能会看到竞争显著增加，但公司通过差异化策略（如零散交易、售后回租、专注关系）构建了护城河以规避竞争 [51][52] 问题: 今年远期股权发行的节奏如何？未结算的3.22亿美元股权是否有近期到期或结算限制？ - 回答: 近期没有到期问题，从融资角度看，公司通常假设先使用股权融资，然后再进行债务融资，但目前3.8倍的杠杆率和充足流动性下，公司非常关注无担保债券市场，因为当前债务成本（5.3%-5.5%）与高7%的收购收益率利差很大，凭借年初的低杠杆率、留存现金流、年度约1亿美元的处置收益以及远期股权，公司有充足的流动性，即使全年不发新股也能达到收购目标中点，为谨慎起见，建模时可假设远期股权在近期结算 [53][55][56] 问题: 年初至今是否进行了任何ATM股权或远期ATM股权发行？ - 回答: 年初在静默期前进行了少量发行，大约1000万美元，由于当前杠杆率很低，公司觉得不需要大量发行 [59] 问题: 租金覆盖率保持3.6倍，但低于1倍和1-1.5倍的类别有所增加，原因是什么？ - 回答: 低于1倍的类别在过去四个季度中一直在2.7%到3.9%之间波动，属于正常范围，1-1.5倍类别的增加主要是由于过去几年完成的开发项目陆续投入使用，并加入主租约，造成了覆盖率的暂时波动，随着项目运营稳定，预计该类别将回归7%-11%的历史常态，关键指标信用观察名单环比下降了约35个基点，表明信用并未恶化 [60][61][62] 问题: 私人信贷市场的波动对公司业务是帮助还是阻碍？ - 回答: 过去几年私人信贷的兴起并未对公司业务产生实质性影响，因为其目标借款人规模和行业通常与公司不同，即使私人信贷枯竭，预计也不会改变公司的投资市场 [65][66] 问题: 洗车行业敞口未来会降至什么水平？ - 回答: 公司对任何单一行业设有15%的软性上限，洗车行业一直提供良好的风险调整回报，因此不预期会将其敞口大幅降至10%，如果该行业出现有吸引力的风险调整机会，公司仍会继续投资 [68] 问题: “一揽子法案”对单租户交易市场有何影响？会如何影响行业定价和交易量？ - 回答: 法案中的折旧优惠（之前提及的）产生了一定影响，但该法案整体上不会对公司业务或运营方式产生重大影响，它可能在边际上为税收驱动的买家创造了更多流动性，但并非行业的主要驱动因素 [74][76] 问题: 在竞争格局中，有哪些预期中但未出现的市场新进入者？ - 回答: 公司观察到许多大型资产管理公司（如Apollo、TPG、Angelo Gordon、Blackstone、Starwood）设立了新平台或进行了收购，公司对此保持保守假设，并努力通过增加交易对手价值和保护关系来赢得交易 [80][81] 问题: 当前宏观环境如何影响公司的承销标准或行业偏好？ - 回答: 由于85%的业务来自重复客户，公司的机会集主要由现有关系驱动，公司成立十年来一直坚持专注于服务体验、售后回租和中型市场的模式，当前市场趋势并未使其发生重大转变 [82] 问题: 本季度每处物业的平均投资额创纪录，原因是什么？是否意味着未来倾向于购买更大资产？ - 回答: 这主要是交易和行业组合的结果，例如早期儿童教育、工业户外仓储和服务站点等行业的资产单价通常高于快餐或休闲餐厅站点，这并不代表公司承销标准或对更大资产风险偏好的改变 [87] 问题: 2026年指引中包含了哪些租户信用假设？ - 回答: 公司不对信用损失提供具体指引，而是对AFFO增长和投资额提供指引，信用假设基于对特定情况的分析和历史平均信用损失（约30个基点），并在指引中包含了各种情景，假设比历史水平更为保守 [89] 问题: 85%的业务来自现有关系，这能否为未来多年的投资和盈利增长提供足够跑道？是否需要依赖新关系？ - 回答: 公司的理想目标是75%来自现有关系，25%来自新关系，因此持续投入大量精力开发和建立新关系，因为随着租户成长，他们可能获得其他融资渠道，公司已展示了持续获取和部署资本的能力，拥有充足的渠道 [93] 问题: 在成本可能改善的情况下，投资渠道能否支持扩大投资规模？ - 回答: 机会集并非限制因素，驱动投资规模的是公司为股东创造有吸引力增长的意愿，当前指引（AFFO每股增长约6%-8%，投资额10-14亿美元）反映了公司创造长期稳定增长的意图，中点投资额实际上低于去年水平 [96] 问题: 不同租户类型的同店指标是否有分化趋势？今年与去年相比有何变化？ - 回答: 同店租金增长主要由合同条款决定，范围在1.5%到2.3%之间，取决于谈判时机，关于租户销售额和EBITDA的同店表现，各行业和运营商间有起伏，但主要是运营商自身特质所致，没有值得特别指出的重大变化，公司投资组合的表现与相关行业的上市公司表现有很强的相关性 [100][103] 问题: 随着公司规模扩大，未来是否更难获取合适规模的交易以维持增长？ - 回答: 公司认为面前有5-10年的坚实增长跑道，可以通过扩大关系和投资领域来持续增长，关键在于不过快增长，而是保持适度、有节制的增长步伐，公司已为此投资于团队和基础设施 [104] 问题: 第四季度“其他工业”类别资产收购的租金和面积特征如何？是什么驱动了该行业近期的增长？ - 回答: 工业户外仓储领域存在良好机会，这些资产零散、土地成分大，每平方英尺租金因建筑与土地比例差异很大，公司看好该领域与中型市场运营商的合作机会，其增长并未超出正常步伐，公司将继续投资 [107][108] 问题: 季度后强劲的投资量中，交易的时间分布大致如何？ - 回答: 季度后投资活动超过2亿美元，考虑到目前已进入新年近一个半月，一月中旬可能是一个合理的估算时间点 [111][113]