行业背景与挑战 - 美国大麻行业面临联邦层面的融资障碍 尽管有40个州已以某种形式将大麻合法化 但联邦法律仍视其为非法 导致银行无法向大麻运营商提供贷款[3][4] - 税收法规IRC第280E条款禁止大麻运营商扣除常规业务费用 导致其利润被人为压低 并因财务报表不佳和联邦法律限制而难以获得信贷[5] - 行业存在巨大的资金需求 近年来涌现出无数零售店 但传统金融机构回避该领域 为专业融资机构创造了机会[6] 公司商业模式 - Innovative Industrial Properties (IIPR) 作为一家房地产投资信托基金 充当大麻运营商的首选房东和主要贷款方 是该行业的资本生命线[6] - 公司通过售后回租模式运营 从经常缺乏现金的运营商手中购买设施 向其提供急需的大笔现金 然后将设施回租给运营商15至20年[7] - 由于传统银行不涉足该领域 IIPR能够谈判获得极其有利的租约 包括长期限 内置租金递增条款以及来自大型跨州运营商承租人的担保[8] 财务表现与股息 - IIPR是一只股息现金牛 股息收益率高达137%[6] - 公司股息自2016年首次公开募股以来稳步增长 季度派息从每股015美元增长至190美元 增幅达12倍[9] - 公司资产负债表健康 杠杆率低 年度运营资金FFO为23亿美元 足以支撑股息支付[11] 估值与市场表现 - 公司当前估值颇具吸引力 交易价格仅为FFO的8倍 对于一家稳健的REIT而言相当便宜[11] - 股票价格曾从2016年至2021年实现1620%的惊人回报 估值达到泡沫水平 投资者曾支付30至40倍的FFO倍数购买这只当时股息率仅2%的REIT[9] - 此后股价从峰值下跌75% 目前仅有1位分析师给予买入评级[10] 未来催化剂 - IRC第280E条款可能在未来几年被放宽或废除 这将为运营商解锁税收减免并立即改善其覆盖比率 对行业构成利好[12] - 股票在春季构筑底部 两个月前多头成功抵御了又一次抛售尝试 势头正在转变[11] - 分析师评级门槛较低 任何评级上调都可能推动股价上涨 而高股息率在等待期间为投资者提供可观现金收入[12]