报告行业投资评级 - 对Khang Dien House的12个月评级为Buy [25] - 对Nam Long Investment Corporation的12个月评级为Buy [25] - 对Vinhomes Joint Stock Company的12个月评级为Neutral [25] 报告的核心观点 - 越南住宅行业有望在2025年反弹，当局加快审批，开发商增加新楼盘推出，供应驱动的转变将缓解需求、提高可负担性和恢复市场信心 [1] - 投资新郊区地区可释放额外供应，如Vinhomes在隆安省的项目 [2] - Vinhomes有雄心勃勃的郊区扩张战略，2025年计划推出7个项目，预售目标为D150 - 200trn [3] - 顶级开发商竞争可能加剧，但目前对中型建筑商压力不大，Nam Long认为其他开发商建设会带来新兴趣并提高价格 [4] 根据相关目录分别进行总结 越南房地产行业整体趋势 - 越南住宅行业在库存紧张和监管延迟后，2025年有望因供应增加而反弹，政府精简行政结构和分散规划将为稳定透明的开发管道奠定基础，Nam Long为最受青睐的公司 [1] 南部地区供应情况 - 2024年河内新房供应领先，2025年势头转向南部，胡志明市及其周边省份预计供应量将大幅增加，如Eco Retreat、The Global City等项目 [2] - 隆安省Vinhomes的富荣西大型城市联合开发项目占地1089公顷，计划资本支出35亿美元，将提供超3万套住宅和社会住房，目前土地清理完成54%，可能优先进行基础设施建设 [2] Vinhomes发展战略 - Vinhomes有郊区扩张战略，目标是距胡志明市约一小时车程的地区，2025年计划推出7个项目，预售目标为D150 - 200trn，可能进行批量销售和土地剥离 [3] 竞争压力情况 - 顶级开发商竞争可能加剧，但目前对中型建筑商压力不大，Nam Long认为其他开发商建设会带来新兴趣并提高价格，CBRE也认为产品多样性会使价格更有意义地上涨 [4] 公司估值与目标价 - Nam Long价格目标基于RNAV，2025年预期市净率为1.7倍，价格目标为RNAV的0.9倍 [12] - Khang Dien House价格目标基于2026年预期市净率2.0倍，与过去五年倍数一致 [12] - Vinhomes价格目标为65000越南盾，基于7倍远期市盈率目标倍数，较RNAV有40%折扣 [13]

文章核心观点 住房和城乡建设部宣布我国住宅层高标准提高到不低于3米，分析了其影响及买房卖房需交的费用，指出伴随政策利好，一二线热点城市楼市正迈入“止跌回稳”新阶段 [1][3][17] 3米层高相关情况 - 层高指本层地板到上层地板的距离，3米层高相比2.8米层高有更高空间、更好采光通风和更舒适起居环境，还能满足个性化需求 [3] - 天津、云南等多地已率先调整地方住宅层高标准，集中在3米到3.3米之间 [3] - 层高提高对房价影响有限，房价主要由地段、配套、供需关系等因素决定 [3] - 普通住宅层高每增加10厘米，每平方米土建成本约上升2% - 3%，3米层高在提升舒适度同时把成本增幅控制在合理范围 [4] - 3米层高房子在市场更受欢迎，北京、杭州等试点城市显示其溢价接受度更高，未来转手更有优势 [4] 买房卖房费用情况 费用种类及标准 - 契税：以广州为例，根据房屋面积和是否首套房，税率在1% - 3%不等，精装房装修费计入计税价格，夫妻一方房产变更为双方共有免征 [7] - 维修基金：交给政府用于小区公共设施维修，各地标准不同，一般是购房总价的2% - 3%，无电梯房子按77元/平方米收取，有电梯的105元/平方米 [9] - 增值税及附加：持有房子不满两年按全款5.3%交，满2年及以上免征 [10] - 个人所得税：住房购买满5年（含5年）且是“家庭唯一生活用房”免征，不满五年或满五年但非“家庭唯一生活用房”，根据能否提供发票情况按差额的20%或全额的1%征收 [11] - 印花税、土地增值税暂时免征，贷款买房、二手房交易还有中介费、评估费、抵押登记费、律师费等 [11] 具体案例费用 - 广州小明买150平方米总价500万元新房，首付30%即150万元，契税7.5万元，维修基金1.575万元，印花税免征，律师费5000元，不动产登记费80元，合计约9.6万元 [12][13][15] - 小明买同套二手房，契税、律师费、不动产登记费合计约8万元，中介费5万元，总计约13万元 [15] - 小明卖300万元住了10年房子，再置换500万元100㎡二手房，卖房支出中介费3万元，买房缴纳契税、中介费各5万元及不动产登记费80元，“卖一买一”共交约13万元税费和中介费 [16] 楼市现状 春节以来房子成热门“抢手货”，2月份上海二手房网签量创近三年同期新高，杭州二手房网签量同比上涨135%，下半月北京周末二手房实际成交量突破每天1000套，一二线热点城市正稳步迈入“止跌回稳”新阶段 [17]