公司概览 * 本次投资者日由关西电力公司举办 涉及公司旗下三家主要业务单位 分别是信息通信业务子公司Optage 房地产与开发业务子公司Kanden Realty and Development 以及公司的核心核电业务[1] 核心业务要点与财务表现 1 信息通信业务 (Optage) * **财务表现** 截至最新报告期 ROA达到15%的高水平 公司认为这是通过过去十年持续优化资产效率实现的 但未来随着在新领域进行投资 ROA可能会下降[6][7][8] * **自由现金流** 过去ICT业务板块整体自由现金流为正 但未来随着投资增加 预计将转为负值 投资额将超过400亿日元 可能在5到10年后才能再次转正[6] * **业务与竞争** 主要业务包括光纤到户 移动通信和数据中心 竞争对手包括NTT东日本 NTT西日本 J:COM 以及软银光等[9][10] * **竞争优势** 公司认为其ROA水平高于行业竞争对手[10] * **数据中心战略** 核心数据中心主要服务于互联网流量客户 而非AI GPU客户 公司计划将数据中心业务与网络连接业务整合提供 以获取更高回报[19][46][48][54] * **集团协同** 作为关西电力集团的一部分 在获取电力资源和土地方面具有优势 这对于发展数据中心等基础设施业务至关重要[35][36] 2 房地产与开发业务 (Kanden Realty and Development) * **财务表现** 2024财年 公司ROA为4.2% 低于集团整体5%至5.5%的水平 公司预计到2025年ROA有望超过5%[11][12][13][14] * **同业对比** 2024财年ROA水平与三井不动产 三菱地所等日本主要开发商相当或略高[12][13] * **业务模式与现金流** 业务分为资本利得型 收入增益型和管理费型 目前资本利得和收入增益各占约一半 管理费约占4% 目标是调整至资本利得60% 收入增益30% 管理费10%[45][47] * **自由现金流** 过去自由现金流为负 2024财年生活业务解决方案板块折旧为13亿日元 现金流出为720万日元[11][12] * **资产循环策略** 计划在未来大幅增加资产处置 目标是实现9000亿日元的资产循环 作为1.1万亿日元总投资计划的一部分[30][31][60] * **区域扩张** 目前约20%的业务位于东京都市圈 未来目标是新开发项目中一半来自东京都市圈 同时计划将不超过总资产10%的部分投向海外低风险住宅项目[32][33][34] * **增长方式** 公司对并购持开放态度 但尚未有明确计划 更倾向于与当地优势企业合作[39][40] * **集团协同** 作为日本最大电力公司的子公司 在海外市场能获得更高的信用和信任度 有利于融资和业务拓展[33] 3 核电业务 (Kansai Electric Power Company) * **运营效率提升** 公司正致力于通过延长定期检查周期 优化检查流程等方式提高核电机组的容量利用率 目前运营周期为13个月 正在向监管机构申请延长至15个月[15][16][49] * **长期目标** 公司提及在2030年代中期 目标是达到与美国相当的容量利用率水平 但强调没有具体的数字目标 且实现过程需确保安全并获取当地社区的理解[17][25][26][27] * **新机组建设** 正在对美滨核电站的后续机组进行初步调查 调查将持续到2030年 技术路线尚未最终确定 但以三菱重工的SRZ-1200设计为基础 正在与监管机构沟通[41][42][79][80][83] * **投资回报挑战** 公司明确表示 在当前条件下 核电项目的投资回报缺乏可预测性 对股权和债权投资者均缺乏吸引力 需要与政府就融资机制等问题进行探讨[28][30][78][83][84] * **主要挑战** 提高容量利用率的最大挑战不仅在于技术合规 更在于获得当地居民的理解和信任[27][28][29] 集团战略与协同 * **子公司定位** 两家子公司均强调了留在关西电力集团内的优势 包括在获取资源 信用背书和业务协同方面的支持[33][35][36] * **跨业务协同** 集团内部电力 房地产和ICT业务之间存在协同潜力 例如共同为数据中心项目寻找土地和电力资源[37][69][71] * **投资组合管理** 对于Optage 公司强调将平衡消费者业务和企业业务 并计划通过向更高价值的服务转移客户来实现增长 而非出售消费者业务[57][58] 其他重要信息 * **具体开发项目** 公司正在推进中之岛5期和6期开发项目 计划建设约1600套公寓 并与住友不动产合作 该项目将围绕2031年开通的新地铁站展开[23][24] * **数据中心客户** 与CyrusOne的合资企业主要针对希望独家使用一两个GPU 而非共享的大型企业客户[75] * **核电站址数据** 对新机组的初步调查包括在多个地点进行钻孔勘测 以评估地质稳定性 这是一个耗时且谨慎的过程[42][43]

报告行业投资评级 - 对Khang Dien House的12个月评级为Buy [25] - 对Nam Long Investment Corporation的12个月评级为Buy [25] - 对Vinhomes Joint Stock Company的12个月评级为Neutral [25] 报告的核心观点 - 越南住宅行业有望在2025年反弹，当局加快审批，开发商增加新楼盘推出，供应驱动的转变将缓解需求、提高可负担性和恢复市场信心 [1] - 投资新郊区地区可释放额外供应，如Vinhomes在隆安省的项目 [2] - Vinhomes有雄心勃勃的郊区扩张战略，2025年计划推出7个项目，预售目标为D150 - 200trn [3] - 顶级开发商竞争可能加剧，但目前对中型建筑商压力不大，Nam Long认为其他开发商建设会带来新兴趣并提高价格 [4] 根据相关目录分别进行总结 越南房地产行业整体趋势 - 越南住宅行业在库存紧张和监管延迟后，2025年有望因供应增加而反弹，政府精简行政结构和分散规划将为稳定透明的开发管道奠定基础，Nam Long为最受青睐的公司 [1] 南部地区供应情况 - 2024年河内新房供应领先，2025年势头转向南部，胡志明市及其周边省份预计供应量将大幅增加，如Eco Retreat、The Global City等项目 [2] - 隆安省Vinhomes的富荣西大型城市联合开发项目占地1089公顷，计划资本支出35亿美元，将提供超3万套住宅和社会住房，目前土地清理完成54%，可能优先进行基础设施建设 [2] Vinhomes发展战略 - Vinhomes有郊区扩张战略，目标是距胡志明市约一小时车程的地区，2025年计划推出7个项目，预售目标为D150 - 200trn，可能进行批量销售和土地剥离 [3] 竞争压力情况 - 顶级开发商竞争可能加剧，但目前对中型建筑商压力不大，Nam Long认为其他开发商建设会带来新兴趣并提高价格，CBRE也认为产品多样性会使价格更有意义地上涨 [4] 公司估值与目标价 - Nam Long价格目标基于RNAV，2025年预期市净率为1.7倍，价格目标为RNAV的0.9倍 [12] - Khang Dien House价格目标基于2026年预期市净率2.0倍，与过去五年倍数一致 [12] - Vinhomes价格目标为65000越南盾，基于7倍远期市盈率目标倍数，较RNAV有40%折扣 [13]