财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属于普通股股东的净收入为每股0.41美元，标准化运营资金为每股1.34美元，同比增长20.7% [23] - 整体投资组合同店净营业收入同比增长14.5% [23] - 全年2025年展望更新为归属于普通股股东的净收入每股0.82-0.88美元，标准化运营资金每股5.24-5.30美元 [25] - 全年同店净营业收入增长预计为13.2%-14.5%，其中老年住房运营增长为20.5%-22% [28] - 老年住房运营收入增长9.6%，主要由390个基点的入住率增长和5.1%的单位收入增长驱动 [28] - 净债务与调整后税息折旧及摊销前利润的比率为2.36倍，创下新低 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年住房投资组合同店净营业收入连续12个季度增长超过20% [11][12] - 老年住房三重净租赁投资组合同店净营业收入同比增长3.1%，过去12个月税息折旧及摊销前利润覆盖率为1.21倍 [23] - 长期急性后期护理投资组合同店净营业收入同比增长2.7%，过去12个月税息折旧及摊销前利润覆盖率为2.02倍 [23] - 门诊医疗业务同店净营业收入增长预计为2%-3% [28] - 退出门诊医疗物业管理业务，保留部分三重净租赁资产 [6][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国投资组合表现强劲，入住率同比提升550个基点，收入增长10.4% [13] - 美国、加拿大和英国共完成50笔交易，涉及700多个社区的46,000多个单元，其中91%为场外交易 [21] - 英国市场存在显著的非专用存量房和负净供应增长，为投资组合带来巨大增长机会 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重心转向成为专注于快速老龄化人口的纯租赁住房平台，退出门诊医疗物业管理业务以集中资源 [5][6] - 推出Welltower 3.0战略，强调运营和技术优先，致力于通过数字化改造提升客户和员工体验 [30][31] - 通过Welltower业务系统减少系统延迟，旨在实现网络效应和最大化增长 [33][34] - 行业竞争方面，老年住房需求预计将更加强劲，而供应保持低迷，行业贝塔吸引力高 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但业务由于需求驱动和私人支付性质持续走强 [11] - 管理层对2026年及以后的增长背景持乐观态度，认为老年住房需求将增长而供应停滞 [14] - 公司通过大规模资本配置活动（年内达330亿美元）改变近期和长期增长率 [9][10] - 管理层强调喜欢波动性，但通过低杠杆资产负债表和运营系统管理风险 [86][88] 其他重要信息 - 完成大规模交易活动，包括140亿美元收购和90亿美元处置及贷款偿还，年内总投资活动达232亿美元 [16] - 医疗办公物业出售结构包括保留12亿美元优先股权和利润权益，获得19亿美元销售收益 [16][17] - 推出新的激励计划，将管理层、运营伙伴和现场员工薪酬与公司股票表现深度绑定 [35][36] - 任命新的技术领导团队，包括首席技术官、首席创新官和首席信息官，以推动技术生态系统的重新构想 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Welltower 3.0战略的目标和增长引擎 - 回答强调目标是通过消除系统内的代理问题，将整个生态系统的利益与所有者对齐，延长增长曲线的持续时间，并从内部颠覆组织以实现数字化改造 [42][43][44] 问题: 新薪酬计划的细节和运营伙伴参与 - 回答指出董事会花费大量时间与顾问制定计划，符合激励设计的五个原则，目前有三个运营伙伴作为创始班底参与，未来可能扩展 [47][48][49] 问题: 为何通过资产出售而非股权发行来为收购融资 - 回答解释这是基于机会成本的资本配置决策，公司对股权成本的观点高于资产出售的资本成本，以避免因短期运营资金增长而稀释长期价值 [52][53][54] 问题: 英国收购资产与现有投资组合的比较 - 回答指出在汇总基础上，资产质量和指标与现有投资组合非常相似，增长前景无重大变化 [56] 问题: 医疗办公物业处置的决策和结构原因 - 回答解释这是战略重心转移和资本成本考虑的结果，交易结构允许在公司宏观观点错误时，股东仍能从资产升值中受益 [58][59][60][61] 问题: 医疗办公物业出售的收益率细节 - 回答确认交易收益率约为6.25%，优先股票息为8%，无卖方融资 [63][64][65] 问题: Welltower 3.0、RIDIA 6.0和激励对齐如何协同 - 回答通过减少系统延迟（如缩短电话回复时间和房间周转时间）来解释运营效率提升和网络效应，从而实现最大增长 [67][68][69][70][71][72] 问题: 如何管理今日宣布的所有变革的执行风险 - 回答强调拥有经验丰富的交易和执行团队，并通过Welltower业务系统及引入高标准行业人才来降低运营风险，最终风险缓解依赖于建立强大的以人为本的文化 [74][75][76][77] 问题: 激励结构是否涵盖所有高管以及未来竞争护城河 - 回答确认正在为更多高管制定激励方案，并指出公司护城河源于永久资本心态和长期投资能力，而一般的GP/LP结构不利于长期创新 [79][80][81][82][83] 问题: 加大老年住房投入与盈利波动性的平衡 - 回答区分波动性与风险，公司喜欢波动性并通过资产负债表和运营系统管理风险，引用致未来股东信中的观点 [85][86][87][88] 问题: 对独栋住宅和制造住房领域的看法 - 回答表示将坚守能力圈，不评论不了解的领域 [90][91] 问题: 技术投资回报与租金上涨可持续性的平衡 - 回答指出技术投资回报远高于房地产回报并通过利润表体现，租金增长是可持续的，公司秉持延迟满足理念，为长期增长放弃短期收益 [93][95][96] 问题: 新薪酬计划中11亿美元非现金费用的计算方式 - 回答解释该费用为计划的前期支出部分，另有2亿美元将在未来10年摊销 [98][99] 问题: Welltower业务系统在英国的应用机会 - 回答确认机会巨大且可直接应用，英国政府也欢迎引入技术和运营经验 [102][104] 问题: 2024年收购的老年住房资产净营业收入表现 - 回答指出除Holiday外，大部分收购表现符合或高于预期 [106][107] 问题: RIDIA 6.0覆盖的运营伙伴占老年住房运营净营业收入的比例 - 回答确认为20%，并指出该结构可扩展至其他运营伙伴 [109][110][112][113] 问题: 已宣布投资的整体初始混合收益率 - 回答表示交易结束前不披露收益率，但活动与过去几年类似 [115][116]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属于普通股股东的净收入为每股0.41美元，标准化运营资金为每股1.34美元，同比增长20.7% [22] - 总投资组合同店净营业收入同比增长14.5% [22] - 老年人住房三重净租赁投资组合的同店净营业收入同比增长3.1%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.21倍 [22] - 长期急性后期护理投资组合的同店净营业收入同比增长2.7%，过去12个月的EBITDA覆盖率为2.02倍 [22] - 更新后的2025年全年指引为归属于普通股股东的净收入每股0.82至0.88美元，标准化运营资金每股5.24至5.30美元 [24] - 预计2025年总投资组合同店净营业收入同比增长13.2%至14.5%，其中老年人住房运营增长20.5%至22% [26] - 老年人住房运营增长由收入增长9.6%驱动，其中入住率增长390个基点，单位收入增长5.1%，支出增长5.25% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年人住房投资组合连续12个季度同店净营业收入增长超过20% [10] - 老年人住房有机收入同比增长约10%，由入住率增长400个基点和强劲定价能力驱动 [11] - 英国投资组合的入住率同比增长550个基点，推动收入增长10.4% [11] - 同店投资组合的运营利润率上升260个基点，单位收入增长持续超过单位支出增长 [11] - 退出门诊医疗物业管理业务，保留的资产为三重净租赁性质，需要极少的管理精力 [5][16] - 老年人住房三重净租赁业务同店净营业收入增长指引为3.5%至4.5% [26] - 门诊医疗业务同店净营业收入增长指引为2%至3% [26] - 长期急性后期护理业务同店净营业收入增长指引为2%至3% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场表现强劲，入住率大幅提升驱动收入增长 [11] - 在美国、加拿大和英国完成了超过50笔交易，涉及700多个社区，超过46,000个单位 [19] - 91%的交易活动为非公开市场来源 [19] - 在英国完成了16笔交易，在加拿大完成2笔，在美国完成32笔 [19] - 英国市场存在大量非专门建造的存量房，并且过去10年净供应增长为负，为投资组合带来显著增长机会 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重心转向专注于老年人住房的科技驱动转型，退出门诊医疗物业管理业务 [4][5] - 目标是将公司转变为专注于快速老龄化人口的纯租赁住房平台 [4] - 核心产品将是系统、流程、技术和数据驱动的洞察力，以提升客户和现场员工的体验 [4] - 资本配置决策通过机会成本棱镜进行评估，考虑所有决策的长期影响 [4] - 行业背景有利，老年人住房需求预计将更加强劲增长，而供应保持停滞 [12] - 公司通过运营卓越和数字化转型努力产生超额阿尔法收益 [12] - 公司正在彻底重新构想其技术生态系统，并任命了新的首席技术官、首席创新官和首席信息官 [13] - 公司启动了Welltower 3.0，这是一个运营和技术优先的平台，标志着公司发展的新阶段 [28][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管更广泛的经济方向存在不确定性，但业务继续获得力量，得益于其需求驱动和私人付费的性质 [10] - 通过Welltower业务系统的资产管理计划继续取得成果 [10] - 过去几年利润率大幅恢复，但由于通过更高入住率实现的规模效益，还有很长的进一步扩张跑道 [11] - 对未来增长前景感到前所未有的兴奋，团队正与一流的运营合作伙伴不懈努力，以提升体验 [13][14] - 公司喜欢波动性，但通过极低的资产负债表杠杆和Welltower业务系统管理风险 [80][82] - 公司专注于在已知的能力圈内运营，不评论不了解的领域 [84] 其他重要信息 - 年内交易活动增加230亿美元，包括140亿美元的收购和90亿美元的处置及贷款偿还 [15] - 截至第三季度末，年内投资活动总额为232亿美元，其中54亿美元已在第三季度前完成，另有近110亿美元此后已完成，剩余70亿美元预计在今年年底和明年上半年完成 [15] - 签订了出售额外1800万平方英尺门诊医疗投资组合的合同，价格为72亿美元，预计实现19亿美元的销售收益 [15] - 在该投资中保留了12亿美元的优先股权，并附带利润权益，获得25%的上涨收益，同时通过买家的次级股权保护下行风险 [15][16] - 以12亿美元收购了英国的HC-One投资组合，该投资已实现超过3.5亿英镑的利润，未杠杆化内部回报率近14%，股权倍数为1.6倍 [17] - 以52亿美元收购了Barchester，包括111个高增长资产、152个成熟资产和21个正在开发中的资产 [18] - 增加了超过170个老年人住房社区到投资渠道中，这些社区正在开发或仍处于租赁阶段，短期内会拖累业绩，但具有长期价值创造潜力 [20] - 第三季度筹集了29亿美元的总收益，并在8月完成了10亿美元的高级无抵押票据后续发行，混合票面利率为4.875% [23] - 季度末持有70亿美元现金及受限现金，净债务与调整后EBITDA比率为2.36倍，创下公司新低杠杆水平 [23] - 预计医疗办公投资组合出售的总销售收益约为19亿美元，其中4亿美元预计反映在第四季度净收入中，剩余15亿美元预计在2026年确认 [25] - 2035年十年高管连续性和对齐计划的启动预计产生约11亿美元的前期成本，影响第四季度净收入，但将从标准化运营资金中调整 [25] - 公司彻底改变了激励结构，使管理层、运营合作伙伴和现场员工的财富创造与公司股票表现紧密相连 [33][34] - 每年为10个表现最好的老年人住房社区的现场员工提供1000万美元的公司股票授予 [34] 问答环节所有的提问和回答 问题: Welltower 3.0的战略目标和增长引擎 - 公司并非试图证明什么，而是致力于消除系统中的代理问题，使整个生态系统的利益与所有者保持一致 [42] - 真正的价值创造关乎增长持续期，公司过于关注短期，而长期价值创造取决于持续期 [42] - 即使业务进展顺利，公司也从内部进行颠覆，因为如果不这样做，别人会代为颠覆，这类似于Netflix从DVD邮寄业务转型 [43] - 公司致力于数字化改造业务，为客户和现场员工带来更好结果，从而为所有者产生显著的现金流增长和复利效应 [43] 问题: 新薪酬计划的细节和运营合作伙伴的参与 - 董事会花费了大量时间与领先的薪酬顾问、律师事务所和顾问制定计划，该计划符合激励设计的五个关键原则：简单、重要、非可操纵、团队获得、持续期匹配 [47] - 目前只有三个运营合作伙伴是此新计划的创始成员，但如果未来有机会引入其他合作伙伴，会予以考虑 [48] 问题: 收购资金的来源选择 - 资本配置不仅关乎资金投向，还关乎资金来源及其相对成本 [49] - 选择资产出售而非股权发行，是因为公司对股权成本的观点高于资产出售的资本成本，这反映了公司对股权增长和增长持续期的更高看法 [50] - 许多公司陷入近期运营资金增值计算，而没有考虑长期价值创造，从而稀释了股东权益 [51] 问题: 英国养老院交易资产质量与现有组合的比较 - 在累积基础上，资产质量非常相似，混合指标相似，没有实质性变化 [54] 问题: 门诊医疗资产出售决策和结构原因 - 决策基于机会成本，一是重新聚焦管理层的精力和时间于老年人住房的数字化转型，二是资本成本考量 [56] - 由于对未来价值不确定，交易结构保留了上涨参与权，如果资产价值上升，股东仍能受益 [56] - 公司高度评价Remedy作为运营商，同事将过渡到那里，相信他们会继续创造价值 [56] 问题: 门诊医疗出售的资本化率和优先股收益 - 72亿美元交易的资本化率大约在6.25%左右，包括一些物业管理和盈利能力，房地产收益率略低 [59] - 优先股规模为12亿美元，票面利率为8%，交易净收益为60亿美元，没有卖方融资，将通过银行融资完成 [59] - 考虑优先股再投资后，净收益率接近6% [59] 问题: Welltower 3.0、RIDIA 6.0和管理层对齐如何协同作用 - 公司通过减少系统延迟来创造网络效应，例如通过Welltower业务系统将客户回电时间从两天缩短到几分钟，将房间周转时间从37天缩短到11天 [64] - 公司内部没有管理层级，决策迅速，减少延迟 [64] - 技术投资和人才引进旨在将运营延迟降至零，例如确保所有电话都能立即回复 [65] - 延迟降低后，网络效应启动，在 glacial 般缓慢的行业中实现最大增长和最大收益 [64] 问题: 如何管理所有公告事项的执行风险 - 交易团队经验丰富，即使在COVID期间也表现出色，团队包括交易、会计和法律方面的专家 [68][69] - 运营风险通过构建Welltower业务系统和从更高标准的行业引进高管来降低 [70] - 业务的核心是人，公司致力于吸引和保留最优秀的人才，建立充满活力的文化，让每个人都像所有者一样行事，这是最终的风险缓解措施 [71] 问题: 新激励结构的覆盖范围和对未来竞争的护城河保护 - 公司正与董事会合作制定策略，以保留执行团队的其他成员，这是一个广泛的过程，董事会已投入巨大努力制定令人满意的方案 [74] - 公司相信只有全力以赴的方式，希望所有同事都能如此 [75] - 许多资本采用GP/LP结构，有限合伙人支付给普通合伙人的费用不足以支持公司在技术上的数亿美元投资，因为无法收回成本 [76] - 数字化转型需要长期投资和长注意力跨度，而即时满足是大多数公司的工作方式，GP/LP结构不利于长期创新，需要永久资本 [77][78] 问题: 专注于老年人住房与收益波动性的平衡 - 公司不担心波动性，但担心风险，即损失永久资本的概率 [80] - 公司喜欢波动性，并在波动中建立组织，例如在COVID和解放日期间迎难而上 [80] - 风险通过极低的资产负债表杠杆和Welltower业务系统进行管理，以了解和管理尾部风险 [82] 问题: 对独栋住宅和预制房屋投资机会的看法 - 公司坚持在自己的能力圈内运营，不评论不了解的领域，如预制房屋 [84] 问题: 技术投资回报与租金上涨疲劳的平衡 - 技术投资具有几乎无限的胃口，其回报远高于房地产回报，并通过房地产损益表体现，表现为相对于行业的优异业绩 [89] - 租金增长保持在较高的个位数水平，被认为是可持续的，平均居住期为18-24个月，住户通常只经历一次租金上涨 [90] - 公司哲学是具备延迟满足基因，总是为了明天的更大收益而放弃今天的利益，专注于增长持续期，这来自于满意的客户和员工 [90] 问题: 薪酬计划的11亿美元非现金费用计算方式 - 计划分为两部分，一部分是11亿美元的前期费用，另一部分是2亿美元将在计划后续10年内摊销 [92] 问题: Welltower业务系统在英国的应用机会 - 机会巨大，基本上是即插即用，英国的运营合作伙伴欢迎引入新想法、新技术和新流程 [94] - 英国政府也欢迎公司将技术和运营复杂度引入护理行业 [96] 问题: 2024年收购的老年人住房资产净营业收入表现与预期对比 - 除Holiday外，大多数收购资产的表现符合或高于承销预期 [98][99] 问题: RIDIA 6.0下三个运营合作伙伴占老年人住房运营净营业收入的比例及未来扩展 - 三个运营合作伙伴约占老年人住房运营净营业收入的20% [103] - 这不仅限于这三个合作伙伴，公司致力于区域密度业务，引入运营合作伙伴处理客户层面的复杂性，而公司专注于可扩展性带来战略优势的领域 [104] - 利益一致，共同解决问题，未来会看到进展 [104] 问题: 140亿美元收购公告的整体初始混合收益率 - 公司通常在交易完成前不披露收益率，然后会在补充运营信息中显示，总体活动与过去几年的活动没有太大差异 [106]