财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度标准化FFO每股0.37美元，标准化AFFO每股0.38美元，较第一季度分别增长6% [20] - 现金净营业收入(NOI)同比增长17.1%，美国社区增长17.6%，加拿大社区增长15.9% [18] - 净债务与调整后EBITDA比率降至5倍，较2024年第二季度下降0.45倍 [24] - 2025年全年指引上调：标准化FFO每股1.45-1.47美元，标准化AFFO每股1.49-1.51美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理型高级住房组合占年化现金NOI的21%，同比增长5.6%，入住率提升至86% [14][16] - 三重净租赁组合覆盖率达到新高，合同劳动力和就业水平恢复至疫情前水平 [12] - 高级住房投资已关闭1.22亿美元，另有2.2亿美元已获批，预计年底前完成 [14] - 前五大专业护理租户的医疗补助费率平均增长超过5% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国高级住房入住率提升190个基点至83.5%，加拿大入住率连续五个季度超过90% [16] - 加拿大组合每间可用房收入(RevPAR)同比增长6.8%，美国增长3.9% [16] - 加拿大市场因利率较低导致资本化率较美国低150-200个基点，限制了投资机会 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标在2026年将高级住房投资组合占比从20%提升至30%，需投资10亿美元 [11] - 专注于收购表现优异的新建高级住房社区，避免复杂合资结构或夹层债务 [36] - 行业供应受限，因资本成本、建筑材料和劳动力成本高企，需求持续增长 [15] - 专业护理领域开始出现投资机会，但公司对资产质量和市场位置保持谨慎 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 医疗补助费率平均增长3.5%，医疗保险市场篮子最终上调至3.2% [9] - 高级住房运营趋势持续向好，入住率和收入增长推动NOI和利润率提升 [18] - 行业整体健康度改善，覆盖率和运营杠杆提供更大缓冲空间 [90] - 劳动力成本增长稳定在4%左右，临时机构使用量恢复至疫情前水平 [96] 其他重要信息 - 完成5亿美元五年期定期贷款，加权平均债务期限延长至近五年 [26] - 宣布每股0.30美元的季度股息，支付率为标准化AFFO的79% [28] - 通过ATM计划以平均每股17.86美元的价格发行1.866亿美元股票 [25] 问答环节所有的提问和回答 关于投资计划 - 预计2025年投资总额在4-5亿美元之间，主要集中于高级住房，但将增加专业护理领域投资 [31][34] - 投资标准强调资产质量和市场位置，避免复杂交易结构 [36] 关于高级住房运营 - 剔除假日过渡资产影响，同店业绩表现更强劲 [45] - 需求增长强劲，供应受限，预计趋势将持续 [51] 关于专业护理 - 专业护理交易量仍较低，但开始看到符合标准的投资机会 [33] - 社区护理覆盖率为1.77倍，部分资产处置计划不影响整体稳定性 [83][86] 关于财务指标 - 同店高级住房NOI增长17%，但全年指引保持谨慎以预留缓冲空间 [39][40] - 杠杆率已降至目标水平，未来将根据收益情况评估长期目标 [24] 关于行业环境 - 医疗补助和医疗保险政策风险较低，行业基本面改善提供缓冲 [89][90] - 劳动力市场整体改善，工资增长稳定在4%左右 [96][99]

REITs作为高股息股票的特点 - REITs可提供丰厚股息收益 部分公司甚至按月派息 适合追求持续被动收入的投资者 [1] - AGNC Investment和Healthpeak Properties是两家按月派息的REITs 股息率分别为15 7%和6 9% [1][3][8] AGNC Investment业务模式与风险 - 公司专注于投资机构抵押贷款支持证券(MBS) 采用杠杆策略提升回报 支撑其15 7%的高月股息率 [3] - 通过利率互换组合可产生约20%回报 高于18%的总资本成本 当前市场环境有利于维持股息支付 [4] - 但资本成本存在波动(一季度为16 7%) 历史上曾因回报低于成本而削减股息 收入稳定性较差 [5][11] Healthpeak Properties业务优势 - 业务聚焦医疗保健地产 包括门诊医疗 实验室和老年住宅 租约结构稳定(5-7年租期含年租金递增条款) [7] - 实验室物业租金增长强劲(上季度新续租约租金上涨11%) 老年住宅受益于人口老龄化趋势 [7][8] - 过去三年调整后FFO增长19% 主要来自合并交易 租金增长和投资扩张 预计2023年FFO为1 81-1 87美元/股 显著覆盖1 22美元/股的股息支出 [9] Healthpeak财务灵活性与股息前景 - 资产负债表健康 具备5-10亿美元的新增投资能力 近期已将股息提高2% [10] - 稳定的租金增长和投资能力为未来股息上调奠定基础 相比AGNC具有更可持续的派息前景 [12] 两家REITs的核心差异 - AGNC提供超高股息但收入波动大 股息可持续性受市场条件影响显著 [11] - Healthpeak收入稳定增长 股息基础牢固且具备持续提升潜力 更适合追求稳定收益的投资者 [12]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现正常化每股FFO 0.35美元，正常化每股AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元有所增长；正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [13] - 截至2025年3月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年第一季度，公司现金租金收入为9000万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；管理型老年住房组合的现金NOI为2410万美元，高于2024年第一季度的1910万美元；利息及其他收入为1010万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；现金利息支出为2540万美元，与2024年第一季度和2025年指导运行率一致；经常性现金G&A为1000万美元，与2025年指导运行率相符 [13][14][15] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于2025年5月30日支付给2025年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净老年住房业务 - 熟练护理和三重净老年住房的EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，均创历史新高；行为健康业务的覆盖率达到3.77，为2023年底以来的最高水平 [5] - 熟练护理业务的入住率环比提高80个基点，熟练护理组合占比提高10个基点；三重净老年住房入住率环比提高50个基点 [6][7] 管理型老年住房业务 - 2025年第一季度，公司管理型老年住房组合的收入、现金NOI和利润率与上一季度持平 [9] - 同店管理型老年住房组合（包括合资企业份额，不包括非稳定资产）表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%；国内组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [10][11] 净租赁稳定老年住房业务 - 净租赁稳定老年住房业务表现良好，租金覆盖率持续稳定，反映了基础业务的运营复苏 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量创历史新高，预计未来几年新供应较少，公司认为该行业存在内部和外部增长机会 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道比以往更加繁忙，主要集中在SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率；公司与现有运营商有合作项目，也在与新的成熟运营商建立合作关系；公司已获得超过2亿美元的交易，预计本季度完成，超过2024年全年的交易量 [7] - 公司在收购交易中注重成本资本和交易的增值性，同时考虑与运营商的关系和未来发展机会；公司对资产选择较为谨慎，优先考虑有增长潜力的资产 [60][63] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务的可预测性和简单性，专注于规模较小的交易；公司计划在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡，将资本分配到有增长动力的领域 [79][81][86] - 行业竞争方面，私募股权买家部分退出市场，部分开始谨慎参与；公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计劳动力市场将继续改善，尽管尚未恢复到疫情前水平，但改善速度快于预期；公司期待今年夏天的医疗补助费率上调 [6][8] - 公司认为老年住房业务的入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，定价能力将增强；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [89][90] 其他重要信息 - 公司预计一笔5000万美元的熟练护理设施出售交易将完成，但由于监管程序较多，时间可能会延迟，交易收益预计不变；公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；公司在综合投资组合上的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年公司在大型项目上的资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于全年处置计划，之前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍在进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需要通过更多监管程序，交易收益预计不变；除该交易外，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] 问题2：关于CHOP业务，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 公司认为劳动力成本作为最大的费用项目前保持稳定，随着入住率上升，费用占比将下降；随着入住率继续上升，定价能力将增强，RevPOR和入住率都有增长动力；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：关于公司指导，已宣布的收购交易是否纳入指导，SHOP业务全年现金NOI增长预期 - 已宣布的收购交易未纳入指导，将在交易完成后纳入；公司重申指导，同店增长预期仍为低至中双位数 [28][29] 问题4：关于交易市场，交易流量是否增加，卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 公司看到交易管道非常活跃，主要集中在高级住房业务；卖家多为私募股权公司，因资产从疫情中恢复且需要回笼资金给LP以启动新基金而出售资产；偶尔有卖家因执行问题重新进入市场；竞争方面，私募股权买家部分退出，部分开始谨慎参与，公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [33][34][37] 问题5：关于2亿美元高级住房收购交易，是否均为美国交易，运营指标和未来增长潜力如何，为何打破以往不披露未完成交易的惯例 - 交易均为美国国内交易，主要集中在美国东部；资产有增长潜力，入住率有提升空间，RevPOR也有增长机会；资产更侧重于辅助生活和记忆护理；公司打破惯例是因为交易执行记录良好，且希望让投资者了解公司业务进展；未来是否继续披露未完成交易不确定 [40][41][44][46] 问题6：关于Genesis业务，目前NOI情况、租赁结构、信用状况和租金支付情况 - 公司去年出售了大部分Genesis相关资产，仅保留8处并转租给可靠运营商；租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额；运营情况良好，无租金拖欠问题，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题7：关于SHOP业务，现有投资组合的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出 - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年大型项目资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 问题8：关于交易管道，竞争是否导致公司承销标准变化 - 公司认为竞争主要集中在较小的买家群体，公司在资产选择上更加谨慎；承销标准没有变化，主要关注成本资本和交易的增值性；公司也会考虑与运营商的关系和未来发展机会 [60][63] 问题9：关于SNF收购业务，为何认为缺乏有吸引力的机会 - 公司认为很多SNF资产由非营利组织出售，这些资产盈利能力差，难以构建租赁结构；公司不从事SNF管理资产业务；此外，医疗补助政策的不确定性也是公司谨慎对待SNF交易的原因 [68][70] 问题10：关于SHOP业务，全年入住率趋势和第二季度情况 - 公司认为第一季度入住率与上一季度持平，是今年的新季节性特征；预计随着天气转暖，入住率将上升，如加拿大资产在冬季入住率较低，随着天气好转，入住率有望提高 [71][72] 问题11：关于不感兴趣大型投资组合的原因 - 公司希望保持业务的可预测性和简单性，避免复杂交易带来的不确定性；目前市场上有很多小交易机会，公司可以通过这些交易实现增长；公司希望在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡 [79][81][82] 问题12：关于SHOP转换业务是否是公司战略的一部分 - 公司过去已经进行了一些SHOP转换业务，目前剩余业务不多；随着公司继续发展SHOP业务，三重净老年住房和行为健康业务的占比将下降，公司将资本分配到有增长动力的高级住房和熟练护理业务 [85][86] 问题13：关于医疗保险和医疗补助报销政策变化对租金覆盖率的影响 - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [88][89][90] 问题14：关于2亿美元交易的运营商情况和影子管道情况 - 交易涉及的运营商包括公司希望合作发展的现有运营商和新进入投资组合的运营商；影子管道情况较难评估，公司希望在交易完成后再提供更多细节 [94][95] 问题15：关于行为健康和专科医院业务入住率下降的原因和释放空间的租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，入住率动态变化较大，假期前后入住率通常会下降；业务的盈亏平衡点较低，覆盖率较高，公司对此并不担心 [96][97][98] 问题16：关于美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司从政府方面得知医疗保险不会受到影响，总统也表示不会触及医疗补助；公司认为提供商税可能存在一定风险，但在相关讨论中未听到医疗保险方面的问题，对医疗保险报销情况感到放心 [101][102][103]