Real estate investment trusts (REITs) can be great dividend stocks. Many of these companies offer big-time dividend yields. Some even pay monthly dividends, making them ideal for those seeking recurring passive income. AGNC Investment (AGNC -0.22%) and Healthpeak Properties (DOC 0.43%) currently pay prodigious monthly dividends. Here's a look at which REIT is the better dividend stock to buy. A higher-risk, high-yielding dividend stock AGNC Investment is a mortgage REIT focused on investing in Agency MBS (r ...

There are many ways to make some passive income. Investing in real estate and high-yielding dividend stocks are two tried-and-true methods. You can combine those options to collect some lucrative dividend income by investing in real estate investment trusts (REITs) with high dividend yields. For example, investing $11,250 across the following four high-yielding REITs can generate over $1,000 of dividend income each year:Dividend StockInvestmentCurrent YieldAnnual Dividend IncomeAGNC Investment (AGNC 1.27%)$ ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现正常化每股FFO 0.35美元，正常化每股AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元有所增长；正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [13] - 截至2025年3月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年第一季度，公司现金租金收入为9000万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；管理型老年住房组合的现金NOI为2410万美元，高于2024年第一季度的1910万美元；利息及其他收入为1010万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；现金利息支出为2540万美元，与2024年第一季度和2025年指导运行率一致；经常性现金G&A为1000万美元，与2025年指导运行率相符 [13][14][15] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于2025年5月30日支付给2025年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净老年住房业务 - 熟练护理和三重净老年住房的EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，均创历史新高；行为健康业务的覆盖率达到3.77，为2023年底以来的最高水平 [5] - 熟练护理业务的入住率环比提高80个基点，熟练护理组合占比提高10个基点；三重净老年住房入住率环比提高50个基点 [6][7] 管理型老年住房业务 - 2025年第一季度，公司管理型老年住房组合的收入、现金NOI和利润率与上一季度持平 [9] - 同店管理型老年住房组合（包括合资企业份额，不包括非稳定资产）表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%；国内组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [10][11] 净租赁稳定老年住房业务 - 净租赁稳定老年住房业务表现良好，租金覆盖率持续稳定，反映了基础业务的运营复苏 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量创历史新高，预计未来几年新供应较少，公司认为该行业存在内部和外部增长机会 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道比以往更加繁忙，主要集中在SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率；公司与现有运营商有合作项目，也在与新的成熟运营商建立合作关系；公司已获得超过2亿美元的交易，预计本季度完成，超过2024年全年的交易量 [7] - 公司在收购交易中注重成本资本和交易的增值性，同时考虑与运营商的关系和未来发展机会；公司对资产选择较为谨慎，优先考虑有增长潜力的资产 [60][63] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务的可预测性和简单性，专注于规模较小的交易；公司计划在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡，将资本分配到有增长动力的领域 [79][81][86] - 行业竞争方面，私募股权买家部分退出市场，部分开始谨慎参与；公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计劳动力市场将继续改善，尽管尚未恢复到疫情前水平，但改善速度快于预期；公司期待今年夏天的医疗补助费率上调 [6][8] - 公司认为老年住房业务的入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，定价能力将增强；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [89][90] 其他重要信息 - 公司预计一笔5000万美元的熟练护理设施出售交易将完成，但由于监管程序较多，时间可能会延迟，交易收益预计不变；公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；公司在综合投资组合上的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年公司在大型项目上的资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于全年处置计划，之前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍在进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需要通过更多监管程序，交易收益预计不变；除该交易外，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] 问题2：关于CHOP业务，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 公司认为劳动力成本作为最大的费用项目前保持稳定，随着入住率上升，费用占比将下降；随着入住率继续上升，定价能力将增强，RevPOR和入住率都有增长动力；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：关于公司指导，已宣布的收购交易是否纳入指导，SHOP业务全年现金NOI增长预期 - 已宣布的收购交易未纳入指导，将在交易完成后纳入；公司重申指导，同店增长预期仍为低至中双位数 [28][29] 问题4：关于交易市场，交易流量是否增加，卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 公司看到交易管道非常活跃，主要集中在高级住房业务；卖家多为私募股权公司，因资产从疫情中恢复且需要回笼资金给LP以启动新基金而出售资产；偶尔有卖家因执行问题重新进入市场；竞争方面，私募股权买家部分退出，部分开始谨慎参与，公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [33][34][37] 问题5：关于2亿美元高级住房收购交易，是否均为美国交易，运营指标和未来增长潜力如何，为何打破以往不披露未完成交易的惯例 - 交易均为美国国内交易，主要集中在美国东部；资产有增长潜力，入住率有提升空间，RevPOR也有增长机会；资产更侧重于辅助生活和记忆护理；公司打破惯例是因为交易执行记录良好，且希望让投资者了解公司业务进展；未来是否继续披露未完成交易不确定 [40][41][44][46] 问题6：关于Genesis业务，目前NOI情况、租赁结构、信用状况和租金支付情况 - 公司去年出售了大部分Genesis相关资产，仅保留8处并转租给可靠运营商；租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额；运营情况良好，无租金拖欠问题，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题7：关于SHOP业务，现有投资组合的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出 - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年大型项目资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 问题8：关于交易管道，竞争是否导致公司承销标准变化 - 公司认为竞争主要集中在较小的买家群体，公司在资产选择上更加谨慎；承销标准没有变化，主要关注成本资本和交易的增值性；公司也会考虑与运营商的关系和未来发展机会 [60][63] 问题9：关于SNF收购业务，为何认为缺乏有吸引力的机会 - 公司认为很多SNF资产由非营利组织出售，这些资产盈利能力差，难以构建租赁结构；公司不从事SNF管理资产业务；此外，医疗补助政策的不确定性也是公司谨慎对待SNF交易的原因 [68][70] 问题10：关于SHOP业务，全年入住率趋势和第二季度情况 - 公司认为第一季度入住率与上一季度持平，是今年的新季节性特征；预计随着天气转暖，入住率将上升，如加拿大资产在冬季入住率较低，随着天气好转，入住率有望提高 [71][72] 问题11：关于不感兴趣大型投资组合的原因 - 公司希望保持业务的可预测性和简单性，避免复杂交易带来的不确定性；目前市场上有很多小交易机会，公司可以通过这些交易实现增长；公司希望在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡 [79][81][82] 问题12：关于SHOP转换业务是否是公司战略的一部分 - 公司过去已经进行了一些SHOP转换业务，目前剩余业务不多；随着公司继续发展SHOP业务，三重净老年住房和行为健康业务的占比将下降，公司将资本分配到有增长动力的高级住房和熟练护理业务 [85][86] 问题13：关于医疗保险和医疗补助报销政策变化对租金覆盖率的影响 - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [88][89][90] 问题14：关于2亿美元交易的运营商情况和影子管道情况 - 交易涉及的运营商包括公司希望合作发展的现有运营商和新进入投资组合的运营商；影子管道情况较难评估，公司希望在交易完成后再提供更多细节 [94][95] 问题15：关于行为健康和专科医院业务入住率下降的原因和释放空间的租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，入住率动态变化较大，假期前后入住率通常会下降；业务的盈亏平衡点较低，覆盖率较高，公司对此并不担心 [96][97][98] 问题16：关于美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司从政府方面得知医疗保险不会受到影响，总统也表示不会触及医疗补助；公司认为提供商税可能存在一定风险，但在相关讨论中未听到医疗保险方面的问题，对医疗保险报销情况感到放心 [101][102][103]

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度调整后FFO为每股0.46%，AFFO为每股0.43%，总投资组合同店增长率为7% [29] - 一季度末净债务与EBITDA比率为5.2%，可用流动性为28亿美元 [32] - 维持调整后FFO指导区间为每股1.81% - 1.87%，综合投资组合同店增长率指导区间为3% - 4% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 一季度同店增长率为5%，受租户高留存率、4.1%的正租金市价差以及持续内部化工作推动 [29] - 本季度执行近100万平方英尺租赁协议，包括26.5万平方英尺新租赁，二季度租赁业务活跃 [29] 实验室业务 - 同店增长率为7.7%，受南旧金山两份大租约免租期到期及内部化工作整季收益影响，预计全年后续季度同店增长将放缓 [30] - 截至4月，已签署44.3万平方英尺租约，并达成40万平方英尺意向书 [31] 持续照料退休社区业务 - 同店增长率为15.9%，由约6%的租金增长率和100个基点的入住率提升推动 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场需求相对最慢，但公司在该市场有增长租户推动需求，空置空间少 [65] - 圣地亚哥市场过去12 - 18个月表现稳定 [66] - 旧金山市场需求最大，部分原因是公司在该市场的投资组合和规模优势 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注利用优质投资组合抢占市场份额，虽部分租户可能推迟租赁决策，但需求只是被推迟而非消除 [21] - 公司认为生命科学领域新供应未来多年将趋近于零，为实验室业务复苏奠定基础 [22] - 公司早期停止对生命科学领域的资本分配，2021年后未启动新开发项目；完成与Physicians Realty Trust的合并，增加对门诊医疗业务的分配至超50%；出售14亿美元稳定资产，用于为开发项目融资、回购近3亿美元股票并降低杠杆率至5%以下 [23] - 公司维持今年5亿美元投资指导，将股票回购纳入其中，以反映选择权，同时保持杠杆率在5.5%左右 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗业务需求超过新供应，预计因新建筑成本高，该趋势将持续；该业务过去二十年每年净营业收入均实现正增长，预计经济放缓时表现将优于其他行业，受关税影响极小 [12][13] - 高级住房投资组合入住率和租金率增长良好，入住率达86%，仍有提升空间 [13][14] - 实验室业务目前面临挑战，但政府对生物制药行业的关注、FDA的积极举措以及消费者对创新医疗的需求，有望为该业务带来积极影响 [15][19][20] 其他重要信息 - 公司宣布选择Hines作为西剑桥开发项目住宅部分的开发合作伙伴，预计明年年底获得全部许可后启动项目 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 什么因素会使公司对生命科学业务下半年表现更乐观 - 公司拥有多元化投资组合，65%的业务基本面强劲，生命科学业务资产和平台优质，有望继续跑赢市场 [36] - 目前生物制药行业存在不稳定和不确定性，但预计下半年会有所缓解，且大型制药公司填补专利悬崖的需求将为行业带来机会 [37][38] 问题2: 生命科学业务租赁延迟情况如何 - 一季度签署超25万平方英尺租约，4月租赁业务持续推进，意向书管道强劲，已签署但未入住和支付租金的租约将在未来季度开始生效 [41][42] - 意向书管道和活跃需求管道中的租户通常已筹集资金或资产负债表良好，不受近期资本筹集困难影响 [43] 问题3: 5亿美元投资中股票回购的驱动因素是什么 - 股票回购是因为股票具有吸引力，公司资产负债表强劲，年初至今已回购近1亿美元股票，FFO收益率约为10% [47] 问题4: 当前环境下实验室业务的承保有何变化 - 主要是租赁时间线变长，租金率无重大变化，目前应承保比六个月前更长的租赁期 [50] - 更关注美国国立卫生研究院资金和FDA的不确定性，而非关税 [51] 问题5: 实验室业务租户健康状况及信用风险如何 - 2024年租金收取和坏账情况较2023年有显著改善，但近三到四个月部分租户筹集资金困难，最终结果取决于监管不确定性和市场混乱是否稳定 [55] - 公司重申的指导范围已涵盖潜在的上下行情景 [56] 问题6: 有多少交易方急需解决方案并可能成为价格接受者 - 目前判断为时尚早，未来几周和几个月会有更清晰的信息 [58] 问题7: 实验室业务指导减速的原因是什么 - 门诊和高级住房业务一季度业绩远超年初指导，三个业务板块都可能出现减速，但生命科学业务减速可能更大 [62] - 生命科学业务一季度的免租期和内部化收益在未来一年将不再存在，且资金环境存在不确定性 [63] 问题8: 三个市场（圣地亚哥、波士顿、旧金山）在资金环境和削减措施下的表现如何 - 波士顿市场需求相对最慢，但公司在该市场状况良好 [65] - 圣地亚哥市场表现稳定 [66] - 旧金山市场需求最大 [66] 问题9: 二季度实验室租赁活动情况及租金如何 - 暂不透露意向书具体数量，大部分意向书来自运营投资组合，管道自去年夏天以来最强劲，部分交易涉及开发和再开发项目，但暂不提供细节 [70] 问题10: 5亿美元投资如何进行资本分配 - 资本分配将根据股票价格和潜在机会的新条款灵活调整，公司有选择权 [72] 问题11: 标志性租赁项目（Portside、Vantage、Director's Place）实现6000万美元净营业收入的时间是否会推迟 - 若未来九个月市场情况与过去三个月相似，实现时间可能会延长，但市场变化迅速，难以预测未来 [77] - 市场稳定对确定具体租赁时间线至关重要 [78] 问题12: 生命科学贷款项目的适当溢价是多少 - 此前提及的8%收益率是在托雷派恩斯优质子市场的低贷款价值比第一抵押贷款，大部分生命科学投资项目收益率远高于8%，为两位数 [80] - 公司已暂停该管道项目，正在重新评估 [83] 问题13: 生命科学业务同店指标（如入住率）的趋势如何 - 公司不提供入住率指导，入住率可能会略有下降，但已签署大量租约将在未来季度开始产生租金收入 [87] - 今年有60万平方英尺租约到期，公司已在补充材料中明确说明每个租约的情况，但监管政策和坏账的不确定性难以预测 [88] 问题14: 与两三年前相比，租户观察名单情况如何 - 公司有强大的租户信用监控平台，目前观察名单的构成与过去相比无重大变化，需继续观察 [93] 问题15: 有多少租户在筹集资金，若无法筹集会怎样 - 不推测具体数量，公司重申的指导范围已涵盖潜在结果，公司会对需要筹集资金的租户进行详细的信用监控 [98] 问题16: Hines协议的收益和现金流情况如何 - 与Hines的协议是对土地进行估值，随着他们逐步开发地块，公司将逐步收回资金，首块地块预计在明年年底获得许可后的6 - 12个月内开发 [101] 问题17: 租户观察名单的详细情况如何 - 公司暂无详细信息可分享，观察名单构成与过去一致，将继续积极监控，后续会提供更多信息 [105] 问题18: 公司希望看到什么来填补贷款空白，卖家在交易中提供购买协议的意愿如何 - 公司目前所有交易都有购买选择权，未来也会如此，重新评估生命科学管道时，会考虑更好的担保和更高的利率 [107] 问题19: 若实验室业务困境持续一年，一级地段是否会出现困境机会 - 公司认为会有大量机会，过去两到三年的资本分配决策使公司能够利用市场压力带来的机会，但需确定投资时机和条款 [111][112] 问题20: 门诊医疗开发项目是否有更高的门槛，关税对开发成本有何影响 - 若当前关税持续，预计成本将增加2% - 6%，但公司活跃开发项目中100%的GMP合同和超85%的改造项目采用GMP合同，可降低成本增加风险 [116] - 未来成本增加情况不确定，公司将与供应商和总承包商合作降低成本 [117] 问题21: 未来项目是否有更高的门槛率，如何管理 - 在动荡环境中，公司会灵活调整资本部署，以实现最佳风险调整回报，因此减少了用于收购或贷款的投资，增加了股票回购 [119] 问题22: 西剑桥开发项目的总建设成本、资金来源和时间线如何 - 项目尚未获得全部许可，预计2026年底完成 [123] - Hines将负责住宅部分的建设成本，公司将在市场改善时评估是否启动实验室部分的开发 [124] 问题23: 公司启动西剑桥实验室开发项目的可能性有多大 - 公司在西剑桥的投资中，一半为可开发地块，另一半已出租，有租户支付租金，因此无需急于推进项目 [128] - Hines预计在6 - 12个月内启动住宅部分开发，公司可从该交易中获得经济收益 [129] 问题24: 开发或再开发前景如何，租户讨论情况和空间需求是否稳定 - 目前意向书管道和活跃需求管道中的租户资金充足，已筹集资金且未来三到六个月内无需再筹集，他们有业务计划，可能会增加租赁空间 [134][135] 问题25: 租户是否会因租金便宜而更换房东 - 租户决策主要受资金和业务可见性影响，而非租金价格，这些设施对租户至关重要，他们会考虑长期租赁关系 [136][137] 问题26: 广告租金是否推动了门诊医疗业务增长，影响有多大 - 医疗城广告租金本季度总计约100万美元，对同店增长率的影响为50个基点，同比和环比均有增长 [142] 问题27: 持续照料退休社区的满入住率预计是多少 - 目前入住率约为86%，部分物业拉低了平均水平，预计有300 - 400个基点的提升空间，潜在客户数量持续强劲 [143] 问题28: 生命科学业务租赁量二季度是否会加速 - 一季度租赁业务通常较弱，去年二季度租赁量增加，今年租赁管道强劲，但由于市场不确定性，部分租赁执行可能会推迟，二季度实现大幅盈利增长和业务扭转较困难 [149][150][151] 问题29: 本季度新租约加权平均租赁期限接近58个月，是否有特殊原因 - 新租约平均约为五年，与2024年全年情况相差不大，生命科学投资组合的交易规模较大，应从全年或过去12个月的角度看待，本季度无特殊情况 [153] 问题30: 再开发项目数量增加的原因是什么 - 本季度新增三个再开发项目，包括两座实验室大楼和一座其他大楼，总面积约13万平方英尺，总投资约4000万美元，大部分项目预计在四季度开始租赁 [156] 问题31: 维持指导、增加股票回购和减少生命科学贷款业务对业绩有何影响 - 影响取决于股票回购价格和投资项目的进展，不同投资项目收益率不同，还会影响杠杆率 [163] - 无论如何使用5亿美元资金，公司认为指导范围已涵盖潜在结果 [164]