交易概览 - 公司宣布一系列总额达230亿美元的交易，旨在强化其对快速增长的老年人口租赁住房业务的关注 [1] - 交易活动包括140亿美元的收购，主要由美国和英国的高品质老年生活社区组成，预计将通过90亿美元的资产出售和贷款回收收益以及手头现金全额融资 [1] - 尽管资产处置、贷款回收以及收购新开发或租赁中的老年住房社区会产生短期影响，但预计这些交易将在2026年增加公司的标准化每股运营资金，并在后续年份带来显著的嵌入式未来盈利增长潜力 [1] 战略重心与财务影响 - 交易完成后，公司来自老年住房业务的净营业收入比例预计将增至80%中段范围，标志着其进入Welltower 3.0新阶段 [2] - 此阶段涉及公司全力推动其老年住房组合的运营和技术转型，以显著改善居民、家属及现场员工的体验 [2] - 通过增强关注度和提高老年住房集中度，公司预计将延长其现金流增长的持续时间并提高其终端增长率 [6] 主要收购项目 - 公司已达成或签约的按比例总投资额为140亿美元，涵盖超过700个高品质老年住房社区，包含英国、美国和加拿大超过46,000个单位 [6] - 最大的增量老年住房交易组成部分是以52亿英镑收购英国Barchester运营的社区房地产组合，并与之建立独家长期合作伙伴关系 [4] - 此外，公司以12亿英镑收购了HC-One运营组合的100%，其中部分收购资金来自公司在COVID-19疫情和英国脱欧不确定性高峰期发放的6.6亿英镑贷款的回收 [7] - 公司还签约或已完成额外40亿美元的老年住房收购，涉及近40笔交易，覆盖超过150个社区和12,000多个单位，包括波士顿和纽约韦斯特切斯特县等东海岸的优质老年住房社区 [9] 资产出售与资本回收 - 为资助收购，公司已达成最终协议，出售一个1800万平方英尺的门诊医疗资产组合，交易价值约72亿美元 [10] - 该组合当前入住率为94%，预计将在2026年中期前分多批出售，首批已于2025年10月完成，总售价为20亿美元 [10] - 在将部分总收益再投资于优先股权益和处置组合的利润权益后，公司的净总收益预计约为60亿美元，此结构使公司能在释放大量近期资本的同时保留组合长期表现的上行参与权 [11] 运营与合作伙伴关系 - 收购的Barchester组合包括111个通过对齐的RIDEA合同管理的社区、152个三重净租赁社区和21个进行中的开发项目，当前混合组合入住率在70%高位，三重净租赁设有每年3.5%的递增条款和每五年基于覆盖率的租金重置选项 [5] - 整体收购预计将实现低双位数范围的无杠杆内部收益率 [5] - 公司在英国的投资得到投资办公室的支持，86%的社区被英国护理质量委员会评为良好或优秀，远高于72%的全国平均水平，且没有物业被评为不合格 [8] 管理层评论与未来展望 - 首席执行官表示，今天的公告是公司历史上的一个分水岭时刻，通过Welltower业务系统加强了对老年住房的关注并加速了运营和技术的现代化 [3] - 所有资本配置决策都通过机会成本棱镜进行评估，重新加倍投入老年住房业务被认为是实现使命的最可靠和最快路径 [3] - 公司相信，通过加强对老年住房的关注和不断扩大的护城河，已为股东价值创造和每股收益及现金流的长期复合增长奠定了坚实基础 [12]