爱沙尼亚房地产市场概况 - 2025年第四季度爱沙尼亚房地产市场整体稳定，但未达年初预期，市场已脱离低迷阶段，但明确的增长周期尚未开始，处于买卖双方适应新经济环境并等待利率和整体经济状况更清晰信号的稳定期[1] - 第四季度未出现预期的强劲季节性复苏，买家保持谨慎，决策周期延长，导致销售周期拉长和交易量更为温和，市场对价格敏感度提高，买家比以往更彻底地比较报价[2] - 销售速度和潜在买家数量弱于预期，尽管价格未显著下跌，但销售速度缓慢，购买决策常被推迟，为保持竞争力，公司需提供更灵活的付款条件、促销活动或附加增值福利以维持买家兴趣并达成交易[3] 公司第四季度运营与项目进展 - 第四季度公司专注于启动新项目和持续推进现有开发，并投入大量精力为Luther项目进行预售准备、概念开发和施工阶段准备，但由于未达成销售目标，季度业绩较预期更为温和且低于去年同期[4] - Rannakalda项目：第四季度售出4套住宅，截至2025年底，项目113套公寓和商业单元中已售出105套，原定于2025年底售罄的目标未完全实现，剩余公寓销售将持续至2026年[5] - Soodi 6项目：施工于2025年6月30日开始，第四季度签署了5份初步购买协议，截至2025年底，66套公寓和商业单元中已有22套通过初步协议售出，项目因其良好位置和设计精良、功能布局吸引年轻家庭、投资者和要求更高的客户[6] - Spordi项目：施工于6月开始，第四季度签署了4份初步购买协议，截至2025年底，56套住宅中已有16套通过初步协议售出，项目位于Kristiine住宅区，地理位置优越，该区域新开发项目有限但住房需求强劲，项目融合了现代智能解决方案[7] - Arcojärve项目：详细空间规划于10月15日通过，这是一个具有战略重要性的项目，为未来新的内城开发投资奠定基础，保加利亚项目：关于保加利亚子公司的谈判正在进行中，相关决策计划在近期做出[8] - Kuldlehe项目：12月售出该楼栋的第四套公寓，目前仅剩最后一套公寓待售，其独特性和稀缺性使项目在塔林高端市场保持强势地位，Luther项目：第一阶段预售于12月启动，设计工作和施工准备正在进行中[9] 公司财务与关键绩效指标 - 集团2025年12个月营收为768.5万欧元，较2024年12个月的营收增加20.8万欧元，2025年12个月录得19.5万欧元的营业利润（EBIT）和47.9万欧元的净亏损，而2024年12个月录得6.9万欧元的营业利润和62.4万欧元的净亏损[12] - 2025年第四季度，集团开发项目共售出14套公寓，其中9套为初步购买协议，5套为物权合同，2025年全年共售出48套公寓，其中28套为初步购买协议，20套为物权合同，作为对比，2024年第四季度售出14套公寓（9套物权合同，5套初步协议），2024年全年共售出30套公寓和3个商业单元（22套公寓和1个商业单元为物权合同，8套公寓和2个商业单元为初步协议）[13] - 截至2025年12月31日，集团总资产较2024年12月31日增加超过一倍，主要原因是收购了新的开发项目，包括Luhteri Quarter和Spordi 3a/3b开发项目[14] - 截至2025年底，集团净贷款头寸（净债务）为3764.9万欧元，较去年同期增加2301.2万欧元，债务增加的主要原因是收购Luhteri Quarter，部分资金通过银行贷款融资，此外，2025年第三季度发行了1500万欧元的债券，截至2025年12月31日，集团计息负债的加权平均利率为8.90%[15] - 2025年第四季度，自有房地产销售收入为193.5万欧元，服务收入为12.5万欧元，总收入为206万欧元，而2024年第四季度总收入为339万欧元，2025年第四季度营业亏损为42.7万欧元，净亏损为69.2万欧元，而2024年第四季度营业利润为22.6万欧元，净利润为22.1万欧元[16] - 截至2025年12月31日，现金及现金等价物为278.4万欧元，存货为7412.7万欧元，总资产为8623.6万欧元，总负债为5155.2万欧元，总权益为3636.3万欧元[18][19]

行业市场环境 - 2025年第三季度爱沙尼亚房地产市场活动稳定并温和复苏 交易量与前季度持平 市场在近年降温后正在适应[1] - 公寓平均每平方米价格呈现小幅上涨趋势 特别是在塔林更活跃的区域 对高品质住宅空间的需求保持强劲[1] - 市场继续受到高利率和买家谨慎态度的影响 这抑制了交易活动 同时 改善的信心和稳定的经济预期支撑了稳定需求[2] - 爱沙尼亚房地产市场已进入平衡阶段 在经历了快速增长和急剧下跌后 价格和交易量均已稳定[2] - 若宏观经济环境保持稳定且利率开始下降 预计2026年上半年市场将出现温和复苏 特别是在新开发板块[2] 公司战略与重大事件 - 公司在第三季度完成了首次公开发行债券 获得了异常强劲的投资者兴趣 认购额超出发行规模两倍以上 这是波罗的海交易所上市房地产开发商迄今为止规模最大的单笔债券发行[3] - 债券发行的目的是为路德区开发项目融资 这是塔林市中心最大的城市项目之一 旨在将历史工业区改造为现代化的住宅和商业环境[4] - 公司对路德区的愿景是创建一个平衡且人性化的城市空间 融合住宅、工作场所、咖啡馆、文化和高质量的公共区域 核心区域规划有公共绿地[4] - 公司的目标不仅是建造新建筑 更是创建一个“城中之城” 一个全天候充满活力的多功能街区[5] - 公司已启动从保加利亚市场的战略性退出 以专注于爱沙尼亚的开发项目并提高运营效率和价值创造 关于保加利亚子公司的谈判正在进行中[10] 项目开发与销售进展 - Rannakalda项目：第三季度售出5套公寓 截至季度末 113套公寓/商业单元中已售出101套 销售目标是在2025年底前售出剩余单元[6] - Soodi 6项目：建设于6月30日开始 截至季度末 66套公寓/商业单元中已有19套通过有约束力的初步协议售出 因其优越位置和精心设计的布局 对年轻家庭、投资者和高端客户具有吸引力[7] - Spordi项目：建设于6月开始 截至季度末 56套公寓中已有12套通过初步协议售出 这是在短短四个月内取得的显著销售成果 该项目位于需求旺盛的Kristiine区 补充了公司产品组合[8] - Arcojärve项目：详细空间规划在报告期后的10月15日获得批准 这是一个具有战略重要性的项目 为未来新的内城开发投资奠定了基础[9] - Kuldlehe项目：8月底一套公寓被预订 一套售出 仅剩一套公寓待售 其独特性和稀缺性使其在塔林高端市场保持良好定位[11] - 第四季度主要目标包括积极销售和稳步推进开发项目 优先事项包括售出Kuldlehe项目最后一套公寓 并在Rannakalda项目再售出至少6套单元 同时开始路德区开发项目第一阶段的预售准备 Spordi和Soodi 6项目将继续建设和积极销售 目标是在年底前为每个项目再签署至少6份初步协议[11][12] 财务表现摘要 - 集团2025年前九个月销售收入为562.4万欧元 较2024年同期增加153.7万欧元[14] - 2025年前九个月 集团录得营业利润62.2万欧元 净利润21.4万欧元 相比之下 2024年同期集团录得营业亏损15.8万欧元 净亏损84.5万欧元[14] - 2025年第三季度 集团开发项目共售出25套公寓 包括20套依据初步购买协议售出 5套依据物权合同售出[15] - 2025年前九个月共售出35套公寓 其中21套依据初步购买协议售出 14套依据物权合同售出[15] - 作为对比 2024年第三季度售出10套公寓和2个商业单元 2024年前九个月共售出17套公寓和2个商业单元[15] - 截至2025年9月30日 库存包括12套已完工公寓和1个商业单元 而2024年同期为37套已完工公寓和1个商业单元[16] - 截至2025年9月30日 集团总资产较2024年9月30日增加了一倍以上 资产增长的主要原因是收购了新的开发项目 包括路德区和Spordi 3a/3b开发项目[16] - 截至2025年前九个月末 集团净债务为4740.7万欧元 较上年同期增加3158.5万欧元 净债务增加主要由于收购路德区项目 该项目部分通过银行贷款融资 此外 2025年第三季度集团发行了总额1500万欧元的债券[17] - 截至2025年9月30日 集团计息负债的加权平均利率为9.09%[17] 合并损益表关键数据 - 2025年前九个月总收入562.4万欧元 其中自有房地产销售收入526.0万欧元 服务收入36.5万欧元 2024年同期总收入408.7万欧元[18] - 2025年第三季度总收入253.1万欧元 2024年同期为215.4万欧元[18] - 2025年前九个月毛利润167.2万欧元 营业利润62.2万欧元 税前利润22.6万欧元 净利润21.4万欧元[18][19] - 2025年第三季度营业利润35.7万欧元 净利润25.6万欧元[18][19] 合并财务状况表关键数据 - 截至2025年9月30日 总资产9393.3万欧元 较2024年12月31日的3956.8万欧元大幅增长[20] - 资产增长主要体现为现金及现金等价物从172.0万欧元增至1310.6万欧元 存货从2917.0万欧元增至7072.1万欧元[20] - 总负债从2024年末的1982.9万欧元增至5653.1万欧元 其中非流动贷款及借款从1498.1万欧元增至4705.6万欧元[20] - 总权益从2024年末的1973.9万欧元增至3740.2万欧元[20]