文章核心观点 - 文章详细介绍了七种主要的抵押贷款再融资方案 旨在帮助房主根据不同的财务目标选择最合适的工具 [1][14][21] - 再融资的核心目标包括降低月供 缩短还款期限 获取现金以及取消抵押贷款保险等 [1][18] - 选择最佳再融资方案需综合考虑个人财务目标 当前预算 现有贷款类型以及市场状况等多重因素 [14][20] 抵押贷款再融资类型 - **利率和期限再融资** 这是最常见的再融资类型 用于改变贷款利率 贷款期限或贷款类型 例如从浮动利率抵押贷款转为固定利率抵押贷款 或从FHA贷款转为无需抵押贷款保险的贷款类型 [2][3][15] - **套现再融资** 适用于希望利用房屋净值的房主 新贷款金额大于现有贷款余额 差额部分以现金形式获取 资金可用于房屋装修或债务合并等用途 [4] - **简化再融资** 适用于 refinance 至相同贷款类型的情况 例如从旧FHA贷款再融资为新FHA贷款 该流程更快速简便 通常无需信用检查或评估 可降低交易成本 [5][6] - **无交易成本再融资** 部分贷款机构提供无需预付交易成本的再融资方案 但这些成本通常会通过增加贷款总额或提高贷款利率的方式由借款人承担 导致长期利息成本增加 [6][7] - **现金投入再融资** 与套现再融资相反 借款人投入大笔现金 使新贷款金额小于当前余额 从而可能获得更低的再融资利率 或通过选择更短期限来加速还清贷款 [8][9] - **短期再融资** 主要针对贷款余额高于房屋当前市值的溺水房主 贷款机构同意将现有贷款再融资为金额更小的新贷款 以降低月供 这通常会导致贷款机构承受财务损失 [10][11] - **反向抵押贷款** 严格来说并非再融资 但为62岁及以上房主提供了一种将房屋净值转换为现金的途径 无需每月还款 贷款在房主去世 出售房屋或永久搬离时偿还 [12][13] 选择再融资方案的考量因素 - **财务目标** 明确再融资目的 如降低利率或月供 加速还款 或获取现金 不同的目标对应不同的再融资类型 [20] - **预算** 再融资成本差异巨大 从零费用到数万美元不等 需根据可用资金确定适合的选项 [20] - **现有贷款类型** 当前持有的抵押贷款类型决定了可选的再融资方案 例如FHA贷款持有人可使用简化再融资 贷款余额也对套现再融资等选项有重要影响 [20] - **市场状况** 当前利率和房价是关键因素 若利率已高于原贷款 则利率和期限再融资可能不理想 若房屋价值下跌导致净值不足 则套现再融资不可行 [20]