财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元，主要受同店NOI增长2.3%推动 [5][13] - 截至季度末，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，若计入近期收购和出售的全年EBITDA，该比率更低 [14] - 4月董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%，同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月总投资组合每平方英尺平均销售额达455美元，高于上一季度和去年同期 [6] - 季度末入住率为95.8%，较去年年底有预期的季节性下降 [6] - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易，截至4月30日，2025年到期空间的续约率达57%，高于去年同期的47% [7] - 附属收入持续增长，通过优化数字能力，与零售商合作开展促销活动，带动流量和销售增长 [8] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购小石城的Promenade at Chanel [9] - 持续优化投资组合，4月出售密歇根州豪厄尔的非核心中心，同时对孟菲斯奥特莱斯进行再融资 [13][14] - 开展Tanger Deal Days活动，与零售商合作强化价值和品牌信息，6月推出“夏日省钱季”活动，提前开展返校销售 [11] - 建立以现场为导向的组织，贴近零售商和消费者，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心，优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长 [10][11] - 平衡表状况良好，低杠杆、大量固定利率债务、充足流动性和稳定自由现金流，为内外增长提供支持 [12] - 对租赁业务持乐观态度，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模来提高生产力 [78] 其他重要信息 - 感谢Dave Henry近十年在董事会的服务，他将在下周年度会议后退休 [12] - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日查尔斯顿奥特莱斯、5月13日纽约BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时入住率的影响及临时租户在以往经济低迷或不确定时期的表现 - 临时入住率是公司策略，如快闪店，许多品牌在进入奥特莱斯业务前会先以短期形式尝试，了解业务情况后再签订长期租约，公司已有成功将短期租户转化为长期租户的案例 [22][23][24] 问题2: 与零售商就下半年库存预期的沟通情况 - 目前未听到库存问题，奥特莱斯渠道会接收过剩库存，公司将提前开展返校销售活动，以应对可能的库存担忧 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会因主动重新招商或额外空置活动受到影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、马克·雅各布斯等新店开业，公司重新招商策略有助于提高租金差价，未来将利用零售商对空间的需求重新定位空间 [32][33][34] 问题4: 关于Forever 21店铺的最新情况及回填计划和时间表 - 公司已预计Forever 21店铺关闭，并为大部分空间安排了临时替代租户，这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会造成重大下降，且市场上有更多高租金、高销售表现的零售商需求 [35][36] 问题5: 奥特莱斯零售商是否会将更高价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商可根据库存情况快速调整价格和促销策略，以处理过剩库存，公司认为零售商将战略性地利用奥特莱斯渠道 [38][39] 问题6: 对纳什维尔中心开业后的商品组合、成功和失望之处的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到销售产能，纳什维尔中心已更换部分零售商，如凯特·丝蓓表现良好，同时引入了食品零售商，部分店铺面积过大，可增加店铺密度以提高销售生产力，公司对该中心长期前景乐观 [43][44][45] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及如何实现这些资产的货币化和资本再配置 - 豪厄尔中心因市场发展和租户变化，不符合公司专注全国性租户、高信用、高租金的业务模式，因此出售，目前投资组合中符合豪厄尔情况的中心很少，其他中心有很大增长潜力 [48][49][50] 问题8: 豪厄尔资产处置的资本化率、是否已纳入先前指引以及对本季度同店业绩的影响 - 豪厄尔出售未纳入原指引，目前在更新范围内，该交易不属于资本化率类型交易，纳入非同店池，其NOI占比不到1%，若包含在同店NOI中，将使增长率下降不到10个基点 [57][59] 问题9: 对2025年同店NOI处于指引范围低端还是会在全年加速增长的看法 - 公司对同店NOI 2% - 4%的指引范围感到满意，随着时间推移，不确定性减少，将更新指引 [60][61] 问题10: 亨茨维尔中心入住率下降的原因、回填时间以及目前收益率与初始收购时的对比 - 入住率下降主要因前Bed Bath and Beyond的30,000平方英尺空间，公司已为该空间安排临时租户并正在寻找新租户，预计随着新零售商入驻，该中心将实现增长 [65][66] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了高收入消费者，以及核心租户和客户群体的变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，看到新客户群体，包括高收入消费者和年轻消费者，这与公司升级租户基础有关，公司将根据消费者需求进行商品组合 [69][70][71] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯定制的比例、随时间的变化以及是否为此担忧 - 公司未听到零售商对此表示担忧，认为零售商将更依赖奥特莱斯渠道处理过剩库存，如疫情后奥特莱斯销售表现良好 [74][75] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况以及对ICSC的展望 - 公司对租赁业务乐观，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模提高生产力，4月租赁委员会在续约和新业务方面表现强劲，对2025年剩余时间和2026年充满信心 [78][79][81] 问题14: 将返校销售提前至6月对收入和费用的季节性影响 - 公司认为提前开展活动可吸引更多客户，大部分收入固定且增长，运营费用具有高度可变性，可能会影响营销支出的时间安排，但对同店NOI指引范围无重大影响 [86][87][88] 问题15: 在经济不确定性下是否会减少营销支出 - 营销是业务重要方面，可带动流量和销售，公司不会因经济不确定性大幅减少营销支出 [89] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量的趋势以及消费者行为和购物模式的变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较弱，3月开始增加，4月客流量非常强劲，同行REITs也有类似情况 [92] 问题17: 投资组合NOI对租户销售变化的敏感度 - 超额租金占总收入约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，租户销售变化对NOI影响不大，整体销售生产力提高对NOI影响更大 [95][96] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司表现良好，公司与潘多拉等品牌有更多业务往来，Signet正在调整商品策略，该类别呈现积极趋势 [102][103] 问题19: 关于8月到期的Sonae基金互换，如何利用当前有利的互换定价机会管理利率风险 - 公司有3.25亿美元定期贷款通过互换策略从浮动利率转为固定利率，2月到期的7500万美元互换已通过新的远期互换将固定SOFR从3.5%降至3.3%，8月到期的7050万美元目前固定利率为3.7%，公司将在年内寻找机会管理利率风险 [104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元 [6][14] - 同店NOI增长2.3%，受租金收入增加推动，但受今年较高的雪灾费用和去年一季度的费用退款影响 [6][14] - 季度末净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍 [15] - 季度末现金为1600万美元，无担保信贷额度可用4.81亿美元，远期ATM协议潜在结算收益7000万美元 [15] - 2025年4月，董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%；同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易 [9] - 截至2025年4月30日，续约或正在进行的续约占2025年到期空间的57%，去年同期为47% [9] - 连续第十三个季度实现正租金差 [9] - 附属收入持续增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，整个投资组合的平均销售额为每平方英尺455美元，高于上一季度和去年同期 [7] - 季度末 occupancy为95.8%，反映了预期的季节性下降 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购了克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购了小石城的Chanel长廊 [10] - 持续优化数字能力，与零售商合作提供有针对性的实时促销，以提高客流量和销售业绩 [10] - 推出Tanger Deal Days活动，并将在6月推出Summer of Savings活动，鼓励消费者提前购物 [12] - 建立以现场为导向的组织，优先为零售商和消费者服务，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心 [11] - 公司的优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长，市场定位、价值主张和扩张战略得到验证 [12] - 公司资产负债表稳健，现金流强劲，有能力追求机会性增长 [13] 其他重要信息 - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日的富国银行房地产证券会议、5月13日的BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时租户入住率的影响及过去经济低迷或不确定时期临时租户的表现 - 临时租户入住率是公司的一项策略，如快闪店模式。许多品牌在进入奥特莱斯业务前，会先以短期租赁的方式测试市场，了解业务情况和产品销售速度，再决定是否签订长期租约。公司过去已将一些短期租户转化为长期零售商，如Vineyard Vines和UGG [22][23][24] 问题2: 是否与零售商就下半年的库存预期进行过沟通，以及他们在返校季或假期采购库存的能力 - 目前未听说有库存问题，奥特莱斯渠道会接收大量过剩库存。公司将在夏季提前开展返校季促销活动，鼓励消费者提前购物，以应对可能的库存短缺 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会受到主动重新招商或额外空置活动的影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、Marc Jacobs等新租户入驻。公司重新招商策略旨在用更好的零售商取代表现不佳的租户，以提高租金差和长期业绩。由于美国目前新零售空间供应有限，公司有机会利用零售商对其空间的需求进行重新定位 [31][32][34] 问题4: Forever 21店铺关闭的最新情况，以及重新填充这些空间的计划和时间表 - 公司预计Forever 21店铺关闭已久，并已为大部分空间安排了临时替代租户。这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会导致租金大幅下降。市场上对这些空间的需求增加，公司认为有很大的提升空间 [36][37] 问题5: 奥特莱斯零售商是否计划将更高的价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商使用店铺的原因多样，一些品牌的产品是过剩库存，而另一些则有专门为奥特莱斯生产的产品。奥特莱斯零售商可以相对快速地调整价格，以应对库存和市场情况。他们会利用奥特莱斯渠道处理过剩库存，满足追求性价比的消费者需求 [39][40][41] 问题6: 纳什维尔购物中心开业后的表现，以及对商品组合的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到最佳销售业绩。纳什维尔购物中心开业初期，一些本地零售商表现不佳，已被替换。新入驻的Kate Spade表现良好，食品零售商也表现出色。部分店铺面积过大，若增加店铺密度，销售生产率可能会提高。公司对该中心的长期发展充满信心，当地社区和旅游客流量正在增加 [44][45][47] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及最终的货币化和资本再配置计划 - Howell购物中心因建成时间较早，周边市场发展缓慢，租户信用和租金支付能力下降，不符合公司专注于全国性租户、高信用和高租金的业务模式，因此出售。公司其他大部分中心现金流为正，具有重要的社区价值和增长潜力，目前没有其他计划出售的中心 [48][49][53] 问题8: Howell资产处置的资本化率，是否已在之前的指引中考虑，以及对本季度同店业绩的影响 - Howell资产出售未在原指引中考虑，但在更新后的范围内。该交易不属于资本化率类型的交易，包含在非同店池中。Howell是公司最小的资产，占NOI不到1%，其处置对同店NOI影响不到10个基点 [58][59][61] 问题9: 对2025年同店NOI指导范围下限的看法，以及同店NOI在今年剩余时间内是否会加速增长 - 公司指导范围为2% - 4%，该范围考虑了信用、空置时间、租金差和销售等多种变量。公司对该范围仍有信心，随着时间推移，不确定性减少，将能够更新指引 [63] 问题10: 亨茨维尔购物中心入住率下降的原因、回填时间，以及目前的收益率与初始收购时的比较 - 入住率下降主要是由于前Bed Bath & Beyond店铺（30,000平方英尺）空置，该空间占亨茨维尔入住率的625个基点和连续入住率下降的近25个基点。公司已为该空间发布了租赁信息，预计将有新零售商入驻。收购时的资本化率为8.5%，随着重新招商活动的进行，预计收益率将增长 [66][67][68] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了更多高收入消费者，以及核心租户和客户群体是否有变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，发现有新客户，包括高收入消费者和年轻消费者。这部分是由于公司升级了租户基础，引入了新品牌，吸引了不同类型的客户。公司致力于为消费者提供多样化的商品，以增加客流量和销售额 [71][72][73] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯生产的比例，以及这一比例随时间的变化，是否对此表示担忧 - 公司未听说零售商对此表示担忧，认为零售商可能会更依赖奥特莱斯渠道。以疫情后为例，2021年奥特莱斯每平方英尺的销售额达到历史最高，因为库存流动时间错过全价销售季节，最终流入奥特莱斯渠道。公司对库存流入奥特莱斯渠道持乐观态度 [76][77] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况，以及对ICSC活动的展望 - 公司对租赁情况持乐观态度，由于市场上新零售空间供应有限，零售商需求旺盛。公司的租赁策略包括用新零售商取代表现不佳的租户，以及优化店铺规模以提高生产率。第一季度和4月的交易委员会表现出色，续约率达到56% - 57%，对2025年剩余时间和2026年的租赁前景充满信心 [80][83][84] 问题14: 将返校季销售活动提前至6月，在收入或费用方面是否有季节性因素需要关注 - 公司认为这是一个明智的营销策略，可以在市场竞争中吸引消费者提前购物。大部分收入是固定且增长的，运营费用具有较高的可变性，可能会影响同比数据，但对同店NOI指导范围（2% - 4%）没有重大影响 [88][89][90] 问题15: 在经济不确定性和关税影响下，今年是否会减少营销支出 - 营销支出不是公司业务的重要驱动因素，但对吸引客流量和促进销售至关重要。公司团队会制定创意和计划，以支持零售合作伙伴和消费者 [91] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量趋势以及消费者行为和购物模式是否有变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较为平淡，3月开始增长，4月客流量非常强劲，其他同行REITs也有类似情况 [94] 问题17: 投资组合中NOI对租户销售变化的敏感性，以及如何量化销售变化对NOI的影响 - 超额租金仅占总营收的约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，因此租户销售变化对NOI的影响不大。公司的重新招商策略提高了投资组合的销售生产率，推动了租金增长，对NOI的影响更大。去年，百分比租金为1750万美元 [96][97][99] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司来说表现良好，公司与Pandora等品牌有更多业务往来。Signet正在调整其商品策略和客户定位，公司看到该类别有积极趋势 [103][104] 问题19: 8月到期的Sonae基金互换如何考虑，以及如何利用当前不寻常的远期曲线获得有吸引力的互换定价 - 公司有3.25亿美元的定期贷款通过互换策略从浮动利率转换为固定利率。2月到期的7500万美元互换已被新的远期起始互换取代，将固定利率从3.5%降至3.3%。8月到期的5000万美元目前固定利率为3.7%，公司将在今年剩余时间内寻找机会管理利率风险，维持定期贷款的固定利率 [106][107]