财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.63美元，同比增长17% [3] - 2025年全年核心运营资金为每股2.33美元，同比增长9.4%，高于此前指引 [3][12] - 2025年同中心净营业收入增长4.3% [12] - 年末入住率为98.1%，环比上升70个基点 [4] - 租户销售生产力为每平方英尺473美元，同比增长7% [4] - 租户收回率保持在9.7% [4] - 净债务与调整后税息折旧及摊销前利润之比为4.7倍 [19] - 2026年核心运营资金指引为每股2.41-2.49美元，中位数增长超过5% [20] - 2026年同中心净营业收入增长指引为2.25%-4.25% [21] - 2026年经常性资本支出指引为6500万至7500万美元，占净营业收入比例保持在15%左右 [21][56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年租赁面积超过300万平方英尺，创年度历史新高 [4] - 截至1月底，已处理了2026年到期租约中超过40%的空间 [4] - 续租率从五年前的95%降至约80%，为重新招租和提升物业价值创造更多机会 [32] - 重新招租（非续租）的租金价差接近30%，且租户补贴较低 [79] - 短期租赁策略持续，占比约为10%，用于灵活填补空置并测试新租户 [64][66][67] - 餐饮、娱乐和外围土地激活是重要的投资和增长领域，有助于增加顾客停留时间和吸引高端品牌 [7][8][86][87] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场出现显著人口增长和国内旅游业增长，例如华盛顿特区、堪萨斯城和亨茨维尔市场 [8][9] - 堪萨斯城酋长队体育场搬迁至公司新收购的Tanger Kansas City at Legends所在的娱乐区，预计将带来长期增长机会 [9][72] - 国家海港中心附近宣布的Sphere开发项目，以及亨茨维尔太空部队的搬迁与发展，都强化了物业作为社区中心的定位 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略是增加新用途和品类，汰换表现不佳的租户，以持续更新商品组合 [5] - 利用人工智能技术提升运营效率，例如多语言AI聊天机器人去年处理了超过一半的客户服务互动 [9] - 通过收购（如堪萨斯城和派恩克雷斯特物业）和资产强化（如改造、增加餐饮娱乐）实现外部增长 [3][7][12] - 行业竞争方面，私人资本对可用资产的竞争持续存在，但零售新开发有限和良好的零售基本面构成了有利背景 [40] - 公司专注于露天奥特莱斯和生活方式中心两个渠道，认为其协同效应带来了竞争优势 [40] - 公司被《新闻周刊》评为2026年美国最佳工作场所（文化、归属感和社区）以及美国最佳女性工作场所之一 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 有利的市场条件，包括零售中心新开发有限和百货店业务整合，推动了强劲的租赁需求，预计将持续 [5] - 零售商“开放采购”意愿没有减弱迹象，公司对2026年的增长机会持乐观态度 [28][60] - 尽管存在关税、利率或通胀等不确定性，但奥特莱斯渠道提供的日常价值对消费者仍有吸引力 [61] - 人口结构正在发生变化，更多家庭和年轻消费者进入市场，公司通过数字营销和忠诚度计划与之互动 [42][43] - 近期宣布的租户破产并非意外，公司认为这提供了长期重新规划商品组合的机会，且需求面远强于破产带来的影响 [13][77][84][85] 其他重要信息 - 2026年初完成了一系列资本市场交易，筹集和再融资了8亿美元债务，增强了流动性、延长了债务期限并降低了融资成本 [13][14] - 交易包括5.5亿美元的无担保定期贷款（2030/2033年到期）和2.5亿美元的五年期可转换优先票据（票面利率2.375%） [17][18] - 完成交易后，公司拥有超过10亿美元的即时流动性，包括2.7亿美元现金和6.2亿美元信贷额度下的可用资金 [15] - 100%的债务为固定利率（包括互换合约），加权平均利率约为4%，加权平均到期期限为4年（若偿还9月债券和堪萨斯城抵押贷款则升至5年） [20] - 股息支付率仅为可供分配资金的61% [19] - 公司计划在次日收盘后提交10-K年报 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Saks可能拒绝租约对2026年资本支出的影响 [25] - 管理层不预期Saks会拒绝租约，但如果发生，将带来长期上行机会 [25] - 相关资本支出未包含在2026年6500-7500万美元的指引中 [26] 问题: 关于与零售商的对话、关税和促销环境 [27] - 2025年结束时促销活动频繁，零售商在去年4月关税宣布后灵活调整供应链，导致第四季度库存过剩（尤其是奥特莱斯渠道） [28] - 零售商2026年的“开放采购”计划未见减速，公司根据零售商的增长策略和销售预期进行规划 [28][29] 问题: 关于租赁价差趋势、租期延长及原因 [31] - 重新招租比续租利润更高，公司正积极降低续租率以追求长期增长 [32] - 租期延长是公司和零售商在供应有限的市场中的共同选择 [32] - 增加餐饮娱乐等用途是为了多元化租户组合，提升物业效用 [33] 问题: 关于增加顾客停留时间的统计数据 [34] - 公司处于衡量顾客停留时间的早期阶段，正在建立基线 [35] - 餐饮确实增加了顾客停留时间，并带来了晚间客流 [36] 问题: 关于2026年收购市场状况和交易类型 [39] - 收购渠道保持活跃，公司专注于能创造价值的资产，尽管面临私人资本竞争 [40] - 交易包括公开市场和私下交易 [40] 问题: 关于客户人口结构变化和消费者健康状况 [41] - 人口迁移导致更多家庭和年轻消费者，家庭服装、健康美容和年轻品牌表现良好 [42] - 通过TikTok、Instagram等数字营销以及忠诚度计划吸引年轻客户 [43] 问题: 关于2026年入住率季节性变化及业绩指引范围的影响因素 [46] - 入住率通常在第四季度达到峰值，第一季度平均下降约150个基点 [47] - 同中心净营业收入范围考虑了销售、租金起租日、租户信用、空置期和运营效率等多种变量 [48][49] 问题: 关于未来并购及与零售商就特定物业的对话 [51] - 公司经常与零售商对话，零售商支持公司的增长战略，并在潜在收购或开发机会上提供反馈 [52][53] 问题: 关于资本支出占净营业收入比例的中期展望 [56] - 预计资本支出占净营业收入比例将维持在15%左右，低于同行水平，并能产生正的投资资本回报 [56] 问题: 关于假日季后消费者和零售合作伙伴的健康状况及扩张潜力 [59] - 零售商的“开放采购”没有减速，由于新零售空间有限和百货店整合，品牌寻求扩张 [60] - 在不确定性中，消费者寻求心仪品牌的最佳价格，奥特莱斯渠道提供日常价值 [61] 问题: 关于短期租赁占比的趋势和影响 [64] - 短期租赁是重要策略，占比约10%，用于在找到长期租户前维持现金流和物业活力 [66][67] - 该比例不一定下降，因为投资组合中总存在战略性灵活空置 [67] - 短期租赁团队已扩大，增加了41名新租赁代表 [68] 问题: 关于堪萨斯城酋长队搬迁带来的投资机会 [71] - 收购该中心时已有资本计划，酋长队搬迁将吸引新零售商，并提供外围土地开发和物业内开发机会 [72][73] 问题: 关于2026年坏账准备的指引假设 [76] - 指引范围考虑了已知和正常的信用情景，观察名单水平可控，近期破产均在意料之中 [77] 问题: 关于租赁价差下降对同中心净营业收入增长的影响 [79] - 增长更多来自重新招租（价差近30%），以及填补空置或短期租约空间（新增30万平方英尺），这些对净营业收入增长有显著影响 [79] - 公司关注现金流和同中心净营业收入增长，而非单一指标 [79] 问题: 关于Eddie Bauer等零售商破产的影响及其在投资组合中的占比 [83] - 宣布破产的租户均不在前25大租户之列，影响较小，公司有14家Eddie Bauer门店 [84] - 租赁需求（创纪录的租赁量和入住率增长）远强于破产带来的影响 [85] 问题: 关于新签租约增加的租户类别 [86] - 增长来自多个类别，包括Gap旗下品牌（家庭类别）、运动休闲品牌、健康 wellness，以及餐饮娱乐和外围土地激活 [86][87] 问题: 关于忠诚度计划如何扩大客户群、吸引年轻客户及提升销售生产力 [90] - 忠诚度计划通过数字优惠券奖励客户，并可追踪归因效果 [90] - 通过与零售商合作提供叠加折扣，吸引寻求最佳价格的年轻消费者 [91] - 计划设有不同等级，提供额外折扣和服务 [91] 问题: 关于忠诚度计划会员增长和年龄分布数据 [93] - 公司拥有相关数据并进行跟踪，但本次电话会议不准备分享具体细节 [94] 问题: 关于第四季度业绩超出指引的具体驱动因素 [98] - 超出预期主要由于第四季度收入表现（销售推动百分比租金，租赁活动推动基本租金和回收款），以及堪萨斯城、派恩克雷斯特和小石城等收购物业的贡献高于预期 [98][99] 问题: 关于破产租赁拍卖流程及公司在其中的角色 [100] - 公司希望控制其房地产和租赁决策 [101] - 若租约被拒绝，是公司的机会；若在拍卖中被其他零售商购得，公司将与新租户合作 [101] - 公司投资组合以小型租户为主（平均面积5000平方英尺），破产影响有限，更多是新闻效应 [102][103] 问题: 关于奥特莱斯物业租赁拍卖的限制和流程 [104] - 流程取决于租约质量，收购方将继承原有租约的条款、租金和用途条款，若用途不一致则可能产生冲突 [106]