纪要涉及的行业或者公司 - 公司：Tejon Ranch Company（TRC） - 行业：房地产、农业、工业、零售、酒店、餐饮 纪要提到的核心观点和论据 公司独特性与竞争优势 - 公司整体业务集中于一块27万英亩的牧场，目标是从单一资产中挖掘价值[7] - 公司在加州复杂环境中，具备为总体规划社区获取土地使用批准（即产权）并应对相关诉讼的能力，创造了巨大土地价值[8] - 牧场位于洛杉矶县北部和克恩县南部的独特位置，5号州际公路贯穿西部边界，每天有10万辆汽车经过，具有显著区位优势[9] 宏观趋势驱动公司增长 - 人口迁移：南加州人口从洛杉矶市中心向郊区迁移，特哈查皮牧场位于迁移路径中间，可捕捉南北两端的增长[10][11][12] - 住房短缺：加州估计有250万套住房短缺且数量逐年增加，公司计划建造的3.5万套住房有巨大持续需求[12][13] - 工业需求增加：洛杉矶港和长滩港货物运输带动内陆帝国工业发展，电子商务增加了工业空间需求，特哈查皮牧场成为工业扩张的理想之地，已开发700万平方英尺工业空间且未完成一半建设[13][14] 公司业务生态系统 - 农业运营：种植葡萄、杏仁、开心果和橄榄树，支持水合同，为3.5万套住房提供长期可靠水源[16][17] - 租赁和特许权业务：放牧租赁、狩猎运营、石油和天然气、水泥、太阳能和水合同等，在干旱时期价值增加，提供高利润现金流并保持土地长期选择权[17] - REIT业务：包括TRCC的工业、零售、奥特莱斯和多户住宅等运营资产，有稳定可预测现金流，现场数千个工作岗位将推动住宅需求[18][19] - 总体规划社区开发业务：是长期增长来源，TRCC已完成一半建设，还有三个社区待开发[19] 特哈查皮牧场商业中心（TRCC）发展 - 起源：20世纪90年代，公司看到5号州际公路车流量大，意识到工业扩张潜力，设想建设超级区域配送中心，产权审批过程耗时10年[20] - 现状：已开发700万平方英尺工业空间，还有1100万平方英尺待开发，零售运营入住率达95%，本月开始交付Terra Vista多户住宅第一阶段[21][22][23] - 价值创造：通过土地使用批准、工业和零售增长创造就业机会，推动住宅需求，住宅开发吸引邻里零售和服务，形成持续的土地价值复合增长飞轮[23] 公司价值创造方式 - 土地公司业务：提供高利润率、低成本费用流[24] - REIT业务：运营资产产生稳定可预测的经常性现金流[24] - 总体规划社区开发业务：通过产权将未开发牧场土地转化为高价值社区土地，价值可能提升25 - 100倍，最终创造稳定、重复、复合的现金流[25] 公司估值与长期价值 - TRCC的净资产价值（NAV）可衡量公司整体估值，市场倾向于低估未开发土地价值，但已获批的1.6万套住宅土地和正在争取批准的1.9万套以上住宅土地及商业密度有显著价值[28][29][30] - 公司四个总体规划社区中，三个已获批，一个已完成一半建设，公司有能力利用过去几十年的产权审批成功经验，实现长期增长[33][35] 应对代理斗争 - 公司面临一场有争议的选举，有短期股东利用累积投票规则，试图在董事会提名三名候选人，但他们没有计划，候选人不合格且过度任职[38][39] - 这些股东想关闭大部分总体规划社区项目，破坏公司的增长曲线和协同效应，公司认为自身的增长战略是可靠的[39][40] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 新CEO Matt Walker的背景：第五代加州人，建筑师出身，在洛杉矶的Lowe Enterprises工作24年，管理总体规划社区开发业务和酒店投资平台，曾参与华盛顿州最大的总体规划社区Suncadia的开发[4][5] - 公司在加州面临的许可和产权审批挑战：受CEQA影响，审批挑战门槛低，但公司在克恩县和洛杉矶县都获得了当地支持，已成功获批三个总体规划社区，仍在推进Centennial的审批[51][52][53] - 工业业务的竞争优势：控制大部分剩余土地，可控制新供应的建设和开发，避免过度建设；靠近北加州，降低运输成本；位于克恩县，工业劳动力成本有吸引力；是指定的对外贸易区，租户可选择参与项目以递延或减少关税影响[59][60][61] - 住宅需求驱动因素：多户住宅需求来自希望工作便利、享受现场设施并有望未来购买自有住房的人群；总体规划社区的需求受加州住房短缺、人口迁移和公司自然设施优势的驱动[68][69]

文章核心观点 公司正采取战略举措推动增长，呼吁股东在白色代理卡上仅投票支持公司提名的董事，反对Bulldog提名的董事，以保障公司长期战略和股东价值 [1][2][3] 公司战略执行情况 - 成功执行既定战略，包括在Tejon Ranch Commerce Center开发住宅和工业项目、推进总体规划社区的授权、使总体规划社区产生未来现金流、最大化商品业务现金流 [2] - 公司在获取土地使用授权和开发增值总体规划社区方面有几十年成功记录，能应对加州监管和环境审批挑战，将生地转化为可盈利资产 [2] 项目成果与发展 - Tejon Ranch Commerce Center是成功案例，自成立以来推动工业用地价格上涨近1500%，2000年以来商业和工业开发累计现金流超1.1亿美元，还开发了住宅公寓社区Terra Vista [2] - 公司正将战略投资分配到Mountain Village、Grapevine和Centennial开发项目，以维持增长和创造长期价值 [2] 领导团队与决策 - 2024年董事会实施继任规划，任命新CEO和四名新董事，其中一名由股东推荐，还聘请薪酬顾问评估高管薪酬计划，增强透明度和披露 [2] 对竞争对手的看法 - Bulldog Investors缺乏推动公司战略的技能和知识，其提名的董事缺乏房地产和加州土地开发授权经验，以及支持公司战略所需的资本配置和融资专业知识 [2] 股东投票呼吁 - 公司敦促股东在白色代理卡上仅投票支持公司的10名被提名人，拒绝Bulldog的被提名人 [3] 公司信息 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里的27万英亩土地 [5] 资料获取 - 公司已向美国证券交易委员会提交2025年年度股东大会的最终委托书声明和白色代理卡，股东可在SEC网站和公司网站免费获取相关文件 [7][8][9] 参与者信息 - 公司及其董事、部分高管、其他管理层和员工可能被视为公司征集代理投票的参与者，相关个人身份和利益信息可在SEC网站免费获取 [10] 联系方式 - 投资者联系公司高级副总裁Nicholas Ortiz，电话661 - 663 - 4212，邮箱nortiz@tejonranch.com [11] - 媒体联系Joele Frank的Eric Brielmann或Jed Repko，电话212 - 355 - 4449 [11]