行业核心观点 - 新加坡房地产投资信托行业正从应对高利率转向关注资本循环和投资组合调整以应对结构性挑战 [1] - 不同信托的投资策略和收益质量存在显著差异 并非所有派息都相同 [18] 凯德综合商业信托 - **财务表现**：2025年全年每单位派息为0.1158新元 同比增长6.4% 其中下半年每单位派息为0.0596新元 同比大幅增长9.4% [2] - **资本循环**：以4.28亿新元出售武吉班让大厦 售价较2007年购买价溢价165% 并较最新估值高出10% 所得资金将重新配置于后港中心综合开发项目的商业部分 [2][3] - **发展项目**：后港中心项目总开发成本约11亿新元 目标成本收益率超过5% 预计在2030年至2031年间开始贡献收益 [3] - **资产提升计划**：已规划三项资产提升计划 包括投资3700万新元于第一乐广场 2400万新元于淡滨尼广场 以及计划在2026年第三季度启动的对资本大厦的2500万新元提升计划 [4] - **估值与收益**：单位价格为2.42新元 提供4.8%的派息收益率 [4] 星狮地产信托 - **结构性挑战**：预计2026年底开通的新山-新加坡快速交通系统连接线可能导致零售销售流失率从当前的3%-4%上升至2032年约5% [5] - **资产风险敞口**：其两大主要收入贡献资产—— Causeway Point和Northpoint City均位于北部并直接面临风险 在截至2025年9月30日的财年中 Causeway Point贡献了约25%的总收入和净房地产收入 Northpoint City则贡献了22%的总收入和21%的净房地产收入 [6][7] - **应对策略**：管理层正将Causeway Point转型为“区域型商场” 调整租户组合以增强韧性 减少易受跨境竞争影响的大众市场类别 增加必需服务 教育中心和国际时尚品牌 并引入Oriental Kopi和Zus Coffee等受欢迎的马来西亚品牌以差异化竞争 [8][9] - **区域顺风**：北部地区受益于强劲的长期趋势 包括通过兀兰区域中心预计新增超过5万个住宅单位和10万个工作岗位 南北走廊将改善与市区的连通性 预计未来15年当地人口将增长超过25% [10] - **运营与财务**：承诺入住率高达99.9% Northpoint City南翼收购持续提升每单位派息 债务成本降至3.5% 且超过80%已对冲为固定利率 [11] - **估值与收益**：单位价格为2.27新元 提供5.3%的追踪收益率 [11] 丰树泛亚商业信托 - **财务表现**：在截至2026年3月31日的财年第三季度 每单位派息同比增长2.5%至0.0205新元 但总收入与净房地产收入均下降 派息增长完全得益于财务费用同比大幅下降10.2% [12] - **投资组合变化**：整体投资组合持续收缩 核心新加坡资产（怡丰城和丰树商业城）目前贡献了总投资组合净房地产收入的57% 且这一比例预计将随着继续剥离非核心资产（如又一城大厦）而上升 [13][15] - **核心资产表现**：怡丰城表现强劲 在2025年8月底完成地下二层资产提升计划后 第三季度净房地产收入激增10.1% 客流量增长6.3% 商户销售额增长4.4% 租金调升率稳定在14.7% [14] - **非核心资产困境**：香港又一城零售商场持续挣扎 客流量同比增长4.5% 但商户销售额下降2.9% 租金调升率从一年前的负7.2%扩大至负10.5% [15][16] - **投资组合风险**：整体投资组合入住率下滑至88.1% 低于一年前的90.0% 主要反映了日本（幕张73.1%）和中国（83.6%）资产的持续挑战 这些市场贡献了超过三分之一的净房地产收入 [17] - **估值与收益**：单位价格为1.44新元 在三只信托中提供最高的5.9%收益率 [17]

文章核心观点 - 2025年12月新加坡房地产投资信托向单位持有人分配超过4亿新元，但表面派息之下存在运营阻力，各信托正通过不同手段维持派息，行业整体等待利率下降以缓解压力 [1][12][13] 各房地产投资信托表现与策略 Mapletree Pan-Asia Commercial Trust (MPACT) - 第二季度每单位派息同比增长1.5%至0.0201新元，为三年来首次增长，增长动力来自较低的运营费用和财务成本 [2] - VivoCity表现优异，租金调升率14.1%，客流量增长0.6%至2190万人次，承租人销售额增长3.5%至近5.2亿新元，资产提升计划新增1.4万平方英尺可出租面积，投资回报率估计超10% [3] - 香港Festival Walk客流量增长6.1%但承租人销售额下降2.6%，8月以87.3亿日元（约7870万新元）出售两栋日本办公楼 [3][4] Mapletree Industrial Trust (MIT) - 第二季度每单位派息同比下降5.6%至0.032新元，剔除去年一次性收益后基础降幅为2.2% [5] - 完成新加坡战略资产处置总计5.353亿新元，溢价22.1%，另以1180万美元处置乔治亚州数据中心，溢价近64% [5] - 新加坡物业实现6.2%的加权平均租金调升率，日本资产保持100%满租，北美投资组合入住率87.8%拖累整体表现 [6] - 资产处置后总杠杆率改善至37.3% [7] Mapletree Logistics Trust (MLT) - 第二季度每单位派息同比下降10.5%至0.01815新元，剔除去年处置收益后运营派息仅下降4.8% [8] - 本季度完成三笔总计2470万新元的资产处置，季后在澳大利亚完成第四笔价值5100万新元的处置 [8] - 管理层目标在2026财年处置1亿至1.5亿新元资产以释放资本，投资组合入住率提升至96.1%，整体租金调升率0.6%（不含中国为2.5%），中国租金调升率虽从-12.2%改善至-3.0%但仍为负值 [9] Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT) - 2025财年收入增长5.6%至4.715亿新元，但财务成本激增26.4%导致可分配收入下降，每单位派息下降12.5%至0.0595新元 [10] - 物流投资组合表现强劲，入住率99.7%，租金调升率高达39.6%，但办公室入住率低于90%，公司已退出墨尔本中央商务区办公楼市场，以1.921亿澳元处置357 Collins Street [11] 行业整体态势 - 新加坡房地产投资信托面临逆风，正通过资产组合更新、成本削减、战略处置及单位基础费用支付等不同手段维持派息，行业等待利率下降带来的缓解 [12][13]