文章核心观点 - 2025年12月新加坡房地产投资信托向单位持有人分配超过4亿新元，但表面派息之下存在运营阻力，各信托正通过不同手段维持派息，行业整体等待利率下降以缓解压力 [1][12][13] 各房地产投资信托表现与策略 Mapletree Pan-Asia Commercial Trust (MPACT) - 第二季度每单位派息同比增长1.5%至0.0201新元，为三年来首次增长，增长动力来自较低的运营费用和财务成本 [2] - VivoCity表现优异，租金调升率14.1%，客流量增长0.6%至2190万人次，承租人销售额增长3.5%至近5.2亿新元，资产提升计划新增1.4万平方英尺可出租面积，投资回报率估计超10% [3] - 香港Festival Walk客流量增长6.1%但承租人销售额下降2.6%，8月以87.3亿日元（约7870万新元）出售两栋日本办公楼 [3][4] Mapletree Industrial Trust (MIT) - 第二季度每单位派息同比下降5.6%至0.032新元，剔除去年一次性收益后基础降幅为2.2% [5] - 完成新加坡战略资产处置总计5.353亿新元，溢价22.1%，另以1180万美元处置乔治亚州数据中心，溢价近64% [5] - 新加坡物业实现6.2%的加权平均租金调升率，日本资产保持100%满租，北美投资组合入住率87.8%拖累整体表现 [6] - 资产处置后总杠杆率改善至37.3% [7] Mapletree Logistics Trust (MLT) - 第二季度每单位派息同比下降10.5%至0.01815新元，剔除去年处置收益后运营派息仅下降4.8% [8] - 本季度完成三笔总计2470万新元的资产处置，季后在澳大利亚完成第四笔价值5100万新元的处置 [8] - 管理层目标在2026财年处置1亿至1.5亿新元资产以释放资本，投资组合入住率提升至96.1%，整体租金调升率0.6%（不含中国为2.5%），中国租金调升率虽从-12.2%改善至-3.0%但仍为负值 [9] Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT) - 2025财年收入增长5.6%至4.715亿新元，但财务成本激增26.4%导致可分配收入下降，每单位派息下降12.5%至0.0595新元 [10] - 物流投资组合表现强劲，入住率99.7%，租金调升率高达39.6%，但办公室入住率低于90%，公司已退出墨尔本中央商务区办公楼市场，以1.921亿澳元处置357 Collins Street [11] 行业整体态势 - 新加坡房地产投资信托面临逆风，正通过资产组合更新、成本削减、战略处置及单位基础费用支付等不同手段维持派息，行业等待利率下降带来的缓解 [12][13]