文章核心观点 - 全美仅有21.8%的房屋挂牌对使用VA贷款的典型退伍军人而言是可负担的，而使用常规贷款的可负担比例为26.5% [1] - 与两年前相比，退伍军人及非退伍军人的购房可负担性略有改善，但远低于十年前的水平 [2][5] - VA贷款为退伍军人提供了低首付的购房机会，但零首付导致贷款额和月供更高，是可负担性低于常规贷款的原因之一 [3][4] 当前可负担性状况 - 2025年，使用VA贷款的退伍军人可负担的房屋挂牌比例为21.8%，使用常规贷款的比例为26.5% [1] - 非退伍军人家庭使用常规贷款的可负担比例为22.8% [2] - 可负担性略有改善：2023年使用VA贷款的退伍军人可负担比例为20.2%，为历史最低点 [2] 可负担性变化的驱动因素 - 月供下降而收入上升：退伍军人家庭收入中位数今年估计为85,955美元，自2023年以来增长约10% [5] - 抵押贷款利率从2023年的平均6.81%降至目前的6.66% [5] - 房屋售价趋于平稳，自4月以来美国售价中位数同比增幅低于2% [5] 历史比较与长期趋势 - 与十年前相比，可负担性大幅恶化：2015年使用VA贷款的退伍军人可负担全国53%的挂牌房源，是当前水平的两倍多 [5] - 过去十年间，美国房屋售价中位数大约翻倍，而典型退伍军人家庭收入仅增长48% [7] - 疫情期间售价飙升及随后抵押贷款利率上升，将月供推至新高 [6] 地域可负担性差异 - 底特律大都会区可负担性最高：60%的挂牌房源对使用VA贷款的退伍军人可负担 [9] - 其他可负担性较高的大都会区包括：圣安东尼奥（53.4%）、克利夫兰（48.3%）、匹兹堡（43.6%）和巴尔的摩（42.7%） [9] - 加州可负担性极低：圣何塞、洛杉矶和旧金山，使用VA贷款的退伍军人可负担的待售房屋不足1% [11] VA贷款使用趋势 - 8月份全国7.3%的抵押贷款购房者使用了VA贷款，高于一年前的6.5%，为六年来8月份的最高份额 [4] - 在当前的买方市场中，更多卖家愿意接受无首付的买家，导致VA贷款使用量增加 [4]

文章核心观点 - 文章对FHA贷款和常规贷款进行了全面比较 旨在帮助购房者根据自身信用、首付能力和财务状况选择最合适的融资方案 核心观点是两种贷款各有优劣 选择取决于借款人的具体资质和财务目标[1][21] 贷款定义与担保机构 - FHA贷款由美国住房和城市发展部下属的联邦住房管理局提供保险 由银行、信用合作社等经批准的贷款机构发放[2] - 常规贷款可由房利美和房地美购买 这两家公司隶属于联邦住房金融局 符合FHFA设定借款上限的称为合规贷款 超过上限的称为大额贷款[4] 关键资格要求差异 - **信用评分最低要求**：常规贷款通常要求最低信用分数为620 FHA贷款则允许信用分数低至500（需10%首付）或580（需3.5%首付）[6] - **债务收入比**：FHA贷款机构通常偏好最高DTI为43% 但有时允许高达57% 常规贷款机构偏好36%至43% 有时可接受50%[8] - **首付要求**：FHA贷款在信用分580或以上时最低首付为3.5% 信用分在500-579之间则需10%首付[10] 常规贷款首付要求因机构而异 最低为3%或5%[11] 贷款成本与保险 - **抵押贷款利率**：由于有政府担保 FHA贷款的利率通常略低于常规贷款[12] - **抵押贷款保险**：常规贷款在首付低于20%时需要支付私人抵押贷款保险 费用约为每融资10万美元每月30至70美元[13] FHA贷款则需支付抵押贷款保险费 包括占贷款本金1.75%的前期保费和年度MIP 除非满足特定条件（如2013年6月3日后发放且首付≥10%的贷款 MIP在11年后可取消）否则MIP需在整个贷款期限内支付[14][23] 贷款限额与房产评估 - **2025年贷款限额**：常规合规贷款对单户住宅的限额为806,500美元 高成本地区为1,209,750美元[16] FHA贷款对单户住宅在低成本地区的限额为524,225美元 特定高成本地区上限为1,209,750美元[16] - **2026年贷款限额**：常规贷款新限额已公布 美国大部分地区为832,750美元 特定高成本地区为1,249,125美元 FHA贷款2026年限额尚未公布[17] - **评估流程**：FHA的房产评估比常规贷款更严格 房产必须符合HUD的最低财产要求 评估员会检查具体的安全和建筑问题[9] 再融资选择与考量 - **从FHA贷款再融资为常规贷款**：如果借款人符合常规贷款资格（如信用分至少620 DTI低于50%）可以考虑进行再融资 以取消FHA抵押贷款保险并可能获得更高贷款额度[18] - **从常规贷款再融资为FHA贷款**：可通过FHA套现再融资或FHA 203(k)再融资实现 但通常不建议 因为转入FHA贷款需强制支付MIP 且综合考虑MIP、FHA交易成本等因素后可能并不划算[19][20] 贷款选择情景分析 - **常规贷款可能更优的情况**：借款人信用良好或优秀 且能支付20%首付 从而可能获得可负担的利率并避免PMI[21] - **FHA贷款可能更优或唯一的情况**：借款人信用分数在500多分至600分出头 或储蓄有限[3][21] 即使首付较少 选择常规贷款也可能更划算 以避免终身支付FHA抵押贷款保险[22] 市场认知与卖方偏好 - 卖方可能更青睐使用常规贷款的买家 因为常规贷款通常要求更高的信用分数和更多首付 买家被视为财务更负责、信用更可靠 此外 如果房产状况不佳 卖方可能担心FHA评估的额外审查[25]