核心财务表现 - 第二季度GAAP收入为2447.9万美元 同比增长12.3% 但低于市场共识预期2.08% [1][2] - GAAP每股收益0.39美元 同比下降13.3% 主要受资产销售收益减少和利息支出增加影响 [2][7] - 运营资金(FFO)每股0.45美元 同比增长4.7% 调整后运营资金(AFFO)每股0.49美元 增长2.1% [2][5] - 净收入840万美元 较去年同期的960万美元下降12.5% [2][7] 业务战略转型 - 公司专注工业地产投资组合 工业资产占2025财年基本租金构成的74% [3][4] - 持续出售非工业资产并收购带长期租约的工业建筑 年内累计收购额超1.12亿美元 [4][8] - 第二季度出售三处非工业资产实现650万美元收益 预计下半年还有290万和250万美元资产出售收益 [8][11] - 管理全美105处物业 采用长期净租赁模式 租户承担运营成本 [3] 租赁收入表现 - 净租赁收入增长至2450万美元 主要受资产收购和处置净影响推动 [6] - 租赁组合包含年度租金递增条款或与通胀指标挂钩 避免租金增长停滞 [6] - 截至2024年底 occupancy率达到99.2% 主要工业租户包括FedEx、Amazon和Ferguson [10] - 单一租户租金贡献均为个位数百分比 有效分散租赁风险 [10] 资本结构与成本 - 利息支出大幅增至580万美元 去年同期为480万美元 反映债务负担增加和平均借款利率上升 [7] - 新增抵押贷款利率介于5.77%至6.12%之间 为收购提供资金 [12] - 截至2025年8月1日 公司拥有1亿美元未提取信贷额度 [12] - 南卡罗来纳州新收购的21.06万平方英尺工业设施年基础租金150万美元 每年递增3.5% [8][11] 行业趋势与资产配置 - 工业地产受益于电子商务和物流需求增长 新租约通常包含3%-4%的年租金递增 [9] - 持续减少零售资产风险敞口 零售物业出售收益用于收购和偿还抵押债务 [10] - 近期在阿拉巴马州、堪萨斯州和南卡罗来纳州收购物业 租给大型企业租户 [9] - 工业设施收购注重长期租赁合约和内置年度租金增长特性 [4][9]