业绩总结 - 公司在2025年第一季度的租金和相关收入增长了8%[16] - 社区净运营收入（NOI）同比增长8%[16] - 正常化运营资金（Normalized FFO）增长25%，每股正常化FFO增长5%[16] - 2025年第一季度，租金和相关收入为53,760千美元，同比增长8.1%[50] - 同期社区运营费用为21,223千美元，同比增长7.8%[50] - 2025年第一季度，同物业社区净运营收入（NOI）为32,537千美元，同比增长8.4%[50] - 2023年总收入为249.1百万美元，较2022年增长7%[73] - 2023年社区净营业收入（NOI）为91.6百万美元，较2022年增长8%[72] - 2023年正常化运营资金（Normalized FFO）为54.5百万美元，较2022年增长25%[75] - 2023年每股正常化运营资金为0.93美元，较2022年增长48%[75] 用户数据 - 2025年第一季度，租赁单位的入住率为94.5%，较2024年第一季度下降60个基点[50] - 2025年公司租赁单位的整体入住率为87.9%[120] - 2024年第一季度，租赁单位总数为10,283，较2023年第一季度增长4.0%[50] - 2023年，租赁单位的入住率为94.0%，2024年第一季度保持在94.6%[51] 新产品和新技术研发 - 公司在可再生能源方面的投资包括与国家供应商签订合同，提供270万千瓦时的可再生风能[119] 市场扩张和并购 - 公司在2025年第一季度新增109个租赁住宅[29] - 截至2025年3月31日，公司拥有141个制造房屋社区，开发的房屋位点总数为26,500[19] - 通过收购和扩展，公司展现出显著的增值能力，租金收入和净运营收入分别增长231.5%和338.8%[131] - 场地数量从186个增加至318个，增加132个[144] 未来展望 - 2025年预计每股年分红为0.90美元[83] - 2025年预计资本改善费用为2000万至3000万美元[97] - 预计2025年整体资本需求约为1.2亿至1.5亿美元，用于租赁房屋购买、票据、扩展和改善[105] - 2025年每股正常化FFO预期为0.96美元至1.04美元，预计中间值为1.00美元[102] 负面信息 - 2025年第一季度，租赁单位的入住率较2024年第一季度下降60个基点[50] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2025年第一季度的季度普通股股息提高了4.7%，至每股0.225美元，年化为0.90美元[16] - 公司总市值为24.769亿美元，其中股本市值占比62.5%（15.488亿美元），优先股占比13.0%（3.218亿美元），债务占比24.5%（6.063亿美元）[99] - 调整后的市场资本化为16.256亿美元，扣除现金及现金等价物、可出售证券、库存及其他应收款后，总非现场相关调整为8.513亿美元[99]

纪要涉及的公司和行业 - 公司：UmH，拥有141个位于美国东部的制造型移动房屋社区，有超2.65万个已开发的房屋用地 [2] - 行业：制造型移动房屋行业 纪要提到的核心观点和论据 公司业务模式与优势 - 提供配备工厂建造房屋的社区，房屋可售可租，利用工厂建房的高效性，以低成本获取土地，打造优质社区，租金仅1000美元/月 [3][4] - 自1968年开始运营，2011年因零售融资问题转向租赁业务，至今已租出10400套房屋，需求未减，预计每年可新增800套租赁单元，销售业务也在增长 [5][6] - 与Nuveen合作建造3个新社区，新社区和扩建项目将带来更多销售和利润 [7] 行业问题与公司应对策略 - 行业曾因零售融资问题陷入低迷，2002年失去制造型移动房屋贷款证券化，2009年相关法律出台使情况更糟，导致房屋发货量从每年20 - 40万套降至2009年的4万套 [8][9][12] - 公司通过转向租赁业务解决零售融资难题，还自行提供房屋贷款，目前有9000万美元贷款，同时收购有增值潜力的社区，进行改善和升级，提高入住率 [12][14][16] 公司运营成果与财务表现 - 过去15年投资组合规模扩大四倍，新增10400套租赁单元，销售额超3000万美元，预计接近4000万美元 [13] - 自2010年以来收购109个社区，1.9万个房屋用地，收购时社区平均入住率75%，目前投资组合入住率达88% [16] - 过去五年同店净营业收入（NOI）平均增长10.8% [17] 近期业务情况与市场影响 - 第一季度入住率较去年同期增加227个单元，即70个基点，4月销售额同比增加250万美元，销售管道强劲，现有租户租金支付情况良好，收款率达98.5% - 99% [18][19] - 制造商价格上涨3% - 5%，公司可通过定价转移成本，租金收款情况不受影响，2022年房屋价格比现在高10% - 15%时，仍能实现10%的无杠杆租赁投资回报 [21][22] - COVID期间供应链中断，2022年无法补充库存和增加租赁单元，2024年恢复正常，预计未来可实现5%的租金增长和每年新增800套租赁单元 [24][25][27] 公司增长前景与可持续性 - 预计能实现高个位数至低两位数的NOI增长，虽会因季节波动，但新增800套房屋和5%的租金增长可带来7.5% - 9%的收入增长，今年冬季雪灾增加费用，但NOI仍增长8.4% [35][36] - 有600套房屋订单，其中500套已到货，对库存情况有信心 [34] 公司收购与资本需求 - 近期收购新泽西的两个社区，因其位置好但租金受控制，公司可通过经纪房屋销售、提供融资和提高新租户租金来增加收入和赚取佣金 [39] - 每年业务计划需1 - 1.5亿美元资金，主要用于购买租赁房屋、销售融资、资本支出和社区扩建，目前资产负债表强劲，季度末有3500万美元现金，近期对10个社区进行再融资，证明业务模式可行，预计未来再融资也会有类似效果 [42][43][44] 公司股东回报与价值创造 - 通过股权杠杆，发行股票投资租赁业务可带来收益，新发行股票有增值作用，虽受库存问题影响曾看似不佳，但实际并非如此 [48][50][51] - 公司资产规模约30亿美元，其中20亿美元房地产若增值4%，股东可获每股1美元增值和0.92美元股息，内部收益率达1.92美元，且房地产价值可能因周边城市发展而大幅提升 [54][55] - 过去五年标准化FFO增长176%，每股增长近50%，股息总计增长20% [58] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司租赁房屋的周转率为20% - 30%，平均租赁租户居住四年，业主居住时间更长，行业统计业主平均居住七年 [61][62] - 公司有一个全租赁社区“Memphis Blues”正在建设，曾与政府支持企业（GSEs）达成口头协议，若建成全租赁社区，GSEs将为房屋和土地提供贷款 [65][68]

财务数据和关键指标变化 - 2025财年公司向美国和加拿大客户交付超2.6万套房屋，同比增长19%，营收增长23%，达25亿美元 [4] - 第四季度净销售额同比增长11%至5.94亿美元，房屋销量增长6%至6171套 [8] - 第四季度美国工厂建造房屋收入同比增长10%，房屋销量增长5%至5941套，平均售价上涨5%至9.43万美元 [18][19] - 第四季度加拿大营收2500万美元，房屋销量同比增长22%，平均售价下降9%至11.06万美元 [21] - 第四季度综合毛利润增长55%至1.52亿美元，毛利率从去年同期的18.3%扩大740个基点 [21] - 第四季度销售、一般和行政费用（SG&A）同比增加2000万美元至1.1亿美元 [22] - 第四季度归属公司的净利润增加3300万美元至3600万美元，摊薄后每股收益0.63美元 [23] - 第四季度调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为5300万美元，与去年同期持平，EBITDA利润率从9.9%降至8.9% [23] - 预计短期内毛利率在25% - 26%区间 [24] - 截至2025年3月29日，公司现金及现金等价物6.1亿美元，长期借款2500万美元，2026年7月前无到期债务 [24] - 第四季度经营现金流4600万美元，去年同期为400万美元 [24] - 第四季度通过2000万美元股票回购向股东返还资本，董事会刷新1亿美元股票回购授权 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 零售渠道 - 独立零售渠道和自有零售门店销售额均同比增长，公司推进数字技术和潜在客户管理平台，分阶段推出经销商门户获好评 [10] 社区渠道 - 社区渠道销售额同比增长，建筑开发商项目储备充足，但受市场不确定性影响推进节奏有所放缓，公司持续投资该渠道，长期看好预制房屋在建筑和土地开发领域的应用 [11] 金融业务 - 公司与Triad Financial Services的合资企业Champion Financing表现良好，零售贷款计划和Floor Plan计划分别为消费者和零售商提供支持 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度末积压订单为3.43亿美元，较去年底增长9%，环比增长10%，平均积压订单交付周期为8周，处于4 - 12周的目标范围内 [9] - 预计2026财年第一季度营收较去年同期实现低个位数增长 [12] - 2026财年开局需求较正常春季销售季更难预测，消费者趋势转向更小户型、更少功能和选项的房屋 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注客户需求，执行战略优先级，投资新产品和服务，拓展零售能力，宣布收购Eisman Homes以扩大零售版图 [5][15] - 公司积极参与市场活动，新产品在国际建筑展和比洛克西展上获积极反馈 [5] - 公司与美国住房和城市发展部（HUD）展开对话，获积极反馈，看好HUD在监管和分区改革方面的举措对预制房屋市场的推动作用 [6][7] - 公司应对市场不确定性，灵活执行战略，管理关税和通胀影响，采取选择性价格调整和原材料采购变更等措施，控制固定成本，同时进行长期战略投资 [7][13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场环境不确定，但公司对长期前景充满信心，认为经济适用房需求持续存在，公司战略明确，团队执行力强，有望为所有利益相关者创造价值 [27][28] - 短期内订单率因渠道和地区而异，公司将灵活应对市场变化，执行战略，管理可控变量 [13][27] 其他重要信息 - 公司闲置佛罗里达的一个生产基地，整合加拿大不列颠哥伦比亚地区的两个工厂以提高运营效率和降低间接成本 [14][15] - 公司与HUD部长交流，获其对公司房屋质量和扩大预制房屋供应的认可，认为其致力于提高住房可负担性的承诺积极正面 [6] 问答环节所有提问和回答 问题1: 零售和社区市场客户讨论情况、4月和5月订单率节奏及地区差异 - 数字潜在客户在多个地区增加，但门店客流量因地区而异，总体上有更多积极买家，公司融资计划对购房有帮助，预计第一季度营收低个位数增长 [30][31] - 社区渠道业务同比增长，部分项目和开发商推进节奏放缓，该渠道业务占总销量的28% [33] 问题2: 第四季度SG&A增加且营收环比下降的原因，以及激励性薪酬、营销和技术投资的占比 - 第四季度有较多行业展会，这是周期性因素，未来上半年影响将减弱，公司不单独披露各组成部分占比 [37] 问题3: 关于股票回购更激进操作的想法 - 公司资本配置均衡，将根据股价和整体战略进行机会主义操作，公司对刷新股票回购承诺感到满意，现金增加提供了更多资本配置选项 [40][42] 问题4: 第四季度不利天气是否影响房屋从零售端向终端客户的交付 - 得克萨斯州和部分南部市场受影响，交付速度放缓，公司已将此因素纳入2026财年第一季度考虑范围，目前库存和应对消费者需求的能力良好 [44] 问题5: 预制房屋在客户群体、 demographics方面的情况，以及获得更多市场份额的驱动因素和监管放松的影响 - 公司通过自有零售和消费者融资计划提升客户体验和购房速度，监管方面，减少底盘要求和分区改革有望促进市场发展，此外，提高产品知名度和利用数字营销吸引新消费者也是关键因素 [48][49][50] 问题6: 近期毛利率指引下调至25% - 26%的压力是否为暂时的，长期结构毛利率是否仍能达到26% - 27% - 短期毛利率下调是由于消费者信心减弱、部分市场需求下降和原材料成本通胀，长期来看，基于平台改进，结构毛利率仍有望达到26% - 27% [57] 问题7: 取消永久底盘要求对公司成本的影响、实现可能性及公司应对方式 - 取消底盘要求有利于提升房屋外观吸引力和获得分区支持，降低运输成本，公司目标是为消费者创造合适的产品价格价值，同时平衡利润率，该事项已在监管层面讨论并取得进展，公司将关注产品创新机会 [61][62] 问题8: 近期输入成本对毛利率的影响，以及成本影响与产品组合影响的对比 - 公司不单独披露各组成部分影响，部分木材产品按现货价格和合同价格采购，组合与现货价格波动不完全一致，同时其他组件成本也有上升，部分地区存在定价压力 [67][68] 问题9: 底盘要求对建筑开发商业务的影响，以及该业务的发展节奏和潜力 - 取消底盘要求对建筑开发商有帮助，可满足其对单户住宅和平板基础外观以及两层项目的需求，该业务项目周期为12 - 24个月，储备持续增加，公司与开发商密切合作，监管机会和项目推进节奏有助于业务发展 [71][72][73] 问题10: 关税对利润率的影响，以及公司是否需提高价格应对 - 目前关税无显著增加，公司密切监控，有应对预案，如从其他地区采购，不量化具体影响；公司定价决策取决于地区市场情况，工厂根据当地竞争和消费者需求定价 [76][77][78] 问题11: Eisman交易提升毛利率的机会，以及4000万美元营收是否全为增量 - 公司与Eisman现有部分关键客户合作，有机会将其现有业务从其他供应商转移至公司，借鉴Regional Homes经验，有望实现协同增长和增值；公司将推进整合，暂不确定对毛利率的即时影响，预计6月完成交易 [80][82] 问题12: 毛利率指引是否包含关税潜在通胀的保守因素，以及消费者从购买现房转向预制房屋的情况 - 毛利率指引不包含关税潜在通胀因素；市场趋势显示消费者倾向小户型房屋，公司吸引到首次购房者和寻求入门级新房的客户，但行业需加强消费者教育以吸引更多新客户 [85][88][89] 问题13: 经销商门户的运作方式和效果 - 经销商门户与公司消费者平台championhomes.com联动，使经销商能查看潜在客户信息、快速响应并管理订单状态，公司还为其提供数字营销工具和全国性支持，分阶段推出，早期反馈良好 [92][93] 问题14: 价格竞争的具体市场和房屋类型，FEMA订单情况，以及动产贷款利率和信贷可用性 - 西部地区业务活动增加，佛罗里达和东北部地区业务放缓，消费者转向单宽和小户型房屋，影响利润率；目前未收到FEMA订单，公司做好准备；动产信贷可用性稳定，利率比30年固定利率高150 - 200个基点 [97][98][100] 问题15: 与其他地区经销商集团的讨论情况和并购管道 - 公司不讨论具体细节，并购战略与整体战略优先级一致，目前专注Eisman Homes的执行和整合 [103]

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财务结果，虽库存融资销售超预期，但受当季社区发货量低于预期影响，业绩有所下滑，不过公司进行了一系列变革且账面价值创新高，管理层对未来仍持乐观态度 [1][3] 财务亮点 - 2025年第一季度净收入3570万美元，较2024年第一季度下降17.5% [7] - 2025年第一季度营业收入1160万美元，较2024年第一季度下降30.8% [7] - 2025年第一季度净利润1030万美元，较2024年第一季度下降32.1% [7] - 2025年第一季度基本每股收益0.43美元，较2024年第一季度下降30.6% [7] - 2025年第一季度每股账面价值20.87美元，较2024年第一季度增长13.1% [7] 管理层观点 - 库存融资销售超预期，但第一季度业绩受社区发货量低于预期的负面影响 [3] - 公司简化产品供应、推出新融资方案并引入行业资深人士 [3] - 第一季度公司账面价值首次突破5亿美元，管理层对变革感到兴奋并对全年持乐观态度 [3] 会议信息 - 管理层将于2025年5月13日上午10点（中部时间）召开电话会议讨论业绩，需通过链接预注册获取拨入详情 [4] 公司概况 - 公司建造、销售和融资制造房屋及“微型房屋”，通过独立零售商和自有门店分销，也直接销售给制造房屋社区 [5] - 是美国最大的制造房屋生产商之一，业务主要集中在美国南部 [5] - 为客户提供面积约395 - 2667平方英尺、1 - 5间卧室、1 - 3.5间浴室的房屋，零售价约33000 - 180000美元 [5]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度经调整后的FFO为1880万美元，即摊薄后每股0.23美元，而2024年为1500万美元，即摊薄后每股0.22美元，实现了25%的累计增长和每股5%的增长 [21] - 租金及相关收入从去年的5030万美元增至5460万美元，增长了8% [21] - 社区运营费用在本季度增长了9% [21] - 同一物业收入本季度增长了8%，社区净营业收入（NOI）从2024年的3000万美元增至2025年的3250万美元，增长了8% [22] - 截至季度末，公司总债务为6亿美元，其中社区层面抵押贷款债务为4.76亿美元，应付贷款为2900万美元，4.72%的A系列债券为1.01亿美元，总债务的99%为固定利率，加权平均利率为4.39% [22] - 季度末公司总市值约为25亿美元，较去年的21亿美元增长了18% [24] - 本季度，公司根据2024年9月的普通股自动上架发行（ATM）计划发行并出售了51.5万股普通股，加权平均价格为每股18.21美元，总收益为940万美元，扣除发行费用后净收益为920万美元；公司还通过股息再投资计划（DRIP）获得了260万美元 [24] - 本季度，公司根据2023年优先股ATM计划发行并出售了4.9万股D系列优先股，加权平均价格为每股23.3美元，扣除发行成本后总收益和净收益均为110万美元 [24] - 2025年全年指导保持不变，预计经调整后的FFO每股在0.96 - 1.04美元之间，中点较2024年的0.93美元增长7.5% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租赁及相关收入增长8%，主要由于同一物业入住率的提高、租赁房屋的增加以及租金的上涨 [21] - 租赁房屋入住率从去年底的94%提高到第一季度末的94.6% [14] - 第一季度，公司将109套新房屋从库存转换为产生收入的租赁房屋，预计今年将新增800套租赁房屋 [14] - 租赁房屋的周转率保持在20% - 30%之间，租赁房屋的维修和维护费用约为每套每年400美元 [14] 房屋销售业务 - 本季度房屋销售总额为670万美元，而去年为740万美元，下降了约9.5%，若排除去年租赁给第三方运营商的销售中心的库存清算和销售，2024年3月31日结束的季度中，制造房屋的销售额为640万美元（88套房屋），销售成本为420万美元，本季度销售毛利润为230万美元，销售净利润约为61.8万美元 [11] - 本季度共售出71套房屋，其中26套为新房，平均每套售价15.1万美元；45套为二手房，平均每套售价6万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年、五年和十年（截至2024年12月31日），公司是顶级的制造住房房地产投资信托基金（REIT），2024年的总股东回报率约为30%（一年）、51%（五年）和234%（十年） [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过填充3400个空置场地、开发2400英亩的空置土地、提高销售部门的盈利能力、收购现有社区和开发新社区来增加收益和价值 [9] - 公司将继续扩大现有社区，并考虑将空置土地出售给单户住宅建筑商或用于其他更高效的用途 [13] - 公司致力于与制造住房协会（MHI）和制造商合作，改善产品并提供农村和城市地区的住房解决方案，推广双层制造房屋以提高密度并在更昂贵的市场提供经济适用房；还与CAF合作试点太阳能屋顶房屋，以降低成本并提供经济适用房解决方案 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司社区需求强劲，入住率提高，运营结果改善，公司对未来增长持乐观态度，预计随着空置场地的填充和土地的开发，将实现盈利增长 [7][9] - 经济适用房市场需求旺盛，公司处于有利地位，能够通过既定的长期业务计划实现增长，预计未来五年社区将接近满员，有望实现近100%的入住率并在开发扩张土地方面取得进展，这将带来显著的盈利改善、稳定的收入流和有吸引力的估值 [29][30][31] 其他重要信息 - 公司在2025年第一季度收购了位于新泽西州曼图亚的两个社区，总价为2460万美元，即每个场地9.25万美元，这两个社区共有266个场地，且100%为业主自住，是五星级年龄限制社区 [15] - 公司目前的收购管道中有位于马里兰州的两个社区，预计在第二季度完成收购，这两个社区共有191个场地，入住率约为76%，收购价格为1460万美元，即每个场地7.66万美元 [15] - 公司仍在评估关税对业务的影响，但初步迹象表明影响较小，目前公司有超过650套房屋的订单，其中500套已交付到社区，且已付款，预计剩余房屋价格不会大幅上涨 [16][17] - 公司租金收取情况良好，与历史收取率一致，申请量增加，销售需求强劲 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 租金增长预期是否仍为5% - 公司目前仍预计今年租金增长5%，且截至目前发送5%的租金增长通知没有问题，能够实现这一增长，因为公司物业的租赁需求强劲，销售管道也在增长 [35][36] 问题2: 若现在订购新房，价格是否较之前预订单上涨 - 价格有小幅上涨，但幅度不大，制造商的价格上涨了3% - 5%，未来一两个月可能会更明显感受到关税的影响，公司更关注供应链中断和无法获得房屋的问题，即使价格上涨，租赁投资仍有盈利，但会谨慎选择租赁房屋的位置、产品和市场 [37] 问题3: 再融资的抵押贷款利率情况 - 预计进行10年期贷款，利率基于10年期国债，目前利率已稳定且略有下降，预计再融资利率在5.5% - 5.75%之间，未来几周有望完成再融资 [39] 问题4: 同一商店组合的费用增长方面，是否在房地产税或其他费用方面有明显的上行压力 - 房地产税有小幅增加，公司正在考虑对部分物业进行申诉以降低该费用，同一物业收入增长了8.1%，预计随着库存的占用，租金及相关收入增长将超过8%，社区运营费用较去年增长了7.8%，主要是由于今年冬季恶劣，雪灾清理费用增加了25万美元以上，以及加班费、维修和维护费用的增加，预计全年剩余时间该费用会有所下降，但需评估关税对业务的影响 [42][43] 问题5: 公司是否在投资组合中引入了大量的双层房屋和太阳能屋顶房屋，以及市场反馈如何 - 太阳能屋顶房屋方面，今年早些时候有20套交付到俄亥俄州佩里斯堡的友好村，其中10套已安装完成，7套已入住，另外3套有定金，产品外观良好，需求较高，随着时间推移将评估能源节省的影响；双层房屋方面，宾夕法尼亚州的部分物业有大约5套已完全设置好，大部分已入住，正在完成其中一套的设置，还在为印第安纳州和友好村的位置进行双层房屋的订单工作 [44][45][46] 问题6: 太阳能屋顶房屋相对于普通屋顶房屋的潜在溢价，以及双层房屋相对于单宽房屋的潜在折扣或较低定价 - 太阳能屋顶房屋的主要目的不是直接获得额外收入，而是通过降低居民的公用事业成本，增加他们对新房、场地租金和房屋租赁的支付能力，从而扩大客户群体，增加需求并转化为更高的利润；双层房屋可以提高每个场地的回报率，原本一个场地和房屋每月产生1000美元的收入，现在可以产生1500 - 1600美元的收入 [51][52] 问题7: 新房和二手房销售的毛利率情况 - 销售情况强劲，主要是因为有很多人选择 downsizing（缩小居住空间），他们出售现有房屋、还清抵押贷款后有现金用于购买公司的房屋，且公司在合适的位置进行了扩张和建设新社区 [59] 问题8: 销售同比下降的原因以及第二季度的销售流量、成交量和兴趣情况 - 销售下降是因为去年同期清算了皇家港销售中心，导致去年的销售总额较高，但这些销售没有净利润，不影响净收入，公司认为2025年的销售将比以往任何时候都好，原因是有大量55岁以上的人 downsizing，且公司在合适的位置进行了扩张和建设新社区；4月份房屋销售约为440万美元，比2024年4月增加了250万美元，销售管道约为440万美元，通常为300 - 350万美元，公司希望全年都能取得这样的销售成果 [61][62][65] 问题9: 上半年和全年剩余时间到期的债务的利率情况 - 已支付或截至4月1日支付的债务平均利率约为4%，全年剩余到期债务的利率约为4.1%，公司认为虽然利息成本会略有增加，但运营和租金收入将弥补这一增加 [64] 问题10: 如何看待2025年将抵押贷款作为主要资金来源，与过去几年更多依赖普通股和优先股的情况相比 - 物业增值情况良好，经过10年，物业价值翻倍，这意味着可以从同一物业中获得更多的资金，但公司一直是保守型公司，不过度杠杆化，有大量内部增长计划，包括增加约800套租赁房屋、为50%的房屋销售提供融资、建设扩张项目、潜在的收购和资本改进等，因此需要普通股、优先股和债务的组合来满足资金需求，具体融资方式将根据当时的市场情况和公司需求来评估 [67][68] 问题11: 是否看到大型收购机会出现 - 有理由相信现在是购房的好时机，因为自新冠疫情以来，很多人进入房地产市场，有些人只是通过在线平台（如Zillow）购买房产而未实地考察，市场上可能存在一些机会 [72] 问题12: 曼图亚两个年龄限制物业的收购是否为一次性交易，以及回报预期和驱动因素 - 收购这两个社区的主要原因是它们位于公司运营的市场内，处于良好状态，就在费城郊外，市场租金轻松可达每月800美元，但有市政租金控制，不过可以通过帮助租户出售房屋并将租金提高到市场水平来实现租金增长；目前该物业的资本化率约为5%，是高质量物业，未来五年，随着租户出售房屋和公司转售房屋的情况，收益率预计在6.5% - 7%之间，不包括潜在的销售利润，该地区的二手单户房屋售价超过15万美元，多户房屋接近20万美元，市场销售情况良好 [77][79][80] 问题13: 由政府支持企业（GSE）再融资的物业是否包括租赁房屋 - 目前租赁房屋本身不包含在再融资范围内，但租赁房屋所在场地的收入包含在再融资中，公司认为GSE的想法有所改变，希望能再次改变他们的想法，因为公司几年前曾成功争取到将租赁房屋纳入融资范围 [86] 问题14: GSE融资中不能包含房屋是否会降低贷款价值比（LTV），或者是否会排除包含租赁房屋的社区或部分社区 - 可以获得包含租赁房屋社区的债务融资，只是LTV会降低，因为GSE目前只将租赁房屋所在场地的收入（约占总收入的50%）作为贷款抵押品的一部分，这并不影响社区的价值，因为租赁单元使空置场地产生了收入 [95][96][97] 问题15: 下半年到期的债务是否可以分别再融资，还是会一次性全部再融资 - 公司已经开始讨论下半年（第三和第四季度）的再融资问题，预计能够获得GSE融资，因为这些社区已经有GSE融资，应该不会有问题，具体是分批还是一次性再融资将取决于市场情况 [102][103][104] 问题16: 新增800套租赁房屋的目标是否会集中在第二和第三季度 - 第一季度净转换了15套租赁房屋，公司对此感到满意，第二和第三季度是公司一年中最强劲的季度，目前库存房屋正在交付和设置中，考虑到物业层面的需求、4月份的销售数据以及部分物业的等待名单，预计租赁房屋数量将在第二季度至第三季度持续增加，第四季度保持稳定，公司认为能够实现800套的目标，并会根据情况及时更新信息 [105][108]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度经调整后的每股摊薄后运营资金（FFO）为0.23美元，较去年的0.22美元增长5% [6] - 公司普通股股息从去年的每股0.86美元提高至0.90美元，增幅为4.7%，已连续五年增加股息，累计增幅达25% [6] - 第一季度经调整后的FFO为1880万美元，去年为1500万美元，累计增长25%，每股摊薄后增长5% [18] - 租金及相关收入从去年的5030万美元增至5460万美元，增幅为8%；社区运营费用增长9%；社区净营业收入（NOI）从3000万美元增至3250万美元，增幅为8% [18][19] - 截至季度末，公司债务约为60亿美元，其中社区级抵押贷款债务为4.76亿美元，应付贷款为2900万美元，4.72%的A类债券为1.01亿美元，总债务的99%为固定利率，加权平均利率为4.39% [19] - 公司总市值从去年的21亿美元增至25亿美元，增幅为18% [21] - 本季度发行并出售51.5万股普通股，加权平均价格为每股18.21美元，总收益为940万美元，扣除发行费用后净收益为920万美元；发行并出售4.9万股D类优先股，加权平均价格为每股23.3美元，总收益和净收益均为110万美元 [21] - 季度末，公司净债务与总市值之比为23.1%，净债务减去证券与总市值之比为21.8%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.9倍，净债务减去证券与调整后EBITDA之比为4.6倍，利息覆盖率为4.1倍，固定费用覆盖率为2.4倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 本季度房屋销售总额为670万美元，去年同期为740万美元，下降约9.5%；扣除去年在销售中心清算的库存后，实际销售额增长约3% - 4% [9][62] - 本季度共销售71套房屋，其中26套为新房，平均售价为15.1万美元；45套为二手房，平均售价为6万美元 [9] 房屋租赁业务 - 租赁房屋入住率从去年底的94%提高至第一季度末的94.6% [12] - 第一季度将109套新房从库存转换为可产生收入的租赁房屋，预计今年将新增800套租赁房屋 [12] - 租赁房屋的周转率保持在20% - 30%之间，每套房屋的维修和保养费用约为每年400美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年、五年和十年，公司在制造住房房地产投资信托（REIT）行业中表现优异，截至2024年12月31日，一年期总股东回报率约为30%，五年期为51%，十年期为234% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过填充3400个空置场地、开发2400英亩空置土地、提高销售部门盈利能力、收购现有社区和开发新社区等方式，实现长期增长 [7] - 公司继续推进租赁房屋计划，目前需求强劲，多个社区有等待名单 [11] - 公司评估未来收购机会，希望在短期内扩大收购管道，目前收购管道中有两个位于马里兰州的社区，共191个场地，入住率约为76%，收购价格为1460万美元 [13][14] - 公司与制造住房协会（MHI）和制造商合作，改进产品，提供农村和城市住房解决方案，推广双户制造房屋和太阳能屋顶房屋 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司社区需求强劲，入住率和运营结果持续改善，预计全年入住率将进一步提高 [6][8] - 公司认为关税对业务影响较小，目前有650套房屋已下单，其中500套已交付并付款，预计剩余房屋价格不会大幅上涨 [14] - 公司租金收取情况良好，申请量增加，销售需求强劲，目前业务正常，但会继续关注关税和地缘政治问题的影响 [15] - 公司认为制造住房行业基本面强劲，公司通过长期业务计划处于有利地位，未来将继续实现增长 [17] 其他重要信息 - 公司对董事Casey Conway的去世表示哀悼 [5] - 公司发布未经审计的第一季度补充信息报告，可在公司网站umh.reit上查看 [2] - 公司在电话会议中讨论非GAAP财务指标，并在收益报告、补充信息和历史SEC文件中提供与GAAP财务指标的对账以及解释和警示性语言 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司今年是否仍预计租金增长5% - 公司表示目前仍计划推动5%的租金增长，已发出5%的租金增长通知，且没有问题，租赁需求强劲，销售管道也在增长，预计实现5%的增长没有问题 [34][35] 问题2: 若现在订购新房，价格是否比之前预订的价格上涨 - 公司表示价格略有上涨，但幅度不大，制造商的价格上涨了3% - 5%，未来一两个月将更明显感受到关税的影响，公司更关注供应链中断和房屋供应问题 [36] 问题3: 公司 refinancing 抵押贷款的利率情况 - 公司预计 refinancing 的贷款利率将在5.5% - 5.75%之间，未来几周将完成 refinancing，届时将确定具体利率 [38] 问题4: 公司同店业务的费用增长情况，是否在房地产税或其他方面有明显上升压力 - 公司表示房地产税有小幅增加，正在考虑对部分物业提出申诉以降低费用；第一季度社区运营费用增长7.8%，主要是由于冬季恶劣天气导致的雪清除费用增加，预计未来费用会有所下降，但会继续评估关税对业务的影响 [42][43] 问题5: 公司太阳能屋顶房屋和双户房屋的情况，包括数量、市场接受度、价格差异等 - 公司在俄亥俄州的Friendly Village交付了20套太阳能屋顶房屋，其中10套已完成安装，7套已入住，另外10套即将准备好入住；在宾夕法尼亚州的部分物业有5套双户房屋，大部分已入住，正在为印第安纳州和Friendly Village的地点订购双户房屋 [44][45][46] - 公司认为太阳能屋顶房屋主要是为了通过降低居民的公用事业成本来扩大客户群体，而不是直接获得额外收入；双户房屋可以提高每块土地的回报率 [50][51] 问题6: 公司新房和二手房销售的毛利率情况 - 公司未直接提供新房和二手房销售的毛利率，但表示销售情况强劲，主要是由于有大量55岁以上的人 downsizing，公司在合适的地点建设了扩张项目和新社区 [57] 问题7: 公司第一季度销售同比下降的原因以及第二季度的销售情况 - 公司表示销售下降是因为去年同期清算Port Royal销售中心导致基数较高，实际销售增长约3% - 4%；公司认为今年销售将比以往更好，4月份房屋销售达到440万美元，比去年4月增加250万美元，销售管道约为440万美元 [60][61][64] 问题8: 公司今年 refinancing 抵押贷款的利率情况以及剩余到期债务的利率情况 - 公司预计 refinancing 的贷款利率将在5.5% - 5.75%之间；已支付或即将支付的到期债务平均利率约为4%，剩余到期债务的利率约为4.1%，公司认为运营和租金收入将弥补利息成本的增加 [38][63] 问题9: 公司如何看待2025年以抵押贷款债务作为主要资金来源，与过去几年依赖普通股和优先股的情况相比 - 公司表示物业增值情况良好，评估价值翻倍，公司一直是保守型公司，需要普通股、优先股和债务的组合来满足业务需求，具体融资方式将根据市场情况和需求来确定 [67][68][70] 问题10: 公司是否看到大型收购机会 - 公司认为自COVID以来，许多人进入房地产市场，存在一些不专业的买家，因此认为现在是购买物业的好时机，但未具体说明是否有大型收购机会 [72] 问题11: 公司收购Mantua两个年龄限制社区的情况，包括是否是一次性交易、回报预期和驱动因素 - 公司表示收购这两个社区是因为它们位于公司运营的市场，状况良好，靠近费城，市场租金可达800美元，但有市政租金控制，不过有空置率控制，公司作为运营商将通过经纪房屋销售来提高租金，有很大的上升空间 [77] - 这两个社区的当前资本化率约为5%，预计未来五年收益率将达到6.5% - 7%，不包括潜在的销售利润 [79][80] 问题12: 公司 refinancing 的物业是否包括租赁房屋，以及对贷款价值比（LTV）的影响 - 目前租赁房屋不包括在 refinancing 范围内，但租赁房屋所在场地的收入包括在内，这意味着LTV会降低，但不影响社区的价值，因为租赁单元增加了社区的收入 [85][94][96] 问题13: 公司剩余到期债务的 refinancing 方式，是分别 refinancing 还是一次性 refinancing - 公司表示正在讨论第三和第四季度的 refinancing，预计能够获得GSE融资，可能会根据市场情况分别或一次性 refinancing [101][103] 问题14: 公司新增租赁房屋的计划是否会集中在第二和第三季度 - 公司表示第一季度完成了15套租赁房屋的转换，预计第二和第三季度将继续增加，因为这是一年中最强劲的季度，需求强劲，预计能够实现全年新增800套租赁房屋的目标 [104][107]

业绩总结 - 租金和相关收入增长8%[15] - 社区净运营收入（NOI）增长8%[15] - 标准化运营资金（Normalized FFO）增长25%，每股标准化FFO增长5%[15] - 2023年总收入为249.1百万美元，同比增长59%[79] - 2023年社区净营业收入（NOI）增长79%[79] - 2023年正常化运营资金（Normalized FFO）增长176%，每股正常化运营资金增长49%[79] 用户数据 - 同一物业入住率从87.2%提高至87.9%，增加70个基点[15] - 2025年第一季度的租赁单位入住率为94.5%，较2024年同期的95.1%下降60个基点[52] - 2025年第一季度的同物业社区总占用率为87.9%，较2024年同期的87.2%上升70个基点[52] - 2023年租赁单位总数为10,000，预计2024年将增加至10,300[53] - 平均每月租金为554美元，房屋租赁入住率为94.6%[18] 未来展望 - 预计2025年租赁组合将增加800个单位，达到约10,400个单位[8] - 2025年预计每个租赁单位的安装成本为75,000美元，预计租金超过1,000美元每月[99] - 2025年预计租金增长5%，预计入住率为800个租赁单元[107] 新产品和新技术研发 - UMH在可再生能源方面签订了合同，预计将为社区建筑提供270万千瓦时的风能[121] 市场扩张和并购 - 141个制造房屋社区，约26,500个已开发房屋地块[18] - 2023年完成的Fannie Mae信贷设施增加了约$57.7百万的收益，涉及8个社区，共1280个站点[109] - 这些社区的总投资为$52.2百万，评估价值为$108.2百万，物业价值增长107%或$55.9百万[109] 负面信息 - 2025年第一季度的租赁单位入住率为94.5%，较2024年同期的95.1%下降60个基点[52] - UMH的债务利率为5.97%，贷款期限为10年[109] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第一季度净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍[89] - 2025年固定利率债务占比为99.0%[97] - 2025年总市场资本化为24.769亿美元，其中债务占24.5%[101] - Fairview Manor社区的租金收入从$617,000增长至$3,235,000，增长424.3%[142] - Countryside Village社区的入住率从55%提升至96%，增长41%[133] - 2025年4月宣布的股息增长为4.7%，是过去五年内第五次增加，累计增长25%[122]

文章核心观点 公司将于2025年5月12日市场收盘后发布2025年第一季度财报，并于5月13日上午10点举办财报电话会议 [1] 公司信息 - 公司为Legacy Housing Corporation ，在纳斯达克上市，股票代码为LEGH [1] - 公司建造、销售和融资制造房屋和“微型房屋”，通过独立零售商和自有商店网络分销，也直接向制造房屋社区销售 [3] - 公司是美国最大的制造房屋生产商之一，目前业务主要集中在美国南部 [3] - 公司提供的房屋面积约395至2667平方英尺，有1至5间卧室、1至3.5间浴室，零售价约33000至180000美元 [3] 财报及会议安排 - 公司将于2025年5月12日市场收盘后发布2025年第一季度财报 [1] - 公司将于2025年5月13日上午10点举办财报电话会议，需提前注册获取拨入详情 [1] - 网络直播回放约在电话会议结束两小时后在https://investors.legacyhousingcorp.com/ 上提供，存档一年 [2] 联系方式 - 投资者咨询联系Duncan Bates ，电话(817) 799 - 4837 ，邮箱duncanbates@legacyhousingcorp.com [4] - 媒体咨询联系Kira Hovancik ，电话(817) 799 - 4905 ，邮箱pr@legacyhousingcorp.com [4]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，正常化每股FFO为0.24美元，去年同期为0.23美元，同比增长4%；全年正常化每股FFO为0.93美元，去年为0.86美元，同比增长8% [9] - 2024年第四季度租金及相关收入为5330万美元，去年同期为4920万美元，同比增长8%；全年租金相关收入从2023年的1.897亿美元增至2.07亿美元，同比增长9% [26] - 2024年第四季度社区运营费用增长8%，全年增长7%；社区NOI第四季度增长8%，全年增长10%；同店收入第四季度增长8%，全年增长9%；同店NOI第四季度增长8%，全年增长10% [27][28] - 2024年末，公司现金及现金等价物为9970万美元，信贷额度可用2.6亿美元，房屋销售和库存采购的循环信贷额度可用1.38亿美元，以租赁房屋和租赁协议为抵押的信贷额度可用5500万美元 [29] - 2024年末，公司债务约6.15亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.86亿美元，应付贷款2800万美元，4.7%的A系列债券1.01亿美元；99%的债务为固定利率，抵押贷款加权平均利率为4.18%，加权平均期限为4.4年；短期借款加权平均利率为6.54%；总债务加权平均利率为4.38% [29][30][31] - 2024年末，公司优先股权益总计3.21亿美元，总市值约25亿美元，较去年的20亿美元增长23% [33] - 2024年，公司通过普通股ATM计划发行并出售1250万股普通股，净收益约2.206亿美元；通过优先股ATM计划发行并出售120万股D系列优先股，净收益约2800万美元；年末后，通过普通股ATM计划发行27万股普通股，净收益约480万美元；通过优先股ATM计划发行4.9万股D系列优先股，净收益约110万美元 [33][34] - 2024年末，公司净债务与总市值之比为20.8%，净债务减证券与总市值之比为19.5%，净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为4.3倍；利息覆盖率为3.4倍，固定费用覆盖率为2.2倍；REIT证券投资组合为3190万美元，占未折旧资产的1.6% [35] - 公司给出2025年正常化FFO指引，每股在0.96 - 1.04美元之间，中点为1美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年，公司租赁房屋组合新增565套房屋，目前拥有10300套租赁房屋，入住率达94%；年租赁房屋周转率约20%，每套房屋的维修和维护费用约为每年400美元；预计2025年再增加800套或更多租赁房屋 [15][16] 销售业务 - 2024年，公司销售部门连续第三年打破销售记录，全年总销售额为3350万美元，去年为3120万美元，同比增长8%；共销售258套二手房，平均价格为5万美元；销售136套新房，平均价格为15.1万美元；全年销售毛利率为35%；约59%的房屋销售提供融资，目前贷款余额为8920万美元，平均利率为7% [17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有长期增值业务计划，约2400英亩空地、3300个空置场地、500套不同阶段的新房库存以及即将到来的200套新房，都用于未来创收 [11] - 公司计划在2025年积极参与收购市场，预计高利率环境使社区价格更合理；目前有四个社区处于合同阶段，共457个场地，约90%已入住，购买价格为3910万美元，即每个场地8.5万美元，综合资本化率约为5.5% [19][20] - 2024年完成190个场地的扩建，预计2025年获得500个或更多场地的批准，并建造300 - 400个场地；预计2025年第二季度开放宾夕法尼亚州Honeybrook的113个场地的合资项目Honey Ridge [20][21] - 公司与MHI和制造商合作改进产品，推广双层制造房屋以提高密度；与GAF合作试点太阳能房屋，在工厂安装太阳能屋顶降低成本和租户每月费用 [38][39] - 公司通过机会区基金和与Nuveen的合资企业获取长期耐心资本，升级现有社区，加快开发和增值交易，扩大未来收购管道 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年业绩感到自豪，期待2025年及以后各方面取得佳绩；公司通过增值收购和开发投资以及通胀导致费用增加，但仍实现正常化FFO增长 [9][26] - 公司认为同店业绩符合预期，预计2025年同店经营业绩相似或更好，入住率将进一步提高，租金将继续实现5%的增长 [14][15] - 公司销售部门有增长机会，2024年下半年和2025年上半年有高端扩建项目开放，希望新政府修订融资法律，将现有租户转化为购房者，从而大幅增加房屋销售 [18] - 公司在制造住房行业有56年历史，是顶级表现的REIT，过去1年、5年和10年的总股东回报率分别约为30%、51%和234%；自2020年以来，股息增长约19%；公司业务计划使其有3300个空置场地和2400英亩空地，可实现有机增长，未来几年有望实现类似的盈利增长和经营业绩 [22][23] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议上提及的部分陈述可能为前瞻性陈述，基于当前预期，存在风险和不确定性，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 会议讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的调节以及解释和警示性语言包含在公司的收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [6] 问答环节所有的提问和回答 问题: 四个收购项目的更多信息，包括来源和增值机会 - 目前有四个社区处于合同阶段，之前有两个，新增的两个位于新泽西州，共266个场地，100%入住，购买价格为2460万美元，即每个场地约9.2万美元；这两个社区已稳定，有机会通过更换部分房屋和提高租金至市场水平实现增值；另外两个位于马里兰州的社区正在进行尽职调查，预计第二季度完成交易；四个社区总价3920万美元，预计上半年完成交易；其中一个马里兰州的社区入住率约70%，有45个空置场地，公司将实施典型的增值策略，提高入住率 [44][45][49] 问题: 2025年上半年到期的抵押贷款再融资的预期利率 - 公司正在与房利美进行再融资讨论，基于当前利率，预计再融资利率低于6%，可能在5.5% - 5.75%之间，且再融资所得将超过当前余额；公司在再融资时进行评估，证明社区价值会翻倍，如之前建造的扩建地块成本约为每个5万美元，现在评估价为每个10.2万美元 [51][53] 问题: 2024年第四季度G&A是否有非经常性项目 - 第四季度G&A增加，主要是由于公司经营业绩良好而计提的额外奖金；全年来看，G&A增长约8%，预计明年在7% - 8%左右，具体取决于通胀等因素 [55][56] 问题: 2025年指导范围高端和低端的主要影响因素 - 主要影响因素是房屋销售和收购；如果在收购和房屋销售方面表现更好，将达到指导范围的高端 [61] 问题: 公司在阿拉巴马州、佐治亚州和南卡罗来纳州的五个最南端资产的每月租赁速度和趋势 - 阿拉巴马州的一个社区预计今年空置场地将全部填满，另一个社区解决了分区和场地规划问题，过去三个月快速填充了20个单元，目前正在引入新库存和进行资本改进；南卡罗来纳州的第一个资产基本已满，第二个资产正在进行基础设施改进；需求和租赁速度非常强劲，一旦房屋到位并准备好入住，很快就能租出 [69][70][71] 问题: 2025年购买租赁房屋的平均价格以及成本受通胀和材料劳动力成本变化的影响 - 典型单宽租赁房屋的发票价格在6万 - 6.5万美元之间，加上1万 - 1.5万美元的安装费用，总价在7万 - 7.5万美元之间；某些情况下，多部分房屋的成本约为每套9万美元，但租金更高；公司希望房屋价格不会有太大变化，目前价格仍低于新冠疫情中期至后期的峰值 [73][74] 问题: 太阳能屋顶与传统屋顶的成本差异以及是否包括联邦或地方补贴 - 在公园安装太阳能屋顶成本超过2.5万美元，在工厂安装成本低于1.5万美元，且安装时间不到45分钟；太阳能屋顶由第三方公司拥有，租户的水电费将降低，公司将获得少量屋顶使用费用；目前有20套房屋配备太阳能屋顶；最终目标是工厂房屋配备太阳能屋顶、电池和汽车充电器，降低居民的能源成本；目前太阳能屋顶的成本由第三方公司承担，不会增加公司的租赁房屋成本 [76][78][82] 问题: 2024年增加565套租赁房屋，2025年目标为800套的信心来源 - 2023年公司库存充足时，能够租赁近1000套房屋；目前公司包括合资企业在内有680套房屋在库存或订购中，其中约490套已交付到社区，约390套在过去六个月内交付；这些房屋位于强劲市场，通常安装好并获得入住许可后即可出租；预计2025年上半年租赁房屋项目增长将快于去年，并将根据需求旺盛地区的入住情况更积极地订购房屋 [88][89][90] 问题: 库存中的房屋是否有不被租赁而是被销售的可能性 - 库存中的房屋有很大可能被销售，公司会继续补充库存；预计2025年新房屋销售将增长，约为200套；公司认为租赁项目的增长将更为显著，在需求旺盛的地区，历史数据证明有能力实现增长 [92][93][94] 问题: 新政府可能放松金融法律对房屋销售的影响以及从公司角度看租房和卖房的经济情况 - 公司有超过50年的社区运营历史，证明工厂建造的房屋用于销售或租赁是可行的；公司是最高效的住房提供商，工厂提供低价优质产品，公司提供公平价格的优质社区；有一部分人只需要短期住房，他们将一直是租户，公司为这部分人提供了租房选择；随着租户对社区和房屋价值的认可，会有更多人选择购买房屋；如果金融法律发生变化，将极大地增加房屋销售 [100][101][103] 问题: 租赁居民中想买房但无法购买的比例 - 公司目前会将居民拥有的房屋转换为租赁房屋，居民可以在房屋中积累 equity，减少租金增长；虽然没有具体的调查数据，但公司目标是每年将100 - 300套或更多15年房龄的房屋出售给现有居民，同时租赁房屋组合增加800套 [105][106] 问题: 公司杠杆率下降的目标以及是否是利用资本市场的结果 - 公司一直是保守型公司，净债务与总市值之比通常在30% - 40%之间；公司利用资本市场筹集额外资金，是因为业务计划每年需要1.2亿 - 1.5亿美元的资金，同时有1.15亿美元的债务到期，需要资金偿还债务和发展公司 [111][112] 问题: 2025年同店运营费用预算是否仍为5% - 7% - 预计仍在5% - 7%的范围内，考虑到暴风雪和除雪成本等因素，可能在6% - 7%之间；第四季度专业费用等增加的情况预计明年不会发生 [117][118][119] 问题: 与几年前相比，房屋购买者的信用和收入情况是否有变化 - 由于住房可负担性差距扩大和公司建造高端扩建项目，购买者的信用质量和首付金额提高；随着传统房屋销售受阻，一些人会出售现有房屋并购买公司的高端房屋，预计未来五年这种情况会持续，公司有可用的扩建地块 [122][123][124] 问题: 与制造住房建造商关于关税对业务影响的讨论 - 与制造商沟通和订购房屋时，目前没有遇到问题，订单积压仍在八周左右；制造商可能担心关税问题，公司将在获得更多信息后更新 [127] 问题: 收购项目的稳定回报率 - 预计未来五年，这些收购项目的收益率在6.5% - 7%之间 [133] 问题: 2024年第四季度或今年至今，应收账款坏账费用是否有变化 - 公司仍保持约1%的坏账核销率，对此情况满意 [135] 问题: 随着新房屋加入组合，整体入住率的变化趋势 - 现有资产的空置率有进一步下降的潜力；2024年同店入住率增加216个场地，达到88%；如果租赁800套新房屋，销售200套新房屋，预计整体入住率将增加600 - 700个单元；考虑到房屋周转和淘汰，预计入住率将提高至90%左右；公司正在寻找增值收购项目，这些项目可能会带来更多空置场地，但也会增加未来收入；如果进行收购，可能会使整体加权入住率下降 [137][138][139] 问题: 未来收购项目在资产负债表内和合资企业之间的分配，以及资产达到何种增值程度适合采用合资企业结构 - 公司会根据增加每股FFO和提高股息的目标来权衡每一项收购；Nuveen合资企业用于开发项目，目前一个项目已盈利，公司在更多开发项目盈利后可能会增加开发规模；机会区基金用于周转项目，如果相关法律修订，公司可以在机会区进行更多周转项目而不影响收益 [143][144][145] 问题: 单户住宅开发项目的最新情况 - 公司最近与一家领先的全国豪华住宅建造商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州Vineland的131英亩土地，毗邻公司现有社区；双方正在进行90天的尽职调查，期间将与市政府进行初步审批讨论；如果双方决定继续，合资伙伴将在未来两年内寻求初步细分和场地规划批准，并承担相关费用；获得批准后，合资企业将正式成立，合资伙伴将建设道路、基础设施和场地改善，然后将改善后的地块出售给其关联公司，由其建造豪华单户住宅出售给购房者；公司将提供土地并获得每套房屋销售总价的20%减去一定扣除项 [148][149][150]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度归一化FFO为每股0.24美元，去年同期为每股0.23美元，增长4%；全年归一化FFO为每股0.93美元，去年为每股0.86美元，增长8% [6] - 2024年全年租金及相关收入从1.897亿美元增至2.007亿美元，增长9%；社区运营费用季度增长8%，全年增长7%；社区NOI季度增长8%，全年增长10% [20][21] - 2024年公司总债务加权平均利率从4.63%降至4.38%；短期借款加权平均利率从6.98%降至6.54% [23] - 2024年公司总市值从20亿美元增至25亿美元，增长23% [24] - 2025年归一化FFO指导范围为每股0.96 - 1.04美元，中点为每股1美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年新增565套租赁房屋，目前拥有10300套租赁房屋，入住率94%，年周转率约20%，每套房屋维修维护费用约400美元/年 [12] - 预计2025年新增800套以上租赁房屋 [12] 销售业务 - 2024年销售业务打破历史记录，总销售额3350万美元，去年为3120万美元，增长8% [13] - 2024年销售258套二手房，均价5万美元；136套新房，均价15.1万美元；销售毛利率35%；为约59%的房屋销售提供融资，目前贷款余额8920万美元，平均利率7% [13] 收购业务 - 目前有4个社区处于收购合同中，包含457个地块，约90%已入住，收购总价3910万美元，每块地约8.5万美元 [15] - 预计2025年完成500个以上地块的审批，建设300 - 400个地块 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年同店收入季度增长8%，全年增长9%；同店NOI季度增长8%，全年增长10%；入住率增加216个单位，提高70个基点 [10] - 预计2025年同店运营结果与2024年相似或有所改善，入住率将进一步提高，租金将继续实现5%的增长 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为美国提供高质量的经济适用房，通过收购和改造旧社区、开发扩建地块和新社区以及为房屋销售提供融资来实现这一使命 [28] - 公司与MHI和制造商合作，改进产品，提供农村和城市住房解决方案；推广双层制造房屋，提高密度；与GAF合作试点太阳能房屋 [28][29] - 公司通过机会区基金和与Nuveen的合资企业获取长期耐心资本，升级现有社区，加快开发和增值交易，扩大未来收购管道 [29][30] - 公司在制造住房行业处于领先地位，过去1年、5年和10年是表现最佳的制造住房REIT，2024年总股东回报率约30%，5年为51%，10年为234% [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的业绩感到自豪，期待2025年及以后在各方面取得更好的成绩 [6] - 公司认为长期高利率环境可能使社区以更合理的价格出售，公司有能力抓住这些机会 [15] - 公司希望新政府修订融资法律，使更多潜在买家获得融资，从而增加房屋销售 [14] 其他重要信息 - 公司在2024年通过普通股ATM计划发行和出售1250万股普通股，净收益约2.206亿美元；通过DRIP获得1020万美元；通过优先股ATM计划发行和出售120万股D系列优先股，净收益约2800万美元 [25] - 公司在2024年底持有9970万美元现金及现金等价物，信贷额度可用2.6亿美元，房屋销售和库存采购的循环信贷额度可用1.38亿美元，以租赁房屋和租赁房屋租约为抵押的信贷额度可用5500万美元 [22] - 公司在2024年底有23笔总计1.152亿美元的抵押贷款将于未来12个月到期，其中10笔总计4590万美元将于2025年第一和第二季度到期，公司正在与房利美进行再融资 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 4个收购项目的详细情况及增值机会 - 目前有4个社区处于收购合同中，其中2个在新泽西，包含266个地块，100%已入住，收购总价2460万美元，每块地约9.2万美元；另外2个在马里兰，正在进行尽职调查，预计第二季度完成收购 [32][33][36] - 新泽西的2个社区可通过更换部分房屋、提高租金和增加经纪收入实现增值；马里兰的1个社区入住率约70%，有45个空置地块，可通过升级社区、实施租购计划提高入住率 [33][37] 问题: 2025年上半年到期抵押贷款的再融资利率 - 公司正在与房利美进行再融资，预计利率在5.5% - 5.75%之间，再融资所得将超过当前余额 [38] 问题: 4K报告中G&A是否有非经常性项目 - 第四季度G&A增加主要是由于额外的奖金计提，全年G&A增长约8%，预计2025年在7% - 8%左右，具体取决于通胀等因素 [41][42] 问题: 2025年指导范围高低端的主要影响因素 - 主要影响因素是房屋销售和收购，高端意味着更多的收购和房屋销售 [46][47] 问题: 公司5个最南端资产的租赁速度和趋势 - 阿拉巴马州的第一个资产预计今年填满剩余的40个空置地块；第二个资产解决了分区和场地规划问题，过去三个月填充了20个单位，目前正在进行基础设施改进和引入新库存 [53][54] - 南卡罗来纳州的第一个资产基本已满，第二个资产正在进行基础设施改进，需求和租赁速度非常强劲 [54] 问题: 2025年新增800套租赁房屋的平均价格及成本变化 - 目前单宽租赁房屋的发票价格约为6 - 6.5万美元，加上1 - 1.5万美元的安装费用，每套约7 - 7.5万美元；多户型房屋约9万美元/套，租金较高 [56][57] - 过去一年价格相对稳定，希望未来价格不会大幅上涨 [57] 问题: 太阳能屋顶与传统屋顶的成本差异及相关优惠 - 在工厂安装太阳能屋顶的成本低于1.5万美元，而在公园安装成本超过2.5万美元，且安装时间不到45分钟 [58] - 初期由第三方公司拥有太阳能屋顶，租户的水电费将降低，并获得少量屋顶使用费；未来工厂可能安装电池和汽车充电器，进一步降低居民的生活成本 [60][61] 问题: 增加800套租赁房屋目标的信心来源 - 目前公司包括合资企业在内有680套房屋在库存或已订购，其中490套已交付到社区，390套在过去6个月内交付，这些房屋位于需求强劲的市场，预计租赁速度将加快 [67] - 公司将根据房屋入住情况更积极地订购房屋 [68] 问题: 库存房屋是否会被出售而非出租 - 库存房屋有很大可能被出售，公司会继续补充库存；预计2025年新房屋销售将达到200套 [69][74] 问题: 新政府对房屋销售的影响及经济状况 - 公司拥有50多年的社区运营历史，证明工厂建造房屋用于销售或租赁的模式是可行的，是最有效的住房提供商 [78] - 可能的金融法律变化将极大地增加房屋销售 [80] 问题: 租赁居民中想买房但无法购买的比例 - 公司没有具体的调查数据，但有将居民自有房屋转为租赁的情况，居民可以通过拥有房屋减少租金上涨的影响 [82] - 目标是每年将100 - 300套15年房龄的房屋出售给现有居民，同时增加800套租赁房屋 [83] 问题: 公司杠杆率的目标及原因 - 公司通常将净债务与总市值的比率控制在30% - 40%之间，通过利用资本市场筹集资金以满足业务增长的需求，每年需要1.2 - 1.5亿美元的资金 [89] - 公司希望有足够的资金偿还债务并支持公司发展 [90] 问题: 2025年同店运营费用预算 - 预计2025年同店运营费用增长在6% - 7%之间，5%将是非常理想的情况 [93][94] 问题: 房屋购买者的信用和收入情况是否有变化 - 由于住房 affordability差距扩大和公司建造高端房屋，购买者的信用质量和首付比例提高，可能会有更多人选择现金购买公司的高端房屋 [95][96] 问题: 关税对房屋制造商的影响 - 目前与制造商的合作没有出现问题，订单积压约8周，公司会及时更新相关信息 [98] 问题: 收购项目的稳定回报率 - 预计这些收购项目在未来5年的收益率在6.5% - 7%之间 [104] 问题: 现有投资组合的坏账费用情况 - 公司目前的坏账核销率约为1%，对这一情况感到满意 [105] 问题: 随着新房屋的增加，整体入住率的变化趋势 - 现有资产的空置率有进一步下降的潜力，如果新增800套租赁房屋和销售200套新房屋，预计整体入住率将增加600 - 700个单位，提高约100个基点，达到90%左右 [106][107] - 公司正在寻找增值收购机会，这些收购可能会降低整体加权入住率，但同店入住率预计将继续上升 [108][110] 问题: 未来收购在资产负债表和合资企业之间的分配 - 公司与Nuveen的合资企业在开发项目上取得了良好的效果，但目前不确定未来收购在资产负债表和合资企业之间的分配比例 [111] - 公司的目标是增加每股FFO，以提高股息，会根据具体情况选择合适的收购方式 [112] 问题: 单户住宅开发项目的最新情况 - 公司最近与一家全国性豪华住宅建筑商达成初步协议，拟成立合资企业开发新泽西州Vineland的131英亩土地 [114] - 双方正在进行90天的尽职调查，若获得批准，合资企业将正式成立，公司将提供土地并获得房屋销售总价的20%减去一定扣除项 [114][115]