财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）为4430万美元，同比增长6.4% [10] - 同店NOI增长驱动因素包括：嵌入式租金调升贡献160个基点、入住率提升和正租金差价各贡献100个基点、再开发活动贡献60个基点、百分比租金和附加收入贡献60个基点、净费用报销贡献220个基点，但被60个基点的坏账准备金所抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1.283亿美元，较2024年前九个月增长5.9% [10] - 第三季度NAREIT运营资金（FFO）为3840万美元，即每股摊薄收益0.49美元，同比增长8.9% [10] - 第三季度核心FFO为每股0.47美元，同比增长6.8% [11] - 年初至今NAREIT FFO为1.111亿美元，即每股1.42美元，同比增长6%；核心FFO为每股1.37美元，同比增长5.4% [11] - 公司上调全年同店NOI增长指引至4.75%-5.25%区间，并将坏账准备金指引下调至总收入的55-75个基点 [14] - 公司上调NAREIT FFO指引中点至每股1.87美元，并将核心FFO指引区间低端上调至每股1.80-1.83美元 [14] - 净投资指引从1亿美元修订为4960万美元至1.586亿美元区间 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金差价达到25.6%，续租租金差价平均为10.4%，混合租赁差价率为11.5% [17] - 超过90%的续租租约包含3%或更高的年度租金调升条款 [17] - 年初至今租户保留率为82%，若剔除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间（将进行转型再开发），保留率为89% [17] - 季末总租赁入住率为97.2%，其中小商铺租赁入住率维持在93.8%的高位，主力店空间入住率为99.3% [18] - 约90%的2026年租赁面积已完成签约 [18] - 餐饮业态（包括快速服务餐厅、酒吧和咖啡店）在新租赁活动中占比显著，反映了消费者对外出就餐的持续偏好 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司业务高度集中于Sunbelt市场，该地区零售基本面强劲，人口普查数据显示零售额同比增长，郊区中心的客流量和入住率远高于全国平均水平 [6] - CoStar指出美国十大零售都市区中有九个位于Sunbelt，与公司重点布局市场一致 [6] - 近期收购的两处资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔（Asheville）和夏洛特（Charlotte），体现了对高增长Sunbelt市场的投资 [7][18] - 阿什维尔市场拥有强大的医疗和教育基础、活跃的旅游经济以及预计超过全国平均水平的人口增长 [18] - 夏洛特是美国增长最快的大都市区之一，持续吸引人口迁入，金融服务和科技行业就业扩张，家庭收入高于平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功执行了资本配置策略，在第三季度完成了四笔总计2.5亿美元的收购，并已将加州投资组合出售所得全部重新部署到更高增长的Sunbelt市场 [7][13] - 公司采用中心辐射（hub-and-spoke）运营模式，能够以最小的增量G&A影响管理Sunbelt市场中的广泛顶级资产网络 [5] - 约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成，其余为具有相似市场动态和人口特征的生活中心和能量中心，这种平衡方法在保持多元化的同时聚焦于最具运营优势的业态 [8] - 行业竞争环境有利，开放式零售新开发项目有限，由于成本上升、资本市场紧缩和限制性分区，新供应受到抑制，同时过时的零售库存持续退出市场 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sunbelt地区消费者基本面依然令人鼓舞，尽管全美数据喜忧参半，但该地区潜在动态被视为净积极因素 [6] - 管理层注意到需要谨慎的数据点，如家庭债务水平上升和消费者信心减弱，但公司中心内的日常消费者行为仍具韧性，突显了租户的必要性和资产基础的稳定性 [7] - 展望未来，带状购物中心的基本面似乎仍然有利，得到低空置率、有限的新开发和稳定的租赁需求支持 [8] - 管理层对进入2025年最后一个季度的租赁渠道感到鼓舞，续租讨论活跃，小商铺咨询在整个投资组合中保持强劲 [18] 其他重要信息 - 资产负债表方面，公司通过执行现有定期贷款展期加强了财务实力，将两笔2亿美元贷款的到期日延长至2030年8月和2031年2月，加权平均到期年限增至4.7年 [11] - 公司签订了四份起始利率互换协议，锁定了4.5%和4.58%的固定利率，将在2026年和2027年现有互换到期后生效 [12] - 截至9月30日，总流动性为5.71亿美元，包括7100万美元现金和循环信贷额度下可用的全部5亿美元 [12] - 加权平均利率为3.98%，净杠杆率为24%，净债务与调整后EBITDA的比率在追踪12个月基础上保持在行业低位的4倍 [12] - 公司宣布了每股0.95美元的年化股息 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于更具可自由支配消费属性的租户类别（包括餐厅）的表现以及续租考量 [22] - 管理层表示仍看到来自快速服务餐厅、快速休闲和堂食餐厅的大量需求，投资组合中大多数餐厅表现良好，个别经营困难更多是运营商自身问题而非行业普遍现象 [23] - 预计年底会有少数餐厅租约更替，但已有坚实的需求，部分已租赁给其他餐饮用途 [24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与能量/生活中心物业的占比，以及渠道规模和定价情况 [25] - 收购渠道在任何时候都超过10亿美元资产，涵盖各种开放式零售业态，大多数标的具有某种杂货成分或必需品性质 [26] - 预计未来收购组合构成与当前投资组合相似，超过70%具有核心杂货成分，同时包含符合战略和市场策略的少量能量中心和小型生活中心交易 [27] 问题: 未来几个季度入住率的轨迹展望 [32] - 预计小商铺入住率在年底和明年第一季度会略有下降，但在2026年重新加速，并有望在2026年某个时候再创新高 [32] - 主力店方面目前有四个空置，年底预计五个，其中三个是西佛罗里达州再开发机会的战略性清租，另外两个分别位于南加州（待售资产）和达拉斯，需求强劲 [33] 问题: 2026年相较于2025年的租赁资本支出和租户改善支出的展望 [34] - 2025年支出水平相似，但有一些再开发机会需要更多价值增值投入 [34] - 随着主力店租赁和建设大部分完成，预计到2026年中后期资本支出负担将下降，从而带来更大的自由现金流增长 [34] 问题: 第四季度后端加载费用的具体情况 [35] - 过去几年第四季度的物业运营费用通常较高，今年将在第四季度体现，此外公司费用在第四季度也往往较高 [35] 问题: 当前净投资范围波动的考量因素，特别是考虑到加州处置和收购渠道的时间安排 [39] - 范围调整是因为有两笔已中标交易能否在2025年完成交割存在时间不确定性 [39] - 范围低端是已完成的交易，高端是希望能在年底前完成的交易，否则将体现在2026年初 [39] - 加州最后一个资产的出售预计在2026年，因涉及环境相关的行政问题 [40] 问题: 转向利用资产负债表能力进行收购后，未来增值收购的信心水平 [42] - 加州的资本轮换提供了独特的增值机会，而利用资产负债表进行增长的资金成本不同，公司已在投资委员会层面做出调整，寻找符合风险调整回报的新机会 [42][43] - 由于在目标市场看到的机会集多样，可以通过多种方式实现增值现金流 [43] 问题: 第四季度剩余预算坏账费用中，可见部分与假设部分的比例 [46] - 在55-75个基点的预测范围内，可见性大约能达到55个基点的低端，范围高端是为可能出现的不可预见租户流失预留的 [46] 问题: 小商铺入住率的潜在上限以及未来几年的前景 [48] - 基于渠道和持续需求，预计入住率能继续逐步提高，但达到中位90%区间后主要将是摩擦性空置 [48] - 公司有针对难以租赁空间的策略，如较低租金、百分比租金交易等 [48] - 若能维持当前入住率并获得持续租金调升和续租高差价，同时保持高保留率，将加速自由现金流增长，当前租户基础质量远优于往年 [49][50] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间差价的压缩趋势及未来稳定水平预期 [53] - 该差价主要取决于时间安排，150-200个基点是正常波动范围 [53] - 公司有500万美元已签约但未开业的渠道，预计其中80%将在明年实现，大部分在第一季度开业并产生新NOI [53] 问题: 杂货店与外出就餐（如QSR）消费趋势的平衡，以及在经济放缓情况下的相互影响 [55] - 在投资组合中，这两个类别更多是互补而非替代，杂货店和餐厅都表现良好 [56] - 这得益于公司所在市场的人口迁入增长，以及合作的杂货商（如Publix、H-E-B、Kroger、Albertsons）实力雄厚，持续投资于门店并实现同店销售增长 [57] 问题: 对近期收购偏向二级/三级市场的看法，以及这些市场在投资组合中占比大幅增加的可能性 [62] - 公司不拘泥于市场分级标签，绝大部分投资组合位于所谓的"18小时城市"（可被视为主要或二级市场） [62] - 非常认可中心辐射模式，例如以夏洛特为核心市场，可辐射投资于像阿什维尔这样有大量人口迁入的市场 [62] - 若进入规模较小的市场，资产质量要求必须更高，需确保拥有该市场最好或第二好的资产 [63] 问题: 在机构投资者关注较少的市场，资本化率是否因需求较少而存在差异或机会 [64][66] - 资本化率差异取决于风险调整后的回报要求，在较小市场投资必须处于质量光谱的高端 [64] - 公司寻求的初始收益率大约在5%高位到6%高位区间，以实现7%区间的风险调整回报，并对业务产生增值 [64] - 承认加州因其需求和流动性而交易不同，但作为永续载体，公司更看重为股东创造可持续的自由现金流增长，这允许利用其他地区的套利机会 [67][68] 问题: 运营杠杆和利润率提升的驱动因素及未来上行潜力 [73] - 随着入住率攀升和投资组合增长，预计将继续获得边际运营杠杆，这在平台规模扩张时应带来切实的运营利润率和EBITDA利润率益处 [73] - 本季度部分提升源于向更固定的费用上限模式过渡，回收率持续增强 [73] 问题: 同店增长的历史可持续性以及近期入住率是否会成为阻力 [76] - 入住率增益不构成阻力，即使同店NOI增长从近年约5%的水平有所放缓，也仅是由于投资组合整体保留率更高所致 [76] - 进行更多续租将获得嵌入式调升和一些再开发收益，应伴随更强的自由现金流增长 [76]